環(huán)上海地區(qū)的物流市場(chǎng)

1、環(huán)上海地區(qū)的物流市場(chǎng)附1 甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)物流市場(chǎng)概況附2 電商物流市場(chǎng)概況附2 冷鏈物流市場(chǎng)概況2附1 市場(chǎng)基本面 中國(guó)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局來(lái)源: 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局來(lái)源: 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局, iResearch社會(huì)物流商品總額社會(huì)物流商品總額 2007-2013社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2007-2013網(wǎng)絡(luò)零售總額網(wǎng)絡(luò)零售總額 2007-2013 受持續(xù)增長(zhǎng)的網(wǎng)絡(luò)零售總額支撐，2013年社會(huì)物流商品總額同比上升9.5%至人民幣197.8萬(wàn)億元 2007至2013年網(wǎng)絡(luò)零售總額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)79.1%，反映出近年來(lái)強(qiáng)勁的國(guó)內(nèi)消費(fèi)量0%5%10%15%20%25%30%0501001502002502007

2、200820092010201120122013人民幣 萬(wàn)億社會(huì)物流總額實(shí)際同比增長(zhǎng)0%5%10%15%20%25%05101520252007200820092010201120122013人民幣 萬(wàn)億社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比變化0%2%4%6%8%10%05001,0001,5002,0002007200820092010201120122013人民幣人民幣 十億十億 網(wǎng)絡(luò)零售總額網(wǎng)絡(luò)零售總額占比3附1 市場(chǎng)基本面 中國(guó)來(lái)源: 中國(guó)物流信息中心，匯豐，高力國(guó)際研究部中國(guó)官方中國(guó)官方PMI和匯豐和匯豐PMI2014年第三季度中國(guó)工業(yè)市場(chǎng)不及上季度活躍，中國(guó)官方及匯豐PMI的表現(xiàn)反映出工業(yè)經(jīng)濟(jì)趨

3、緩中國(guó)物流業(yè)景氣中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)指數(shù)LPI物流業(yè)景氣指數(shù)從十月54.9升至十二月的57.5，穩(wěn)中有升44 46 48 50 52 54 Jan-13Mar-13May-13Jul-13Sep-13Nov-13Jan-14Mar-14May-14Jul-14Sep-14Nov-14China Official PMI | 中國(guó)官方PMIHSBC PMI | 匯豐 PMI48505254565860Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14Dec-14LPI | 中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)4附1 市場(chǎng)基本面 政策中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，對(duì)于提振內(nèi)需

4、及相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域的政策逐步出臺(tái)，而物流作為促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)的基礎(chǔ)服務(wù)，成為政策引導(dǎo)和扶持的重點(diǎn)領(lǐng)域。國(guó)務(wù)院、商業(yè)部、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委都十分重視物流業(yè)的發(fā)展，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，減少關(guān)卡，降低流通成本，完善商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)體系，建立了商貿(mào)物流運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與分析制度、重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)制度，深化物流行業(yè)改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著2011年以來(lái)“營(yíng)改增”的試點(diǎn)和實(shí)行，大部分物流企業(yè)稅負(fù)增加明顯，也有少數(shù)物流企業(yè)降低了稅負(fù)，關(guān)鍵取決于當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多，企業(yè)的稅負(fù)越少；當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越少，企業(yè)的稅負(fù)越多。相信隨著“營(yíng)改增”中一些問(wèn)題的暴露，國(guó)家將會(huì)對(duì)物流行業(yè)“營(yíng)改增”政策進(jìn)行調(diào)整

5、，物流企業(yè)也將得到切實(shí)的優(yōu)惠。5附1 市場(chǎng)基本面 政策2013年國(guó)土局發(fā)布節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）后，各地紛紛開(kāi)始試行土地新政，至2014年底，在上海、北京、浙江、山東、福建、江蘇、四川、吉林、安徽、江西、黑龍江、廣東、湖南等的很多地方及城市都開(kāi)始試行土地集約新政，這無(wú)疑將會(huì)對(duì)工業(yè)土地市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響：工業(yè)用地轉(zhuǎn)向彈性出讓?zhuān)鲎屍谙蘅s短。一線城市工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割從嚴(yán)執(zhí)行，二三線城市允許甚至鼓勵(lì)工業(yè)用地分割散售。解決工業(yè)“空地”，盤(pán)活存量，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅等的愿望更加強(qiáng)烈。控制工業(yè)用地總量，提高工業(yè)用地價(jià)格，倒逼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提升管理水平，探索更長(zhǎng)效的運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)用地成本增加，同時(shí)工業(yè)用

6、地升值潛力減小，實(shí)體企業(yè)拿地積極性降低，使得工業(yè)用地真正轉(zhuǎn)向工業(yè)用途，提高工業(yè)用地的利用率可能產(chǎn)生炒賣(mài)現(xiàn)有工業(yè)用地，通過(guò)不正當(dāng)手段占用集體用地等不利影響。6附1 華東區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)概述華東區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)在物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求方面，各個(gè)城市的情況不盡相同。上海商業(yè)比較發(fā)達(dá)，倉(cāng)庫(kù)的需求以電商企業(yè)和第三方物流企業(yè)為主；另外，由于上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)，所以很多制造業(yè)被要求搬出上海，這樣他們對(duì)上海的倉(cāng)庫(kù)需求也會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。蘇州和太倉(cāng)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求，以制造型帶動(dòng)為主，但靠近上海的昆山則因?yàn)樯虾５墓?yīng)短缺和租金優(yōu)勢(shì)而主要以零售業(yè)和電商為主；上海周邊的其他城市，如南京等地是傳統(tǒng)的老工業(yè)城市以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，因此吸納主

7、體也以工業(yè)企業(yè)為主。華東區(qū)是各大外資物流地產(chǎn)商進(jìn)入比較早的區(qū)域，也是目前相對(duì)其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，甲級(jí)物流設(shè)施發(fā)展相對(duì)比較成熟的區(qū)域，租客對(duì)甲級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的接受度也比較高。目前，華東區(qū)各主要城市對(duì)物流的需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，尤其是環(huán)上海地區(qū)的，如蘇州，昆山等地。隨著倉(cāng)儲(chǔ)物流的發(fā)展，和中央政府對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的支持，許多城市的政府正在積極籌劃發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，把物流作為區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將區(qū)域物流集中化管理。作為甲級(jí)物流設(shè)施發(fā)展的前沿地點(diǎn)，除了主流的國(guó)際開(kāi)發(fā)商，如普洛斯，嘉民等，中國(guó)本土開(kāi)發(fā)商也相繼崛起，紛紛在各物流中心建立甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部7附1 上海物流物業(yè)市場(chǎng)0%5%10%15%20%0.00.

8、20.40.60.81.01.21.41.62007200820092010201120122013 2014F 2015F百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)凈吸納量空置率新增供應(yīng)量、凈吸納量、空置率新增供應(yīng)量、凈吸納量、空置率 2007-2015F0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0% - 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 20072008200920102011201220132014F 2015F人民幣每天每平方米平均租金同比變化平均租金及同比變化（整體，非保稅及保稅市場(chǎng)）平均租金及同比變化（整體，非保稅及保稅市場(chǎng)） 2007-2015F2014

9、年末，上海非保稅物流物業(yè)平均租金同比增長(zhǎng)3.3%，達(dá)人民幣1.12元每天每平方米鑒于浦東機(jī)場(chǎng)是運(yùn)作航空物流的優(yōu)質(zhì)地理位置，其非保稅物流物業(yè)租金持續(xù)錄得全市最高，達(dá)人民幣1.45元每天每平方米得益于上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，保稅物流物業(yè)租金增速加快，同比增長(zhǎng)13.4%，達(dá)人民幣1.24元每天每平方米來(lái)源：高力國(guó)際研究部來(lái)源：高力國(guó)際研究部8附1 上海物流物業(yè)市場(chǎng)浦東14%17%0%4%普陀3%3%3%1%松江18%14%0%2%青浦22%14%0%0%閔行25%9%0%4%寶山28%0%0%4%嘉定43%9%1%3%南匯10%0%2%9%奉賢12%3%7%6%金山14%6%0%0%20112012201

10、320140%5%10%15%20%25%30%35%40%45%上海各區(qū)同比租金漲幅（上海各區(qū)同比租金漲幅（2011-2014）由于各物流熱門(mén)區(qū)域擁有甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的時(shí)間不同，故我們選取各區(qū)皆有甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的時(shí)間段（2011-2014）作對(duì)比。上海西部、西北、西南和浦東地區(qū)都較早擁有了甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)，如普洛斯虹橋北物流園、普洛斯西北物流園、安博松江九亭物流園、普洛斯臨港物流園等，這些設(shè)施的完工時(shí)間基本都在20062008年左右，是上海第一批甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)。大量高標(biāo)新增供應(yīng)的出現(xiàn)顯著提升了市場(chǎng)平均租金，如2007年和2008年松江分別錄得17%和24%的租金增長(zhǎng)率，2008年青浦錄得35%的租金增長(zhǎng)率，2008年寶

11、山錄得48%的租金增長(zhǎng)率。之后的2009年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，租金增長(zhǎng)率都降為個(gè)位數(shù)，甚至個(gè)別區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)率。2011年，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和新增供應(yīng)出現(xiàn)，除普陀區(qū)外，各區(qū)租金普遍兩位數(shù)上漲，成為上漲幅度最大的一年。20122014年各區(qū)租金增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅取決于各區(qū)該年是否有新增供應(yīng)面世。來(lái)源：高力國(guó)際研究部，高力國(guó)際工業(yè)部9附1 上海物流物業(yè)市場(chǎng)總供應(yīng)量（平方米）總供應(yīng)量（平方米） 新增供應(yīng)新增供應(yīng)(平方米平方米) 空置率空置率31%69%總空置總空置面積面積主要是保稅倉(cāng)庫(kù)全部是非保稅倉(cāng)庫(kù)子市子市場(chǎng)場(chǎng)主要租戶主要租戶租戶行業(yè)租戶行業(yè)類(lèi)別類(lèi)別主要市場(chǎng)參主要市場(chǎng)參與者與者特征特征浦東外高橋UPS, ,

12、Nippon, 嘉里物流, 世天威, DB Schenker, 商船三井, 川崎汽船, 東方嘉盛, 三運(yùn)物流, 西鐵國(guó)際, 卡爾蔡司, 基華物流3PL, 制造業(yè)外高橋集團(tuán)，嘉民，豐樹(shù)，普洛斯上海自貿(mào)區(qū) 國(guó)內(nèi)主要集裝箱碼頭主要航線：東南亞土地供應(yīng)非常稀缺浦東臨港基華物流, 德迅, 西門(mén)子, 德邦, 飛利浦, DHL, 丹馬士, 馬士基, 泛亞班拿, 康捷空, 美集物流, 沃爾沃, 喬達(dá)物流, 世天威, HUB, 臨港物流3PL, 汽車(chē)零部件, 制造業(yè), 金屬加工同盛，綜聯(lián)發(fā)，普洛斯，豐樹(shù)上海自貿(mào)區(qū)國(guó)內(nèi)主要集裝箱碼頭主要航線：歐洲，非洲，美國(guó)及地中海浦東機(jī)場(chǎng)德迅, 法拉利物流, 近鐵物流, 喬達(dá)物

13、流, 中遠(yuǎn)集團(tuán), 阿特拉斯 科普柯, 德邦, 康捷空, 強(qiáng)生3PL, 制造業(yè)普洛斯，嘉民，豐樹(shù)，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)上海自貿(mào)區(qū)有空運(yùn)需求的租戶浦東其他通用汽車(chē), 康捷空, 新大洲, 喬達(dá)3PL, 汽車(chē)零部件普洛斯泛指合慶，申江區(qū)域臨近浦東機(jī)場(chǎng)和外高橋碼頭普陀SBF Logistics, Nippon, 中外運(yùn), DHL, Yum, 伊藤忠物流, 光明, ITL餐飲, 3PL, 電子商務(wù)普洛斯，嘉民，宇培，豐樹(shù)，外高橋集團(tuán)地理位置優(yōu)越，臨近市區(qū)高租金水平及入駐率閔行CNPI, 怡亞通,上海醫(yī)藥, 永得利, DB Schenker, 東芝, 大金物流3PL, 制造業(yè), 醫(yī)藥普洛斯臨近虹橋交通樞紐市內(nèi)配送為主青

14、浦中外運(yùn),DB Schenker, 天貓, 海爾物流, 基華3PL, 電商,制造業(yè)普洛斯,安博連接G1501周邊城市配送為主松江嘉里大通, 萬(wàn)絡(luò), Grainder, 拓領(lǐng)物流, 凡客, 康德樂(lè)中國(guó), 基華物流, 雀巢, 韓國(guó)現(xiàn)代, Elee, 易買(mǎi)得, 中國(guó)招商局物流, 百安居3PL, 餐飲,零售,制造業(yè)普洛斯,安博,寶灣,易商上海主要工業(yè)制造基地,比如: 松江出口加工區(qū),松江工業(yè)園寶山利豐物流, 高瀨物流, 嘉里大通, SDV, 拓領(lǐng)物流3PL寶灣臨近外環(huán)高速及外高橋港區(qū)嘉定伊藤忠物流, 環(huán)通物流, 惠爾物流, ABB3PL, 制造業(yè)普洛斯,宇培,維龍汽車(chē)零配件制造基地鄰接太倉(cāng)及昆山奉賢亞

15、馬遜, DHL, Misumi, 一號(hào)店, Kievit3PL,電商,制造業(yè)安博,易商,普洛斯,建發(fā)出口導(dǎo)向型市場(chǎng)臨近洋山港區(qū)金山中石化, 賽科石油, 日本郵船化工,配套物流金山同程化工及制造基地區(qū)域配送為主上上 海?？偣?yīng)量總供應(yīng)量 7,180,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量550,267.8（）（）空置面積空置面積818,520（）（）空置率空置率11.4%租金租金1.2（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率10.3%來(lái)源：高力國(guó)際研究部，高力國(guó)際工業(yè)部10附1 太倉(cāng)物流物業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到25萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)66.3%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)55,

16、000平方米，去年同期沒(méi)有新增物業(yè)平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.95/平方米/天，比去年同期增加3.26%2012年起，新增供應(yīng)的租金水平較高，因而推升了市場(chǎng)平均租金。目前新增的供應(yīng)主要集中在港區(qū)，新增供應(yīng)的租金報(bào)價(jià)都比較高，所以近幾年來(lái)太倉(cāng)整體的租金水平一直在增長(zhǎng)。但是伴隨和新的增長(zhǎng)，港區(qū)的需求卻一直沒(méi)有跟上，所以我們預(yù)計(jì)未來(lái)的租金會(huì)持平。太倉(cāng)太倉(cāng)總總供應(yīng)量供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率太太倉(cāng)平均租金和增長(zhǎng)率倉(cāng)平均租金和增長(zhǎng)率太太倉(cāng)現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率倉(cāng)現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工

17、業(yè)部11附1 太倉(cāng)物流物業(yè)市場(chǎng)太太倉(cāng)總供應(yīng)量、吸納量和空置率倉(cāng)總供應(yīng)量、吸納量和空置率太太倉(cāng)新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率倉(cāng)新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率隨著某些發(fā)展商及基金投資者于過(guò)去幾年收購(gòu)了工業(yè)地塊，以及政府于2013年中旬對(duì)太倉(cāng)港進(jìn)行了重新規(guī)劃，太倉(cāng)已經(jīng)成為一個(gè)新興的物流物業(yè)市場(chǎng)2007年，永得利在太倉(cāng)建成了第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目。2010年，永得利在太倉(cāng)港建成了第二個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積44,000平方米。2015年太倉(cāng)將有大量新增供應(yīng)，如嘉民太倉(cāng)物流園將新增55,000平方米、鼎暉投資將新增89,000平方米、新中聯(lián)將新增100,000平方米，帶動(dòng)新增供應(yīng)增長(zhǎng)率大幅上升太倉(cāng)的吸納量和凈吸納基本緊跟

18、供應(yīng)量和新增供應(yīng)量，顯示出這是一個(gè)比較成熟的市場(chǎng)，空置率也呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部12附1 昆山物流物業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到131萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.7%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)360,033平方米，比去年同期增長(zhǎng)8.5%凈吸納：至2014年第三季度，凈吸納356,755平方米，比去年同期上升6.97%空置率：至2014年第三季度，空置率2%，比去年同期下降0.41%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣1.04/平方米/天，比去年同期增長(zhǎng)0.97%昆山的需求隨和上海倉(cāng)庫(kù)需求的外溢在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)需求一直在增

19、長(zhǎng)，這也推高了過(guò)去幾年昆山市場(chǎng)的整體租金水平，但是最近1年，由于昆山的租金已經(jīng)到了一個(gè)比較高的水平，所以昆山市場(chǎng)的整體租金變化不大，2014年的租金基本和2013年持平。明年昆山的整體新增供應(yīng)量不大，所以我們預(yù)計(jì)昆山的租金還會(huì)有小幅的增長(zhǎng)。昆山總昆山總供應(yīng)量供應(yīng)量和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率昆山平均租金和增長(zhǎng)率昆山平均租金和增長(zhǎng)率昆山現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率昆山現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部13附1 昆山物流物業(yè)市場(chǎng)昆山總供應(yīng)量、吸納量和空置率昆山總供應(yīng)量、吸納量和空置率昆山新增應(yīng)量、凈吸納和空置率昆山新增應(yīng)量、

20、凈吸納和空置率昆山在2005年就建成了其第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)安博昆山保稅物流園。2008年，寶灣昆山花橋物流中心一期落成，總建筑面積65,000平方米。2010年和2011年相繼建成了寶灣二期、嘉民玉山物流中心、普洛斯淀山湖物流園、易商花橋物流園一期等，使得新增供應(yīng)量達(dá)到新高。昆山是個(gè)越來(lái)越成熟的市場(chǎng)，總供應(yīng)量逐年上升但增長(zhǎng)率逐漸減緩，吸納量隨著總供應(yīng)量上升并且有著吸納速度越來(lái)越快的趨勢(shì)。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部14附1 太倉(cāng)及昆山物流物業(yè)市場(chǎng)城市主要租戶租戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者特征太倉(cāng)德迅, 中石化, REHAU, 利豐物流（耐科）, 美孚, 舍弗勒3PL, 石油, 加工永得利，

21、新中聯(lián)，太倉(cāng)新港物流，（未來(lái)供應(yīng)：Prax，普洛斯，嘉民）太倉(cāng)港受益于上海港的溢出需求受航線影響（以日本，韓國(guó)及臺(tái)灣航運(yùn)為主），散貨吞吐量強(qiáng)勁并且不斷上升，集裝箱吞吐量相對(duì)較低逾50%的散貨屬國(guó)內(nèi)貿(mào)易未來(lái)規(guī)劃：增加散貨航運(yùn)能力，發(fā)展新能源，新材料，新設(shè)備昆山亞馬遜, 德莎物流, H&M, 利豐物流, 東方CJ, 葉水福, 中外運(yùn), 怡亞通, 豐田, 好孩子, 唯品會(huì), DB Schenker, 緯創(chuàng)集團(tuán), 泰科電子電商，零售業(yè)，3PL，電器，制造業(yè)易商，普洛斯，安博，嘉民，寶灣，昆山保稅區(qū)管委會(huì)長(zhǎng)三角電器制造基地電商及零售物流樞紐鄰接重要物流市場(chǎng)（江蘇省蘇州，太倉(cāng)，及上海嘉定，青浦）的

22、戰(zhàn)略性物流樞紐保稅區(qū)域內(nèi)，租金穩(wěn)定及土地供應(yīng)充足太倉(cāng)港強(qiáng)勁并持續(xù)增長(zhǎng)的貨物吞吐量以及其鄰接上海的優(yōu)質(zhì)物流地理位置，使其不斷吸引著投資者及發(fā)展商，2014年某些由發(fā)展商及投資者開(kāi)發(fā)的新增供應(yīng)即系佐證昆山被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)陸路運(yùn)輸及出口的戰(zhàn)略性物流區(qū)域，主要因其鄰近上海，太倉(cāng)和蘇州，并且有一定的倉(cāng)儲(chǔ)面積，以及與上海相比較低的租金水平太太 倉(cāng)倉(cāng)總供應(yīng)量總供應(yīng)量 250,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量55,000（）（）空置面積空置面積7,500（）（）空置率空置率3%租金租金0.95（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率3.26%昆昆 山山總供應(yīng)量總供應(yīng)量 1,310,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量360

23、,033（）（）空置面積空置面積26,200（）（）空置率空置率2%租金租金1.04（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率0.97%TaicangKunshan來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部，高力國(guó)際研究部15附1 蘇州物流物業(yè)市場(chǎng)蘇州總供應(yīng)量、蘇州總供應(yīng)量、新增新增供應(yīng)和供應(yīng)和總總供應(yīng)量供應(yīng)量增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率蘇州平均租金及增長(zhǎng)率蘇州平均租金及增長(zhǎng)率蘇州租金及空置率蘇州租金及空置率市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到98萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)26.12%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)204,832平方米，比去年同期增長(zhǎng)3.40%凈吸納：至2014年第三季度，凈吸納77,070平方米空置率：至2014年第三季

24、度，空置率達(dá)10%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣1.00/平方米/天，比去年同期上升2.04%來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部16附1 蘇州物流物業(yè)市場(chǎng)蘇州總供應(yīng)量、吸納量和空置率蘇州總供應(yīng)量、吸納量和空置率蘇州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率蘇州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率蘇州的第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目建成于2005年，位于SIP（蘇州工業(yè)園區(qū)），有將近12萬(wàn)平方米的總建筑面積。2008和2009年，普洛斯SIP物流園、普洛斯蘇州望亭物流園和宇培SND物流園中部分或全部物業(yè)的建成，以及較低的基數(shù)，使得這兩年的供應(yīng)增長(zhǎng)率達(dá)到了約50%。2011年，隨著普洛斯SIP

25、物流園中12萬(wàn)平方米新物業(yè)及Grand China海航置業(yè)46,000平方米物業(yè)的落成，將此年增長(zhǎng)率拉高至47%。蘇州是全國(guó)最早擁有甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的城市之一，物流物業(yè)市場(chǎng)比較成熟，2010年后，每年凈吸納和新增供應(yīng)量都基本持平。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部17附1 蘇州物流物業(yè)市場(chǎng)總空置總空置面積面積保稅非保稅蘇蘇 州州總供應(yīng)量總供應(yīng)量980,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量204,832（）（）空置面積空置面積98,000（）（）空置率空置率10%租金租金1.0（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率2.04%子市場(chǎng)子市場(chǎng)主要租戶主要租戶租戶行業(yè)類(lèi)別租戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者主要市場(chǎng)參與者特征

26、特征蘇州工業(yè)園區(qū)三九物流, 艾普爾集團(tuán)物流普洛斯，建屋，Green Land 同新加坡緊密合作形成了功能完善的分區(qū)，出口加工業(yè)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，優(yōu)二進(jìn)三吳中全球國(guó)際物流、可口可樂(lè)、頂通物流、美的銷(xiāo)售公司、安得物流、蘇寧電器，日本三高, 卡夫食品食品飲料，電商，物流普洛斯，宇培物流倉(cāng)儲(chǔ)基地蘇州高新區(qū)大潤(rùn)發(fā), 百世物流, 第三方物流, 韻達(dá)快遞, 廣州達(dá)意隆包裝機(jī)械股份有限公司，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)物流，制造業(yè)，零售業(yè)普洛斯，嘉民，Logos高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)稅收優(yōu)惠金閶傳化物流傳化公路運(yùn)輸港望亭德邦物流物流普洛斯連接無(wú)錫較近土地資源豐富，發(fā)展空間大蘇州工業(yè)園區(qū)依托區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)需求，整體的租金最高，區(qū)內(nèi)空置率最

27、低。從市場(chǎng)來(lái)看，蘇州工業(yè)園區(qū)的保稅倉(cāng)庫(kù)表現(xiàn)不好。普洛斯正在尋求轉(zhuǎn)型的可能性來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部18附1 南京物流物業(yè)市場(chǎng)南京平均租金及增長(zhǎng)率南京平均租金及增長(zhǎng)率南京平均租金及空置率南京平均租金及空置率市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到88.8萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)40.9%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)257,700平方米，比去年同期下降23%平均租金：至2014年第三季度，租金報(bào)價(jià)達(dá)到人民幣0.88/平方米/天，與去年同期持平南京市場(chǎng)較晚?yè)碛屑准?jí)倉(cāng)庫(kù)，并且市場(chǎng)對(duì)于甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)接受需要時(shí)間。近兩年南京市場(chǎng)涌現(xiàn)了較多新增供應(yīng)，在推高總供應(yīng)量的同時(shí)也讓市場(chǎng)漸漸開(kāi)始接受甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)，吸納量上升，空

28、置率下降。南京總供應(yīng)量、吸納量和空置率南京總供應(yīng)量、吸納量和空置率來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部19附1 南京物流物業(yè)市場(chǎng)南南 京京總供應(yīng)量總供應(yīng)量888,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量257,700（）（）租金租金0.88（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率 0%子市場(chǎng)子市場(chǎng)主要租戶主要租戶租戶行業(yè)類(lèi)別租戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者主要市場(chǎng)參與者特征特征江寧安能物流, 中興通訊, 華為, 愛(ài)立信, 金伯利, 光明乳業(yè), 中遠(yuǎn)物流，京東, 中國(guó)郵政, 南京醫(yī)藥物流，制造，電商，醫(yī)藥，食品飲料普洛斯，蓋世理，萬(wàn)通，寶供，順源物流及空港樞紐產(chǎn)業(yè)特色明顯，技術(shù)領(lǐng)域集中科技氛圍

29、濃厚，創(chuàng)新能力強(qiáng)龍?zhí)秳傞_(kāi)始招租剛開(kāi)始招租普洛斯，維龍金箔產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)溧水德邦物流普洛斯，嘉民影視基地、農(nóng)業(yè)科技基地和新興制造業(yè)基地華東重要交通樞紐南京高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在2013年迎來(lái)了非常高的供應(yīng)增長(zhǎng)率，普洛斯和蓋世理的江寧項(xiàng)目分別竣工，使得南京物流市場(chǎng)新增了130,688平方米的總建筑面積。2014和2015年，多家著名物流開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目將在南京落成，其中有普洛斯溧水物流園、普洛斯龍?zhí)段锪鲌@、嘉民溧水物流園、維龍龍?zhí)段锪鲌@、平安江寧物流園等。南京甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)在短短幾年內(nèi)被迅速占據(jù)。由于南京過(guò)去的倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)一直集中在江寧，且一直沒(méi)有新增供應(yīng)，所以，南京租金市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定。從今年開(kāi)始，南京市場(chǎng)在龍?zhí)稌?huì)

30、有一批新增供應(yīng)，新開(kāi)發(fā)的物業(yè)租金報(bào)價(jià)比江寧目前的租金要高。但是空置率也比較高。開(kāi)發(fā)商為了保證租金面價(jià)要求，會(huì)通過(guò)免租期的形式給與一定的租金補(bǔ)貼，所以我們預(yù)計(jì)實(shí)際的租金價(jià)格應(yīng)該與江寧差不多，在人民幣0.85/平方米/天。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部20附1 杭州物流物業(yè)市場(chǎng)杭州現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率杭州現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總供應(yīng)量增長(zhǎng)率杭州平均租金和增長(zhǎng)率杭州平均租金和增長(zhǎng)率杭州平均租金和空置率杭州平均租金和空置率市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到25萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)66.3%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)100,000平方米，比去年同期增長(zhǎng)299%空置率：至2014年第

31、三季度，空置率達(dá)26%，比去年同期下降1.12%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.95/平方米/天，與去年同期持平。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部21附1 杭州物流物業(yè)市場(chǎng)杭州總供應(yīng)量、吸納量和空置率杭州總供應(yīng)量、吸納量和空置率杭州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率杭州新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率杭州在2007年有了第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)，2009年隨著普洛斯杭州物流園中兩棟建筑的完工，新增供應(yīng)增長(zhǎng)率達(dá)到了66%。萬(wàn)通二期預(yù)計(jì)于2014年四季度建成，可以提供100,00平方米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，使新增供應(yīng)增長(zhǎng)率又上升到66%。杭州的高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)需求一直都不錯(cuò)，但是

32、2012年以前以出租為目標(biāo)的市場(chǎng)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)量比較有限?；疽钥蛻舻淖越▊}(cāng)庫(kù)為主。所以整體來(lái)說(shuō)杭州市場(chǎng)的空置率一直比較低。2014年底由于有大量供應(yīng)上市，所以拉高了一部分的空置率，但是，2015年新增倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)有限，所以我們預(yù)計(jì)2015年的空置率會(huì)下降。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部22附1 杭州物流物業(yè)市場(chǎng)杭杭 州州總供應(yīng)量總供應(yīng)量250,000250,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量100,000100,000（）（）空置面積空置面積 65,00065,000（）（）空置率空置率 26%26%租金租金 0.950.95（元（元/ /天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率 0%0%子市場(chǎng)主要租戶租

33、戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者特征下沙德邦物流，百勝餐飲第三方物流，零售行業(yè)普洛斯先進(jìn)制造業(yè)基地吸引外商能力強(qiáng)余杭阿里巴巴電商普洛斯第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速淘寶，阿里巴巴總部蕭山UPS，佛吉亞第三方物流，汽車(chē)零部件普洛斯，傳化浙江交通樞紐工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)杭州江干區(qū)下沙工業(yè)園是杭州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，普洛斯在2007年進(jìn)入該市場(chǎng)，并建成了杭州第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)。蕭山為近年物流地產(chǎn)較熱門(mén)的區(qū)域，普洛斯于2012年在該區(qū)建成了臨江物流園。同時(shí)，普洛斯在該庫(kù)附近還有另一個(gè)在建項(xiàng)目，總建筑面積約4,700平方米。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部23附1 無(wú)錫物流物業(yè)市場(chǎng)無(wú)錫總供應(yīng)量、總無(wú)錫總供應(yīng)量、總供應(yīng)量供應(yīng)量增長(zhǎng)率和新增供應(yīng)增長(zhǎng)率和新增供

34、應(yīng)無(wú)錫平均租金和增長(zhǎng)率無(wú)錫平均租金和增長(zhǎng)率無(wú)錫平均租金和空置率無(wú)錫平均租金和空置率市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到42萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)393%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)336,367平方米，去年同期無(wú)新增供應(yīng)平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.90元/平方米/天，與去年同期持平2014年以前無(wú)錫市場(chǎng)的甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)比較少，所以隨著各個(gè)項(xiàng)目日益成熟，整體的租金增長(zhǎng)也是比較穩(wěn)定。2014年下半年和2015年將建成多個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，新增甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)的租金報(bào)價(jià)比較高，拉高了無(wú)錫市場(chǎng)整體的租金水平。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部24附1 無(wú)錫物

35、流物業(yè)市場(chǎng)無(wú)錫總供應(yīng)量、吸納量和空置率無(wú)錫總供應(yīng)量、吸納量和空置率無(wú)錫新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率無(wú)錫新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率無(wú)錫在2008年底建成了第一個(gè)甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)豐樹(shù)無(wú)錫機(jī)場(chǎng)物流園，總建筑面積45,000平方米。次年，其附近落成普洛斯機(jī)場(chǎng)物流園。各開(kāi)發(fā)商迅速搶占無(wú)錫市場(chǎng)。2014年無(wú)錫涌現(xiàn)了較多新增供應(yīng)，吸納速度未及時(shí)跟上，導(dǎo)致空置率大幅上升。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部25附1 無(wú)錫物流物業(yè)市場(chǎng)圖例圖例總供應(yīng)量總供應(yīng)量420,000（）（）新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量336,367（）（）空置面積空置面積 8,400（）（）空置率空置率 2%租金租金 0.9（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)

36、率 0%子市場(chǎng)主要租戶租戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者特征無(wú)錫新區(qū)德邦物流，蘇州華裕恒通國(guó)際貨運(yùn)代有限公司, 鴻池運(yùn)輸, 大田物流物流運(yùn)輸普洛斯，豐樹(shù)，萬(wàn)通航空物流基地功能分區(qū)清晰，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速錫山全峰快遞、新華文軒物流運(yùn)輸，電子商務(wù)普洛斯重工業(yè)制造基地目前發(fā)展較慢，面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型難題惠山剛完工，招租中計(jì)劃集汽車(chē)零部件及三種和和電子商務(wù)分撥中心為一體寶灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)產(chǎn)值比例超過(guò)三成無(wú)錫新區(qū)成立于上世紀(jì)90年代，是無(wú)錫最成熟的工業(yè)區(qū)域。目前大多數(shù)建成的甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)都位于這個(gè)區(qū)域，如普洛斯無(wú)錫機(jī)場(chǎng)物流園、豐樹(shù)無(wú)錫物流園、萬(wàn)通物流園等。錫山無(wú)錫新興的物流區(qū)域，該區(qū)于2014年8月建成普

37、洛斯錫山鵝湖物流園一期，成為該區(qū)第一個(gè)物流園區(qū)。蓋世理無(wú)錫物流園一期也預(yù)計(jì)于2015年第二季度落成，同時(shí)，蓋世理在該區(qū)還留有約220畝的土地儲(chǔ)備。寶灣在惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園有一在建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2015年末給惠山市場(chǎng)帶來(lái)11萬(wàn)平方米的甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部26附1 嘉興物流物業(yè)市場(chǎng)嘉興現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和嘉興現(xiàn)有供應(yīng)量、新增供應(yīng)和總總供應(yīng)量增長(zhǎng)率供應(yīng)量增長(zhǎng)率嘉興平均租金和增長(zhǎng)率嘉興平均租金和增長(zhǎng)率嘉興平均租金和空置率嘉興平均租金和空置率市場(chǎng)存量：至2014年第三季度，存量達(dá)到23.8萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.6%新增供應(yīng)：至2014年，新增供應(yīng)51,660平方米，比

38、去年同期上升40%空置率：至2014年第三季度，空置率達(dá)47%，比去年同期上升4%平均租金：至2014年第三季度，租金達(dá)到人民幣0.86/平方米/天，比去年同期上升1.18%受新增供應(yīng)的影響，大嘉興地區(qū)的租金一直受新增供應(yīng)的影響。一旦有新項(xiàng)目面試，則租金都會(huì)有小幅上升。由于2015年，有幾個(gè)新項(xiàng)目上市，所以我們預(yù)計(jì)嘉興2015年的租金會(huì)上升。從地區(qū)來(lái)看，嘉善雖然空置率比較高，但是由于項(xiàng)目是2012年上市的，所以目前的租金最高，達(dá)到了人民幣1/平方米/天，但是由于租賃情況不好，所以業(yè)主可以給很大空間的免租期。平湖地區(qū)，年底也有新項(xiàng)目，所以空置率比較高，且租金也相對(duì)比較高。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源

39、：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部27附1 嘉興物流物業(yè)市場(chǎng)嘉興總供應(yīng)量、吸納量和空置率嘉興總供應(yīng)量、吸納量和空置率嘉興新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率嘉興新增供應(yīng)量、凈吸納和空置率嘉興市場(chǎng)對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求主要來(lái)自上海的外溢需求，并且有幾個(gè)定制倉(cāng)庫(kù)，如蓋世理嘉興物流中心為沃爾瑪定制庫(kù)，安博嘉興物流園二期為DHL/瑪氏和德邦定制庫(kù)。嘉興市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了幾年才接受了甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)，并且吸納速度比較緩慢，如易商嘉興平湖物流園，建成一年多仍有一半面積空置。近年來(lái)，隨著新項(xiàng)目的入市，吸納量穩(wěn)步上漲。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部28附1 嘉興物流物業(yè)市場(chǎng)嘉嘉 興興總供應(yīng)量總供應(yīng)量238,000（）（）

40、新增供應(yīng)量新增供應(yīng)量51,660（）（）空置面積空置面積111,860（）（）空置率空置率 47%租金租金 0.86（元（元/天）天）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率 1.18%子市場(chǎng)主要租戶租戶行業(yè)類(lèi)別主要市場(chǎng)參與者特征嘉興順豐快遞、德邦物流物流運(yùn)輸安博民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。輕工業(yè)發(fā)達(dá)嘉善特易購(gòu)（樂(lè)購(gòu)）超市連鎖普洛斯，嘉民臨近上海，融入上海被列為嘉善經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的首位戰(zhàn)略平湖凡客電商易商，嘉民光機(jī)電，臨港，生物醫(yī)藥，服裝為主力產(chǎn)業(yè)臨近上海蓋世理為沃爾瑪在嘉興定制了第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)。即它之后，2009年安博是第一個(gè)在嘉興建立出租型物流中心的國(guó)際開(kāi)發(fā)商。之后就一直鮮有開(kāi)發(fā)商在嘉興地區(qū)拿地開(kāi)發(fā)。直至201

41、2年，普洛斯在嘉善開(kāi)發(fā)了69,000平方米高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)。嘉興地區(qū)的需求一直是比較穩(wěn)定的，隨著當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的發(fā)展和環(huán)上海地區(qū)物流圈的日益成熟，嘉興地區(qū)的空置率在逐年降低。2014年，嘉民嘉興姚莊物流中心建成，給嘉善市場(chǎng)帶來(lái)了52,000平方米的新增供應(yīng)。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部附2 冷鏈物流市場(chǎng)冷鏈產(chǎn)品消費(fèi)者冰箱生產(chǎn)性冷庫(kù)、加工廠冷藏船預(yù)冷包裝站信息系統(tǒng)、設(shè)備提供、管理外包裝卸、搬運(yùn)長(zhǎng)途調(diào)撥冷藏運(yùn)輸分撥儲(chǔ)藏性冷庫(kù)冷藏短途運(yùn)輸配送冷庫(kù)或批發(fā)市場(chǎng)冷藏配送零售商冷庫(kù)或冷藏柜冷鏈物流(Cold Chain Logistics) 泛指冷藏冷凍類(lèi)食品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷(xiāo)售，到消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)

42、境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過(guò)程。它由冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運(yùn)輸及配送、冷凍銷(xiāo)售四個(gè)方面構(gòu)成。冷鏈物流需要綜合考慮生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷(xiāo)售、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)性等各個(gè)要素原料基地捕撈種植進(jìn)口初加工屠宰分割成品深加工店面消費(fèi)者批發(fā)配送中心30附2 冷鏈物流市場(chǎng) 冷鏈物流溫度冷鏈物流冷鏈物流適用范圍適用范圍初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品蔬菜/水果水產(chǎn)品、花卉產(chǎn)品肉、禽、蛋加工食品速凍食品、冰淇淋快餐原料禽、肉、水產(chǎn)等包裝熟食、奶制品特殊商品藥品10-15 5-10 -5-10 0-5-28C -23C 5-10 -20-0 5-15 農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流：農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物

43、流泛指水果、蔬菜、肉類(lèi)等物品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷(xiāo)售，到消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證物品質(zhì)量和性能的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流需掌握三大特點(diǎn)：1、建設(shè)投資大，系統(tǒng)龐大復(fù)雜。2、時(shí)效性。3、高成本性。來(lái)源：高力國(guó)際工業(yè)部3131附2 冷鏈物流市場(chǎng) 冷鏈物流的過(guò)程和特點(diǎn)特點(diǎn)投資規(guī)模大，資產(chǎn)專(zhuān)用性高與常溫物流相比，冷鏈物流系統(tǒng)的建設(shè)投資要大很多。很多設(shè)備都是專(zhuān)用的，容易產(chǎn)生沉沒(méi)成本對(duì)信息技術(shù)要求高冷鏈物流參與主體多，要求安全實(shí)時(shí)監(jiān)控，因此需要高度信息技術(shù)支撐需要高度組織協(xié)調(diào)性冷鏈物流在運(yùn)營(yíng)中對(duì)時(shí)間要求非常高。如果某環(huán)節(jié)脫節(jié)，將造成巨大損失需要有效控制能耗在保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，需

44、要降低能耗，控制冷鏈物流成本具有鏈條寬而短的內(nèi)在要求更寬廣的物流空間，盡量少的交易次數(shù)，對(duì)冷鏈物流運(yùn)營(yíng)有利必須嚴(yán)格遵循“3T3T”原則冷鏈產(chǎn)品最終質(zhì)量取決于冷鏈儲(chǔ)藏的流通時(shí)間流通時(shí)間（timetime）、溫度（）、溫度（temperaturetemperature）和產(chǎn)品的耐藏性產(chǎn)品的耐藏性（tolerancetolerance）中國(guó)目前冷鏈物流存在的問(wèn)題1服務(wù)的質(zhì)量；2運(yùn)輸?shù)馁|(zhì)量；3缺乏可靠的物流服務(wù)商4高費(fèi)用；5運(yùn)輸和儲(chǔ)存等基礎(chǔ)設(shè)施的不足。32附2 冷鏈物流市場(chǎng) 冷庫(kù)分類(lèi)（1 1） 按結(jié)構(gòu)形式按結(jié)構(gòu)形式土建冷庫(kù)：土建冷庫(kù)：目前建造較多的一種冷庫(kù)，可建成單層或多層。這類(lèi)冷庫(kù)的主體結(jié)構(gòu)和地下荷

45、重結(jié)構(gòu)都用鋼筋混凝土，其維護(hù)結(jié)構(gòu)的墻體都采用磚砌而成。裝配式冷庫(kù)：裝配式冷庫(kù)：這類(lèi)冷庫(kù)的主體結(jié)構(gòu)采用輕鋼結(jié)構(gòu)，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的墻體使用預(yù)制的復(fù)合隔熱板組而成?！盎顒?dòng)冷庫(kù)”（2 2）按使用性質(zhì)）按使用性質(zhì)生產(chǎn)性冷庫(kù)：生產(chǎn)性冷庫(kù)：主要建在食品產(chǎn)地附近、貨源較集中的地區(qū)和漁業(yè)基地。食品在此進(jìn)行冷加工后，經(jīng)過(guò)短期儲(chǔ)存即運(yùn)往銷(xiāo)售地區(qū)、直接出口或運(yùn)至分配性冷藏庫(kù)作長(zhǎng)期的儲(chǔ)藏。零進(jìn)整出。分配性冷庫(kù)：分配性冷庫(kù)：它們主要建在大中城市、人口較多的工礦區(qū)和水陸交通樞紐，專(zhuān)門(mén)儲(chǔ)藏經(jīng)過(guò)冷加工的食品，以供調(diào)節(jié)淡旺季節(jié)、提供外貿(mào)出口和作長(zhǎng)期儲(chǔ)備之用。零售性冷庫(kù)：零售性冷庫(kù)：這類(lèi)冷庫(kù)一般建在工礦企業(yè)或城市大型副食品店、菜場(chǎng)內(nèi)，

46、供臨時(shí)儲(chǔ)存零售食品之用，其特點(diǎn)是庫(kù)容量小、儲(chǔ)存期短。冷藏容量在10 000t以上，生產(chǎn)性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在120160t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在4080t/d范圍內(nèi)。Large大型冷庫(kù)冷藏容量在10 0001 000t范圍內(nèi)，生產(chǎn)性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在40120t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在2060t/d范圍內(nèi)。Medium中型冷庫(kù)凍結(jié)能力在1 000t以下，生產(chǎn)性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在2040t/d范圍內(nèi)，分配性冷庫(kù)的凍結(jié)能力在20t/d以下。Small小型冷庫(kù)（3）按）按規(guī)模規(guī)模大小大?。? 4）按冷庫(kù)制冷設(shè)備）按冷庫(kù)制冷設(shè)備 使用氨作為制冷劑。Ammonia氨冷庫(kù) 使用氟利昂作為制冷

47、劑。Freon氟利昂冷庫(kù)（5 5）按使用庫(kù)溫要求）按使用庫(kù)溫要求: :HighHigh高溫冷庫(kù)：高溫冷庫(kù)：L L級(jí)級(jí)5555MediumMedium中溫冷庫(kù)：中溫冷庫(kù)：D D級(jí)級(jí)10101818LowLow低溫冷庫(kù)：低溫冷庫(kù)：J J級(jí)級(jí)23232828。Ultra-lowUltra-low超低溫冷庫(kù)：超低溫冷庫(kù)：3030（6 6）按使用儲(chǔ)藏特點(diǎn)）按使用儲(chǔ)藏特點(diǎn)超市冷庫(kù):超市用來(lái)儲(chǔ)藏零售食品的小型冷庫(kù)。恒溫冷庫(kù):對(duì)儲(chǔ)藏物品的溫度濕度有精確要求的冷庫(kù)。包括恒溫恒濕冷庫(kù)。氣調(diào)冷庫(kù):氣調(diào)保鮮庫(kù)是目前國(guó)內(nèi)外較為先進(jìn)的果蔬保鮮冷庫(kù)。它既能調(diào)節(jié)庫(kù)內(nèi)的溫度、濕度，又能控制庫(kù)內(nèi)的氧氣、二氧化碳等氣體的含量，使庫(kù)

48、內(nèi)果蔬處于休眠狀態(tài)，eg.將空氣中的氧氣濃度由21降到3。33附2 冷鏈物流市場(chǎng)各國(guó)人均冷庫(kù)量對(duì)比各國(guó)人均冷庫(kù)量對(duì)比冷鏈物流率比較冷鏈物流率比較農(nóng)產(chǎn)品腐損率比較農(nóng)產(chǎn)品腐損率比較我國(guó)冷鮮產(chǎn)品中，果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)品果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)品流通中的腐損率分別達(dá)到20-20-30%30%、12%12%、15%15%，因此每年帶來(lái)的損失將分別高達(dá)4807萬(wàn)噸、555萬(wàn)噸和730萬(wàn)噸。而發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)產(chǎn)品的腐損率低于低于5%5%，大幅好于我國(guó)水平。目前我國(guó)果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)品果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)品冷鏈流通率分別為5%5%、1515% %和和23%23%，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平，大部分生鮮農(nóng)產(chǎn)品仍在常溫下流通大部分

49、生鮮農(nóng)產(chǎn)品仍在常溫下流通。1)1)容量低容量低 我國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘?80萬(wàn)噸，人均冷庫(kù)容量?jī)H0.01立方米（7公斤），遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平人均0.18立方米的水平。2) 2) 設(shè)備老舊設(shè)備老舊 中國(guó)現(xiàn)有的冷庫(kù)大部分已有30年以上的庫(kù)齡，新冷庫(kù)建設(shè)緩慢；過(guò)去15年冷庫(kù)總?cè)萘績(jī)H增長(zhǎng)了360萬(wàn)噸，對(duì)應(yīng)年復(fù)合增長(zhǎng)率僅有4%。3) 3) 區(qū)域區(qū)域分布不平衡分布不平衡目前，中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)冷庫(kù)嚴(yán)重短缺；并且，承擔(dān)全國(guó)70以上生鮮農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易功能的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品配送中心等關(guān)鍵物流節(jié)點(diǎn)缺少冷凍冷藏設(shè)施。政府重視肉類(lèi)冷庫(kù)的建設(shè)，對(duì)蔬果類(lèi)冷庫(kù)不夠重視。4) 4) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不完善冷鏈產(chǎn)業(yè)

50、物流政策不夠規(guī)范,主要反映在相關(guān)冷鏈物流法律少且冷鏈物流技術(shù)指標(biāo)不明確。雖然越來(lái)越多的協(xié)會(huì)和部門(mén)都開(kāi)始制定冷鏈的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但在內(nèi)容上，地方標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)相互交叉，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)很不完善。5) 5) 標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不到位標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不到位 很多沒(méi)有資質(zhì)的小型企業(yè)，如果沒(méi)有通過(guò)全程冷鏈，成本就低，那么產(chǎn)品價(jià)格就相對(duì)較低。但是正規(guī)企業(yè)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，每一個(gè)環(huán)節(jié)都通過(guò)冷鏈完成，產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)相對(duì)較高。這對(duì)于完全通過(guò)冷鏈的規(guī)范企業(yè)來(lái)說(shuō)就是不公平的競(jìng)爭(zhēng)。巨大增長(zhǎng)巨大增長(zhǎng)空間空間有待提高有待提高巨大差距巨大差距來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)34附2 冷鏈物流市場(chǎng)6) 6) 冷凍冷藏配送運(yùn)輸效率低冷凍冷藏配送

51、運(yùn)輸效率低物流各個(gè)環(huán)節(jié)信息傳遞不暢，使庫(kù)存、裝卸、運(yùn)輸?shù)热狈ν该鞫龋斐衫鋬隼洳禺a(chǎn)品在配送、運(yùn)輸途中發(fā)生無(wú)謂耽擱，風(fēng)險(xiǎn)及成本增加。7) 7) 市場(chǎng)化市場(chǎng)化程度低，第三方物流發(fā)展滯后程度低，第三方物流發(fā)展滯后冷鏈物流的經(jīng)營(yíng)觀念和管理體制還沒(méi)有完成從單純倉(cāng)儲(chǔ)分配型向配送服務(wù)型的轉(zhuǎn)變，大部分在國(guó)內(nèi)流通的冷鏈產(chǎn)品的物流配送業(yè)務(wù)是由生產(chǎn)商和經(jīng)銷(xiāo)商完成的。第三方物流發(fā)展十分滯后，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不夠健全，大大影響了冷鏈產(chǎn)品的在途質(zhì)量、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，這也導(dǎo)致了冷鏈的成本和商品損耗很高。8) 8) 缺乏缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合上下游的整體規(guī)劃和整合 冷鏈物流缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，在一些地區(qū)中