舊改項目流程及此類項目操作關(guān)鍵點研究課程

1、2006/11/20舊改項目流程及此類項目操舊改項目流程及此類項目操作關(guān)鍵點研究作關(guān)鍵點研究2報告主要內(nèi)容報告主要內(nèi)容3舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確定開發(fā)商拿地注：拿地之后進(jìn)入項目開發(fā)建設(shè)階段，流程與普通項目相同。拆遷階段拆遷階段項目開發(fā)建項目開發(fā)建設(shè)階段設(shè)階段4舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項立項審批、公示確定開發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府申請審核審批批復(fù)需改造的城中村所在的鎮(zhèn)政府向舊改辦提交“舊改申請”。舊改辦審核、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意。區(qū)政府作出立項批復(fù)。5舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項

2、審批、公示審批、公示確定開發(fā)商拿地鎮(zhèn)政府區(qū)舊改辦區(qū)政府前期工作審核審批批復(fù)公示核定改造范圍，編制舊改規(guī)劃設(shè)計方案，土地、房屋權(quán)屬調(diào)查、房屋查丈。對舊改項目評估、審核，擬定詳細(xì)方案、編制專項規(guī)劃方案報舊改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。區(qū)政府批復(fù)，改造預(yù)案公示，內(nèi)容包括規(guī)劃方案、拆賠方案、安置回遷方案等，征詢公眾意見，需經(jīng)90%以上業(yè)主同意。6舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確定開發(fā)商確定開發(fā)商拿地招標(biāo)、評標(biāo)資金落實確定開發(fā)商區(qū)舊改辦公告招投標(biāo)事項，評標(biāo)委員會（村民代表、鎮(zhèn)政府代表、規(guī)劃國土部門代表、舊改領(lǐng)導(dǎo)小組代表、外聘專家等）評標(biāo)。建立舊改專用帳戶，監(jiān)管資金入帳，或由銀行

3、擔(dān)保。區(qū)舊改辦與開發(fā)商簽訂改造協(xié)議書，核發(fā)城中村改造單位確認(rèn)書。7舊改舊改基本流程（以龍崗區(qū)為例）基本流程（以龍崗區(qū)為例）立項審批、公示確定開發(fā)商拿地拿地土地征用與收回協(xié)議用地選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議房屋拆遷許可證土地出讓合同項目建筑報建手續(xù)規(guī)劃國土部門與舊改區(qū)各相關(guān)單位簽訂規(guī)劃國土部門向開發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國土部門向開發(fā)商核發(fā)規(guī)劃國土部門向開發(fā)商頒發(fā)開發(fā)商與被拆遷人簽訂規(guī)劃國土部門與開發(fā)商簽訂8舊改舊改基本流程基本流程顧問部顧問部代理部代理部服務(wù)對象：服務(wù)對象：政府政府服務(wù)對象：服務(wù)對象：開發(fā)商開發(fā)商立項審批、公示確定開發(fā)商拿地9舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究 舊改項目的

4、原則：舊改項目的原則： 1.1.低風(fēng)險運(yùn)作低風(fēng)險運(yùn)作 2.2.合理的利潤率合理的利潤率 3.3.平穩(wěn)的銷售速度平穩(wěn)的銷售速度10舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)方面常見問題列舉：項目開發(fā)方面常見問題列舉：n營造區(qū)域價值營造區(qū)域價值n綜合體建筑開發(fā)難度綜合體建筑開發(fā)難度n項目開發(fā)順序項目開發(fā)順序n項目整體社會效應(yīng)研究項目整體社會效應(yīng)研究11舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)營造區(qū)域價值營造區(qū)域價值n 目前龍崗的大量舊改項目整體規(guī)模較大、容積率類目前龍崗的大量舊改項目整體規(guī)模較大、容積率類似、自身配套相似、同受似、自身配套相似、同受90平米影響，同類化

5、現(xiàn)象平米影響，同類化現(xiàn)象嚴(yán)重；嚴(yán)重；n 大批項目同期進(jìn)行，市場競爭激烈，龍崗區(qū)域客戶大批項目同期進(jìn)行，市場競爭激烈，龍崗區(qū)域客戶比較封閉，客戶量有限，各項目如何突破競爭，成比較封閉，客戶量有限，各項目如何突破競爭，成為其成敗的關(guān)鍵；為其成敗的關(guān)鍵；n 部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項目的開發(fā)（通常是部分龍崗邊緣陌生區(qū)域的大型項目的開發(fā)（通常是30萬建面以上），其關(guān)鍵點在于如何提升區(qū)域價值，萬建面以上），其關(guān)鍵點在于如何提升區(qū)域價值，通過各種手段進(jìn)行區(qū)域的炒作和營銷以更大的吸引通過各種手段進(jìn)行區(qū)域的炒作和營銷以更大的吸引客戶，提升片區(qū)價值，帶來更大的利潤，否則該類客戶，提升片區(qū)價值，帶來更大的利潤，

6、否則該類大型項目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項目的順大型項目難以獲取足夠的客戶數(shù)量而影響項目的順利開發(fā)；利開發(fā)；12舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)綜合體建筑開發(fā)綜合體建筑開發(fā)難度難度n 目前大規(guī)模舊改項目都帶有較強(qiáng)的社會責(zé)任職能，目前大規(guī)模舊改項目都帶有較強(qiáng)的社會責(zé)任職能，因而項目會有較為完善的社會配套建設(shè)要求，包括因而項目會有較為完善的社會配套建設(shè)要求，包括學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；學(xué)校、商業(yè)、酒店等等；n 配套中學(xué)校對項目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)配套中學(xué)校對項目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)和酒店會對項目帶來較大的銷售難度；和酒店會對項目帶來較大的銷售難度；n 龍崗商業(yè)

7、飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)龍崗商業(yè)飽和，中心城商業(yè)空置率較高，新的商業(yè)銷售難度較大；銷售難度較大；n 酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟(jì)對酒店的需求較高，酒店方面，雖然龍崗的整體經(jīng)濟(jì)對酒店的需求較高，但目前龍崗的酒店市場并不成熟，無優(yōu)勢景觀資源但目前龍崗的酒店市場并不成熟，無優(yōu)勢景觀資源的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店對開發(fā)商的的區(qū)域?qū)频甑男枨罅坎淮?，并且酒店對開發(fā)商的實力以及要求都較高，開發(fā)難度和資金投入都很高，實力以及要求都較高，開發(fā)難度和資金投入都很高，對低風(fēng)險運(yùn)作不利；對低風(fēng)險運(yùn)作不利；13舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目開發(fā)順序項目開發(fā)順序n 舊改項目

8、往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、舊改項目往往包含住宅、集中商業(yè)、商鋪、學(xué)校、酒店、還建住宅和商業(yè)；酒店、還建住宅和商業(yè)；n 一般的開發(fā)順序，啟動區(qū)以部分住宅、還建住宅和一般的開發(fā)順序，啟動區(qū)以部分住宅、還建住宅和商業(yè)、集中商業(yè)啟動；商業(yè)、集中商業(yè)啟動；n 其中集中商業(yè)一期啟動為了提升項目商業(yè)客戶對商其中集中商業(yè)一期啟動為了提升項目商業(yè)客戶對商業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也業(yè)的信心，也有利于提前招商，還建住宅和商業(yè)也無法產(chǎn)生利潤，因而為了達(dá)到啟動區(qū)的資金收益基無法產(chǎn)生利潤，因而為了達(dá)到啟動區(qū)的資金收益基本平衡需要一部分可銷售的住宅來實現(xiàn)；本平衡需要一部分可銷售的住宅來實現(xiàn)；n

9、學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_發(fā)，也便于住宅的營銷推廣；學(xué)?？梢栽谥泻笃陂_發(fā)，也便于住宅的營銷推廣；n 由于酒店一次性投入較大，資金回收較慢，因而不由于酒店一次性投入較大，資金回收較慢，因而不建議在前期開發(fā)，為了確保項目的低風(fēng)險運(yùn)作，應(yīng)建議在前期開發(fā)，為了確保項目的低風(fēng)險運(yùn)作，應(yīng)在后期回收資金之后進(jìn)行建設(shè)；在后期回收資金之后進(jìn)行建設(shè)；14舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究項目開發(fā)項目開發(fā)項目整體社會效項目整體社會效應(yīng)研究應(yīng)研究n 舊改項目要求開發(fā)商提高社會職責(zé)和社會效應(yīng)；舊改項目要求開發(fā)商提高社會職責(zé)和社會效應(yīng)；n 改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面貌，引導(dǎo)新的舒居生

10、活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項目所義不容辭的責(zé)任；活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項目所義不容辭的責(zé)任；n 社會職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會配套設(shè)施；社會職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會配套設(shè)施；n 如何確保中低收入家庭購房、建設(shè)和諧社會，也是如何確保中低收入家庭購房、建設(shè)和諧社會，也是舊改項目在運(yùn)作的時候所必須要考慮的因素；舊改項目在運(yùn)作的時候所必須要考慮的因素；n 在項目開發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型在項目開發(fā)中融入生態(tài)可持續(xù)技術(shù)，是建設(shè)集約型國家和社會所必經(jīng)的一個改造過程，這些都是舊改國家和社會所必經(jīng)的一個改造過程，這些都是舊改項目所需要肩負(fù)的社會責(zé)任；項目所需要肩負(fù)的社會責(zé)任；15舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點

11、研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)方面常見問題列舉：商業(yè)方面常見問題列舉：n項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)飽和的問題問題n商業(yè)開發(fā)順序建議商業(yè)開發(fā)順序建議n商業(yè)還建問題商業(yè)還建問題n商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃16舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)項目商業(yè)面積過項目商業(yè)面積過大和龍崗整體商業(yè)大和龍崗整體商業(yè)飽和的問題飽和的問題n 龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過于求的局面，舊改項目龍崗目前商業(yè)整體出現(xiàn)供過于求的局面，舊改項目商業(yè)面積大，銷售難度增加；商業(yè)面積大，銷售難度增加；n 中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的中心城大量商業(yè)空置，整體商業(yè)氛圍較差；老鎮(zhèn)的商業(yè)氛圍較好

12、，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；商業(yè)氛圍較好，但整體規(guī)劃落后，業(yè)態(tài)分布散亂；n 城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百貨類為主，服務(wù)城中村的商業(yè)多以餐飲類、日用百貨類為主，服務(wù)于村內(nèi)一般生活消費者，難以形成區(qū)域規(guī)模；于村內(nèi)一般生活消費者，難以形成區(qū)域規(guī)模；n 大型專業(yè)市場也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為大型專業(yè)市場也以五金、汽配、建材等業(yè)態(tài)形式為主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會降低居住質(zhì)量；主，不適宜引入新建的居住小區(qū)，會降低居住質(zhì)量；17舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)開發(fā)順序建商業(yè)開發(fā)順序建議議n 商業(yè)一般先進(jìn)行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹立昭示性商業(yè)一般先進(jìn)行集中商業(yè)建設(shè)，為的是樹立昭

13、示性的商業(yè)形象，也為項目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參的商業(yè)形象，也為項目集中商業(yè)的招商提供現(xiàn)樓參觀；觀；n 營造活力街區(qū)，在項目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且營造活力街區(qū)，在項目后期隨住宅建設(shè)街鋪，并且在設(shè)計之初就進(jìn)行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建在設(shè)計之初就進(jìn)行商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且確定還建范圍，先還后售；范圍，先還后售；n 對社區(qū)服務(wù)類項目要提前設(shè)計其使用要求，方便招對社區(qū)服務(wù)類項目要提前設(shè)計其使用要求，方便招商；商；18舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)還建問題商業(yè)還建問題n 商業(yè)還建應(yīng)先通過客戶方談以及商業(yè)拆遷補(bǔ)償協(xié)議商業(yè)還建應(yīng)先通過客戶方談以及商業(yè)拆遷補(bǔ)償協(xié)議確定商業(yè)還建范圍以及位置

14、；確定商業(yè)還建范圍以及位置；n 比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一比較通常的做法一般以街鋪的形式或者集中商業(yè)一層商鋪還建，具體還建做法可以采用等值抽簽的方層商鋪還建，具體還建做法可以采用等值抽簽的方式，若干不同價值的商鋪組成一組，分成若干總值式，若干不同價值的商鋪組成一組，分成若干總值相等的小組讓村民抽組；相等的小組讓村民抽組；n 街鋪商業(yè)面積過大，則可以還建街鋪，村民也比較街鋪商業(yè)面積過大，則可以還建街鋪，村民也比較接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；接受街鋪，從而避免在還建環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛；19舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究商業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃n 為了帶活整體商業(yè)

15、，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動街區(qū)型為了帶活整體商業(yè)，應(yīng)以品牌集中商業(yè)帶動街區(qū)型商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險；商業(yè)，降低商業(yè)的銷售風(fēng)險；n 一期入伙時商業(yè)以家裝、布藝等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，一期入伙時商業(yè)以家裝、布藝等與裝修相關(guān)業(yè)態(tài)，同時引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；同時引入大型集中商業(yè)帶活周邊商業(yè)氛圍；n 后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、后期商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、地產(chǎn)、銀行、郵政、醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營形式；醫(yī)療等社區(qū)相關(guān)配套為主要經(jīng)營形式；20舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅住宅方面常見問題列舉：住宅方面常見問題列舉：n關(guān)于拆遷問題關(guān)于拆遷問題n還建面積與還建面積與90平米

16、關(guān)系平米關(guān)系n住宅形態(tài)問題住宅形態(tài)問題21舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅關(guān)于關(guān)于拆遷拆遷問題問題n 拆遷問題是舊改項目成敗的重中之重；拆遷問題是舊改項目成敗的重中之重；n 舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進(jìn)度和競重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進(jìn)度和競爭策略的制定；爭策略的制定；n 解決措施就是快速補(bǔ)償、快速拆遷、避免解決措施就是快速補(bǔ)償、快速拆遷、避免“夜長夢夜長夢多多”，因為隨著舊改項目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地，因為隨著舊改項目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地塊低價很可能迅速提升，假如拆遷滯后

17、，原住地居塊低價很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居民要求提高補(bǔ)償金額，或者成為釘子戶，則對項目民要求提高補(bǔ)償金額，或者成為釘子戶，則對項目整體進(jìn)度和開發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項目整體進(jìn)度和開發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項目失??；失??；22舊改項目關(guān)鍵點研究舊改項目關(guān)鍵點研究住宅住宅還建面積與還建面積與9090平平米關(guān)系米關(guān)系n 在舊改項目定位開始之前要通過開發(fā)商和龍崗區(qū)舊在舊改項目定位開始之前要通過開發(fā)商和龍崗區(qū)舊改辦確定本項目改辦確定本項目90平米所占比例；平米所占比例；n 舊改項目不確定性因素較多，很多需要落實的具體舊改項目不確定性因素較多，很多需要落實的具體指標(biāo)以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個確認(rèn)；指標(biāo)以及舊改相關(guān)政策的限制都需要逐個確認(rèn)；n 還建面積是否受到還建面積是否受到90平米指標(biāo)的限制，或者村民對平米指標(biāo)