監(jiān)理工程師考試合同管理第二章

1、第二章建設(shè)工程合同管理法律概述1.合同法律關(guān)系的構(gòu)成（三主體三客體兩內(nèi)容）2.自然人的兩種能力3.法人1 / 174.法人的四條件依法成立不能自然產(chǎn)生，必須依法設(shè)立有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費物質(zhì)基礎(chǔ)有自己的名稱，組織機(jī)構(gòu)和場所能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任依法成立、有錢、有名、能獨立承擔(dān)責(zé)任5.法人的分類6.法人資格的獲得7.其他組織概念不具備法人資格，但是可以作為合同的主體2 / 17類型法人的分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格的聯(lián)營體合伙企業(yè)個人獨資企業(yè)8.法律關(guān)系的客體（三客體）客體內(nèi)涵物貨幣作為一般等價物也是物（如借款合同）行為·行為多表現(xiàn)為完成一定的工作·如設(shè)計工作、監(jiān)理工作等智力成果

2、83;知識產(chǎn)權(quán)·技術(shù)秘密·在特定情況下是公知技術(shù)9.合同法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更與消滅（兩類）10.代理人的概念及特征代理的概念代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施的、其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)的法律行為代理的特征（用“中介機(jī)構(gòu)代理銷售樓盤”來理解）代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理代理人以被代理人名義實施代理代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨立地表現(xiàn)意志被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任11.被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)責(zé)任被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)責(zé)任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務(wù)的合法行為承擔(dān)責(zé)任，也包括對代理人不當(dāng)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。12.代理的種類（三大類）4 /

3、17 委托代理 法定代理 指定代理13.委托代理內(nèi)涵基于委托授權(quán)形成的代理關(guān)系，又稱為意定代理只有在被代理人對代理人進(jìn)行授權(quán)后，委托代理關(guān)系才真正建立授予代理權(quán)的形式可以書面形式，也可以口頭形式（如法律規(guī)定必須書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面）來源委托合同關(guān)系、合伙合同關(guān)系、工作隸屬關(guān)系14.委托代理的特點僅被代理人一方授權(quán)即可產(chǎn)生效力，無需對方同意被代理人有權(quán)隨時撤銷其授權(quán)，代理人也有權(quán)隨時辭去所受委托代理人辭去委托時，不能給被代理人和第三人造成損失，否則應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任15.建設(shè)工程中的主要委托代理形式項目經(jīng)理是施工企業(yè)的代理人總監(jiān)理工程師是監(jiān)理單位的代理人工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是發(fā)包人的代理人16.越權(quán)代

4、理的法律后果代理人應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)超出授權(quán)范圍的行為應(yīng)由行為人自己承擔(dān)【原則】誰有錯誤就由誰承擔(dān)責(zé)任，如雙方都有錯誤，則承擔(dān)連帶責(zé)任。17.授權(quán)范圍不明確的法律責(zé)任應(yīng)由被代理人向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。但實際操作中，由于被代理人承擔(dān)民事責(zé)任的能力遠(yuǎn)高于代理人，因此這種情況下大多數(shù)由被代理人承擔(dān)?！驹瓌t】誰有錯誤就由誰承擔(dān)責(zé)任，如雙方都有錯誤，則承擔(dān)連帶責(zé)任18.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的代理被代理人發(fā)包人代理人招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在招標(biāo)代理過程中有過錯行為，招標(biāo)人有權(quán)追究招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任19.無權(quán)代理無權(quán)代理的種類無權(quán)代理越權(quán)代理代理權(quán)終止后的代理無權(quán)代理的處理被代理人“追

5、認(rèn)”，即轉(zhuǎn)化為合法的代理被代理人“拒絕”，即為無權(quán)代理20.無權(quán)代理中的追認(rèn)第三人事后知道對方為無權(quán)代理，可以向4 / 17“被代理人”行使催告權(quán)，也可以撤銷此前行為。無權(quán)代理行為只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。21.代理中的特殊情況本人知道他人以自己名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意，視為代理關(guān)系成立。22.委托代理關(guān)系的終止（四條件）期限屆滿，事項完成取消或辭去委托代理人死亡或代理人喪失民事行為能力作為被代理人或代理人的法人終止主體不存在23.指定或法定代理關(guān)系終止的條件被代理人取得或恢復(fù)民事行為能力被代理人或代理人死亡指定單位撤銷指

6、定監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅24.難點辨析被代理人死亡，可終止指定代理和法定代理，但不終止委托代理。25.擔(dān)保的方式26.保證的概念【特別注意】債務(wù)人自己不能做保證人，只能由第三人充當(dāng)27.保證的分類5 / 1728.一般保證中如何判斷債務(wù)人不能清償債務(wù)經(jīng)審判或仲裁，并強(qiáng)制執(zhí)行，仍無法履行債務(wù)時，才可以認(rèn)為債務(wù)人無法清償債務(wù)。29.不能作為保證人的機(jī)構(gòu)（三類）不能作保證人的機(jī)構(gòu)例外企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)與職能部門分支機(jī)構(gòu)有法人書面授權(quán)的，可在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證國家機(jī)關(guān)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外學(xué)校等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體30.保證合同的內(nèi)容被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額債務(wù)

7、人履行債務(wù)的期限保證的方式保證擔(dān)保的范圍保證的期間雙方認(rèn)為需要約定的其它事項31.保證的范圍（五類，在合同中可約定）主債權(quán)利息違約金損害賠償金實現(xiàn)債權(quán)的費用32.三類特殊情況的處理6 / 1733.抵押的概念【注意】抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人抵押可以用自己的財產(chǎn)，也可以用別人的財產(chǎn)34.抵押概念的要點抵押對象是不動產(chǎn)或價值量大的動產(chǎn)抵押形式是不轉(zhuǎn)移占有35.可作抵押物的財產(chǎn)（不動產(chǎn)或價值較大的動產(chǎn)）建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規(guī)未

8、禁止抵押的其他財產(chǎn)36.禁止抵押的財產(chǎn)土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)37.抵押的生效（兩類）38.抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物8 / 17抵押人要通知抵押權(quán)人（注意是通知而不是經(jīng)批準(zhǔn)），并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效39.轉(zhuǎn)讓抵押物的價款（不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓）應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的

9、第三人提存超過債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償（注意，不是由抵押人清償）40.最高額抵押權(quán)為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。41.抵押權(quán)的實現(xiàn)（清償）債務(wù)屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還；協(xié)議不成，抵押權(quán)人請求法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議抵押物折

10、價或變賣后，價款超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償42.同一財產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理43.質(zhì)押的概念質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，用以擔(dān)保債權(quán)履行的擔(dān)保。質(zhì)押后，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時，債權(quán)人依法有權(quán)就該動產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先得到清償。質(zhì)押對象是動產(chǎn)或權(quán)利憑證質(zhì)押的方式是轉(zhuǎn)移占有44.抵押與質(zhì)押的區(qū)別保證種類抵押質(zhì)押對象不動產(chǎn)特殊大型動產(chǎn)動產(chǎn)權(quán)利占有方式不轉(zhuǎn)移占有轉(zhuǎn)移占有8 / 1745.質(zhì)押的分類（兩大類）46.質(zhì)押的設(shè)立質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。47.留置的相關(guān)規(guī)定必須依法

11、行使，不能通過合同約定產(chǎn)生留置權(quán)能夠留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、倉儲合同、運輸合同、加工承攬合同的債權(quán)48.定金概念一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人提供一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式形式定金應(yīng)以書面形式約定生效定金合同從實際交付定金之日起生效數(shù)量由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%9 / 1749.定金的處理50.建設(shè)工程中的保證的種類51.施工投標(biāo)保證的概念與作用階段投標(biāo)保證金起到的作用投標(biāo)時投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤銷投標(biāo)文件中標(biāo)后不得無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人訂立合同簽訂合同時不得向招標(biāo)人提出附加條件或者不按照招標(biāo)文件要求提交履約保證金52.施工投標(biāo)保證的相關(guān)規(guī)定招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件

12、中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。（投標(biāo)保證金不是招標(biāo)文件的必備條款）。投標(biāo)保證金數(shù)額不得超過招標(biāo)項目估算價的2%。投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求在開標(biāo)前提交投標(biāo)保證金的，該投標(biāo)文件將被否決（必須是招標(biāo)文件要求）。53.投標(biāo)保證的有效期若由于評標(biāo)時間過長而使保證到期，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通知投標(biāo)人延長保證有效期（投標(biāo)人有權(quán)拒絕）54.投標(biāo)保證金的處理招標(biāo)人最遲應(yīng)當(dāng)在書面合同簽訂后5日內(nèi)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息。（注意，只要是在招標(biāo)期間按規(guī)定辦事，無論中標(biāo)與不中標(biāo)，均可退還保證金）。11 / 17未中標(biāo)的直接退中標(biāo)的在簽訂合同時向業(yè)主提交履約擔(dān)保時退55.沒收投標(biāo)保證金的情形（四種情形）

13、一是投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)書二是中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)無正當(dāng)理由未簽訂合同，或根據(jù)規(guī)定接受對錯誤的修正三是中標(biāo)人根據(jù)規(guī)定未能提交履約保證金四是投標(biāo)人采用不正當(dāng)?shù)氖侄悟_取中標(biāo)56.履約保證的形式及數(shù)額（三種形式）形式內(nèi)涵數(shù)額履約擔(dān)保金（保證金）投標(biāo)人自己出具的保兌支票、銀行匯票或現(xiàn)金支票合同價格的10%履約銀行保函銀行出具合同價格的10%履約擔(dān)保書由保險公司、信托公司、證券公司、實體公司或社會上擔(dān)保公司出具合同價格的30%57.有權(quán)憑履約保證索取賠償?shù)那樾问┕ぶ谐邪酥型練Ъs，或任意中斷工程，或不按規(guī)定施工承包人破產(chǎn)、倒閉58.履約保證的有效期59.履約保證與定金的區(qū)別履約保證金不同于定金，履

14、約保證金的目的是擔(dān)保承包商完全履行合同。承包商順利履行完畢自己的義務(wù)，招標(biāo)人必須全額返還承包商。如果承包商違約，將喪失收回履約保證金的權(quán)利，并且不以此為限。如果沒有出現(xiàn)“定金” 字樣，也沒有明確約定適用定金性質(zhì)的處罰之類的約定，已經(jīng)交納的履約保證金，就不是定金，則不能適用定金罰則。60.保險的分類財產(chǎn)保險以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的主要包括建筑工程一切險和安裝工程一切險人身保險以人的壽命和身體為保險標(biāo)的不得用訴訟方式要求投保人支付61.建筑工程一切險的概念承保各類民用、工業(yè)和公用事業(yè)建筑工程項目，包括道路、橋梁、水壩、港口等，在建造過程中因自然災(zāi)害和意外事故而引起的一切損失的險種。【要點】對象

15、：各類建筑工程項目原因：自然災(zāi)害和意外事故62.附加的第三者責(zé)任險的概念凡在工程期間的保險有效期內(nèi)，因在工地上發(fā)生意外事故造成在工地及鄰近地區(qū)的第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任?！倦y點】誰是12 / 17“第三者”工地及鄰近地區(qū)的與工程無直接關(guān)系的人一定不是工地參建相關(guān)主體的員工63.投保人與被保險人64.責(zé)任范圍（兩類）自然事件（包括地震）意外事故（包括火災(zāi)和爆炸）【特別說明】建筑物竣工移交后投保財產(chǎn)保險，地震屬于除外責(zé)任，但在竣工前建設(shè)期內(nèi)投保建筑工程一切險，地震屬于保險責(zé)任范圍。65.除外責(zé)任（十大項）設(shè)計錯誤引起的損失或費用自然磨損、內(nèi)在或潛在缺陷、物質(zhì)本身

16、變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的保險財產(chǎn)自身的損失和費用因原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產(chǎn)本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用非外力引起的機(jī)械或電氣裝置的本身損失，或施工用機(jī)具、設(shè)備、機(jī)械裝置失靈造成的本身的損失維修保養(yǎng)或正常檢修的費用檔案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失盤點時發(fā)現(xiàn)的短缺領(lǐng)有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機(jī)的損失除非別有約定，在保險工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或其周圍的屬于被保險人的財產(chǎn)損失除非另有約定，在本保險單保險期限終止

17、以前，保險財產(chǎn)中已由工程所有人簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格或?qū)嶋H占有或使用或接受的部分12 / 1766.保險期限項目內(nèi)容期限開始自工地動工或材料設(shè)備運至工地期限結(jié)束（三條件以先發(fā)生者為準(zhǔn)）·工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)完驗收證書或驗收合格·工程所有人實際占用或使用或接受工程·保險單中列明的保險期終止日（最晩）67.安裝工程一切險的除外責(zé)任（只記特殊的）由于超負(fù)荷、超電壓、碰線、電弧、漏電、短路、大氣放電及其他電氣原因造成電氣設(shè)備或電氣用具本身的損失施工機(jī)具、設(shè)備、裝置失靈造成本身的損失68.安裝工程一切險的保險期限69.施工企業(yè)職工意外傷害險施工單位應(yīng)當(dāng)為施工現(xiàn)場從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。意外傷害保險費由施工單位支付。實行施工總承包的，由總承包單位支付意外傷害保險費。意