房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理練習(xí)題風(fēng)險分析與決策新版

1、三、不確定性因素的相互作用從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。第二節(jié)盈虧平衡分析（史記：屬于不確定性分析的一種）一、盈虧平衡分析的基本原理盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我

2、們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量等于銷售且產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析（史記：是在完全競爭情形下）。當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成

3、本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。實(shí)際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：BPQ年總成本費(fèi)用方程：CCfCvQ其中，B為銷售收入，P為銷售單價，C為總成本，Cf為總固定成本，Cv為單位變動成本，Q為產(chǎn)銷量。當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q時，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q時，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域，如圖71所示。圖71盈虧平衡分析圖例71某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。解

4、單位產(chǎn)品變動成本：Cv（78003000）/31600（元/件）盈虧平衡產(chǎn)量：Q*3000/（3000l600）214（萬件/年）盈虧平衡價格：P*16003000/32600（元/件）盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本：CV*30003000/32000（元/件）例題2某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000，規(guī)劃容積率4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價為4500元/，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/。（2008年試題）A2350B29375B3250D40625答案：B解析：4500元/10000480%5000萬元10000

5、480%，解得：2937.5元/。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析（重要考點(diǎn)）（史記：建議改為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，包含房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)置業(yè)兩種情形）房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值（史記：即達(dá)到目標(biāo)收益率要求），以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時的極限值（史記：此時收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率），以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。單個風(fēng)險因素臨界值的分析計(jì)算可以

6、采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個風(fēng)險因素臨界值組合的分析計(jì)算可以采用列表法進(jìn)行。（一）最低租售價格分析（史記：是收入項(xiàng)目）租金和售價，是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租金是指開發(fā)投資項(xiàng)目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平時，開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（史記：該項(xiàng)目能承受的收入越低，說明其抗風(fēng)險

7、能力越強(qiáng)）（二）最低租售數(shù)量分析（史記：是收入項(xiàng)目）最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利，所必須達(dá)到的銷售量。最低出租率，是指在預(yù)定的房屋租金水平下，要達(dá)到預(yù)期的最低盈利，所必須達(dá)到的出租率水平。最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（三）最高土地取得價格（史記：是成本項(xiàng)目）最高土地取得價格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能

8、承受的最高土地取得價格。土地取得價格超過這一價格時，開發(fā)項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價格與實(shí)際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項(xiàng)目承受土地取得價格風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（史記：該項(xiàng)目能承受更高的成本，說明其抗風(fēng)險能力越強(qiáng)）（四）最高工程費(fèi)用（史記：是成本項(xiàng)目）最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險的能力越大。（五）最高購買價格（史記：是成本項(xiàng)目）對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，初始購買價格，對能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。最高購買價格是指在這樣的購買價格水平下，項(xiàng)目

9、投資剛好滿足投資者的收益目標(biāo)要求。最高購買價格高出實(shí)際購買價格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（六）最高運(yùn)營費(fèi)用比率（史記：是成本項(xiàng)目）運(yùn)營費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。（史記：理論教材是運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的比率，其中，有效毛收入有效毛租金收入其他收入，個人傾向于理論教材的說法更準(zhǔn)確）該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營收入越低，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的投資績效。最高運(yùn)營費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時的運(yùn)營費(fèi)用比率。最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（七）多因素臨界點(diǎn)組合多個風(fēng)險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指

10、標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點(diǎn)組合。多因素臨界點(diǎn)組合的尋找可通過計(jì)算機(jī)完成。史家解讀：凡是能承受更低收入或者能承受更高成本的，則意味其抗風(fēng)險能力強(qiáng)。例題3某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。（2007年試題）A3000B5000C7500D8000答案：C解析： 800011.5-30001.51-最高土地單價1=0，則最高土地單價=7500元/m2（按占地面積計(jì)

11、）。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選用了出售方案，圖72和圖73分別顯示了當(dāng)初始銷售價格和總開發(fā)成本變化時，開發(fā)項(xiàng)目稅前利潤為零所對應(yīng)的盈虧平衡狀態(tài)。圖72和圖73表明，當(dāng)初始售價下降33%，或平均單方成本上升57%時，本開發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤為零，表明本項(xiàng)目抵抗售價和成本變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。（二）臨界點(diǎn)分析某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選用了出租方案，圖74和75分別顯示了租金和出租率變化對利潤的影響。從中可以看出，該項(xiàng)目的最低租金為265美元/，最低出租率為62%。因?yàn)楫?dāng)項(xiàng)目的初始月租金水平下降約32%即為265美元/，或出租率下降至62%時，本項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率接近目標(biāo)收益率18

12、%，使項(xiàng)目達(dá)到?jīng)Q策的臨界點(diǎn)。表明本項(xiàng)目抵抗租金和入住率變動風(fēng)險的能力也較強(qiáng)。第三節(jié)敏感性分析（史記：屬于不確定性分析的一種）一、敏感性分析的概念敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。（重要考點(diǎn)）敏感性分析的目的在于：（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；（2）研究不確定性因素變動引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力；（3）比較多方案的敏感

13、性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。二、敏感性分析的步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏

14、感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析表對多個不確定性因素進(jìn)行比較。三、單因素與多因素敏感性分析單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的變化情況。多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評估過程中的參數(shù)或因素同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的實(shí)用價值。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析

15、的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。下面通過兩個例題，來說明敏感性分析的使用方法。例7-2某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000，建造成本為200美元/，項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為3個月，建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造費(fèi)用和專業(yè)人員費(fèi)用分別占扣除5%缺陷責(zé)任期保留金后之總建造成本的380%、470%、580%、690%、860%、1030%、1270%、1350%、1190%、850%、680%和650%。其中專業(yè)人員費(fèi)用占建造成本的

16、12.5%，貸款利率為14%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年凈租金收入為65萬美元，年資本化率為7.38%，用現(xiàn)金流法對該項(xiàng)目進(jìn)行評估的結(jié)果如表71所示，試對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。現(xiàn)金流法對項(xiàng)目評估的結(jié)果單位：美元表71月份（月末）0123456789地價200000土地購置費(fèi)用7000續(xù)表月份（月末）0l23456789建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用投入比例380%470%580%690%860%1030%建造成本144401786022402622032680390專業(yè)人員費(fèi)用（建造成本125%）180522332755327840854893代理費(fèi)廣告宣傳費(fèi)小計(jì)20700000016245200932479

17、5294983676544033利息241524432472259528383132348639134430總計(jì)207000209415211858214330233170256100284028317011357689406151月份101112131415161718合計(jì)地價200000土地購置費(fèi)用7000建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用投入比例1270%1350%1190%850%680%650%100%建造成本48260513004522032300258402470020000400000專業(yè)人員費(fèi)用（建造成本125%）603364135653403832303088250050000代理費(fèi)9

18、7509250廣告宣傳費(fèi)52505250小計(jì)5429357713508733633829070330380032250672000利息50555767646870527516796682528348863492783總計(jì)465499528979586319629709666296707299715551723899764783評估結(jié)論：項(xiàng)目總開發(fā)成本為764783美元；總開發(fā)價值為65000/738%880759美元；開發(fā)商利潤為115976美元，開發(fā)商成本利潤率為152%。注：各項(xiàng)數(shù)字均由計(jì)算機(jī)取整；。表示第18個月的建造費(fèi)用為缺陷責(zé)任期保留金，其數(shù)量為合約金額的5%，其余額和期限一般依項(xiàng)目

19、的不同而有所變化。史家解讀：1、建造成本。第4個月的：2002000（15%）3.8%14440，以此類推。2、專業(yè)人員費(fèi)用。第4個月的：1444012.5%1805，以此類推。3、利息。采用本教材201頁公式：，第1個月利息：20700014%/12=2415，第2個月利息：（2070002415）14%/122443，也可以這樣計(jì)算：207000（114%/12）2124152443，第4個月利息：（21433016245/2）14%/122595，其中，第4個月的16245元是當(dāng)月的建造成本和專業(yè)人員費(fèi)用，雖然這兩項(xiàng)費(fèi)用可能不是借貸資金，但基于機(jī)會成本考慮，也要參與計(jì)息，以此類推。4、最

20、后總合計(jì)。第18個月的總合計(jì)數(shù)，即總開發(fā)成本為764783，它也等于此表中最后一列合計(jì)中的67200092783。5、此題的開發(fā)商利潤還應(yīng)扣減銷售稅費(fèi)！參見開發(fā)教材例66的計(jì)算。解（1）單因素敏感性分析假設(shè)各不確定性因素的變動幅度為10%，則開發(fā)商利潤的變動幅度，如表7-2所示?？梢钥闯?，開發(fā)商利潤的主要敏感因素依次為資本化率、租金、建造成本、建筑面積和地價。開發(fā)商利潤對不確定性因素變化的敏感性分析（%）表7-2不確定性因素原始值變動幅度10%10%地價200000美元21992199利率14%855868建造成本200美元/42424242租金325美元/75107510建筑面積200032

21、683268專業(yè)人員費(fèi)用建造成本的125%474474資本化率738%84386904租售代理費(fèi)年凈租金收入的15%085085廣告宣傳費(fèi)5250美元047047土地購置附加費(fèi)35%074074（2）多因素敏感性分析選擇對開發(fā)商利潤最敏感的租金和建造成本，測算這兩個不確定性因素共同變化時的成本利潤率水平。假設(shè)年凈租金收入在3040美元/之間變化，建造成本在185250美元/之間變化，則該項(xiàng)目的成本利潤率如表73所示。從表73的測算結(jié)果中可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。租金和建造成本共同變化后的開發(fā)商成本利潤率（%）表7-3租金（美元/）建造成本（美元/）30031532535037540018511841736210330213936485020064111671516239032624132215148650984181826503481230300l794981296209228862508413880866681420217l上述分析方法是敏感性分析中最基