收樓驗收注意事項、對付招數、收房表格

1、收樓驗收注意事項、對付招數、收房表格一、注意事項1、集中驗收人越多越好,氣勢占優(yōu)。時間最好選在周末,一是大家容易聚齊,二是小區(qū)里人氣旺。萬一需要,已入住的業(yè)主可以隨時聲援。缺點:容易給開發(fā)商留下“經理不在”的借口。2、做好資料準備收集盡可能多的有關法律、法規(guī)。多復印些,發(fā)給不明真相的業(yè)主。發(fā)動群眾、武裝群眾。3。做好長期、艱苦斗爭的準備敵人是不會善罷甘休的。被發(fā)現了尾巴,甚至會狗急跳墻。要有信心,因為正義在我們這里;但又不要抱幻想,無產階級不去斗爭,資產階級就不會自動退出歷史舞臺。4、戰(zhàn)略上要藐視敵人,因為開發(fā)商理虧;戰(zhàn)術上又要重視敵人。開發(fā)商不是白癡,又是有備而來。5、戰(zhàn)略重點:房屋面積實測

2、數據表。(要蓋測繪隊公章。此乃開發(fā)商之軟肋、七寸之所在。6、戰(zhàn)術技巧:千萬不要輕易簽字收樓。除非確認自己的利益得到了切實的保證。7、經驗:不要為少跑幾趟路,上了物業(yè)的當。收樓后肯定會后悔二、對付招數年關將至是許多購房人收獲的季節(jié),但不少家庭從喜滋滋地接到收樓通知單的一刻起,收樓煩惱也隨之而來。究竟收樓程序如何?常見的收樓陷阱有哪些?收樓時又該注意些什么呢?為幫助廣大消費者放心收好樓,開心住進新屋,我們請教“專家購房熱線”的各位專家,按照收樓的一般程序,介紹各種收樓過程中常見的問題,教你見招拆招,做個聰明收樓人。第一步:接到收樓通知單按合同約定,發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給

3、買家,告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。關注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內,按有關規(guī)定,如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續(xù),則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者,也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期,結果吃了啞巴虧。拆解招數:購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址(一定要容易接收、能保障親自簽收的地點,如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差,可通過電話或親友咨詢具體情況。有

4、特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與發(fā)展商聯系,商議另行約定時間,并有書面形式確認。第二步:做足準備工夫收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發(fā)展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的,買家權益有哪些。其次,準備各種相關資料,包括申辦產權證需要的原購房合同(契約,各期還款單據(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據,如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片,收樓通知書,等等。最后,當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具,以及飲料與點心,以備收樓時東

5、奔西走又排隊又爬窗,又要與發(fā)展商爭論,腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記,小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。第三步:查證應要求發(fā)展商出示建設工程質量認定證書,索取住宅使用說明書、住宅質量保證書、房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證,竣工驗收備案表(簡稱“三書一證一表”,還有各種相關驗收表格,如住戶驗房交接表(房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內容,如客廳樓板、陽臺地面等等與驗收意見表(如樓宇驗收記錄表等。關注二:證件不齊要交樓根據國務院1998年7月20日頒布的城市房地產開發(fā)經營管理條例(國務院令第號第十六條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目質量承擔責任?！钡谑邨l

6、規(guī)定:“房地產開發(fā)項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”因此,購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”,確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,才能簽署入住單,收樓。但是,“三書一證一表”不齊全,是時下不少樓盤的通常做法,特別是建筑工程質量認定書與房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,沒有相應的證書。拆解招數:面對這種情況,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如住戶驗房交接表、驗房記錄表等相關文件中寫明“未見××××表”等字

7、樣并妥尚保留好相關文件副本。第四步:驗樓細節(jié)不放過查驗完各種證件后,收樓的關鍵時刻驗樓正式開始,先是需繳交身份證復印件、收樓通知書,領取房屋鑰匙,然后由商家接待人員(開發(fā)商代表或物管公司人員帶領,到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。關注三:先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序,但商家大多數采取先交錢填表、簽文件,再驗樓的方法,商家的主動性更大。拆解招數:購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里,不驗房不收樓。如當初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現什么情況,也可增加

8、自我保護力度。關注四:疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多,如換發(fā)票、填表、交費、入住登記,等等,不少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊,未進自家門已筋疲力盡,更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。拆解招數:收樓現場的人山人海并不可怕,建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術,請來多位老友親戚幫忙,大家分工合作、分頭排隊,驗樓時可分工合作,各人負責一部分,能發(fā)現更多的問題。關注五:灰塵滿積清潔明凈一般較討好人,大多數發(fā)展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外,在地板、窗臺等地方留下一層土?？蓜e小看這層土,往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。拆解招數:應對辦法是掃去土,或往地面沖水,一方面

9、可沖去泥層,看清地板質量,另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水情況。驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。第五步:驗樓結果在錄驗完樓后,買家應按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表,同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在驗房交接表中;如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中,作為書面依據,如發(fā)展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。根據買家意見,買賣雙方協商解決辦法,如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過天。關注六:大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現的毛病如墻面、地磚破裂、漏水,甚至是房屋結構性問題,一些發(fā)展商員工總會說:“這沒什么,小問題啦

10、,我們到時讓人修修就可以了?！边€大拍胸口讓業(yè)主放心,想方設法不將問題列進驗收文件里。拆解招數:不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧,如何套交情,業(yè)主都應堅持原則,只要發(fā)現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,如樓盤根本就沒準備驗收登記表,則要自備紙筆,將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方,并寫清自己的意見,以便整修時識別。第六步:交費筆筆算清換發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關,更要筆筆算清。關注七:巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規(guī)定,但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。拆解招數:收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規(guī)定,最好帶上應繳費用表,與發(fā)展商要求的款項

11、相對應,最好帶上計算器,算好每一筆賬,發(fā)現不合理收費要與發(fā)展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。第七步:辦理入住手續(xù)驗完樓后,開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協議、消防責任書等協議書,同時領取住戶手冊、服務指南等各種入住手冊及各種贈送物品。關注八:入住協議與消防責任書是購房者與管理處的入住約定,有些物管公司從便于自身管理出發(fā),訂下一些雙方責權不對等的條款。拆解招數:簽署時應先詳細研究行文,發(fā)現不公時應及時提出異議,雙方協商后再簽署。三、收房表格(完整上海版序號項目查檢方法/說明查檢結論1 準備工作看清發(fā)展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期是否免找出購房合同及樓書廣告,仔細研究合同中的交

12、樓約定,充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的,買家權益有哪些是否免準備各種相關資料按照入伙通知書要求一一備齊是否免盡量找有經驗的專家做伴,一起收樓是否免2 收樓工具有顯示日期功能的相機(帶閃光燈,律師建議最好用光學相機,數碼相機取證時可能會有影響是否免紙、筆是否免試電筆(或小型電器用于檢查插座功能是否正常是否免15M透明水管(或乒乓球用于檢查地面是否平坦是否免小鐵錘用于檢查地面和墻面是否空鼓是否免3 檢查證件1只有證件(原件齊全,才能簽署收樓單。2如不全,可選擇不收樓。3如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如驗房記錄表等相關文件中寫明“未見××××表”等

13、字樣并妥尚保留好相關文件副本。1 上海市建設工程竣工驗收備案證明書必不可少是否免2 建筑工程竣工驗收報告是否免3 規(guī)劃部門出具的上海市建筑工程規(guī)劃驗收合格證是否免4 公安消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書是否免5 環(huán)保部門出具的上海市建設工程環(huán)保驗收合格證是否免6城建檔案部門出具的上海市工程驗收檔案認可書是否免7 燃氣主管部門出具的上海市燃氣工程驗收證書是否免8 施工單位簽署的工程質量保修書是否免9 住宅質量保證書必不可少是否免10 住宅使用說明書必不可少是否免11法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料是否免4 面積查丈是否免購房者主要看實測面積與合同面積的差異是否超過合同規(guī)定的范圍,如果超過,則按

14、合同規(guī)定的差異處理辦法執(zhí)行,或要求發(fā)展商賠償。此外,購房者對實測面積有疑問的,也可以要求重新測量。從普遍發(fā)生的面積欺詐事件來看,開發(fā)商主要是在公攤面積上做手腳。主要有三種手段:一是增加公共建筑的內容,將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍;二是在不增加公共建筑數量的前提下,將測量面積人為加大;第三是調高公攤系數,在不改變實測公攤面積的前提下,增加每戶的公攤面積。事實上,這三種方法都被交叉使用,而這一切,都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。可要求發(fā)展商出具有房產測繪資格的單位(上海市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊出具的正式測繪報告上海市房屋建筑面積測繪報告5 公共設施部分上海市房地產買賣合同(預

15、售中明確約定,發(fā)展商在交樓時,該項目的土地使用權出讓合同書及其補充協議中規(guī)定的公共設施也一并建成使用,否則購房者有權拒絕收樓。裝修標準(根據購房合同規(guī)定查驗 是否免6 住宅部分裝修標準(根據購房合同規(guī)定查驗6.1 客廳/餐廳注意檢查材質、施工質量,裝修標準是否達到6.1.1 天花板天花平滑是否免天花沒有裂紋是否免天花沒有水漬是否免天花線平直是否免天花角成直角是否免天花油漆顏色均勻是否免6.1.2 墻身墻身平滑是否免墻身沒有裂紋是否免墻身沒有水漬是否免墻身線平直是否免墻身角成直角是否免墻身油漆顏色均勻是否免墻身垂直是否免墻身與天花的夾口平直是否免敲打墻身時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免窗邊的墻

16、身沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免6.1.3 地面地面平坦是否免地面沒有裂紋、破損是否免地板間沒有太大間隙是否免地板顏色均勻一致是否免地板表面沒有割痕是否免敲打地板時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免地板與角線接口妥當是否免角線平直是否免墻身與角線接口妥當是否免敲打角線時沒有異常是否免置于地板上的乒乓球沒有朝一邊滾動(若滾動,表示地面傾斜是否免6.1.4 大門檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常門身是否免門鎖是否免門把手是否免防盜眼是否免防盜鏈是否免門框是否免門坎是否免門合頁是否免封口線(隔音防塵是否免房門油漆顏色均勻是否免6.1.5 窗戶檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常

17、窗戶玻璃(沒有割痕、裂紋是否免窗框(安裝妥當,框架沒有異常顏色是否免玻璃膠(批蕩平滑,修口妥當是否免外墻防水膠是否免窗把手是否免窗鎖是否免窗合頁是否免窗滑道(即導軌是否免6.1.6 窗臺檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常窗臺板面是否免窗臺板角修口妥當是否免窗臺板邊修口妥當是否免窗臺板底是否免窗臺底批蕩沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免敲打窗臺板沒有異常是否免6.1.7 凈空層高設計規(guī)格應該是層高280CM(含樓板。比如客廳,刨開樓板12CM、地面抹平2CM、天花抹平2CM,按設計規(guī)格凈高應該是264 CM(客廳;再如臥室,刨開樓板10CM、地面抹平2CM、天花抹平2CM,按設計規(guī)格

18、凈高應該是266 CM(臥室/其它房間。達不到標準,則是施工質量問題。至少分別測量房間的四個墻角處的凈空層高是否免6.1.8 其它配電盒安裝穩(wěn)固,各回路控制功能正確是否免電源插座、開關安裝穩(wěn)固,功能正常是否免有線電視接口安裝穩(wěn)固,功能正常是否免電話接口安裝穩(wěn)固,功能正常是否免燈座安裝穩(wěn)固,功能正常是否免門鈴安裝穩(wěn)固,功能正常是否免對講機安裝穩(wěn)固,功能正常是否免防盜報警按鈕安裝穩(wěn)固,功能正常是否免6.2 主臥室重復檢查6.1.16.1.8項目是否免6.2.1 天花板天花平滑是否免天花沒有裂紋是否免天花沒有水漬是否免天花線平直是否免天花角成直角是否免天花油漆顏色均勻是否免6.2.2 墻身墻身平滑是

19、否免墻身沒有裂紋是否免墻身沒有水漬是否免墻身線平直是否免墻身角成直角是否免墻身油漆顏色均勻是否免墻身垂直是否免墻身與天花的夾口平直是否免敲打墻身時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免窗邊的墻身沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免6.2.3 地面地面平坦是否免地面沒有裂紋、破損是否免地板間沒有太大間隙是否免地板顏色均勻一致是否免地板表面沒有割痕是否免敲打地板時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免地板與角線接口妥當是否免角線平直是否免墻身與角線接口妥當是否免敲打角線時沒有異常是否免置于地板上的乒乓球沒有朝一邊滾動(若滾動,表示地面傾斜是否免6.2.4 大門檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常門身是

20、否免門鎖是否免門把手是否免防盜眼是否免防盜鏈是否免門框是否免門坎是否免門合頁是否免封口線(隔音防塵是否免房門油漆顏色均勻是否免6.2.5 窗戶檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常窗戶玻璃(沒有割痕、裂紋是否免窗框(安裝妥當,框架沒有異常顏色是否免玻璃膠(批蕩平滑,修口妥當是否免外墻防水膠是否免窗把手是否免窗鎖是否免窗合頁是否免窗滑道(即導軌是否免6.2.6 窗臺檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常窗臺板面是否免窗臺板角修口妥當是否免窗臺板邊修口妥當是否免窗臺板底是否免窗臺底批蕩沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免敲打窗臺板沒有異常是否免6.2.7 凈空層高設計規(guī)格應該是層高28

21、0CM(含樓板。比如客廳,刨開樓板12CM、地面抹平2CM、天花抹平2CM,按設計規(guī)格凈高應該是264 CM(客廳;再如臥室,刨開樓板10CM、地面抹平2CM、天花抹平2CM,按設計規(guī)格凈高應該是266 CM(臥室/其它房間。達不到標準,則是施工質量問題。至少分別測量房間的四個墻角處的凈空層高是否免6.2.8 其它配電盒安裝穩(wěn)固,各回路控制功能正確是否免電源插座、開關安裝穩(wěn)固,功能正常是否免有線電視接口安裝穩(wěn)固,功能正常是否免電話接口安裝穩(wěn)固,功能正常是否免燈座安裝穩(wěn)固,功能正常是否免門鈴安裝穩(wěn)固,功能正常是否免對講機安裝穩(wěn)固,功能正常是否免防盜報警按鈕安裝穩(wěn)固,功能正常是否免6.3 客臥室重

22、復檢查6.1.16.1.8項目是否免6.3.1 天花板天花平滑是否免天花沒有裂紋是否免天花沒有水漬是否免天花線平直是否免天花角成直角是否免天花油漆顏色均勻是否免6.3.2 墻身墻身平滑是否免墻身沒有裂紋是否免墻身沒有水漬是否免墻身線平直是否免墻身角成直角是否免墻身油漆顏色均勻是否免墻身垂直是否免墻身與天花的夾口平直是否免敲打墻身時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免窗邊的墻身沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免6.3.3 地面地面平坦是否免地面沒有裂紋、破損是否免地板間沒有太大間隙是否免地板顏色均勻一致是否免地板表面沒有割痕是否免敲打地板時沒有空洞聲音(若有表示空鼓是否免地板與角線接口妥當是否免角

23、線平直是否免墻身與角線接口妥當是否免敲打角線時沒有異常是否免置于地板上的乒乓球沒有朝一邊滾動(若滾動,表示地面傾斜是否免6.3.4 大門檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常門身是否免門鎖是否免門把手是否免防盜眼是否免防盜鏈是否免門框是否免門坎是否免門合頁是否免封口線(隔音防塵是否免房門油漆顏色均勻是否免6.3.5 窗戶檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常窗戶玻璃(沒有割痕、裂紋是否免窗框(安裝妥當,框架沒有異常顏色是否免玻璃膠(批蕩平滑,修口妥當是否免外墻防水膠是否免窗把手是否免窗鎖是否免窗合頁是否免窗滑道(即導軌是否免6.3.6 窗臺檢查下面各項是否已經安裝妥當、完好及操作正常窗臺板面是否免窗臺板角修口妥當是否免窗臺板邊修口妥當是否免窗臺板底是否免窗臺底批蕩沒有粉狀物(若有表示可能會滲水是否免敲打窗臺板沒有異常是否免6.3.7 凈