容積率三通一平建筑密度

1、1、三通一平（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平”指宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內土地平整。七通一平”指宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力和宗地內土地平整。2、土地使用性質：住宅用地、工業(yè)用地、倉儲用地、商業(yè)服務業(yè)用地、旅游業(yè)用地、金融保險業(yè)用地、市政公用設施用地、綠代用地、公共建筑用地、文/休/娛用地、機關/宣傳用地、科研設計用地、教育用地、醫(yī)衛(wèi)用地、交通用地、鐵路用地、民用機場用地、港口碼頭用地、其他交通用地。3、容積率：容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。 規(guī)劃對

2、低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。房屋價值不單是按每平方米建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。4、容積率：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。 計算公式： 容積率=總建筑面積總用地面積 當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

3、對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。一、容積率的內涵及其特性 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內規(guī)

4、劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積

5、與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：RCH，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。 房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費 樓面地價宗地總價宗地內允許總建筑面積土地單價容積率 因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在

6、客觀上的最合理值。 二、容積率對地價的影響規(guī)律 影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： ()遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收

7、益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方

8、售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 (二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關關系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開

9、發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。(三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣

10、區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在

11、城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。5、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓

12、梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。計租面積作為計算房租的面積。在住房制

13、度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 得房率 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 容積率: 所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越大，建筑密度越大，容積率越小，建筑密度越小。 (你想看比較直接的數(shù)字,可

14、是你未提供項目用地面積的數(shù)值)建筑密度: 建筑覆蓋率(建筑密度)是指建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率.它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 綠地率:綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與用地面積的比率（% ）。 容積率直接涉及到舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少。6、高度限制：一般的城市來說，多層建筑基本沒限制，但是大部份大城市市區(qū)內不批這種建筑，浪費地皮有的地方則不批高層，因為他們地皮多地方大，正腐需要鋪開城區(qū)面積，以顯示該地發(fā)展有多NB不過一般就開發(fā)商來說，都想建得夠高，少占地

15、皮又能多建房，但還需要考慮幾點：1。容積率，正腐有規(guī)定的，超了都不行，其值為建筑面積/宗地面積2。市場情況。比如有的地方高層價格和多層差不多，或者老百姓不認高層銷路不好3。樓間距，受日照計算和周邊舊有建筑影響比較大然后就是上邊朋友說的什么航空管制（超高層建筑）啥的。居住小區(qū)的房子高度是由城市規(guī)劃確定的房子高度的影響因素一般包括：城市形象：比如現(xiàn)代化都市要求房屋相對高聳 而低密度休閑城市要求房屋相對低航空管制：這個是為了保障飛機飛行安全或者是軍事安全進行的設定每個城市每個地塊都有建筑限高要求 建筑限高和樓房蓋多少層有一定關系 比如規(guī)定15米限高 你只能蓋大約3層的樓小區(qū)有的是多層（5、6層）有的

16、是高層（十幾層或者幾十層）除了遵守規(guī)劃限高外還和樓盤的項目定位有關比如某塊地限高要求是50米，但是這塊地的開發(fā)商覺得建造別墅賺錢更多，那么他們可以蓋2層的別墅，只要高度不超過50米就可以。關于房地產項目的定位與產品設計主要看開發(fā)商希望達到的利潤要求，以利潤最大化為原則但是他們是不可以蓋高層建筑的，限高規(guī)定是必須遵守的規(guī)定，你可以達到這個規(guī)定，也可以蓋的更低。 7、建筑密度：指項目用地范圍內建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設用地之比。 如：建設用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30。如此可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒有直接的關系。(本答案強調“一層

17、”的面積）建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。 建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。8、個參數(shù)誰能看懂 算算 謝謝不能判斷。僅僅考慮小區(qū)內的空地面積

18、，從建筑密度這一項指標，難以判斷小區(qū)的居住質量，還要考慮容積率。建筑密度=首層建筑面/小區(qū)占地面積；建筑容積率=建筑面積/小區(qū)占地面積。例如：一個小區(qū)占地面積10000平米，全部蓋平房，如果建筑密度是21.2%的話，建筑面積就是2120平米，容積率是0.21。以100平米/套計算，大約有21家住戶，平均每家享有空地315平米。如果在保持同樣建筑密度的話，全部是40層的建筑，建筑面積就達到了84800平米，容積率大約是8.5，有848家住戶，平均每家享有的空地就只有9.4平米了。顯然，同樣是建筑密度21.2%，小區(qū)的居住質量可是差異巨大呀！補充答案：看了樓主的貼圖，總建筑面積215232平米、建筑用地50400.71，這個項目的容積率4.27(圖中給出的3.76是錯誤的)。從圖中數(shù)據(jù)看，建筑物的平均高度在17層以上，屬于高層社區(qū)，高層社區(qū)的容積率不宜