基于成本控制的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)管理研究-

1、第13卷第3期燕山大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版V ol.13No.3 2012年9月Journal of Yanshan University(Philosophy and Social Science EditionSep.2012隨著國(guó)家政策調(diào)控,房?jī)r(jià)將回歸理性,房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)也將合理化,競(jìng)爭(zhēng)也變得越來越激烈。房地產(chǎn)開始告別過去的暴利時(shí)代,轉(zhuǎn)而進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代,在這種總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的框架中,企業(yè)的成本管理作用也隨之突顯,并在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。研究表明,工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖占工程建設(shè)費(fèi)用的2%5%,但它對(duì)工程造價(jià)的影響可能超過75%。在發(fā)達(dá)國(guó)家,設(shè)計(jì)階段和合同階段決定著90%以上的

2、成本。設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理是整個(gè)工程造價(jià)管理的決定性環(huán)節(jié)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外資料顯示,影響項(xiàng)目投資最大的階段是施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段。初步設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為70% 90%;技術(shù)設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為35% 75%;施工圖設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為5%35%,結(jié)算階段影響項(xiàng)目投資的可能性小為5%。1很顯然,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)應(yīng)該在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段,經(jīng)前期調(diào)研論證而作出投資決策后,控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。因此,建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理以規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)為重點(diǎn),才能對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制管理設(shè)計(jì)階段的一般工作流程為:地質(zhì)勘查

3、、可行性研究報(bào)告、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、規(guī)劃局審批、造價(jià)及招投標(biāo)程序、取得工程規(guī)劃許可證、政府部門審核、施工圖審核、施工圖設(shè)計(jì)。1.可行性研究階段成本管理分析可行性研究階段的管理是整個(gè)項(xiàng)目投資控制的源頭,一般情況下造價(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多,但此階段對(duì)成本控制的影響不可小視。管理者的決策依據(jù)是可行性研究報(bào)告,投資概算是確定可行性研究階段工程總投資的限額,可行性研究不僅要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析,更重要的是對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化論證,投資概算必須力求準(zhǔn)確,要滿足限額設(shè)計(jì)及控制概算的要求,初步設(shè)計(jì)概算是整個(gè)項(xiàng)目投資的最高限額,投資概算必須控制在可行性研究投資估算范圍之內(nèi),因此項(xiàng)目開發(fā)前期決策

4、階段應(yīng)保證投資估算的準(zhǔn)確性。在這一階段,對(duì)工程造價(jià)的管理重點(diǎn)是組織相關(guān)人員積極參與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作,切實(shí)做好可行性研究,合理確定建設(shè)規(guī)模及開發(fā)進(jìn)程,根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景,編制的投資概算盡可能全面,充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的材料價(jià)格上漲、人工費(fèi)政策性調(diào)整等對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響的各種因素,使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用,為目標(biāo)化管理提供科學(xué)的依據(jù)?；诔杀究刂频囊?guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)管理研究王曉亮(燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,河北秦皇島066004摘要設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理是整個(gè)工程造價(jià)管理的決定性環(huán)節(jié),它對(duì)工程造價(jià)的影響超過75%,論文討論了規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要作用,以

5、案例分析的形式,分析了規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中對(duì)于成本影響較大的幾個(gè)關(guān)鍵要素,并探討通過建立有效的管理機(jī)制,來最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。關(guān)鍵詞規(guī)劃設(shè)計(jì);施工圖設(shè)計(jì);成本控制;規(guī)劃設(shè)計(jì)成本;規(guī)劃成本控制中圖分類號(hào)F28文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1009-2692(201203-0124-04收稿日期2012-06-07作者簡(jiǎn)介王曉亮(1981-,男,吉林扶余人,燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院碩士研究生。第3期王曉亮基于成本控制的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)管理研究1252.方案和初步設(shè)計(jì)階段成本控制研究對(duì)于方案和初步設(shè)計(jì)階段的研究,主要集中在以下幾個(gè)方面3:(1建設(shè)規(guī)模及功能是否能滿足當(dāng)前及將來的使用要求,避免建成即落后的情

6、況出現(xiàn);(2外觀造型是否符合城市建設(shè)的整體風(fēng)格和總體規(guī)劃;(3豎向設(shè)計(jì)要考慮當(dāng)前地質(zhì)情況,避免大規(guī)模的土方挖填;(4要考慮周邊環(huán)境、配套設(shè)施對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施期間和建成后的影響;(5盡量避免大規(guī)模的裝飾性構(gòu)件,因?yàn)檠b飾性構(gòu)件不僅前期投入高,而且維護(hù)成本也高;(6項(xiàng)目選用的技術(shù)方案、工程做法等是否經(jīng)濟(jì)可行,是否符合當(dāng)?shù)氐氖┕ち?xí)慣,例如基礎(chǔ)類型選擇、結(jié)構(gòu)選型等;(7設(shè)計(jì)前要充分了解市政配套設(shè)施情況,水、電、暖、通訊、中水等配套設(shè)計(jì)要符合現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境,避免出現(xiàn)大量的現(xiàn)場(chǎng)簽證。在方案設(shè)計(jì)階段,對(duì)上述幾個(gè)問題要加以反復(fù)、認(rèn)真的論證,開展技術(shù)及經(jīng)濟(jì)分析等活動(dòng),要與設(shè)計(jì)單位相互協(xié)調(diào)與配合,力求使設(shè)計(jì)合理化、完善化。否

7、則一旦有所疏漏,將發(fā)生較大的工程變更和索賠,對(duì)工程的工期、投資控制影響巨大。3.充分利用當(dāng)?shù)卣?guī)定的容積率要求建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部地上建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比;建筑密度即建筑覆蓋率,指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比;綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率限制了商業(yè)用地轉(zhuǎn)化成商品房的有效面積,因?yàn)橛辛巳莘e率的要求,開發(fā)的最大面積是一個(gè)固定值。目前,秦皇島規(guī)劃局對(duì)于秦皇島住宅項(xiàng)目的常用容積率要求上限為2.5,設(shè)計(jì)要充分利用設(shè)計(jì)容積率,容積率對(duì)于成本的影響是決定性的。秦皇島某小區(qū)容積率情況見表1。由表1可以看出,由于設(shè)計(jì)的容

8、積率不滿,直接導(dǎo)致成本上漲79元,如變成收益,直接導(dǎo)致收益增加約2284.42萬元。但對(duì)于容積率的影響因素比較多,比如建筑密度,綠化率,以及日照時(shí)間等強(qiáng)制規(guī)范的制約,如何在滿足各項(xiàng)強(qiáng)制指標(biāo)的基礎(chǔ)上,充分利用容積率,是設(shè)計(jì)師必須做到的,也是決策者的強(qiáng)制目標(biāo)。表1容積率對(duì)成本影響對(duì)比表占地容積地上建地價(jià)單平米面積率筑面積造價(jià)理論值173.56畝 2.5289266.7130萬/畝780元實(shí)際建設(shè)173.56畝 2.27262656.6130萬/畝859元5.設(shè)計(jì)者要充分考慮地質(zhì)狀況企業(yè)在做完地勘之后,可以聘請(qǐng)地質(zhì)方面專家組成專家組對(duì)地勘情況進(jìn)行論證,根據(jù)對(duì)地質(zhì)狀況的分析,確定基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及土方降水方案

9、,這將對(duì)施工成本產(chǎn)生巨大影響,下面以燕大西苑1、2#商業(yè)用房為案例,分析出基礎(chǔ)設(shè)計(jì)不同對(duì)于成本影響情況。燕大西苑1、2#公建主體工程為地上3層商業(yè),框架結(jié)構(gòu),基礎(chǔ)為柱下獨(dú)立基礎(chǔ),總建筑面積 105442,2#公建建筑面積為51683,2#公建超挖土方量為 100933。若按照級(jí)配砂石回填109.4元/2,配電室面積為759.62。若按照增加建安成本1560元 /2銷售計(jì)算,則可增加收益6439200元。若增加商業(yè)按17000元/126燕山大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版2012年6439200+12908100-4533360=14813940元。該方案優(yōu)勢(shì)是可以增加收益,減少成本;劣勢(shì)是增加了施工難

10、度,工期受到影響。作為投資人來說,會(huì)毫無爭(zhēng)議地選用第二方案,但需要強(qiáng)調(diào)的是,上報(bào)了規(guī)劃方案就要按照上述第二方案執(zhí)行,如果在施工過程中發(fā)現(xiàn)問題再去更改方案,很難實(shí)現(xiàn)。二、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制管理1.施工圖設(shè)計(jì)的成本控制施工圖設(shè)計(jì)階段是將初設(shè)構(gòu)思轉(zhuǎn)化成具體施工用圖的階段。此階段要在初步設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上細(xì)化,沒有特殊原因不得隨意變更設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大設(shè)計(jì)范圍,避免施工圖預(yù)算超出概算。在施工圖中經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況,在結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地質(zhì)條件都相近的情況下,不同設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)圖紙的鋼筋用量、標(biāo)號(hào)區(qū)別較大,有些設(shè)計(jì)的安全系數(shù)大大超過設(shè)計(jì)規(guī)范要求,由此而造成投資浪費(fèi)。以元正設(shè)計(jì)院和燕大設(shè)計(jì)院在燕大西苑設(shè)計(jì)樓的

11、鋼筋含量做比較,如表2所示:表2鋼筋含量對(duì)成本影響對(duì)比表鋼筋鋼材鋼材平米建筑鋼筋總成本含量型號(hào)價(jià)格單價(jià)面積(元KG/(元燕大設(shè)計(jì)院66.24二級(jí)鋼4110272.2515000040836960元正設(shè)計(jì)院60.23三級(jí)鋼4210253.5715000038035245平米價(jià)差18.68總差價(jià)2801715注:鋼材價(jià)格按2010年1月交易平均價(jià)格。不同標(biāo)號(hào)的鋼筋,使用量也不同,價(jià)格也不同,因此設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)不僅僅要考慮滿足國(guó)家建筑強(qiáng)條,也要考慮如何能在滿足國(guó)家規(guī)范要求的前提下最大程度地降低成本,避免安全系數(shù)過高而導(dǎo)致的成本浪費(fèi)。施工圖設(shè)計(jì)力求完善,設(shè)計(jì)不完善導(dǎo)致的結(jié)果就是工程變更洽商,工程洽商

12、是甲乙雙方簽訂合同后,增加成本的最主要途徑,導(dǎo)致洽商變更的原因90%為施工圖設(shè)計(jì)問題。比如說基礎(chǔ)底板的鋼筋是直螺紋連接還是搭接,墻筋是電渣壓力焊還是搭接,梁筋是搭接還是螺紋連接,馬凳筋的直徑、形式及間距如果在施工圖紙中均不做詳細(xì)描述,一旦混凝土澆筑完畢后,就無法確認(rèn)施工單位的具體做法,在計(jì)算鋼筋含量時(shí)很容易導(dǎo)致成本的增加。2.小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)的成本控制住宅小區(qū)室外管網(wǎng)工程是住宅小區(qū)的配套工程。外網(wǎng)設(shè)計(jì)好壞不僅影響工程成本,同時(shí)也影響小區(qū)品質(zhì)。小區(qū)管網(wǎng)工程的特點(diǎn)可歸納為“三多兩緊”:一是管線種類多;二是施工單位多;三是管線交叉多。“兩緊”就是工期緊和場(chǎng)地緊。科學(xué)、合理、統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)各專業(yè)管線的路

13、由,將小區(qū)內(nèi)所有管網(wǎng)進(jìn)行整合、對(duì)區(qū)內(nèi)外所有外管網(wǎng)的路徑、管道高程、坡度、坡向、埋設(shè)深度進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì),并進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)注,這樣既能保證預(yù)算的準(zhǔn)確性,又能提高小區(qū)管網(wǎng)工程施工效率,這樣將大大減少現(xiàn)場(chǎng)施工過程中的洽商變更,降低大量的施工成本和管理成本。3.審圖與設(shè)計(jì)完善的成本控制國(guó)家有關(guān)部門對(duì)這個(gè)過程有一定的重視,但只是把重點(diǎn)放在注重安全性的方面,經(jīng)濟(jì)方面并不是特別注重,除非是國(guó)家投資的大型項(xiàng)目。此階段應(yīng)該可以控制造價(jià)的5%。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核,細(xì)部問題還靠建設(shè)單位自己解決。優(yōu)化設(shè)計(jì),滿足建設(shè)工程投資的收益要求。初步設(shè)計(jì)方案完成后,建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)專家進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)

14、化,使最終設(shè)計(jì)方案既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)。4.預(yù)算編制階段的成本控制造價(jià)公司的預(yù)算員每天都在看不同項(xiàng)目的施工圖紙,對(duì)于圖紙的理解比較深入,在編制預(yù)算過程中,往往能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中存在的非常規(guī)做法和非常規(guī)材料,甚至能發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不完善和誤差,因此,開發(fā)單位要高度重視造價(jià)咨詢公司的作用,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)向開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位反饋,并對(duì)遇到的特殊工藝、特殊材料,配合甲方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析,根據(jù)分析結(jié)果,優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。以燕大西苑東側(cè)地下車庫為例,車庫屋面原設(shè)計(jì)兩層3mmSBS憎根性防水層,每層綜合單價(jià)約為125元/平方米,如用兩層普通3mmSBS防水層,每層綜合單價(jià)35元/平方米,車庫單層防水面積為8700平方米,每平方米節(jié)約造價(jià)9

15、0元,共節(jié)約造價(jià)156.6萬元。根據(jù)造價(jià)咨詢公司提供的經(jīng)濟(jì)分析,甲方與設(shè)計(jì)單位協(xié)商更改了設(shè)計(jì)方案,因頂層有1.5米厚的種植土,如果地上綠化種植淺根系植物,應(yīng)用普通3mmSBS 就能解決防水問題。4第3期王曉亮基于成本控制的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)管理研究127三、基于成本控制的規(guī)劃與施工圖設(shè)計(jì)管理方法1.目標(biāo)化管理目標(biāo)化管理是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和科研報(bào)告制定總的投資目標(biāo),進(jìn)行投資限額管理。目標(biāo)化管理的前提是投資概算的準(zhǔn)確性。設(shè)計(jì)過程要嚴(yán)格按照政府或者開發(fā)單位批準(zhǔn)的投資總概算控制規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)成本,同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,以經(jīng)濟(jì)型為原則,按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資限額不被

16、突破。限額設(shè)計(jì)并不是一門心思只考慮節(jié)約投資,而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的基本途徑和主要方法。限額設(shè)計(jì)體現(xiàn)了設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)原則的合理確定及有關(guān)概預(yù)算基礎(chǔ)資料的合理取定,通過層層設(shè)計(jì)、嚴(yán)格審核、步步為營(yíng),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理、同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)工程設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、概預(yù)算指標(biāo)等各個(gè)方面的有效控制。2.規(guī)劃方案比選建立投資目標(biāo)后,要邀請(qǐng)具有規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選,組織建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)方面的相關(guān)專家對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)審,選出最優(yōu)方案,將最優(yōu)方案上報(bào)規(guī)劃局審批,根據(jù)規(guī)劃局意見,最終敲定規(guī)劃方案。

17、好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ),該環(huán)節(jié)必須得到充分重視。3.專家對(duì)基礎(chǔ)部分評(píng)審組織地質(zhì)方面的專家,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和地勘報(bào)告進(jìn)行基礎(chǔ)土方降水方案論證,對(duì)于設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析。從安全和經(jīng)濟(jì)角度,制定出最優(yōu)的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和土方降水方案,該論證結(jié)果將對(duì)成本產(chǎn)生巨大影響。4.完善施工圖設(shè)計(jì)很多房地產(chǎn)開發(fā)工程包括部分國(guó)家基本建設(shè)工程,因?yàn)榧庇陂_發(fā)建設(shè),經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)邊勘測(cè)、邊設(shè)計(jì)、邊施工的情況,“三邊”工程違背工程建設(shè)基本程序,工程質(zhì)量和安全隱患比較突出,在施工過程中出現(xiàn)的不可預(yù)見性問題較多,導(dǎo)致的結(jié)果便是大量的工程洽商和設(shè)計(jì)變更,管理成本將會(huì)大幅度提高,超出總投資的可能性非常大。5.圖紙審核各專業(yè)齊全

18、的開發(fā)單位,可以組成審圖小組,預(yù)算人員也參與到小組當(dāng)中。利用充足的時(shí)間,對(duì)施工圖進(jìn)行審核,沒有審圖能力的單位聘請(qǐng)其他單位的專業(yè)人員來完成審圖工作。此次審圖是設(shè)計(jì)優(yōu)化和完善過程,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程洽商。6.發(fā)揮造價(jià)咨詢公司的作用盡量選用級(jí)別高、成立時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)力量強(qiáng)的造價(jià)咨詢公司,在簽訂造價(jià)咨詢合同時(shí),可以把優(yōu)化圖紙作為咨詢公司的義務(wù)提出,并實(shí)行激勵(lì)政策,對(duì)于造價(jià)咨詢公司在設(shè)計(jì)方面提出的合理化建議,根據(jù)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,按比例給予獎(jiǎng)勵(lì)。四、結(jié)論規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制是開發(fā)單位與設(shè)計(jì)單位在前期設(shè)計(jì)過程中如何選出最優(yōu)方案及對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化,使它既滿足工程的造價(jià)又不突破投資限額,因此能否有效地控制工程造價(jià),設(shè)計(jì)單位起到了至關(guān)重要的作用。它體現(xiàn)了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理確定和有關(guān)概算基礎(chǔ)資料的合理取定,是衡量勘察設(shè)計(jì)工作質(zhì)量的綜合標(biāo)志。但目前我國(guó)工程設(shè)計(jì)人員普遍存在著重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)、只求安全保險(xiǎn),不問造價(jià)高低的現(xiàn)象。要解決這一問題,開發(fā)單位需要利用管理手段,有效地進(jìn)行控制,制定投資目標(biāo),通過設(shè)計(jì)招標(biāo),投資管理,專家論證、圖紙審查等方式對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行約束,進(jìn)而提高設(shè)計(jì)人員