區(qū)域發(fā)展與政策效果

1、深圳房地產政策與實施效果 匯報人：張青松目錄政策背景分析政策背景分析1.1人口特征（到2013年）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002010201120122013深圳人口變化（2010-2013）年末戶籍人口 戶數(shù)(萬戶)年末常住人 口數(shù) (萬人) 戶籍人口Column02 非戶籍人口數(shù)據(jù)來源于：深圳市統(tǒng)計局http:/ 深圳市人均住房間數(shù)、人均住房面積、住房自有率在一線城市中是最低的。 住房自有率僅有26.9%，僅為其他城市的

2、1/3 70%以上的居民家庭沒有自有住房所以潛在城市的剛性需求非常龐大政策背景分析1.2住房市場（到2013年）1.1.2剛性需求與住房市場截止至2013年，深圳城市建成區(qū)面積已經達到城市行政轄區(qū)全部土地面積的47%，全國第一。2011年香港的土地開發(fā)強度尚未超過19%。據(jù)國際水平衡量，一個地區(qū)的國土開發(fā)強度的警戒線為30%，超過該警戒線就會影響生存環(huán)境。因此深圳繼續(xù)大規(guī)模的土地開發(fā)活動基本停滯。2013年10個重點城市住宅用地累計供應情況深圳住宅類成交地塊規(guī)劃建筑面積及平均溢價率數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫（CREIS） 政策背景分析1.2住房市場（到2013年）1.1.2剛性需求與住房市場0500

3、0100001500020000250002010201120122013家庭收入情況與住房價格平均每人每月 可支配收入(元)平均每人每月 消費性支出(元)家庭總收入 (元/平均每人每月)家庭總支出 (元/平均每人每月)商品住宅二級市場平均交易價格數(shù)據(jù)來源于：深圳市統(tǒng)計局http:/ 需求遠大于供給p 居民住房支付能力不足政策背景分析1.2住房市場（到2013年）1.1.2改善型需求與住房市場不同城市家庭戶住房樓層分布戶數(shù)比例不同城市家庭戶住房建筑結構分布比較數(shù)據(jù)來源于：2010全國第六次人口普查資料http:/ 深圳市10層以上住宅棟數(shù)占比最高,住宅老化不嚴重,但79層的層的住宅住宅明顯高于

4、其他一線城市,此類住宅一般沒有電梯,很多都是原農原農村私房村私房,意味著未來待更新和改造的比重很大p 40%的住宅樓棟不是鋼及鋼筋混凝土結構制成政策背景分析1.2住房市場（到2013年）1.1.2改善型需求與住房市場不同城市家庭戶住房建筑年代分布比較（按面積）數(shù)據(jù)來源于：2010全國第六次人口普查資料http:/ 2000年以前建設的住房占比近50%，這些建筑的生活配套設施，住房功能，建筑用材上都比較落后比較落后p 2000年后的建筑相比較而言，整體質量要好，但這其中也包含了原農村私房原農村私房，并且占比也比較大，這部分住房雖然并不老舊,但因為絕大多數(shù)是違法違規(guī)建設是違法違規(guī)建設,其建筑質量、

5、消防安全、住區(qū)環(huán)境等往往存在較大問題所以，存量市場的城市更新與改造所以，存量市場的城市更新與改造政策背景分析1.3總結投資需求剛性需求改善需求存量土地因拆遷成本高、更新難度大、建設周期長、未來供應規(guī)模有限土地資源緊缺，增量市場基本枯竭爭奪供給資源，擠壓居民的剛性需求所以，增加供應保證剛需抑制投機穩(wěn)定價格政策與效果政策與效果2.1 2013年房地產政策回顧時間政策亮點解讀影響1.18深圳土地改革深圳市政府優(yōu)化資源配置促進產業(yè)轉型升級“1+6”文件1+6文件中，關于深圳市完善產業(yè)用地供應機制拓展產業(yè)用地空間辦法公布了一條廣受關注的內容，即政府鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發(fā)建設的、符合規(guī)

6、劃的合法工業(yè)用地進入市場。農村建設用地可進入市場進行合法交易，緩解深圳用地緊張局面。2月底2013年深圳通過土地整備釋放出18平方公里的土地深圳市規(guī)劃國土委披露，2013年通過土地整備釋放出18平方公里的土地，用于產業(yè)發(fā)展、住房建設、公共設施等方面。通過加大土地整備力度、加快城市更新、加強閑置土地處理等方面的工作，增加土地的供應。3月中深圳新盤限漲令12日，據(jù)爆料稱深圳出臺限漲令，要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長。13日，深圳市規(guī)劃國土委否認出臺了限漲令。要求個盤價格以首期為準，只能跌不能漲。3.31深圳版新國五條細則完善房價調控工作機制加強房地產稅收征管 嚴格實施差

7、別化住房信貸政策 嚴格執(zhí)行商品住房限購政策 增加住房和用地供應 加快落實保障性安居工程規(guī)劃建設進一步加強市場監(jiān)管深圳版“國五條”細則未涉及20%個稅如何落地，深圳調控細則被指最寬松、太溫和。4月底深圳出臺商品房預售價格備案辦法在商品房預售之前或價格調整超出最近一次備案價格上下15%(含15%)時，要向主管部門履行價格告知行為，然后再找市監(jiān)局備案價格調15%不報將罰。 商品房預售價格備案不是一種調控措施，只是一種市場監(jiān)管。8.27深圳調整享受優(yōu)惠政策普通住房標準 總價標準取代單價標準 9月1日起深圳調整享受優(yōu)惠政策普通住房標準。新標準改單價核算方式為按總價核算方式。根據(jù)各區(qū)情況，總價標準介于16

8、0元至390元之間。更多的小戶型或者中低價位的普通住房將享受到稅收優(yōu)惠政策，抑制投機投資性購房需求9.1深圳商轉公積金貸款在職工申請商轉公時，可通過辦理順位抵押登記手續(xù)的方式簡化流程，免除贖樓、擔保等手續(xù)商業(yè)貸款轉公積金貸款后，會讓很多人還貸變輕松。月供最高可省近千元9月底針對房屋交易環(huán)節(jié)進行了3次政策和標準的調整，包括房屋過戶要求、存量房、評估價等都在近期從嚴或調高。凡原業(yè)主是在2010年9月30日到2012年10月1日期間購買房產現(xiàn)在要賣的，過戶時都必須提供購房時前一年的社保清單或納稅證明，否則該窗口不收文。存量房計稅參考價格調整中的大部分樓盤計稅參考價（即評估價）漲幅約為5%10%，這意

9、味著在這些樓盤購房交易稅費也將同比例增加5%10%。限購從嚴的一個標志。 一方面是對房產交易環(huán)節(jié)進行完善和規(guī)范，但也不排除其對于房價上漲過快預期的抑制作用。 這是深圳限購令執(zhí)行后對利用假社保假納稅購房行為的有效控制。9.30繼續(xù)加大房地產調控力度深圳規(guī)劃與國土資源委員會官網發(fā)布繼續(xù)加大房地產調控力度通知，確保今年普通住房土地供應量在以往五年平均供地量的基礎上增加20%以上。這是深圳對9月25日國土資源部提出的各地年內務必不出地王的正面表態(tài)。10.17深八條。10.13深圳二套房貸首付7成人民銀行深圳中心支行發(fā)布通知，自2013年11月6日起，二套房貸首付款比例執(zhí)行不得低于70%。目前，深圳各銀

10、行已開始執(zhí)行。使用二套房貸購房的只有百分之十幾左右的客戶，這些因素都使得這一政策效用不大。 對部分改善型換房剛需產生影響。政策與效果2.1 2013年房地產政策回顧繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購、限貸政策深八條一定程度上抑制了投資性需求和改善型需求（交易管制）確保普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上，四季度還要供應約60公頃住宅用地（土地政策）加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率（金融工具）繼續(xù)強化商品住房預售管理，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性定價（期房政策）加大安居型商品房和保障性住房供應的力度，確保2013年度保障性安居工程建設任務順利完成（公共投資）加強土地增值稅清算工作的力度，適度提高土地增值稅預征率，做好清算工作（稅收政策）加強市場信息披露和監(jiān)測工作，做好市場預期管理（市場監(jiān)管）加強住房政策研究，加快構建符合深圳實際的房地產調控長效機制政策與效果2.2 政策結果數(shù)據(jù)來源;深圳中原研究中心國八條降息0.5%降息0.5%兩次降準深八條930新政/支持個人住房貸款政策與效果2.2 政策結果330新政雙降政策效果分析政策效果評價“深八條”涉及土地供應、銀行信貸、安居房和保障房建設、預售等多個方面，應該說都是比較有針對性的措施，其目的也是為了逐步建立起一套符合深圳實際的房地產調控長效機制，這些舉措將對