棠府錦繡城-市場(chǎng)部分

1、Chapter2. 區(qū)域市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)聚集房地產(chǎn)供應(yīng)缺失產(chǎn)業(yè)聚集房地產(chǎn)供應(yīng)缺失空白地帶交通混亂區(qū)域特征市場(chǎng)特征：p產(chǎn)業(yè)聚集、機(jī)場(chǎng)隔斷，使東升房地產(chǎn)形成了相對(duì)封閉的市場(chǎng)環(huán)境，受成都大市場(chǎng)供銷關(guān)系影響較??；p同時(shí)板塊的客戶來(lái)源多來(lái)自區(qū)域內(nèi)部，這樣使得客戶需求較為剛性和穩(wěn)定，由此形成了上述銷量穩(wěn)定高產(chǎn)的數(shù)據(jù)體征；板塊特征本案新城板塊雙流老城板塊行政板塊金花簇橋板塊新城板塊板塊板塊屬性：區(qū)域以武侯新城為核心，突出國(guó)際、科技、商務(wù)、宜居元素，區(qū)域主要以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為新興的熱點(diǎn)區(qū)域。行政板塊板塊屬性：區(qū)域依托兩大水系，構(gòu)成巨大十字形綠化帶，總面積達(dá)5.64平方公里，自然環(huán)境優(yōu)越，是雙流目前居住品質(zhì)最高

2、區(qū)域。金花簇橋板塊板塊屬性：區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)較多，主要以生產(chǎn)制造業(yè)為主。雙流老城板塊板塊屬性：區(qū)域?yàn)殡p流老城區(qū)，配套生活成熟但整體城市檔次老舊，發(fā)展空間有限，在售項(xiàng)目較少。p 新城板塊起步較早，大型商業(yè)核心的主要集中區(qū)域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)人群為主導(dǎo)的新城區(qū)；p 行政中心土地規(guī)劃完善，發(fā)展起步，區(qū)域內(nèi)已聚集大量的行政單位，是未來(lái)東升新城核心；類別評(píng)定因子新城板塊行政板塊雙流老城板塊金花簇橋板塊城市角色板塊現(xiàn)狀發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域區(qū)域環(huán)境品質(zhì)最高已成熟、發(fā)展?jié)摿^低發(fā)展起步階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)高速發(fā)展發(fā)展期完全成熟發(fā)展起步檔次習(xí)慣認(rèn)知中檔中高檔中低檔低檔市場(chǎng)接受度接受度較高接受度較高最高接受度較低配套設(shè)施商業(yè)配

3、套發(fā)展中發(fā)展中完善一般教育配套較好較好較好一般娛樂(lè)休閑配套較好（發(fā)展中）較好（發(fā)展中）完善一般醫(yī)療配套有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院，配套相對(duì)較好有一定數(shù)量市級(jí)醫(yī)院，配套相對(duì)較好交通條件公共交通便利性較好較好良好的市政公交配套設(shè)備較好私家車交通便利性交通便利交通便利交通有一定擁堵交通擁堵環(huán)境景觀資源自然資源擁有一定數(shù)量景觀資源有大型市政配套公園自然資源極佳擁有一定數(shù)量景觀資源一般人文資源新興發(fā)展區(qū)域，人文資源有待挖掘新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，人文資源有待挖掘歷史繁華區(qū)域，人文價(jià)值未被挖掘較差競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估項(xiàng)目所在新城板塊屬于快速發(fā)展期，板塊整體配套日趨成熟，核心商圈初步“顯現(xiàn)”。板塊

4、規(guī)劃雙流中醫(yī)院雙流中醫(yī)院海棠時(shí)代廣場(chǎng)海棠時(shí)代廣場(chǎng)商商住住合能珍寶翡翠合能珍寶翡翠住住貴通映月灣貴通映月灣住住隆鑫十里畫(huà)卷隆鑫十里畫(huà)卷體體文文文文東升二中東升二中文文棠湖中學(xué)高中部棠湖中學(xué)高中部（規(guī)劃）（規(guī)劃）新法院新法院新檢察院新檢察院社保局社保局新縣政府新縣政府文化局文化局政政雙流規(guī)劃局雙流規(guī)劃局政政政政政政圖書(shū)館圖書(shū)館公園公園18981898p行政中心板塊以政務(wù)、舒居為基調(diào)，板塊內(nèi)大型市政配套齊備，“先造城后填人”，政府行政單位陸續(xù)搬遷入內(nèi)，項(xiàng)目落地迅速、發(fā)展?jié)摿薮?；行政板塊雙流圖書(shū)館雙流中醫(yī)院雙流藝術(shù)公園雙流體育館新城板塊中心公園愛(ài)心公園鄉(xiāng)土公園運(yùn)動(dòng)公園藝術(shù)公園科技公園森林公園空港樂(lè)園

5、優(yōu)品道廣場(chǎng)時(shí)代奧特萊斯商九龍倉(cāng)時(shí)代小鎮(zhèn)北大資源燕楠國(guó)際東立國(guó)際花城住商星宸航都國(guó)際酒店商川投國(guó)際酒店體川網(wǎng)國(guó)際網(wǎng)球中心金恒德四季金悅佳兆業(yè)8號(hào)美國(guó)城商金恒德汽配中心產(chǎn)住住景茂名都東郡住住舒云居新雙城住各色鞋廠產(chǎn)銘匯汽配城產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)各色鞋廠產(chǎn)蛟龍港產(chǎn)遠(yuǎn)大林語(yǔ)城住本案棠湖實(shí)外教教雙流優(yōu)品道雙流萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙流奧特萊斯棠湖中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校雙流大型商業(yè)集中區(qū)，板塊周邊產(chǎn)業(yè)聚集，當(dāng)前呈現(xiàn)生活配套相對(duì)較差，板塊內(nèi)優(yōu)品道商圈相對(duì)較為成熟，商業(yè)、學(xué)校等生活配套及公建配套較為完善1.蛟龍港工業(yè)園2.九江家具產(chǎn)業(yè)3.武侯皮革產(chǎn)業(yè)4.汽配產(chǎn)業(yè)成都蛟龍港九江家具產(chǎn)業(yè)武侯皮革產(chǎn)業(yè)汽配產(chǎn)業(yè)1.成都蛟龍港:截止2012

6、年底，園區(qū)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值及銷售收入225億元，累計(jì)引進(jìn)企業(yè)1000多家，解決就業(yè)近10萬(wàn)人。未來(lái)三至五年，成都蛟龍港雙流園區(qū)將打造成為一個(gè)年產(chǎn)值1200億元，解決20萬(wàn)人以上。3.武侯皮革產(chǎn)業(yè):區(qū)域內(nèi)共有制鞋企業(yè)約500余家，累計(jì)從業(yè)人員8萬(wàn)余人，預(yù)計(jì)2015年，皮革產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)300億元，鞋業(yè)成品批零市場(chǎng)年銷售額超過(guò)100億元。2.九江家具產(chǎn)業(yè):九江片區(qū)目前形成大大小小上百家家具廠，家居工人超過(guò)2萬(wàn)人，產(chǎn)業(yè)工人人均收入5000元/月，具備較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力4.汽配產(chǎn)業(yè):以金恒德為核心形成的汽車產(chǎn)業(yè)配件集群，帶來(lái)了眾多汽車產(chǎn)業(yè)客群新城板塊區(qū)位小結(jié)核心觀點(diǎn)商業(yè)配套豐富，具備較強(qiáng)客戶拉動(dòng)能力，同時(shí)

7、周邊產(chǎn)業(yè)客戶環(huán)繞，為片區(qū)提供量穩(wěn)定的客戶來(lái)源，目標(biāo)客群極強(qiáng)的剛性需要將助推片區(qū)房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)健康長(zhǎng)久發(fā)展。n雙流沿產(chǎn)城一體規(guī)劃發(fā)展，實(shí)行先“造城后填人政策；n新城板塊以武侯新城為核心，突出國(guó)際、科技、商務(wù)、宜居元素，區(qū)域主要以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為新興的熱點(diǎn)區(qū)域。n行政板塊區(qū)域依托兩大水系，構(gòu)成巨大十字形綠化帶，總面積達(dá)5.64平方公里，自然環(huán)境優(yōu)越，是雙流目前居住品質(zhì)最高區(qū)域。核心觀點(diǎn)競(jìng)品市場(chǎng)研判產(chǎn)業(yè)聚集，客群穩(wěn)定、多為剛性需求1 12 2商圈初步呈現(xiàn)、生活、公共配套待完善外來(lái)流動(dòng)人口涌入、市場(chǎng)需求旺盛3 3Chapter3. 市場(chǎng)競(jìng)品分析板塊物業(yè)類別資源特點(diǎn)主力競(jìng)品產(chǎn)品特點(diǎn)雙流新城小高層（為

8、主）高層、洋房、別墅（為輔）雙流體育中心雙流圖書(shū)館城市公園燕南國(guó)際時(shí)代小鎮(zhèn)、四季金悅香瑞楠府、遠(yuǎn)大林語(yǔ)城中高端產(chǎn)品定位舒適型產(chǎn)品設(shè)計(jì)高品質(zhì)園林景觀新雙楠小高層（為主）高層、洋房、別墅（為輔）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)棠湖中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校十里花卷公園1898龍樾灣中端產(chǎn)品定位經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品商業(yè)配套完善 行政板塊同新城板塊在物業(yè)類別上均以小高層為主，產(chǎn)品上行政板塊以中高端、舒適性產(chǎn)品為主，新城板塊以中端經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品居多。行政板塊主要圍繞城市公園進(jìn)行規(guī)劃，是雙流未來(lái)的政務(wù)區(qū)+富人區(qū)。新城特征為交通便捷、可開(kāi)發(fā)土地資源眾多是未來(lái)的雙流的核心商圈。區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)走量分析目前市場(chǎng)走量主力面積區(qū)間為75-90，占總?cè)セ?5%（

9、套型為套三）其次為100-110，120-130（套三、套四）占比20%，70以下（套二、套一）占比5%；從存量端口來(lái)看，70以下及120以上產(chǎn)品存量壓力較大，整體剛需市場(chǎng)較為呈穩(wěn)健發(fā)展；數(shù)據(jù)截止2015.12.31競(jìng)品走量分析在售重點(diǎn)競(jìng)品階段在售產(chǎn)品集中在80-120之間，月均去化為50-70套左右（含開(kāi)盤(pán)去化）；行政板塊銷售均價(jià)6200-6400元/左右，新城板塊均價(jià)為5500-6100元/左右，板塊價(jià)格兩極分化較為明顯；目前市場(chǎng)競(jìng)品存量巨大，銷售周期在9-35月，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻；板塊劃分重點(diǎn)競(jìng)品開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)情況面積區(qū)間銷售情況去化周期剩余房源總存量均價(jià)總價(jià)新城板塊香瑞楠府2015.83

10、3871-982961442997558040-55萬(wàn)燕楠國(guó)際二期2015.9101485-105313187011231610052-65萬(wàn)遠(yuǎn)大林語(yǔ)城2015.3100071-126845351552425610042-76萬(wàn)時(shí)代小鎮(zhèn)三期2015.150067-1263649136646590041-78萬(wàn)四季金悅2014.5230059-12220663234234554734-79萬(wàn)行政板塊十里畫(huà)卷2014.8133860-1201232261061820639239-78萬(wàn)公園18982015.6100077-155921479247649954萬(wàn)-108萬(wàn)龍樾灣三期2015.6202

11、490-3831429315952195620056-270萬(wàn)龍樾灣本案公園1898十里畫(huà)卷海棠時(shí)代光東立國(guó)際遠(yuǎn)大林語(yǔ)城愛(ài)汀府川網(wǎng)國(guó)際花城新雙城香瑞楠府舒云居燕楠國(guó)際四季金悅競(jìng)品近三月成交分析時(shí)代小鎮(zhèn)降低首付門(mén)檻及契稅刺激內(nèi)需，剛需市場(chǎng)供需兩旺，量?jī)r(jià)逐步回升。改善住房呈平穩(wěn)走勢(shì)，部分回升。PS：2月實(shí)際銷售為2周日期龍樾灣東立國(guó)際 香瑞楠府 燕楠國(guó)際林語(yǔ)城時(shí)代小鎮(zhèn) 十里畫(huà)卷 公園1898 四季金悅12月2034321555452648601月1222271052344550402月55214186062253539龍樾灣本案公園1898十里畫(huà)卷海棠時(shí)代光東立國(guó)際遠(yuǎn)大林語(yǔ)城愛(ài)汀府川網(wǎng)國(guó)際花城新雙

12、城香瑞楠府舒云居燕楠國(guó)際四季金悅時(shí)代小鎮(zhèn)降低首付門(mén)檻及契稅刺激內(nèi)需，剛需市場(chǎng)供需兩旺，量?jī)r(jià)逐步回升。改善住房呈平穩(wěn)走勢(shì)，部分回升。競(jìng)品近三月單價(jià)分析時(shí)間龍樾灣東立國(guó)際香瑞楠府燕楠國(guó)際林語(yǔ)城時(shí)代小鎮(zhèn)十里畫(huà)卷 公園1898 四季金悅12月5800560057606000620057506642655056721月5900550055006300615060007454660056002月613156005550610061006009634263505612項(xiàng)目名稱營(yíng)銷推廣現(xiàn)場(chǎng)包裝老帶新活動(dòng)渠道行銷分銷中介香瑞楠府17%20%10%24%20%5%4%遠(yuǎn)大林語(yǔ)城15%35%10%15%2%3%20

13、%龍樾灣33%5%15%17%20%5%5%燕楠國(guó)際20%26%5%20%29%0%0%時(shí)代小鎮(zhèn)22%20%20%15%11%7%5%公園189831%17%16%12%10%9%5%十里畫(huà)卷26%12%23%15%13%4%7%四季金悅14%15%20%10%26%6%9%競(jìng)品市場(chǎng)推廣分析區(qū)域競(jìng)品各案成交渠道主要以口碑、行銷、自然到訪為主，線下拓展各案均已競(jìng)品攔截+中介帶客為主，日常拓展、圈層資源并未實(shí)行深耕挖掘。遠(yuǎn)大林語(yǔ)城三和愛(ài)汀府本案東立國(guó)際花城四季金悅燕楠國(guó)際香瑞楠湖景茂名都東郡國(guó)韻村國(guó)奧村龍樾灣時(shí)代小鎮(zhèn)雙楠大道航港路航都大街客戶過(guò)渡地帶城西產(chǎn)業(yè)客戶城西產(chǎn)業(yè)客戶老城區(qū)客戶老城區(qū)客戶城西

14、產(chǎn)業(yè)客戶由東往西逐漸衰減，而老城區(qū)客戶由西往東逐漸衰減，本案處于兩大客戶流動(dòng)的過(guò)渡地帶，對(duì)本案而言，兩大客戶結(jié)構(gòu)應(yīng)該并重，在前期產(chǎn)業(yè)客戶內(nèi)部未能形成有效項(xiàng)目認(rèn)知時(shí)，本地地緣性客戶將會(huì)占主導(dǎo)競(jìng)品項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱老城區(qū)新雙楠金花鎮(zhèn)蛟龍港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)紅牌樓航空港成都市區(qū)其他東立國(guó)際50%10%8%0%2%10%5%5%10%香瑞楠府50.00%12.00%8.00%2.00%4.00%6.00%10.00%8.00%0.00%遠(yuǎn)大林語(yǔ)城42.00%5.00%10.00%0.00%16.00%0.00%4.00%10.00%13.00%龍樾灣60.00%15.00%10.00%5.00%7.00%0.00

15、%0.00%0.00%3.00%占比0.51 0.11 0.09 0.02 0.07 0.04 0.05 0.06 0.07 項(xiàng)目名稱老帶新行銷現(xiàn)場(chǎng)包裝全面營(yíng)銷其他東立國(guó)際10%30%35%8%17%香瑞楠府15.00%20.00%30.00%25.00%10.00%林語(yǔ)城20.00%35.00%40.00%0.00%5.00%龍樾灣20.00%30.00%35.00%10.00%5.00%占比0.16 0.29 0.35 0.11 0.09 項(xiàng)目名稱20-2526-3031-3536-4041-4546-50東立國(guó)際9%14%24%36%12%5%香瑞楠府18.00%35.00%22.00%

16、13.00%8.00%4.00%遠(yuǎn)大林語(yǔ)城13.00%13.00%22.00%25.00%22.00%5.00%龍樾灣16.00%26.00%12.00%29.00%12.00%5.00%占比0.14 0.22 0.20 0.26 0.14 0.05 項(xiàng)目名稱兩代居（?。?兩代居（大）小兩口單身三代同堂其他東立國(guó)際25%30%12%13%15%5%香瑞楠府35%25%18%9%9%4%遠(yuǎn)大林語(yǔ)城28%32%15%8%12%5%龍樾灣25%32%16%10%11%6%占比0.28 0.30 0.15 0.10 0.12 0.05 樣本客群年齡統(tǒng)計(jì)樣本客群家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)樣本客群來(lái)訪區(qū)域統(tǒng)計(jì)樣本客群來(lái)

17、訪途徑統(tǒng)計(jì)競(jìng)品客群分析板塊雙流老城區(qū)東升鎮(zhèn)彭鎮(zhèn)、黃水、金橋金花簇橋蛟龍港航空港產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)政府機(jī)構(gòu)、雙流縣級(jí)企事業(yè)單位、私營(yíng)個(gè)體業(yè)主中小型私營(yíng)廠房，批發(fā)市場(chǎng)電子、化工、機(jī)械、家具、食品、建筑等類企業(yè)鞋類與服裝類批發(fā)集中區(qū)、武侯新城產(chǎn)業(yè)企業(yè)群九江工業(yè)園區(qū)航空港工業(yè)園區(qū)職業(yè)特征 小作坊、小私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員和企事業(yè)單位職工 服裝、鞋類，建材小私營(yíng)業(yè)主為主，以及工廠工人 以工廠工人，外出務(wù)工人員，本地農(nóng)民為主服裝、鞋類小私營(yíng)業(yè)主為主 大型企業(yè)職工為主、私營(yíng)業(yè)主為輔私企老板和企業(yè)工人為主區(qū)域觀念 極度認(rèn)可雙流老城區(qū)，對(duì)區(qū)域忠誠(chéng)度高 僅作為工作區(qū)域，項(xiàng)目較多，但品牌項(xiàng)目和高品質(zhì)項(xiàng)目較少，區(qū)域忠誠(chéng)度一般 作為生

18、活、工作主要區(qū)域，品牌項(xiàng)目較少，對(duì)本區(qū)域依賴較大僅作為工作區(qū)域，可選擇品牌項(xiàng)目和高品質(zhì)項(xiàng)目較少，區(qū)域忠誠(chéng)度一般 九江片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格低，有很多小產(chǎn)權(quán)房 航空港片區(qū)規(guī)劃發(fā)展較好，客戶多選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè) 價(jià)格承受力 價(jià)格承受力中上，追求品質(zhì)和性價(jià)比 相對(duì)于老城區(qū)客戶價(jià)格承受力較低，對(duì)品質(zhì)要求相對(duì)較低 相對(duì)于城區(qū)客戶價(jià)格承受力較低，對(duì)品質(zhì)要求相對(duì)較低 價(jià)格承受力一般，對(duì)品質(zhì)有一定要求 九江片區(qū)客戶價(jià)格承受能力低航空港片區(qū)客戶價(jià)格承受力與東升片區(qū)相當(dāng)，但對(duì)航空港片區(qū)忠誠(chéng)度高選擇原因 與老城距離近、交通方便、配套完善、性價(jià)比 區(qū)域環(huán)境不宜居，品質(zhì)樓盤(pán)較少 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤(pán)較少區(qū)域內(nèi)可選樓盤(pán)較少，對(duì)雙楠片區(qū)高房?jī)r(jià)無(wú)法承受 少數(shù)追求品質(zhì)與更好配套的客戶環(huán)境核心關(guān)注點(diǎn)價(jià)格、配套、品牌、產(chǎn)品功能性 品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、配套、價(jià)格 價(jià)格、項(xiàng)目配套、產(chǎn)品功能性品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、配套、價(jià)格 價(jià)格、產(chǎn)品功能性 品質(zhì)，交通，配套，價(jià)格 客戶基礎(chǔ)量較大，區(qū)域忠誠(chéng)度高，價(jià)格承受一般 為市場(chǎng)補(bǔ)充客戶 客戶基礎(chǔ)量大，區(qū)域忠誠(chéng)度差，價(jià)格承受力多種多樣 拓展可能性較低 客戶基礎(chǔ)深厚，區(qū)域忠誠(chéng)度高，價(jià)格承受力中上 為市場(chǎng)主力客戶客戶基礎(chǔ)量大，區(qū)域忠誠(chéng)度高，價(jià)格承受中上拓展可能性低通過(guò)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研，反饋出如下區(qū)域客群為成交客戶主要區(qū)域，通過(guò)對(duì)各區(qū)域客群分析，雙流老城區(qū)及東升、彭鎮(zhèn)、黃水、金橋?qū)?/p>