天津?yàn)I海萬(wàn)K金域藍(lán)灣營(yíng)銷策略提報(bào)(143頁(yè)

1、項(xiàng)目：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣策略提報(bào)萬(wàn)科風(fēng)暴萬(wàn)科風(fēng)暴“世中心世中心”觀天時(shí)：市場(chǎng)大勢(shì)簡(jiǎn)說(shuō)序序促進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放。要按照國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見（國(guó)發(fā)200620號(hào)）要求，切實(shí)做好濱海新區(qū)的規(guī)劃工作，建設(shè)若干特色鮮明的功能區(qū)建設(shè)若干特色鮮明的功能區(qū)，構(gòu)建合理的空間布局。濱海新區(qū)的發(fā)展要堅(jiān)持科教優(yōu)先，不斷推進(jìn)綜合改革和對(duì)外開放。要充分發(fā)揮濱海新區(qū)對(duì)于振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要作用，增強(qiáng)和完善濱海新區(qū)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)服務(wù)的綜合功能。要按照總體規(guī)劃的部署，加強(qiáng)對(duì)包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技加強(qiáng)對(duì)包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、塘沽、漢沽、大港在內(nèi)的現(xiàn)有各類資源進(jìn)行整合，術(shù)開

2、發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、塘沽、漢沽、大港在內(nèi)的現(xiàn)有各類資源進(jìn)行整合，不斷提高綜合實(shí)力、創(chuàng)新能力、服務(wù)能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，將濱海新區(qū)建設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)外開放的門戶對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，以及宜居生態(tài)型新城區(qū)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，以及宜居生態(tài)型新城區(qū)。要妥善協(xié)調(diào)中心城區(qū)和濱海新區(qū)的關(guān)系，中心城區(qū)要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)施工業(yè)東移戰(zhàn)略，促進(jìn)濱海新區(qū)的發(fā)展。 國(guó)函天津市城市總體規(guī)劃（2005年-2020年） 回復(fù) 批準(zhǔn)天津?yàn)I海新區(qū)為全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。近期工作重點(diǎn)是：鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改

3、革和創(chuàng)新進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。推動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的需要，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。給予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持。對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位是：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)對(duì)外開放的門戶外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和

4、國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)宜居生態(tài)型新城區(qū)。 國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見從有關(guān)部門獲悉，今后今后5 5年，濱海新區(qū)常住人口將達(dá)到年，濱海新區(qū)常住人口將達(dá)到180180萬(wàn)人，萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口其中城鎮(zhèn)人口165165萬(wàn)人，萬(wàn)人，比2004年分別增長(zhǎng)45萬(wàn)人和70萬(wàn)人。為了適應(yīng)人口增長(zhǎng)需求，“十一五”期間濱海新區(qū)房地產(chǎn)也將同時(shí)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，盡快形成住宅產(chǎn)業(yè)化。預(yù)計(jì)今后5年，濱海新區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃發(fā)展用地4310公頃，規(guī)劃建設(shè)住宅2586萬(wàn)平方米、公建1000萬(wàn)平方米。據(jù)介紹，結(jié)合濱海新區(qū)的功能定位，今后5年濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)

5、，是建設(shè)一批大型公建、商貿(mào)設(shè)施和高級(jí)寫字樓項(xiàng)目，建設(shè)一批賓館和旅游設(shè)施，進(jìn)行旅游區(qū)綜合開發(fā)。在住宅建設(shè)方面，將在大港、漢沽和海河下游區(qū)規(guī)劃開發(fā)20個(gè)居住區(qū)，規(guī)劃建設(shè)住宅1600萬(wàn)平方米，吸引越來(lái)越多的市民到濱海新區(qū)安家落戶，投身濱海新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 今晚報(bào)規(guī)劃建設(shè)住宅與人口發(fā)展的消息一、國(guó)際化定向一、國(guó)際化定向?qū)ν忾_放的門戶、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心。二、資源整合二、資源整合天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽、漢沽、大港，現(xiàn)有各類資源整合。三、重新劃分功能分區(qū)三、重新劃分功能分區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)、中央商務(wù)商業(yè)區(qū)等等，細(xì)分區(qū)域。這個(gè)細(xì)分使濱海

6、開發(fā)區(qū)將重點(diǎn)成為濱海新區(qū)的這個(gè)細(xì)分使濱海開發(fā)區(qū)將重點(diǎn)成為濱海新區(qū)的“中央商務(wù)商業(yè)區(qū)中央商務(wù)商業(yè)區(qū)”。這個(gè)細(xì)分意味著開發(fā)區(qū)將以金融、商務(wù)、商業(yè)、居住為核心！成這個(gè)細(xì)分意味著開發(fā)區(qū)將以金融、商務(wù)、商業(yè)、居住為核心！成為濱海新區(qū)的首腦為濱海新區(qū)的首腦從而影響新增人口的結(jié)構(gòu)。從而影響新增人口的結(jié)構(gòu)。兩個(gè)文件透露三大信息兩個(gè)文件透露三大信息目前濱海新區(qū)人口大約100萬(wàn)人，到2010年，城鎮(zhèn)人口將增加至165萬(wàn)。5年之內(nèi)，人口增長(zhǎng)大約60萬(wàn)，平均每年新增人口12萬(wàn)。塘沽、漢沽、大港三區(qū)是濱海主體三區(qū)，因此，最保守估計(jì)塘沽增加人口因此，最保守估計(jì)塘沽增加人口4萬(wàn)。萬(wàn)。人口增長(zhǎng)的背景是北方經(jīng)濟(jì)中心的總規(guī)，工人

7、、白領(lǐng)、管理中層將成為增長(zhǎng)的主體。泰達(dá)開發(fā)區(qū)定向?yàn)樘┻_(dá)開發(fā)區(qū)定向?yàn)椤爸行纳虅?wù)商業(yè)區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)”。將成為白領(lǐng)、管理中層人口增長(zhǎng)和選擇居住的第一核心。將成為白領(lǐng)、管理中層人口增長(zhǎng)和選擇居住的第一核心。人口激增的分析人口激增的分析進(jìn) 入 正 題進(jìn) 入 正 題價(jià)值價(jià)格論價(jià)值價(jià)格論part 1不要小看我們的消費(fèi)者?；?00萬(wàn)買房的人都值得尊重再尊重。我們相信他買的是房子，而不是廣告。所以我們的廣告，花樣很多，但沒(méi)有一招是花拳繡腿。實(shí)際上我們只有一樣工作，尋求價(jià)值最大化的誘人表現(xiàn)?，F(xiàn)在，一切從價(jià)值價(jià)格比開始。世界瑞博世界瑞博堅(jiān)定的價(jià)值價(jià)格論者堅(jiān)定的價(jià)值價(jià)格論者價(jià)格掃描價(jià)格掃描區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格板

8、塊樓盤名稱總盤量（萬(wàn)平方米）當(dāng)前銷售主力價(jià)格(元/平方米)主力戶型(平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套)開發(fā)區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目天保金海岸天保金海岸16073507350（洋房）（洋房）200150150萬(wàn)通新城國(guó)萬(wàn)通新城國(guó)際際3685008500（精裝精裝小戶型）小戶型）6010050855085濱海新城濱海新城5467007000（預(yù)計(jì)）（預(yù)計(jì)）150180(2棟)110-135110-135非競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目御景園邸78007800200150150愛(ài)麗榭117000750070007500150180100120100120伴景灣2285008500150350130300130300注：提案中的數(shù)據(jù)主

9、要來(lái)自06.10.1528日采盤，部分?jǐn)?shù)據(jù)與萬(wàn)科提供資料存在一些差異。結(jié)論：結(jié)論：在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，2006年的主流住宅價(jià)格為7000元/平方米（底價(jià)）。以年度漲幅10%計(jì)算，2007年的市場(chǎng)價(jià)約7700元/平方米（底價(jià)）。資料中萬(wàn)通小戶型宣稱精裝成本10001500，折算毛坯單價(jià)70007500。天保金海岸洋房單價(jià)7350元，推算高層單價(jià)7000元之內(nèi)。伴景灣為150350平方米大戶型，客群、產(chǎn)品與本項(xiàng)目分屬不同市場(chǎng)。判斷：判斷：萬(wàn)科金域藍(lán)灣，預(yù)計(jì)單價(jià)：8000元/平方米（底價(jià)）預(yù)計(jì)總價(jià)：7090萬(wàn)（兩居）100120萬(wàn)（三居）以靜態(tài)價(jià)格推算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目單價(jià)略高于市場(chǎng)均值，（而以往的表現(xiàn)顯示，

10、萬(wàn)科往往高于對(duì)手1000元.) 故我們判斷，本項(xiàng)目將成為“單價(jià)的市場(chǎng)領(lǐng)跑者”。而總價(jià)預(yù)計(jì)則處于市場(chǎng)的主流（因戶型面積偏小。）所以，客群面臨著這樣的選擇：在同級(jí)總價(jià)上選擇更多面積，還是更高生活品質(zhì)？在單價(jià)領(lǐng)跑情況下，本項(xiàng)目的獨(dú)特吸引點(diǎn)所在？這一切來(lái)自于產(chǎn)品價(jià)值的深度挖掘。產(chǎn) 品 價(jià) 值 挖 掘產(chǎn) 品 價(jià) 值 挖 掘一 、 地 段 基 因一 、 地 段 基 因天津天津?yàn)I海新區(qū)濱海新區(qū)塘沽塘沽漢沽漢沽大港大港東麗東麗津南津南開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)上北上北河南河南紫云紫云老城老城a、塘沽市場(chǎng)五大板塊分析、塘沽市場(chǎng)五大板塊分析板塊板塊位置主要項(xiàng)目板塊均價(jià)板塊總評(píng)紫云板塊津塘公路南面。入港必經(jīng)之路。距離開發(fā)區(qū)、老城

11、板塊很近。但現(xiàn)狀陳舊。紫云國(guó)際、紫云綠洲、貽芳嘉園、貽成尚海國(guó)際等約5000元/ 地圖上看板塊處于核心位置，實(shí)質(zhì)是被卡死了。去開發(fā)區(qū)只有東西兩條路。區(qū)域現(xiàn)狀很差，難于和開發(fā)區(qū)爭(zhēng)奪客群。老城板塊津塘公路、津?yàn)I高速直達(dá)該地區(qū)。開發(fā)區(qū)西南側(cè)。陽(yáng)光金地、貽港城、貽信康庭、第七領(lǐng)地、6000元/ 配套成熟（洋貨市場(chǎng)、外灘），相對(duì)開發(fā)區(qū)落后。開發(fā)區(qū)板塊老城區(qū)以東，紫云以北、保稅區(qū)以西。京津塘高速直達(dá)該區(qū)域，輕軌、未來(lái)的京津塘交通干線以此為始。伴景灣、天保金海岸、萬(wàn)通新城國(guó)際、濱海新城、愛(ài)麗榭、御景園邸70007500元/ ，酒店式公寓已超10000元/ 濱海新規(guī)的金融、濱海新規(guī)的金融、商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)。商

12、務(wù)、商業(yè)中心區(qū)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)等項(xiàng)目也在積極發(fā)展，未來(lái)趨勢(shì)越來(lái)越好。但目前快速提價(jià)，可能會(huì)有泡沫產(chǎn)生。板塊板塊位置主要項(xiàng)目板塊均價(jià)板塊總評(píng)上北板塊京津塘高速下高速后回轉(zhuǎn)。地處開發(fā)區(qū)西界，老城區(qū)北界。開發(fā)區(qū)西區(qū)在其西側(cè)，西區(qū)開發(fā)是上北的重大利好。水域未來(lái)城、貽景花園、心貽灣等50006000元/ 上北板塊地處開發(fā)區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)、老城區(qū)三者中心。區(qū)域開發(fā)程度低，但前景非?？春茫ㄎ鲄^(qū)啟動(dòng)）。且區(qū)域內(nèi)擁有水庫(kù)等資源，自然條件是幾個(gè)板塊內(nèi)最好的。但目前自用型居住條件差。河南板塊海河以南。主要路徑需過(guò)海門大橋到達(dá)。水岸陽(yáng)光、4000元/以內(nèi)在開發(fā)區(qū)居住用地緊張情形下，河南板塊與上北板塊必將成為未來(lái)居住的兩大重

13、要板塊。但現(xiàn)狀情況不佳，項(xiàng)目銷售差，客戶認(rèn)可率低。板塊之間差異明顯，紫云板塊紫云板塊已然老化，河南板塊河南板塊遠(yuǎn)景尚早，老城板塊老城板塊后勁不足，上北板塊上北板塊處于老城區(qū)、開發(fā)區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)三區(qū)交界點(diǎn)，現(xiàn)狀不佳，但前景甚好。其中的水域未來(lái)城產(chǎn)品品質(zhì)較好，而融科心貽灣等項(xiàng)目也具有一定的號(hào)召力，因此部分投資型客戶可能被上北分流。b、回到開發(fā)區(qū)、回到開發(fā)區(qū)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)位置位置：位于開發(fā)區(qū)東端，過(guò)北海路為保稅區(qū)。 北界第五大街、南界泰達(dá)大街、西界北海路、東界東海路交通交通：開發(fā)區(qū)內(nèi)交通順暢，30分鐘抵達(dá)各處。 津?yàn)I輕軌47分鐘抵達(dá)天津市區(qū)。 京津塘高速、津?yàn)I高速至市區(qū)20分鐘。 京津塘第

14、二條高速在修建之中，終點(diǎn)在泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)北側(cè)。 京津高速鐵路計(jì)劃修建，終點(diǎn)在泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)南側(cè)。 交通狀況日益優(yōu)化。意義意義：被市委納入“十年初步建成濱海新區(qū)”戰(zhàn)略規(guī)劃，開發(fā)區(qū)建區(qū) 20年形象年建設(shè)目標(biāo)的重要組成部分。規(guī)劃規(guī)劃：總用地面積116萬(wàn)平方米，總建筑面積120萬(wàn)平方米。一座12萬(wàn)平米城市大湖一個(gè)地標(biāo)性噴泉作品（120噴泉高度，亞洲最高）一組高檔商業(yè)配套一座奧運(yùn)足球場(chǎng)（泰達(dá)球隊(duì)主場(chǎng)，08奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館）一組體育休閑健身場(chǎng)館一個(gè)會(huì)展中心（開發(fā)區(qū)最大的會(huì)展中心）一座五星級(jí)酒店兩組高尚住區(qū)（左為萬(wàn)通，右為萬(wàn)科）泰達(dá)廣場(chǎng)是開發(fā)區(qū)至高品質(zhì)的綜合體。開發(fā)區(qū)未來(lái)地標(biāo)！泰達(dá)廣場(chǎng)是開發(fā)區(qū)至高品質(zhì)的綜合體。開發(fā)區(qū)

15、未來(lái)地標(biāo)！地標(biāo)地標(biāo)生活生活健康健康工作工作c、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 價(jià)值分析：價(jià)值分析：稀缺：泰達(dá)廣場(chǎng)是開發(fā)區(qū)最稀缺、稀缺：泰達(dá)廣場(chǎng)是開發(fā)區(qū)最稀缺、最高檔次的城市配套群最高檔次的城市配套群。 開發(fā)區(qū)高檔商業(yè)只有友誼新都市百貨。餐飲、超市等也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)?shù)鼐薮蟮南M(fèi)能力。泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)是一個(gè)120萬(wàn)平米的高檔配套。對(duì)整個(gè)開發(fā)區(qū)有巨大的意義。它甚至可以整體提升開發(fā)區(qū)配套檔次！ 首先，廣場(chǎng)已經(jīng)納入政府重點(diǎn)規(guī)劃。因此它是市民廣場(chǎng)、其他項(xiàng)目無(wú)法取代的，具有特殊的地位。而且，其最終實(shí)現(xiàn)度是無(wú)可置疑的。形象：泰達(dá)廣場(chǎng)是形象：泰達(dá)廣場(chǎng)是政府規(guī)劃政府規(guī)劃的重要組成，天生擁有非凡地位。的重要組成，天生擁有非

16、凡地位。文化：泰達(dá)廣場(chǎng)是城市文化的集中體現(xiàn)，開發(fā)區(qū)文化：泰達(dá)廣場(chǎng)是城市文化的集中體現(xiàn)，開發(fā)區(qū)形象建設(shè)第一窗口形象建設(shè)第一窗口。中心：泰達(dá)廣場(chǎng)因規(guī)劃而具有強(qiáng)大的中心：泰達(dá)廣場(chǎng)因規(guī)劃而具有強(qiáng)大的向心力，吸引人流商流向心力，吸引人流商流。商務(wù)有會(huì)館、五星酒店，休閑有奧運(yùn)場(chǎng)館，商業(yè)有最大的商業(yè)組團(tuán)，自然有12萬(wàn)平米城市大湖、標(biāo)志有120高亞洲最大噴泉。毫無(wú)疑問(wèn)，該配套足以成為聚集人流、商流的核心區(qū)域，具有強(qiáng)大的向心力。也因此，廣場(chǎng)有條件、有資格成為開發(fā)區(qū)未來(lái)的“市”中心。參考世界著名城市，凱旋門廣場(chǎng)、布拉格廣場(chǎng)、中央公園幾乎每個(gè)城市都有自己的廣場(chǎng)，并且每個(gè)中心廣場(chǎng)都承擔(dān)展現(xiàn)城市文化的重任。凝聚力、綜合

17、性、地標(biāo)性，各方因素考評(píng)，泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)都是開發(fā)區(qū)文化、精神的代言人，第一窗口。d、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 價(jià)值判定價(jià)值判定：e、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 地位判定地位判定：f、金域藍(lán)灣是什么？、金域藍(lán)灣是什么？因此， 廣場(chǎng)之配套即萬(wàn)科之配套 廣場(chǎng)之地位即萬(wàn)科之地位 廣場(chǎng)是萬(wàn)科金域藍(lán)灣的第一價(jià)值！g、掃描競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、掃描競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)通新城國(guó)際萬(wàn)通新城國(guó)際：共享同一地塊，廣場(chǎng)也是其第一價(jià)值。濱海新城濱海新城：市民廣場(chǎng)一體，配套良好，但地位、形象、凝聚力皆不如萬(wàn)科與萬(wàn)通所在的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)。天保金海岸天保金海岸：160萬(wàn)平米體量自然形成的板塊，價(jià)值、地位、配套無(wú)疑是最差的。（因此天保慣用的是低價(jià)戰(zhàn)略

18、。）伴景灣伴景灣：泰豐公園與泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)之間，借勢(shì)公園與廣場(chǎng)，但它只是借勢(shì)。水域未來(lái)城水域未來(lái)城：面臨水庫(kù)大湖，環(huán)境優(yōu)，其他配套欠缺。愛(ài)麗榭愛(ài)麗榭：政府對(duì)面，當(dāng)前最優(yōu)的地段。但潛力有限。結(jié)論：參考競(jìng)品地段，萬(wàn)科的板塊優(yōu)勢(shì)最為鮮明。結(jié)論：參考競(jìng)品地段，萬(wàn)科的板塊優(yōu)勢(shì)最為鮮明。但是，板塊但是，板塊問(wèn)題問(wèn)題仍然存在仍然存在未來(lái)未來(lái)未來(lái)有多遠(yuǎn)？未來(lái)有多遠(yuǎn)？目前開發(fā)區(qū)的核心仍然是第二、三大街之間。泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)工程尚未過(guò)半，現(xiàn)狀仍然是開發(fā)區(qū)的邊緣地帶。雖然有政府規(guī)劃支持，但仍免不了競(jìng)品的攻擊?；馐侄危夯馐侄危?、售樓現(xiàn)場(chǎng)易拉寶等展示：廣場(chǎng)是政府規(guī)劃的標(biāo)志工程，增強(qiáng)可信度。2、銷售強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)與商業(yè)的聯(lián)系。

19、廣場(chǎng)是08奧運(yùn)舉辦地，周邊商業(yè)之必需。h、推廣，放大地段價(jià)值、推廣，放大地段價(jià)值1、從市中心到世中心放大板塊的中心地位。泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)開發(fā)區(qū)的市中心泰達(dá)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)的中心濱海新區(qū)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三極它是國(guó)際的、全球的、世界的 ！不僅僅是市中心世 中 心世 中 心 _ 未 來(lái) 的 世 界 港未 來(lái) 的 世 界 港2、深度挖掘廣場(chǎng)文化。廣場(chǎng)生活擁有五大精神力1豐盛豐盛完善的配套，高品質(zhì)地滿足生活全部。2和諧和諧有繁華，有寧?kù)o，有激情，有安詳，完美共融。3共享共享非封閉社區(qū)，與市民來(lái)分享，但“你”在中心。4自由自由足夠豐盛之后，心所想物所及，一切我行我素。5歡樂(lè)歡樂(lè)公園、噴泉、奧運(yùn)，一個(gè)城市的盛宴集中地

20、。二 、 總 規(guī) 掃 描二 、 總 規(guī) 掃 描總用地：6萬(wàn)平方米總建面：24萬(wàn)平方米容積率：4.0綠化率：35% （綠地面積2.1萬(wàn)平方米）總戶數(shù)：1919車位數(shù)：1944棟數(shù)：9棟33層高板。規(guī)劃中無(wú)商業(yè)配套。會(huì)所建面2800。1、金域藍(lán)灣與廣場(chǎng)的一體性。a、總規(guī)價(jià)值提煉、總規(guī)價(jià)值提煉伴景灣可以借景于泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，天保金海岸也可借用泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)。但無(wú)疑只有與廣場(chǎng)一體的項(xiàng)目才能最大限度使用廣場(chǎng)資源。無(wú)論心理上、實(shí)際中萬(wàn)科才是廣場(chǎng)最大受益者。但是，此價(jià)值無(wú)法屏蔽萬(wàn)通新城國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)。2、視中心每個(gè)樓座都觀景（泰達(dá)廣場(chǎng)）。金域藍(lán)灣南側(cè)面向泰達(dá)廣場(chǎng)，觀景效果最佳。而通過(guò)布局規(guī)劃，項(xiàng)目北側(cè)樓座亦可透過(guò)南

21、側(cè)樓座間距看到泰達(dá)廣場(chǎng)水景。從而將廣場(chǎng)景觀融入社區(qū)，與每個(gè)樓都產(chǎn)生視覺(jué)聯(lián)系。萬(wàn)科在規(guī)劃的細(xì)微之處見真誠(chéng)。萬(wàn)通新城國(guó)際樓座密集，前有球場(chǎng)，雖在廣場(chǎng)卻無(wú)法達(dá)到如此效果。3、視中心廣場(chǎng)“共享”里的“專屬”中庭園林金域藍(lán)灣綠化率35%，是一個(gè)常規(guī)水平，但營(yíng)造出2.1萬(wàn)平方米的中心景觀。周邊項(xiàng)目?jī)H伴景灣有類似內(nèi)園林。在此一點(diǎn)，萬(wàn)科再次領(lǐng)先同級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者。此外，泰達(dá)廣場(chǎng)“共享”精神有了特例，誕生了私家的中央公園。4、首層架空，陽(yáng)光車庫(kù)社區(qū)首層架空，用于停車。園林在架空層之上。因此社區(qū)內(nèi)無(wú)車行線路，全部為環(huán)樓及園林間道路，自然保證人車分流。上層園林的道路部分采用透光材料（鋼化玻璃），因此其停車場(chǎng)可以透過(guò)道路采光

22、，采光性好。這是一個(gè)優(yōu)秀的創(chuàng)新點(diǎn)，但我們?cè)谌f(wàn)通新城也看到了類似的設(shè)計(jì)。因此，此價(jià)值是重要價(jià)值，但不構(gòu)成核心價(jià)值。保證景觀最大化是總規(guī)的核心理念。保證景觀最大化是總規(guī)的核心理念。b、總規(guī)理念與指導(dǎo)思想、總規(guī)理念與指導(dǎo)思想 視中心每個(gè)樓座都觀景（廣場(chǎng)） 視中心廣場(chǎng)專屬公園中庭園林 首層架空，陽(yáng)光車庫(kù)c、不要讓細(xì)節(jié)、不要讓細(xì)節(jié)問(wèn)題問(wèn)題藏起來(lái)藏起來(lái)1可能的噪音問(wèn)題：東部為輕軌。北部為第五大街，交通便利，但可能有一定噪音影響（尤其第五大街繁華后）。2社區(qū)內(nèi)配套問(wèn)題：社區(qū)幾乎無(wú)配套。全部依賴廣場(chǎng)商業(yè)配套。這不是一個(gè)問(wèn)題，但很容易被一次次的問(wèn)到。問(wèn)題一：防患未然。第五大街目前不會(huì)有噪音干擾，通過(guò)增加綠植也可

23、化解未來(lái)可能帶來(lái)的噪音。輕軌問(wèn)題已經(jīng)通過(guò)園林規(guī)劃基本屏蔽掉了。無(wú)須贅述。問(wèn)題二：借借“問(wèn)問(wèn)”而而“興興”萬(wàn)客會(huì)萬(wàn)客會(huì)廣場(chǎng)廣場(chǎng)vip購(gòu)房人都會(huì)問(wèn)到配套問(wèn)題。我們可以借題發(fā)揮。與廣場(chǎng)其他配套協(xié)商，為萬(wàn)客會(huì)金域藍(lán)灣會(huì)員提供特別vip，會(huì)員享受未來(lái)廣場(chǎng)健身中心打折卡、自動(dòng)晉升為商業(yè)中心會(huì)員等等。這一舉動(dòng)使廣場(chǎng)與萬(wàn)科間距離貼得更近，融得更緊！體現(xiàn)“一體化”優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)棋先一招，屏蔽競(jìng)爭(zhēng)！d、問(wèn)題解決方式：、問(wèn)題解決方式：三 、 景 觀 價(jià) 值三 、 景 觀 價(jià) 值綠地面積2.1萬(wàn)平方米。合圍的中央公園。由日本鳳咨詢株式會(huì)社環(huán)境設(shè)計(jì)研究所規(guī)劃。部分景觀帶有明顯日式的精致（如坡地噴泉）。園林有兩條主線。一為“

24、水系” 、二為“光軸” 。兩條軸線將整個(gè)園林連成有機(jī)整體。水舞光陰水舞光陰中庭園林中庭園林不僅是面積的不僅是面積的“大大”，而且是有主題！，而且是有主題！“水系”：入口處疊水瀑布、延伸向東的水系、東端坡地平緩噴泉?！肮廨S”：光柱燈沿路向西，形成燈光景觀路，點(diǎn)亮園林夜景。因此，再次強(qiáng)調(diào)，內(nèi)園林是景觀最大化理念的重要表達(dá)！a、總規(guī)價(jià)值提煉、總規(guī)價(jià)值提煉b、找到園林的、找到園林的問(wèn)題問(wèn)題優(yōu)秀的園林，可惜人們看不見。優(yōu)秀的園林，可惜人們看不見。5月開盤（預(yù)計(jì)），園林怎樣呈現(xiàn)出來(lái)？我們推測(cè)園林的成形會(huì)較晚，項(xiàng)目景觀的重要價(jià)值支撐，似乎會(huì)打折扣。c、問(wèn)題解決方式：、問(wèn)題解決方式：1、園林沙盤園林沙盤-炫出

25、園林風(fēng)采。炫出園林風(fēng)采。制作一幅區(qū)域沙盤，標(biāo)定項(xiàng)目與廣場(chǎng)的關(guān)系。制作一幅單體建筑沙盤，展現(xiàn)建筑細(xì)節(jié)與都會(huì)公寓感。制作一幅園林沙盤，突出園林的總規(guī)與各個(gè)細(xì)部。突出項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)。2、制作制作水舞光陰水舞光陰園林手冊(cè)園林手冊(cè)圖片：手繪圖+效果圖+部分萬(wàn)科其它項(xiàng)目實(shí)景圖文字：理念+故事（將規(guī)劃過(guò)程寫成精彩隨筆展現(xiàn)用心做事的形象）支持：需園林設(shè)計(jì)單位大力支持四 、 建 筑 立 面四 、 建 筑 立 面黑、白、金三色組合外立面、硬朗現(xiàn)代。不同樓層間陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)落，為立面增添了變化與生機(jī)。因戶型有花廳、露臺(tái)，故硬朗中貼入自然氣息。a、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位：都市公寓典范建筑風(fēng)格定位：都市公寓典范判斷判斷

26、：目前我們的資料沒(méi)有看到與其它項(xiàng)目的差異， 關(guān)于建筑，金域藍(lán)灣不占優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有劣勢(shì)。四 、 戶 型 價(jià) 值四 、 戶 型 價(jià) 值舒適型兩居（90110平方米） 兩梯四戶緊湊型三居（130140平方米）兩梯三戶a、戶型寫真、戶型寫真緊湊型三居室內(nèi)擁有10以上空中露臺(tái)，一座透天的別廳。b、戶型價(jià)值提煉、戶型價(jià)值提煉舒適型兩居入口處設(shè)10以上入戶花園。先進(jìn)花園才進(jìn)家門。（注：部分戶型露臺(tái)贈(zèng)送或半價(jià)。露臺(tái)可以改造成一個(gè)房間）云中花房：云中花房：藤云花閣：藤云花閣：戶型價(jià)值提煉戶型價(jià)值提煉10以上入戶花園或10以上空中露臺(tái)，都借助了萬(wàn)科專利產(chǎn)品情景洋房的特點(diǎn)，將透天景觀留給市中心的高層客戶。憑什么說(shuō)服客戶

27、以同一總價(jià)放棄其它項(xiàng)目更大面積的戶型，核心在于萬(wàn)科對(duì)生活的觀點(diǎn)人是離不開自然的！視中心視中心情景洋房的高層視界情景洋房的高層視界c、稍稍有些不完美、稍稍有些不完美1、三居部分戶型廚房與餐廳距離過(guò)遠(yuǎn)，且隔著一個(gè)露臺(tái)。2、同樣存在因工期而引起的現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力不足問(wèn)題，掩蓋了差異化賣點(diǎn)的表現(xiàn)。d、問(wèn)題解決方式：、問(wèn)題解決方式：1、售樓處門前，設(shè)立花廳樣板間。售樓處門前，設(shè)立花廳樣板間。售樓處外平臺(tái)上設(shè)立兩間10的花廳樣板間。用鑒賞代替想象。2、制作制作云上的日子云上的日子花廳手冊(cè)花廳手冊(cè)模擬二人世界、三口之家、小太陽(yáng)家庭等設(shè)計(jì)空中花房、兒童游樂(lè)園、露天餐廳等場(chǎng)景制作裝潢設(shè)計(jì)（聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師）。印制成冊(cè)，

28、向客戶展現(xiàn)花廳的不同功能，引領(lǐng)認(rèn)知。3、盡早實(shí)現(xiàn)實(shí)樓樣板間。盡早實(shí)現(xiàn)實(shí)樓樣板間。戶型內(nèi)視中心10的空中花園，情景洋房的高層視界看遠(yuǎn)景視中心每個(gè)樓座都觀景（泰達(dá)廣場(chǎng)）。內(nèi)園林視中心水舞光陰， “共享”廣場(chǎng)里的“專屬”中庭園林五、產(chǎn)品核心價(jià)值五、產(chǎn)品核心價(jià)值a、典型競(jìng)爭(zhēng)者選擇、典型競(jìng)爭(zhēng)者選擇a 萬(wàn)通新城國(guó)際萬(wàn)通新城國(guó)際六、產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)性分析六、產(chǎn)品價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)性分析萬(wàn)通新城國(guó)際與萬(wàn)科同屬泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)組成部分。地段地段上無(wú)差異，并且有相互扶持，相互促進(jìn)的作用。項(xiàng)目體量體量更大一些，但總規(guī)、布局總規(guī)、布局普通。該項(xiàng)目的園林、樓座觀景度園林、樓座觀景度均略遜于本項(xiàng)目。園林只有樓間組團(tuán)、社區(qū)入口有廣場(chǎng)景觀，但

29、景觀與居民的關(guān)系不強(qiáng)。戶型多樣戶型多樣，明年主力戶型與萬(wàn)科項(xiàng)目略大主力戶型與萬(wàn)科項(xiàng)目略大，因此單價(jià)總價(jià)基本持平單價(jià)總價(jià)基本持平。因此，萬(wàn)通的競(jìng)爭(zhēng)最為直接，我們將其視為第一競(jìng)爭(zhēng)者。b 濱海新城濱海新城濱海新城位于市民廣場(chǎng)。雖不如泰達(dá)廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但成熟度較高。該項(xiàng)目是市民廣場(chǎng)的組成部分，因此其（和生活相關(guān)的商業(yè)）配套成熟度不低于萬(wàn)科項(xiàng)目，只是檔次、級(jí)別略遜。該項(xiàng)目最多特點(diǎn)是先運(yùn)作商業(yè)、酒店，后銷售住宅物業(yè)。其戶型以150180大戶型為重點(diǎn)，與萬(wàn)科項(xiàng)目重疊的較少，然而一旦使用低價(jià)策略，就可能與萬(wàn)科項(xiàng)目總價(jià)相似，而客戶所的面積更大。因此，將其列為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。c 天保金海岸天保金海岸天保金海岸是濱海新區(qū)最大

30、而唯一的大盤。總體量160萬(wàn)，規(guī)劃中各種物業(yè)類型、各種住宅形態(tài)兼?zhèn)洌_發(fā)周期又很長(zhǎng)。雖然目前看不到項(xiàng)目本體的創(chuàng)新與差異化優(yōu)勢(shì)，但其一貫的低價(jià)策略足以使其成為不可回避的競(jìng)爭(zhēng)者。d 水域未來(lái)城水域未來(lái)城水域未來(lái)城不在開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于上北板塊。該板塊處于起步階段，與開發(fā)區(qū)頗為不同，但綜合其地段素質(zhì)（西區(qū)、開發(fā)區(qū)、老城三區(qū)中點(diǎn)）、產(chǎn)品素質(zhì)（面臨水庫(kù)、開發(fā)到中盤、立面戶型等均已呈現(xiàn)）等仍將其列入競(jìng)品之一。a 地段價(jià)值：地段價(jià)值：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，未來(lái)的市中心。政府規(guī)劃的重中之重。且泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，未來(lái)的市中心。政府規(guī)劃的重中之重。且輕軌在側(cè)。輕軌在側(cè)。a+萬(wàn)通新城國(guó)際泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，未來(lái)的

31、市中心。政府規(guī)劃的重中之重。a+濱海新城市民廣場(chǎng)，開發(fā)區(qū)南部重要配套、廣場(chǎng)。a=天保金海岸開發(fā)區(qū)東部，無(wú)重點(diǎn)配套規(guī)劃。且輕軌噪音干擾較強(qiáng)烈。a水域未來(lái)城上北居住區(qū)，地段配套、價(jià)值等都待開發(fā)，發(fā)展仍需時(shí)日ab、綜合評(píng)定、綜合評(píng)定b 環(huán)境價(jià)值：環(huán)境價(jià)值：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，12萬(wàn)平米大湖。萬(wàn)平米大湖。120米高的噴泉景觀。米高的噴泉景觀。a+萬(wàn)通新城國(guó)際泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，12萬(wàn)平米大湖。120米高的噴泉景觀。a+天保金海岸無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)。部分樓座可借泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)的光輝a=濱海新城市民廣場(chǎng)，未見突出景觀。a-水域未來(lái)城面臨城市水庫(kù)，環(huán)境優(yōu)異a+c 配套價(jià)值：配套價(jià)值：萬(wàn)科金域

32、藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，奧運(yùn)球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑、會(huì)館、酒店、商業(yè)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，奧運(yùn)球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑、會(huì)館、酒店、商業(yè)齊備。齊備。a+萬(wàn)通新城國(guó)際泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，奧運(yùn)球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑、會(huì)館、酒店、商業(yè)齊備。a+天保金海岸依托自身配套（未成型），與第三大街、第四大街距離近于萬(wàn)通、萬(wàn)科a=濱海新城市民廣場(chǎng)，商業(yè)、酒店配套齊備（20萬(wàn)平方米）。距樂(lè)購(gòu)友誼等距離較近。a+水域未來(lái)城區(qū)域內(nèi)配套差，但因距樂(lè)購(gòu)、友誼等實(shí)際距離較近，故不構(gòu)成大礙a-d 總規(guī)價(jià)值：總規(guī)價(jià)值：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣容積率容積率4.0，產(chǎn)品規(guī)劃單一，社區(qū)內(nèi)無(wú)配套，但本身即屬于，產(chǎn)品規(guī)劃單一，社區(qū)內(nèi)無(wú)配套，但本身即屬于時(shí)尚廣場(chǎng)，因此不成

33、問(wèn)題。總規(guī)中園林規(guī)劃好、總規(guī)景觀時(shí)尚廣場(chǎng)，因此不成問(wèn)題?？傄?guī)中園林規(guī)劃好、總規(guī)景觀優(yōu)勢(shì)好。優(yōu)勢(shì)好。a+萬(wàn)通新城國(guó)際內(nèi)部無(wú)配套。沙盤顯示密度較高，但容積率3.3小于金域藍(lán)灣a=天保金海岸超級(jí)大盤。多種住宅形態(tài)兼?zhèn)?，預(yù)計(jì)后期將有商業(yè)商務(wù)配套a=濱海新城酒店、商業(yè)在中心，住宅兩側(cè)合圍。先建商業(yè)酒店，后賣先建商業(yè)酒店，后賣住宅，優(yōu)勢(shì)明顯住宅，優(yōu)勢(shì)明顯。a+水域未來(lái)城洋房、高層、別墅等建筑形態(tài)多元，布局合理。而無(wú)明顯特色a=e 產(chǎn)品（立面）價(jià)值：產(chǎn)品（立面）價(jià)值：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣統(tǒng)一為統(tǒng)一為33層高板，天際線整齊而缺少變化。但立面細(xì)節(jié)豐層高板，天際線整齊而缺少變化。但立面細(xì)節(jié)豐富。富。a=萬(wàn)通新

34、城國(guó)際建筑高低錯(cuò)落，立面簡(jiǎn)潔明快a=天保金海灣未見實(shí)景。a=濱海新城未見實(shí)景。a=水域未來(lái)城城市公寓立面，質(zhì)感尚佳，已呈現(xiàn)，銷售中有實(shí)景實(shí)景優(yōu)勢(shì)。a+f 產(chǎn)品（戶型）價(jià)值：產(chǎn)品（戶型）價(jià)值：萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣90140平方米，控制合理。有入戶花廳設(shè)計(jì)，頗有特色。平方米，控制合理。有入戶花廳設(shè)計(jì)，頗有特色。2梯梯/3戶、戶、2梯梯/4戶戶a+萬(wàn)通新城國(guó)際新盤未上市，戶型面積110160平方米。a=天保金海岸新盤未上市，60160平米戶型，1梯3戶。a？濱海新城戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，但沒(méi)有突出亮點(diǎn)。對(duì)應(yīng)戶型數(shù)量有限。 a=水域未來(lái)城150180平方米三居為主力。a=七、競(jìng)爭(zhēng)性分析結(jié)論七、競(jìng)爭(zhēng)性分

35、析結(jié)論絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科將景觀價(jià)值最大化呈現(xiàn)萬(wàn)科將景觀價(jià)值最大化呈現(xiàn)。戶型入戶花園的設(shè)計(jì)。超越所有對(duì)手。相對(duì)優(yōu)勢(shì)：相對(duì)優(yōu)勢(shì)：地段、配套（泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)），是萬(wàn)科與萬(wàn)通共享的，超越其他對(duì)手。劣勢(shì)所在：劣勢(shì)所在：項(xiàng)目最大問(wèn)題在于呈現(xiàn)力項(xiàng)目最大問(wèn)題在于呈現(xiàn)力。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手皆處于二期三期，有部分趨近實(shí)景。金域藍(lán)灣銷售時(shí)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力是最弱的。八、價(jià)格判斷八、價(jià)格判斷1、產(chǎn)品全面領(lǐng)先，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力較弱。、產(chǎn)品全面領(lǐng)先，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力較弱。 高于市場(chǎng)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格500元元/平方米是可行的。平方米是可行的。2、當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力完美呈現(xiàn)后，產(chǎn)品價(jià)值一目了然。、當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力完美呈現(xiàn)后，產(chǎn)品價(jià)值一目了然。 高于市場(chǎng)價(jià)格高于

36、市場(chǎng)價(jià)格8001000元元/平方米是可行的。平方米是可行的。品 牌 增 值 價(jià) 值品 牌 增 值 價(jià) 值萬(wàn)科：品牌的力量萬(wàn)科：品牌的力量濱海新區(qū)多了一位企業(yè)公民。萬(wàn)科。來(lái)了。濱海新區(qū)多了一位企業(yè)公民。萬(wàn)科。來(lái)了。萬(wàn)科水晶城東麗湖萬(wàn)科城萬(wàn)科金色家園萬(wàn)科都市花園萬(wàn)科花園新城萬(wàn)科假日風(fēng)景在天津，萬(wàn)科擁有比較全面的產(chǎn)品線。市民對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)知、美譽(yù)也非常高。水晶城情景洋房更塑造了一種全新生活形態(tài)，創(chuàng)造一種全新的居住文化。“產(chǎn)品力為王”已經(jīng)成為根植于心的重要價(jià)值。因此，萬(wàn)科就是信心，萬(wàn)科就是價(jià)值。深圳：產(chǎn)品的榜樣深圳：產(chǎn)品的榜樣40000元元/平方米的金域藍(lán)灣，從深圳來(lái)到濱海。平方米的金域藍(lán)灣，從深圳來(lái)到濱

37、海。在萬(wàn)科4條產(chǎn)品線中，金域藍(lán)灣是其高端產(chǎn)品線的重要組成部分。深圳金域藍(lán)灣，景觀卓絕，高層可觀海景、紅樹林。因此它正是濱海金域藍(lán)灣的”現(xiàn)實(shí)版”榜樣。公關(guān)事件公關(guān)事件目的：傳達(dá)信息目的：傳達(dá)信息萬(wàn)科高端品牌入主濱海！萬(wàn)科高端品牌入主濱海！時(shí)間：時(shí)間：開盤前預(yù)熱期，客戶積累達(dá)到200人左右時(shí)。形式：形式：邀請(qǐng)5名客戶、5名記者，組成深圳采風(fēng)團(tuán)。利用周末2天 組織深圳萬(wàn)科項(xiàng)目（以金域藍(lán)灣為重點(diǎn)）參觀活動(dòng)。 回程后，集結(jié)成冊(cè)（發(fā)布于萬(wàn)客會(huì)）萬(wàn)客會(huì)萬(wàn)客會(huì) 深圳金域藍(lán)灣采風(fēng)行深圳金域藍(lán)灣采風(fēng)行客群基因客群基因part 2戶型面積：90110兩居，130140三居預(yù)計(jì)單價(jià)：8000元預(yù)計(jì)總價(jià)：70120萬(wàn)首

38、付三成：21萬(wàn)40萬(wàn)a、產(chǎn)品數(shù)據(jù)、產(chǎn)品數(shù)據(jù)年齡分析：2329歲客戶占購(gòu)房比例52%絕對(duì)多數(shù)職業(yè)分析：職員31%，中層管理人員32%，高管9% 。企業(yè)類型：外企56%，渤海石油18%家庭狀況：?jiǎn)紊?夫妻47%，夫妻（帶18歲以上小孩）25%購(gòu)房動(dòng)機(jī)：換大房35%，結(jié)婚30%b、客群調(diào)研、客群調(diào)研透過(guò)產(chǎn)品數(shù)據(jù)，透過(guò)萬(wàn)科自己的客群調(diào)研我們看一看濱海金域藍(lán)灣目標(biāo)客群到底在哪里？我們看一看濱海金域藍(lán)灣目標(biāo)客群到底在哪里？或許就是小藕、芊芊、芊芊的客戶們。被訪者：小藕濱海新區(qū)媒體從業(yè)者開白色威馳。98年已經(jīng)購(gòu)房。喜歡開發(fā)區(qū)的理由1交通順暢，從不堵車，放心工作。2酒吧多，外國(guó)風(fēng)味純正，開心娛樂(lè)。不滿之處購(gòu)物

39、的失樂(lè)園。濱海生活三人談濱海生活三人談速寫速寫被訪者：芊芊五星酒店高級(jí)主管談話之中不離本行。喜歡開發(fā)區(qū)的理由1教育、藝術(shù)修養(yǎng)高。2熱衷公益事業(yè)的人多，高素質(zhì)。不滿之處缺少好去處和好住處，配套嚴(yán)重不足。c、客層寫真、客層寫真來(lái)自萬(wàn)客會(huì)來(lái)自萬(wàn)客會(huì)濱海生活三人談濱海生活三人談速寫速寫芊芊眼中的開發(fā)區(qū)人芊芊眼中的開發(fā)區(qū)人開發(fā)區(qū)輸入人口頗多，大多是高知人群又服務(wù)于外企。素質(zhì)高、修養(yǎng)高。普遍對(duì)所參加的高端活動(dòng)報(bào)以高度的重視。普遍對(duì)藝術(shù)活動(dòng)有較高欣賞水平，能與藝術(shù)家產(chǎn)生良好互動(dòng)。普遍有較好的教育水平（幼兒園老師要求cet6水平）普遍具有公益公德（外籍人瑪西業(yè)務(wù)充當(dāng)交通協(xié)管員）d、客層物理特征、客層物理特征主

40、力客群：以30歲為核心，主力在2535之間。客群類型：新婚族（需借助父母力量）、小太陽(yáng)家庭職業(yè)特點(diǎn)：高級(jí)白領(lǐng)、中層管理、部分開發(fā)區(qū)公務(wù)員我們的客群，是處于上升期的精英階層我們的客群，是處于上升期的精英階層d、客層深層洞悉、客層深層洞悉（思想）活躍新鮮（思想）活躍新鮮（行動(dòng)）自信嚴(yán)謹(jǐn)（行動(dòng)）自信嚴(yán)謹(jǐn)（意氣）積極向上（意氣）積極向上處于天津最好的環(huán)境中。自身處于事業(yè)的上升期。因此心里充滿陽(yáng)光因此心里充滿陽(yáng)光。外向型板塊、外企競(jìng)爭(zhēng)氛圍、自身接受的教育及文化使之成為永遠(yuǎn)的永遠(yuǎn)的“新新人類新新人類”最接近世界的地方，工作的節(jié)奏是世界的。忙碌、緊張、責(zé)任重大，理想主義族群，以理性主義檢閱一切理想主義族群，

41、以理性主義檢閱一切。（文化）高知開放（文化）高知開放開發(fā)區(qū)是高素質(zhì)外來(lái)人口輸入型板塊，高知、留學(xué)背景人群較為普遍，頻繁接觸國(guó)外人員、事務(wù)是工作的常態(tài)。造就了一批濱海國(guó)際人造就了一批濱海國(guó)際人。e、客群定位、客群定位lohas 國(guó)際樂(lè)活族國(guó)際樂(lè)活族一個(gè)適度高調(diào)的身份標(biāo)簽樂(lè)活族樂(lè)活族在google搜索有174,000條相關(guān)信息lohas在yahoo英文網(wǎng)站搜索有390,000條相關(guān)信息在世界上，在世界上，目前美國(guó)每四人中有一人四人中有一人是樂(lè)活族、歐洲約是三分之一三分之一，美國(guó)的“樂(lè)活族”速度成長(zhǎng)是每年速度成長(zhǎng)是每年1 。在北京，樂(lè)活俱樂(lè)部在北京，樂(lè)活俱樂(lè)部已經(jīng)涌現(xiàn)。如臺(tái)灣亞歷山大集團(tuán)在北京推出“

42、樂(lè)活卡”。在企業(yè)，在企業(yè)，英特爾、戴爾電腦、飛利浦等國(guó)際企業(yè)國(guó)際企業(yè)先后設(shè)計(jì)出樂(lè)活產(chǎn)品。在媒體，在媒體，美國(guó)有40本以上本以上關(guān)于樂(lè)活族的雜志。日本、臺(tái)灣也有很多類似雜志。最最hot，最，最in，樂(lè)活族，樂(lè)活族并非我們制造概念，而是這個(gè)族群真實(shí)存在，并且不斷壯大，不斷主流化。更重要的，“樂(lè)活”已經(jīng)帶來(lái)相關(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)！最國(guó)際、最活躍、最高素質(zhì)的濱海人，是否會(huì)接受時(shí)代的浪潮選擇“樂(lè)活”生活呢？f、lohas起源起源樂(lè)活族，音譯自lohas（lifestyles of health and sustainability），健康與可持續(xù)的生活方式。1998年由美國(guó)社會(huì)學(xué)家保羅雷(poul ray)提

43、出。保羅雷與他的同事在歷經(jīng)15年的調(diào)查后，出版了一本書文化創(chuàng)造：文化創(chuàng)造：5000萬(wàn)人如何改萬(wàn)人如何改變世界變世界，書中首次提出了樂(lè)活的概念：一群人在作消費(fèi)決策時(shí)，會(huì)一群人在作消費(fèi)決策時(shí)，會(huì)考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責(zé)任考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責(zé)任。 從細(xì)節(jié)看從細(xì)節(jié)看lohas堅(jiān)持自然溫和的輕慢運(yùn)動(dòng)，對(duì)自己的健康負(fù)責(zé)。不抽煙，也盡量不吸二手煙，支持無(wú)煙環(huán)境的政策。電器不使用時(shí)關(guān)閉電源比待機(jī)狀態(tài)能節(jié)約電源。盡量選擇有機(jī)食品和健康食品食用，避免高鹽、高油、高糖。減少制造垃圾，實(shí)行垃圾分類與回收。積極參加社會(huì)公益活動(dòng)，如社區(qū)義工、支教等。支持社會(huì)慈善事業(yè)，進(jìn)行舊物捐贈(zèng)或捐款。節(jié)約用水，將馬桶和

44、水龍頭的流量關(guān)小，一水多用。從細(xì)節(jié)看從細(xì)節(jié)看lohas找到很多“樂(lè)活族行為規(guī)范” ，他們熱衷于生態(tài)旅游、環(huán)保事業(yè)，熱愛(ài)有機(jī)食品、公益事業(yè)，關(guān)注健康、關(guān)注地球健康，關(guān)注經(jīng)濟(jì)、關(guān)注綠色經(jīng)濟(jì)。關(guān)于健康與環(huán)保的一切都是這個(gè)族群的興奮點(diǎn)，如何凝結(jié)成一句話呢？以適度的資源獲得并分享最大的歡樂(lè)以適度的資源獲得并分享最大的歡樂(lè)二、適度的資源二、適度的資源g、以適度的資源獲得并分享最大的歡樂(lè)、以適度的資源獲得并分享最大的歡樂(lè)三、分享、共享三、分享、共享沒(méi)有利益就沒(méi)有人關(guān)注環(huán)保。樂(lè)活族追求永續(xù)享受，因此目光深遠(yuǎn)，他們不要眼前的盛宴。表現(xiàn)出來(lái)是憑借其知識(shí)和意識(shí)，使用有限的、可回收的資源，發(fā)揮其最大價(jià)值。獨(dú)樂(lè)活不如眾

45、樂(lè)活。這是一個(gè)高素質(zhì)(考慮到永續(xù)資源、永續(xù)享受問(wèn)題)的族群。他們關(guān)注的事情必須依靠集體的力量。因此清高、獨(dú)自閑行獨(dú)自吟不是這個(gè)族群的特征。一、最大的歡樂(lè)一、最大的歡樂(lè)樂(lè)活族不做環(huán)保的苦行僧。他們追逐于歡樂(lè)，但對(duì)于歡樂(lè)的標(biāo)準(zhǔn)不同于小資、bobo，不同于奢侈的“400人”，而是追逐永續(xù)享受、永續(xù)歡樂(lè)。因此樂(lè)活族也是社會(huì)上最積極、健康的族群。h、lohas是否就是我們的客群？是否就是我們的客群？2535歲的濱海人歲的濱海人lohas 樂(lè)活族樂(lè)活族高知識(shí)、高素質(zhì)高知識(shí)、高素質(zhì)關(guān)注公益關(guān)注公益不喜歡孤單不喜歡孤單積極樂(lè)觀積極樂(lè)觀關(guān)注健康關(guān)注健康熱愛(ài)自然熱愛(ài)自然熱愛(ài)繁華熱愛(ài)繁華喜歡挑戰(zhàn)喜歡挑戰(zhàn)喜歡新鮮事物

46、喜歡新鮮事物i、lohas 是否對(duì)位我們的產(chǎn)品？是否對(duì)位我們的產(chǎn)品？lohas 我的廣場(chǎng)生活我的廣場(chǎng)生活商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑，在120萬(wàn)平方米內(nèi)，創(chuàng)造最豐盛豐盛的生活。12萬(wàn)平方米水面，在市中心創(chuàng)造最和諧和諧的自然。將奧運(yùn)融入生活當(dāng)中，更融歡樂(lè)歡樂(lè)在生活之中。廣場(chǎng)城市坐標(biāo)，與所有的lohas共享共享最高標(biāo)準(zhǔn)的生活。lohas的廣場(chǎng)生活，利用利用120萬(wàn)平方米的資源，將生活、工作、自然等各個(gè)價(jià)值發(fā)揮到最大化。萬(wàn)平方米的資源，將生活、工作、自然等各個(gè)價(jià)值發(fā)揮到最大化。lohas 我的景觀生活我的景觀生活一套100平米戶型，給你一間專屬的空中花園。普通的35%綠化率，創(chuàng)造水舞光陰的中央園林。遠(yuǎn)離景

47、觀的(北側(cè)) 建筑，一樣觀看廣場(chǎng)的水景。lohas的景觀生活，只用有限的資源，做最好的景觀，帶來(lái)市中心最好的生活。只用有限的資源，做最好的景觀，帶來(lái)市中心最好的生活。j、貼身戰(zhàn)術(shù)、貼身戰(zhàn)術(shù)抓住抓住lohas開發(fā)區(qū)面積有限，企業(yè)眾多，目標(biāo)客群具有“集中性”特點(diǎn)。大眾傳媒是常規(guī)動(dòng)作，最直效的方法是“貼身戰(zhàn)術(shù)”。接洽各大外資企業(yè)接洽各大外資企業(yè)直指中層管理人員直指中層管理人員以直投貼身宣傳以直投貼身宣傳以活動(dòng)溝通聯(lián)誼以活動(dòng)溝通聯(lián)誼以廣場(chǎng)為主場(chǎng)以廣場(chǎng)為主場(chǎng)以景觀為契機(jī)以景觀為契機(jī)在與消費(fèi)者“最近的距離”內(nèi)，闡述萬(wàn)科的理念，展現(xiàn)廣場(chǎng)生活的美好，釋放三重景觀、空中花房的魅力。從某種意義來(lái)說(shuō)，廣告也是一對(duì)一

48、的宣傳?；顒?dòng)一：企業(yè)間網(wǎng)球賽活動(dòng)一：企業(yè)間網(wǎng)球賽活動(dòng)二：奧運(yùn)球場(chǎng)足球賽活動(dòng)二：奧運(yùn)球場(chǎng)足球賽活動(dòng)三：新婚族的萬(wàn)科嫁妝活動(dòng)三：新婚族的萬(wàn)科嫁妝組織企業(yè)間的網(wǎng)球聯(lián)賽，場(chǎng)地選擇泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)空間。一則聯(lián)誼、一則展示廣場(chǎng)生活。奧運(yùn)場(chǎng)館泰達(dá)足球場(chǎng)組織企業(yè)聯(lián)賽。聯(lián)賽后選拔企業(yè)聯(lián)隊(duì)，與萬(wàn)科聯(lián)隊(duì)進(jìn)行對(duì)抗賽，與泰達(dá)足球隊(duì)進(jìn)行友誼賽。挖掘新婚族市場(chǎng)。萬(wàn)科提供特別促銷。促銷形式可選擇。如，房款優(yōu)惠、家電贈(zèng)送、萬(wàn)客會(huì)新婚環(huán)保旅游團(tuán)等。三位一體三位一體 核心價(jià)值核心價(jià)值 體系體系地段地段地段核心價(jià)值地段核心價(jià)值開發(fā)區(qū)最核心、最大、最高品質(zhì)的廣場(chǎng)開發(fā)區(qū)最核心、最大、最高品質(zhì)的廣場(chǎng)未來(lái)市中心未來(lái)市中心一句話說(shuō)交通一句話說(shuō)

49、交通開發(fā)區(qū)內(nèi)、京、津，一路暢通開發(fā)區(qū)內(nèi)、京、津，一路暢通客群客群一句話說(shuō)客群一句話說(shuō)客群lohas，國(guó)際樂(lè)活族，國(guó)際樂(lè)活族產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品核心價(jià)值產(chǎn)品核心價(jià)值(差異化價(jià)值）差異化價(jià)值）三重景觀，奢景的三重景觀，奢景的舒適級(jí)舒適級(jí)住宅住宅（建筑與廣場(chǎng)）每個(gè)樓都觀景（建筑與廣場(chǎng)）每個(gè)樓都觀景（園林）水系、光軸，日式精致設(shè)計(jì)（園林）水系、光軸，日式精致設(shè)計(jì)（戶型與景觀）（戶型與景觀）10平方米以上的入戶花庭平方米以上的入戶花庭或花園門廳或花園門廳費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算part 總建筑面積：24萬(wàn)平方米以8000元/平方米計(jì)，銷售總額約20億。以1.5%營(yíng)銷推廣費(fèi)用計(jì)，推廣費(fèi)大約為3000萬(wàn)。根據(jù)總戶數(shù)1919戶，推算銷售周期2年左右?？紤]到項(xiàng)目入市階段，立勢(shì)、取實(shí)需要。建議2007年 年度推廣費(fèi)用1400萬(wàn)元。費(fèi)用基本劃分費(fèi)用基本劃分戶外：戶外：地產(chǎn)廣告第一媒體 40%平面平面: 含報(bào)廣、雜志等軟硬宣傳 20%活動(dòng)：活動(dòng)：貼身短打，在開發(fā)區(qū)有四兩撥千斤的作用 20%分眾：分眾：開發(fā)區(qū)客群密集，定點(diǎn)推廣容易操作，也更實(shí)效 10%銷售工具及現(xiàn)場(chǎng)包裝：銷售工具及現(xiàn)場(chǎng)包裝： 10%費(fèi)用基本劃分費(fèi)用基本劃分戶外：戶外：開發(fā)區(qū)市場(chǎng) 戶外大體價(jià)格約6580元/平方米/月。建議以開發(fā)區(qū)（一到五大街）為第一重點(diǎn)。輕軌、津?yàn)I、京津塘高速為第二重點(diǎn)。塘沽老