房地產(chǎn)開發(fā)論文

1、2016-2017 學年第一學期房地產(chǎn)開發(fā)課程論文題目： 房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題及對策姓 名：學 號：專 業(yè)：班 級：學 院：教 師： 程 志 勇2016年 12 月 日評分標準評分內(nèi)容具體要求分值得分一、構(gòu)思、主見構(gòu)思新穎、 全免，對問題有認識， 有一定的獨特見解。15二、知識運用結(jié)合學過知識、 收集的資料， 靈活運用到論文中的能 力。15三、分析與闡述問題的能力闡述內(nèi)容清楚，重點突出，所舉的事例有說服力。20四、邏輯結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)合理，層次分明，條理清楚，邏輯性強。15五、撰寫質(zhì)量語句通順，用詞準確，書寫內(nèi)容、格式、字數(shù)達到論 文的要求。20六、撰寫論文態(tài)度積極主動查閱有關的資料，認真

2、書寫。15總分房地產(chǎn)開發(fā)課程論文房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題及對策摘要： 我國針對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究起步較晚，房地產(chǎn)項目可行性研究中存在很多問 題。本文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義，然后分析了房地產(chǎn)項目可行性研究中 存在的問題， 以及產(chǎn)生這些問題的主要原因，最后詳細提出了完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對 策。關鍵詞： 可行性研究 房地產(chǎn)項目 問題 對策引言房地產(chǎn)投資是一種高風險高收入的投資。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，已成為 我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一 , 但是在房地產(chǎn)中還存在很多不完善的地方，尤其是在投資可行 性分析研究方面還比較滯后。房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開

3、發(fā)決策分析過程中的重要步 驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)。一、房地產(chǎn)可行性研究的含義房地產(chǎn)可行性研究是在房地產(chǎn)投資決策前， 對擬開發(fā)項目在技術經(jīng)濟社會三方面的可行性 進行論證、 研究、 評價，對開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析， 對未來的收益進行科學的預測， 并且對擬開發(fā)項目的技術先進性，經(jīng)濟合理性、適用性，建設的必要性和可行性進行全面分析 和綜合評價， 針對擬投資項目該如何投資建設得出較科學的意見，為項目投資決策提供科學的 依據(jù)。開發(fā)項目要投入資金。時間和勞力，會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。因此，對擬開發(fā)項 目的必要性必須有充分的認識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設施、企

4、業(yè)的 承受能力以及項目的經(jīng)濟效益等各方面進行科學研究分析，以便科學的制定開發(fā)項目投資決 策，減少或避免失誤，使開發(fā)項目能夠獲得較大的社會經(jīng)濟綜合效益。而以上這些內(nèi)容都是可 行性研究的內(nèi)容，因此，可行性研究是項目投資決策的基礎。二、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題（一）缺乏系統(tǒng)的理論指導通過項目可行性研究， 指導我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的問件是國家計委和建設部分 別于 1983 年頒發(fā)的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法等。這些文件雖然在一房地產(chǎn)開發(fā)課程論文定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。 但是，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法只是可行性 研究中的重要組成部分， 是房地產(chǎn)項目

5、投資決策科學化的重要手段之一。 作為房地產(chǎn)項目可行 性研究重要內(nèi)容的是市場分析及預測、市場定位、經(jīng)營方法、租售價格的確定等，如何在可行 性研究中，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，應用微觀效益分析與宏觀效益分 析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項目進行評價，缺乏 明確的、可指導性的意見。目前，雖然我國的一些學者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進行了 研究，但是，這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導理論的缺乏，必將影響房地產(chǎn)項目可行性研究的 發(fā)展。（二）評價指標體系有待完善 在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中，采用的指標有：經(jīng)濟評價指標、規(guī)劃評價指標、市場定 位評價指標、

6、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從不同的角度對房 地產(chǎn)項目的可行性進行了評價，然而，它們?nèi)源嬖谥写a充和完善的地方。房地產(chǎn)項目是事 關居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程。它具有很強的和會效應、城市效應和政 治效應。因此，在對房地產(chǎn)項目進行評價時，不僅僅是應用上面提到的各種指標，而且還補充 了社會效益評價指標和環(huán)境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面， 可能會產(chǎn)生與客觀實 際不相符的現(xiàn)象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。（三）重可行性論證，而忽視不可行性分析 目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。 主要是因為其編制人員都是帶著 求證項目可行這樣一

7、種潛意識去分析和論證項目的可行性， 這就必然會更多地關注項目可行的 一面及正面的影響，而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響，有時甚至看不到可能致使項 目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。（四）風險預測不足，參考依據(jù)不夠 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運 作風險、 企業(yè)風險等， 但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究， 對以上風險分析顯然不足、 不透、不深，在投資估算中，沒有相應的工程造價的定額、標準；在經(jīng)濟評價中，隨心所欲地 采用一些過時的財務比率和參數(shù)等。三、房地產(chǎn)可行性研究總體處于低水平的原因房地產(chǎn)開發(fā)課程

8、論文（一）編制人員素質(zhì)不高 可行性研究涉及工程技術、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務等多方面的專業(yè)知識。當 前房地產(chǎn)項目的可行性研究報告編制人員的素質(zhì)遠遠沒有達到這個要求， 他們可能是某一方面 的人才，但不能從全局的角度考慮問題，編制高質(zhì)量的可行性研究報告。（二）基礎工作不扎實 編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，首先需要完成大量的基礎工作， 需 搜集大量的基礎資料。但當前一些房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經(jīng)費、人 力等諸多方面因素的影響，這方面的工作不深不透，第一手資料匱乏，過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或 僅憑主觀推測、判斷，主觀比重過大，嚴重影響可行性研究的質(zhì)量。（三）可行性

9、研究的深度不夠 一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在： 工程實施方案有兩個以上方 案比選， 確定的主要工程數(shù)據(jù)應滿足初步設計的要求， 提出的融資方案滿足銀行等金融部門信 貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計算不 足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設）規(guī)模論證不充 分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足等等。四、完善房地產(chǎn)項目可行性研究的對策（一）提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎。 針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面 人才的現(xiàn)狀，應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓；

10、此外，相應單位還應創(chuàng)造良 好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出 既懂工程技術又懂經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務的復合型人才，適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需 要。（二）突出重點，提高效率 對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點，具體到某一特定的項目，研究的重點也 應有所側(cè)重。有關的基礎性工作必須扎實細致，重要的基礎數(shù)據(jù)應當可靠、準確，有關項目選 址、建設（生產(chǎn)）規(guī)模、建設方案應做詳細論證比選，同時應特別強調(diào)市場需求分析、預測和 風險分析。房地產(chǎn)開發(fā)課程論文（三）準確的進行房地產(chǎn)市場細分與定位1市場細分所謂市場細分是指營銷者經(jīng)過市場調(diào)研，依據(jù)消費者的需要、

11、欲望、購買行為和購買習慣 等方面的差異，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者就 是一個細分市場，沒一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構(gòu)成的群體。2房地產(chǎn)市場細分的原則（1）可衡量性。即被大致測定的各個細分市場的現(xiàn)實購買力和市場規(guī)模大小。（2）可進入性。即房地產(chǎn)企業(yè)有可能進入所選定的細分市場的程度。（3）可盈利性。即房地產(chǎn)企業(yè)所選定的細分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。（4）可行性。即房地產(chǎn)企業(yè)對自己所選擇的細分市場，能否判定和實施相應有效的市場 營銷計劃。3房地產(chǎn)市場定位（1）市場定位。在已確定的目標客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標客戶群 （ 2）功

12、能定位。一是依據(jù)市場定位進行功能定位；二是依據(jù)競爭需要進行功能定位。 （3）身份定位。一、建筑規(guī)劃設計方面；二、管理和服務方面；三、物業(yè)和社會價值方 面。（四）建立可行性研究數(shù)據(jù)庫當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高， 可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信 息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更 需要加強對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整 理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通 過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。（五）加快專業(yè)化及市場培育工

13、作 加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其 精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場競爭成為 企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。（六）重視風險分析房地產(chǎn)開發(fā)課程論文投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此 必須重視項目的風險分析和控制。為了有效地防范和控制風險，在可行性研究中，就應重視對 項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發(fā)生的頻率、風險發(fā)生可能造成的損失、風險的防范措施 等。從經(jīng)濟風險分析來講，這不等同于經(jīng)濟評價中一般意義的不確定分析（盈虧平衡分析和敏 感性分析） ，應從不同的角度

14、，分析各種風險因素變化的可能性，并相應分析對經(jīng)濟效益的影 響狀況，且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風險因素具有層次性，應深入分析， 以識別最基本的風險單元，這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結(jié)合， 以定量為主，如果投資者有足夠的風險意識，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能知曉項目風 險，做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數(shù)據(jù)說話，建設項目的決策失誤就 將大大減少。（七）嚴格審批程序，加大項目管理按建設程序辦事，嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設項目前期質(zhì)量關，嚴格執(zhí)行基本建 設程序，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權限， 對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評 估，審批單位不予審批。同時，加強開發(fā)項目管理，強化質(zhì)量意識。總之，通過對開發(fā)項目的 全面分析、論證、各方案比較和評價，從而保證它在技術上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟上合理、 經(jīng)濟效益顯著。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強可行性研