青島藏馬山鄉(xiāng)村國際生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃

1、技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營基 礎(chǔ) 分 析場地GIS分析現(xiàn)狀資源分析項目背景分析度假市場分析資源競合分析項目背景分析國際化背景國際化度假休閑模式 世界旅游組織的研究成果表明，人均GDP達(dá)到3000美元左右是一個國家或地區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長的臨界點。目前我國人均GDP為1700多美元，北京、上海、杭州等一些區(qū)域性中心城市的人均地區(qū)生產(chǎn)總值均已經(jīng)超過7000美元，大中型城市人均地區(qū)生產(chǎn)總值也已超過3000美元，青島2007年人均GDP超過6000美元。青島已經(jīng)進(jìn)入休閑時代！產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與國際接軌是發(fā)展的必然方向！項目背景分析國際化背景世

2、界最宜居緯度帶中度假開發(fā)模式構(gòu)建。世界宜居緯度帶中，中國濱海板塊里最好的環(huán)境。項目背景分析國際化背景國際化區(qū)位交通條件的成熟。目的地交通方式里程時間韓國首爾青島（航班） 600公里1.5小時仁川青島（輪船） 328海里19小時日本東京青島（航班） 1700公里4.5小時下關(guān)青島（輪船） 600海里39小時莫斯科莫斯科北京（航班） 6500公里11.5小時北京青島（航班） 640公里70分鐘北京青島（動車） 882公里6小時項目背景分析國際化背景亞太經(jīng)濟(jì)走廊形成的國際化都市圈項目背景分析省域背景山東省度假休閑格局兩帶六區(qū)十八個重點產(chǎn)品文化圣地度假天堂項目背景分析省域背景目的地出發(fā)地時間青島（航空

3、）濟(jì)南40分鐘北京1小時10分鐘上海1小時5分鐘廣州2小時10分鐘大連1小時40分鐘西安2小時目的地交通線路里程平均時間青島同三高速204國道濱海公路海灣大橋海底隧道80公里1小時日照同三高速204國道75公里1.5小時濰坊206國道（經(jīng)諸城）同三高速308國道160公里2小時煙臺同三高速204國道190公里2.5小時交通便捷項目背景分析區(qū)域背景大青島空間發(fā)展格局依托主城擁灣發(fā)展組團(tuán)布局軸向輻射青島市空間發(fā)展格局示意圖青島主城區(qū)嶗山黃島紅島 膠南市緊鄰三大輔城之一的黃島，屬于青島三大發(fā)展軸中心城區(qū)膠南日照發(fā)展軸之中，是大青島未來重點發(fā)展的城市。膠南市項目背景分析區(qū)域背景大青島度假休閑格局一線兩

4、翼二十區(qū)項目背景分析區(qū)域背景大青島區(qū)位交通分析濱海高速路海灣大橋海底隧道輪船青島黃島距離時間距離時間距離時間距離時間68公里1 小時3 5 .4 公里0 . 5小時6 . 17 公里5 分鐘3 . 7海里0 . 5小時一路 一橋 一隧項目背景分析市域背景膠南市度假休閑格局一核 兩帶 三組團(tuán)藏馬山旅游區(qū)屬于西部生態(tài)組團(tuán)，膠南市重點建設(shè)的十大旅游區(qū)之一。藏馬山發(fā)展國際化的度假休閑產(chǎn)業(yè)膠南市度假休閑格局示意圖項目背景分析市域背景膠南市區(qū)位交通分析屬于青島一小時休閑半徑圈內(nèi)。同三高速、世紀(jì)大道使人流導(dǎo)入藏馬山便捷快速。黃島、膠南、瑯琊三個板塊聚集人氣。項目背景小結(jié)技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨

5、詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營基 礎(chǔ) 分 析現(xiàn)狀資源分析項目背景分析場地GIS分析度假市場分析資源競合分析現(xiàn)狀資源分析自然資源氣候 地形地貌舒適宜人緩坡丘陵水資源湖光山色 山水交融動植物資源物種豐富 原生態(tài)文化資源潛在文化靈魂資源休閑度假母體資源現(xiàn)狀資源分析資源評價 資源類型豐富多樣，可開發(fā)性強(qiáng) 。適合度假模式立體導(dǎo)入。 藏馬山自然景觀類型豐富，旅游資源在類型構(gòu)成上包括了7個主類、14個亞類、26個基本類型，山水景觀俱全，開發(fā)潛力較大。 資源特色鮮明，在區(qū)域內(nèi)具有獨特性，應(yīng)做到唯一性、排他性。 相較于周邊濱海景觀為主題的旅游資源，藏馬山的資源獨具特色，緩山、疏林草地、

6、遍布湖泊溪流的自然景觀明顯區(qū)別于海洋、沙灘的自然景觀。資源級別資源分?jǐn)?shù)資源列表五級90藏馬山、湖泊、陡崖子水庫大地景觀（藍(lán)莓、茶園）四級7589多處溪流、疏林草地、緩坡、濕地三級6074特色農(nóng)業(yè)景觀二級4559林地、跌水一級3044石崖、農(nóng)家小院現(xiàn)狀資源分析資源市場價值資源類型市場主類亞類游客感知度 游客重視程度市場渴望度A 地文景觀AA綜合自然旅游地AC地質(zhì)地貌過程形跡B 水域風(fēng)光BA河段BB天然湖泊與池沼BC瀑布C 生物景觀CA樹木CB草原與草地CC花卉地D 天象與氣候景觀DB 天氣與氣候現(xiàn)象F 建筑與設(shè)施FD居住地與社區(qū)FG水工建筑G 旅游商品GA地方旅游商品H 人文活動HA人事記錄HB

7、藝術(shù) 對資源的綜合分析得出，藏馬山在綜合自然旅游地、河段、天然湖泊與池沼、生物景觀和旅游商品方面具備豐富的資源，市場開發(fā)潛力巨大。背山面海 海闊天空理想的頂級風(fēng)水格局，是開發(fā)度假、居住產(chǎn)業(yè)的最佳場所。緩坡丘陵 湖光山色 藍(lán)莓茶園適宜開發(fā)高爾夫。各方面的資源決定藏馬山適宜打造一個以高端運動、高端地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的綜合度假體。湖光山色 田園牧歌 藍(lán)色夢境技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營基 礎(chǔ) 分 析現(xiàn)狀資源分析項目背景分析場地GIS分析度假市場分析資源競合分析高程分析 從高程分析圖可以看出，藏馬山高程由西北向東南逐漸降低，80以上的場地在

8、50150米海拔范圍內(nèi)，南部山體較低，北部山體較高，最高點接近400米。坡度分析 從坡度分析圖可以看出，坡度較陡的區(qū)域集中在藏馬山北側(cè)山地，其余80以上的用地坡度均在20以下，是非常適宜開發(fā)建設(shè)、發(fā)展緩坡運動的地形。 在規(guī)劃時，需要嚴(yán)格緊密的結(jié)合土地利用規(guī)劃，劃出適宜建設(shè)用地中的農(nóng)業(yè)用地，兩者相結(jié)合，進(jìn)行合理的分區(qū)，對規(guī)劃才有科學(xué)的指導(dǎo)意義。坡向分析 從坡向分析圖可以看出，場地內(nèi)東南朝向用地最多，然后是東向、南向的場地，北向、西北向用地最少。在高爾夫設(shè)計、公共建筑選址、配套別墅選址上，要充分考慮坡向因素，尤其是建筑要考慮采光問題。規(guī)劃場地鳥瞰技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例

9、及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營基 礎(chǔ) 分 析現(xiàn)狀資源分析項目背景分析場地GIS分析度假市場分析資源競合分析國際度假市場分析國際度假市場現(xiàn)狀 我國入境游市場穩(wěn)定發(fā)展，為藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)面向國際提供良好的大環(huán)境基礎(chǔ)。國際度假市場分析序號序號國家國家2007年年入境旅游人入境旅游人數(shù)（萬人次）數(shù)（萬人次）比上年增長（比上年增長（%）1韓國韓國477.6821.72日本日本397.756.23俄羅斯俄羅斯300.3924.94美國美國190.1211.25馬來西亞馬來西亞106.2016.66新加坡新加坡92.2011.47菲律賓菲律賓83.3018.38蒙古蒙古68.20

10、8.09泰國泰國61.163.310澳大利亞澳大利亞60.7412.911英國英國60.519.512加拿大加拿大57.7215.513德國德國55.6711.214印尼印尼47.7110.215法國法國46.3415.216印度印度46.2514.2國際度假市場現(xiàn)狀 韓國、日本、俄羅斯是藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)國際市場的主要客源國。 目標(biāo)客源市場鎖定國際度假市場分析國際度假市場現(xiàn)狀 對2007年日本、韓國、俄羅斯、美國等主要客源國出游目的的分析，可見各國皆以休閑、商務(wù)旅游為主。國際度假市場分析重要市場機(jī)會市場日本、韓國、俄羅斯新加波、馬來西亞、泰國 澳洲、德國、美國等遠(yuǎn)程國家核心市場

11、針對國際核心客源度假旅游市場，從規(guī)劃理念到解說系統(tǒng)，各個大小層面都要以國際化的標(biāo)準(zhǔn)為原則，開發(fā)休閑型旅游產(chǎn)品，以國際化的高端休閑產(chǎn)品為吸引點吸引境外度假旅游市場。國際度假市場分析 國際旅游市場發(fā)展趨向于休閑度假游，日韓、歐美國家收入水平相對較高，消費人群更注重對生活質(zhì)量的追求，為藏馬山提供了發(fā)展方向和機(jī)遇。 我國入境游市場穩(wěn)定發(fā)展的整體形勢利于推廣休閑度假產(chǎn)業(yè)，應(yīng)針對韓國、日本、俄羅斯等主要客源國開發(fā)休閑產(chǎn)品作為國際市場吸引點。 韓國作為入境游第一客源國的同時，也是距青島最近的境外市場，對藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)的發(fā)展提供了更多客觀機(jī)遇和有利條件。國際度假市場特征區(qū)域度假市場分析區(qū)域市

12、場現(xiàn)狀總?cè)舜螖?shù)（億人次）出游率（%）總花費(億元)人均花費(元)全國合計16.10122.57770.62482.6城鎮(zhèn)居民6.12166.35550.39906.9農(nóng)村居民9.98105.42220.23222.5一季度1.6143.71357.94846.0二季度1.5542.11349.28871.3三季度1.3837.61346.04973.7四季度1.5842.91497.13948.3 2007年，我國國內(nèi)旅游繼續(xù)強(qiáng)勁增長，出游人數(shù)和旅游收入均維持兩位數(shù)的增長，良好的發(fā)展勢頭為藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)提供了穩(wěn)定的客源保障，今后外出度假的人數(shù)、市場需求會持續(xù)增加。區(qū)域度假市場

13、分析核心市場青島以及山東半島主要城市，如日照、濰坊、煙臺、威海等。重點市場山東省范圍內(nèi)其他城市及周邊主要省市，如河北省、山西省、安徽省、江蘇省等。機(jī)會市場國內(nèi)大中型城市及其他城市市場。藏馬山 針對跨區(qū)域核心客源市場，突出濱海而又與濱海景觀所不同的湖光山色景觀，在國內(nèi)度假旅游市場中推出藏馬山休閑度假品牌形象，并以區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的休閑產(chǎn)品作為吸引點，打造特色休閑產(chǎn)業(yè)。 考慮到中短途度假的需求逐步增加，本地目標(biāo)市場主要針對大青島范圍內(nèi)的城市。 建立完善的休閑、度假產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)資源差異性，使藏馬山成為大青島地區(qū)度假旅游市場的補(bǔ)充，為大青島的市民提供生活工作之余休閑度假的場所，構(gòu)建城市休閑第三極。區(qū)域度假

14、市場分析 消費者對度假旅游的體驗、休閑要求增高，度假旅游中加入更多的休閑、療養(yǎng)、游樂元素，進(jìn)一步融合了海水浴、溫泉浴、礦泉浴、網(wǎng)球、保齡球、高爾夫球等休閑產(chǎn)品，使得度假內(nèi)容更趨多樣。 1/4的境內(nèi)休閑旅行者和約三成的境外休閑旅行者都認(rèn)為休閑活動是旅行中的重要部分，其中去青島、三亞這類海濱城市的占有一定比例；休閑項目中洗桑拿、泡溫泉和做按摩等其他活動深受歡迎，觀看表演、特色餐飲等也占有重要比例。 藏馬山已具備環(huán)境優(yōu)勢，只需在國際級生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)上構(gòu)建體驗度高的產(chǎn)品和完善高質(zhì)量的服務(wù),即可達(dá)到國際化度假村的標(biāo)準(zhǔn)，成為山東省境內(nèi)具競爭力的休閑度假場所。區(qū)域市場特征本地度假市場分析本地市場現(xiàn)狀本地市場海

15、濱度假旅游特點突出，產(chǎn)業(yè)開發(fā)程度高，以海洋為主題的旅游度假產(chǎn)品類型豐富。生態(tài)農(nóng)業(yè)、溫泉度假市場占有比例相對較小，開發(fā)產(chǎn)品包括傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)觀光、采摘和溫泉度假區(qū)等。大青島區(qū)域以旅游產(chǎn)業(yè)為主要吸引點推動了區(qū)域其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)是青島地區(qū)的主體經(jīng)濟(jì)。 國家對節(jié)假日的調(diào)整影響國內(nèi)旅游市場的消費結(jié)構(gòu)，對本地市場來說，短途度假旅游的需求將會提高，對旅游產(chǎn)品的偏好也會更加休閑化、更加多樣化。 青島傳統(tǒng)觀光旅游市場成熟，大青島區(qū)域在國內(nèi)具有較高的知名度，多個風(fēng)景名勝都有很強(qiáng)的市場吸引力。以青島旅游市場為例游客普遍出游時間平均在3.5天左右，短途自駕游興起使大青島區(qū)域自駕游市場升溫。 本地度假市場分析本地

16、市場現(xiàn)狀 以青島市旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例可看到，青島地區(qū)的旅游市場逐年擴(kuò)大，未來海濱旅游將逐漸趨于飽和，逐漸向休閑度假轉(zhuǎn)型。年份年份國內(nèi)游客國內(nèi)游客（萬人次（萬人次）年增長年增長%國內(nèi)國內(nèi)旅游收入旅游收入（億人民幣（億人民幣）年增長年增長%入境游客入境游客（人次）（人次）年增長年增長%外匯收入外匯收入（萬美元（萬美元）年增長年增長%旅游旅游總收入總收入年增長年增長%20052449.0313.52222.5921.168440731.041493.1244.3256.6823.42006280114.4281.7926.685446224.95426230.8325.226.720073258.78

17、16.335024.2108147626.66750724.4400.323.1 藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)的開發(fā)需要適應(yīng)這種發(fā)展趨勢，在發(fā)展戰(zhàn)略上要緊緊圍繞彌補(bǔ)大青島市場在休閑度假板塊的空缺來定位，本地范圍的短途度假游的興起也為藏馬山提供了更多的發(fā)展機(jī)遇。度假市場分析市場需求分析全球旅游度假市場發(fā)展已進(jìn)入以休閑、度假為市場主導(dǎo)的階段，國際消費者需要性價比高、環(huán)境優(yōu)良、休閑項目國際化的消費場所，藏馬山的規(guī)劃需要適應(yīng)國際度假市場的發(fā)展趨勢，并以達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)，從產(chǎn)品、項目、設(shè)施、服務(wù)等層面滿足國際度假市場需求。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化的大背景下，藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)需要打造

18、高端產(chǎn)品對接境外、境內(nèi)市場。城鄉(xiāng)旅游度假的市場發(fā)展?jié)摿薮?，“環(huán)城市旅游度假帶”快速形成。隨著各大城市人均擁有私家車數(shù)量的激增，以自駕車為主的旅游方式正蓬勃發(fā)展，這極大地帶動了輕輕松松、健康悠閑的短線省內(nèi)游。差異性環(huán)境將更具吸引力，傳統(tǒng)觀光型旅游的豐足使大青島區(qū)域需要一個高端的、新鮮的、放松的、宜居的休閑度假場所，藏馬山的山色湖光、田園牧歌彌補(bǔ)了大青島區(qū)域景觀環(huán)境類型的缺失, 以國際級的資源優(yōu)勢為基礎(chǔ)構(gòu)建休閑產(chǎn)品將會提升區(qū)域的吸引力和競爭力。技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營基 礎(chǔ) 分 析現(xiàn)狀資源分析項目背景分析場地GIS分析度假市場

19、分析資源競合分析省域資源競合分析合作關(guān)系區(qū)域資源競合分析最有競爭力的鰲山組團(tuán)最有競爭力的鰲山組團(tuán)濱海、溫泉、30分鐘到青島市區(qū)、鰲山灣青島第二大海灣田橫組團(tuán)田橫組團(tuán)青島新東部青島新東部青島市區(qū)青島市區(qū)傳統(tǒng)觀光旅游，市民居住、生活、工作的板塊急需一個休閑度假板塊的出現(xiàn)膠南組團(tuán)膠南組團(tuán)大青島第三極！市域資源競合分析現(xiàn)狀資源分析SWOT分析位于全球最適宜居住的緯度帶海洋性氣候宜人，背山面海的地理格局適宜生活以國際化大都市青島為依托，發(fā)展?jié)摿薮笞匀毁Y源豐富，生態(tài)保護(hù)良好，各種景觀元素和諧相容是大青島范圍內(nèi)區(qū)別于海濱景觀的特色生態(tài)田園景觀 依托青島市完善的交通網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)性強(qiáng)大青島發(fā)展戰(zhàn)略賦予膠南組團(tuán)旅

20、游度假的功能青島地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)相對成形，在國內(nèi)已具有較高知名度，發(fā)展初期與藏馬山度假區(qū)形成競爭國內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展，藏馬山國際休閑度假區(qū)要先發(fā)制人打造國際型品牌，吸引入境休閑消費目前周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對薄弱與周邊大量已成熟的度假區(qū)相比，藏馬山目前處于未開發(fā)階段，配套基礎(chǔ)設(shè)施不完善藏馬山的知名度和影響力相對于周邊度假區(qū)較弱全球進(jìn)入休閑時代，國內(nèi)休閑度假走向國際化，藏馬山度假區(qū)應(yīng)該抓住這個發(fā)展趨勢大青島區(qū)域內(nèi)高端休閑度假型旅游產(chǎn)品稀缺藏馬山地區(qū)處于亞太經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境支持之下“大青島”戰(zhàn)略大力促進(jìn)藏馬山及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展青島作為國際門戶城市，藏馬山度假區(qū)將擁有廣闊的國際市場機(jī) 遇挑 戰(zhàn)優(yōu) 勢劣

21、 勢技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營案例及模式探討東部華僑城案例分析案例小結(jié)為什么選擇 有哪些成功案例(東部華僑城)東部華僑城東部華僑城簡介由華僑城集團(tuán)投資35億元人民幣精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以讓都市人回歸自然為宗旨、以文化旅游為特色的國家生態(tài)旅游示范區(qū)。東部華僑城在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區(qū)域，集生態(tài)動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。東部華僑城一期于2007年7月28日隆重試業(yè)，體現(xiàn)中西文化交融并兼有“茶、禪、花、竹”等主要元

22、素的茶溪谷、以奧林匹克軍體運動和高爾夫為主的云海谷以及茵特拉根酒店、礦泉SPA、天禪晚會、首屆國際山地歌會等將同時精彩亮相。二期大俠谷以“森林、陽光、大地、河流、太空”為主要元素的八大之旅、海菲德紅酒小鎮(zhèn)、觀音座蓮等多個項目。東部華僑城三大主題區(qū)域大俠谷生態(tài)公園生態(tài)養(yǎng)生大俠谷：大俠谷俯瞰深圳東部黃金海岸線，集山地郊野公園和都市主題公園于一體，體現(xiàn)生態(tài)動感旅游文化。包括：海洋之心、大俠谷天街、黎明營地兒童樂園、峽灣森林、發(fā)現(xiàn)之旅、云中部落等六大主題區(qū)。大俠谷將于2009年春節(jié)試業(yè)，五一全面開業(yè)。東部華僑城三大主題區(qū)域茶溪谷休閑公園休閑度假-茶溪谷：體現(xiàn)中西文化交融并兼有茶、禪、花、竹等主要元素，

23、包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園四個游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、茶禪文化的融合、嶺南茶田的幽雅和濕地花海的浪漫，讓都市人遠(yuǎn)離喧囂，從容享受自然。東部華僑城三大主題區(qū)域云海谷運動公園戶外運動-云海谷依托東部華僑城獨有的湖光山色、云海奇觀、懸崖飛瀑，以休閑健身、生態(tài)探險、時尚運動、休閑娛樂、奧運軍體運動為主線，體現(xiàn)最具特色的戶外運動旅游文化，是一個以高爾夫運動為中心、包含戶外奧林匹克運動訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地的戶外運動休閑勝地。 云海谷占地2.5平方公里，包括體育俱樂部、兩個高品位的18洞高爾夫球場和兩個高爾夫會所，是以高爾夫運動為中心的體育運動休閑勝地。東部華僑城特色項目

24、文化風(fēng)情-主題生態(tài)小鎮(zhèn)主題小鎮(zhèn)，既是東部華僑城各區(qū)域的重要功能節(jié)點，也是游客感受多種文化主題風(fēng)情的旅游熱點片區(qū)。茵特拉根通過引入瑞士阿爾卑斯山畔的茵特拉根題材，將中歐山地建筑風(fēng)格與茶溪谷優(yōu)美的自然景觀進(jìn)行了完美的結(jié)合，規(guī)劃了主題街區(qū)、SPA中心、度假酒店、劇場等多種形式產(chǎn)品，在山谷間創(chuàng)造出一個童話世界般的山地小鎮(zhèn)。茶翁古鎮(zhèn)則選擇了以古鎮(zhèn)承載文化”，以茶園昭示理念的表現(xiàn)手法。游客在此可以欣賞茶田風(fēng)光，品嘗美茶美食，親自動手采茶制茶，透過禪茶禮儀品味回歸自然的生活態(tài)度。海菲德紅酒小鎮(zhèn)：位于大俠谷，是國內(nèi)第一座紅酒主題文化小鎮(zhèn)，設(shè)有紅酒博物館、酒窖、特色品酒區(qū)和主題商業(yè)街，展現(xiàn)了濃郁而獨具特色的世界

25、紅酒文化。東部華僑城特色項目東部華僑城的旅游地產(chǎn)模式 東部華僑城占地9平方公里； 房地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)建筑面積20萬M2，住宅建筑面積15萬M2； 住宅開發(fā)分8個區(qū)； 目前天麓一區(qū)、二區(qū)、七區(qū)已開盤。 東部華僑城商業(yè)模式是“旅游+地產(chǎn)”的模式，成功實現(xiàn)了“主題公園+高尚社區(qū)”這一模式的開發(fā)建設(shè)與復(fù)制，并積極探索“生態(tài)休閑度假”和“都市娛樂”等新型旅游地產(chǎn)商業(yè)模式，力爭在取得顯著經(jīng)濟(jì)效益的同時也大幅提升公司品牌影響力。高端地產(chǎn)依托旅游東部華僑城核心產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)天麓項目共分7個區(qū)，總建筑面積15萬平方米。東部華僑城核心產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)東部華僑城核心產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)東部華僑城核心產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)東部華僑城房地產(chǎn)開發(fā)情況地產(chǎn)項

26、目占地面積（）建筑面積（）容積率建筑覆蓋率綠地率規(guī)模戶型面積（）停車位：（個）售價（元/）出售率天麓一區(qū)82899.188269.970.115-20棟241-730 40 11-19萬70%天麓二區(qū)90145169000.189.49-44棟250-680 （2-3層）88 7-9萬82%天麓七區(qū)139790.74176000.1315%80%56戶188-1100 80 6萬88%東部華僑城經(jīng)營情況公司參控股旅游企業(yè)共接待游客609萬人次，同比增長12%；各參控股企業(yè)累計實現(xiàn)營業(yè)收入7.8億元，同比增長98%；累計實現(xiàn)利潤4.36億元，同比增長248.61%。 旅游業(yè)務(wù)經(jīng)營情況旅游地產(chǎn)收益

27、穩(wěn)定項目出售率銷售收入（億）東部華僑城天麓一區(qū)70%8.68東部華僑城天麓二區(qū)82%11.09東部華僑城天麓七區(qū)88%9.29東部華僑城盈利點概況收入類別 營業(yè)收入（萬元） 營業(yè)成本（萬元） 毛利率 營業(yè)收入比上年同期增加 營業(yè)成本比上年同期增加 毛利率比上年同期增加商品房銷售收入 16,978.383,823.1577.48%495.38%206.92%21.18%門票收入32,719.9015,589.1852.36%36.57%25.82%4.06%旅游團(tuán)費收入 10,410.999,773.066.13%28.40%27.85%0.43%商品銷售收入 1,981.32920.9753.

28、52%14.77%26.97%-4.48%酒店收入 6,101.94996.0183.68%-租賃收入2,217.71359.5183.79%157.37%363.05%-7.21%其他收入 7,628.872,840.0762.77%293.40%144.08%22.77%小 計78,039.1134,301.9656.05%97.84%47.56%14.95%內(nèi)部相互抵消 -合計78,039.1134,301.9656.05%97.96%47.72%14.95%營業(yè)收入主要包括：商品銷售收入、房屋銷售收入、門票收入、旅游團(tuán)費收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入及其他服務(wù)收入2006.11北區(qū)開業(yè)賽 2

29、007.5道農(nóng)杯圖 2007.7First Drive邀請賽 2007.9中秋杯賽事 2007.11華僑城企業(yè)杯 2007.12天麓杯 2008.6深港杯圖 2008.7.25周年慶典云海谷 2008.7.28周年慶云海谷 2008.7深商開球儀式東部華僑城營銷策略高爾夫運動對華僑城品牌的推動：對賽事進(jìn)行各種媒體宣傳大型賽事帶來品牌效應(yīng)形成華僑城盈利模式的核心環(huán)節(jié)東部華僑城營銷策略運營措施東部華僑城運營措施資源靈魂自然山水資源環(huán)境吸引營造強(qiáng)化環(huán)境,讓城市人回歸自然,體驗綠色公建項目高爾夫 旅游 商務(wù)會展 休閑核心產(chǎn)業(yè)旅游度假休閑 度假房地產(chǎn)業(yè)東部華僑城案例解析如何將原始資源體變?yōu)槌墒斓漠a(chǎn)業(yè)體東

30、部華僑城一期已于2007年7月28日隆重試業(yè)，體現(xiàn)中西文化交融并兼有“茶、禪、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奧林匹克軍體運動和高爾夫為主的云海谷以及茵特拉根酒店、礦泉SPA、天禪晚會、首屆國際山地歌會等同時精彩亮相。二期大俠谷以“森林、陽光、大地、河流、太空”為主要元素的八大之旅、海菲德紅酒小鎮(zhèn)、觀音座蓮等多個項目已在2008年完美呈現(xiàn)。通過什么途徑尋求旅游業(yè)態(tài)的突破 華僑城人利用得天獨厚的自然資源，借鑒現(xiàn)有主題公園的成功經(jīng)驗，打造了一個既有完全保留的原生態(tài)的自然植被和山地景觀，也有經(jīng)過人工化方法充分美化和精化的原生態(tài)型景觀，用現(xiàn)代手段打造、溶入?yún)^(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代生態(tài)景觀的山地生態(tài)旅游度假區(qū)，

31、為“生態(tài)旅游”的定義作出了創(chuàng)新的詮釋，賦予山、林、湖、海更多人性化的內(nèi)涵。為中國其他城市周邊地區(qū)培植類似的具有自然生態(tài)背景的、新的旅游模式和旅游空間提供了示范模本。如何學(xué)習(xí)成功模式形成自身品牌 早在迪斯尼落戶香港初期的2001年起，華僑城就對外宣稱將投資6億元人民幣用于原有項目的升級，華僑城把此次整改行動稱為“提前體驗迪斯尼”。其目標(biāo)很明確，就是直指尚在建設(shè)中的香港迪斯尼，其目的也很清楚，就是趁香港迪斯尼立足未穩(wěn)之機(jī)，搶占部分市場份額，以獲得盡可能早的投資回報。更讓迪斯尼措手不及的是，歡樂谷里的老金礦等主打項目本是迪斯尼的看家項目，被華僑城移植值得淋漓盡致，后來引入的幾個大器械項目，也是迪斯尼

32、的元素。游客已提前在華僑城體驗了，反而感覺迪斯尼有抄襲之嫌。如何維持園區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展生態(tài)造夢，文化造城。深圳東部華僑城喜獲“中國十大休閑文化基地”稱號。東部華僑城提出“生態(tài)環(huán)保大于天”的開發(fā)理念，已成為引領(lǐng)中國休閑旅游發(fā)展的新模式。在開發(fā)建設(shè)過程中，前瞻性地將“在保護(hù)中開發(fā)，在利用中發(fā)展”的原則貫穿于規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營始終，去繁就簡、因山就勢、資源共享、集約用地，構(gòu)建了一個完整的循環(huán)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，實現(xiàn)了生態(tài)可持續(xù)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、社會可持續(xù)的生態(tài)之夢。案例小結(jié)技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營發(fā)展模式戰(zhàn)略發(fā)展模式空間發(fā)展模式戰(zhàn)略發(fā)展模式

33、總體定位總體定位藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)以生態(tài)旅游為核心產(chǎn)業(yè)撬動藏馬山地塊，提供國際頂級休閑生活方式。戰(zhàn)略發(fā)展模式區(qū)域形象定位大青島第三極市域形象定位中央休閑圈度假村形象定位休閑新高地 國際生活圈技術(shù)服務(wù)咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營發(fā)展模式戰(zhàn)略發(fā)展模式空間發(fā)展模式總平面圖面積技術(shù)指標(biāo)序號序號用地名稱用地名稱面積（公頃）面積（公頃）面積（畝）面積（畝）比例比例一一規(guī)劃總面積規(guī)劃總面積185427810100%二二主題地產(chǎn)用地主題地產(chǎn)用地334952%三三公建設(shè)施用地公建設(shè)施用地263901%四四主要

34、道路用地主要道路用地304502%五五水系水系12819207%六六農(nóng)田林地農(nóng)田林地16372455588%功能分區(qū)三帶九區(qū) 功能分區(qū)圖功能分區(qū)圖序號序號分區(qū)分區(qū)面積（公頃）面積（公頃）面積（畝）面積（畝）比例比例一一山地旅游區(qū)山地旅游區(qū)14922358%二二綠谷商務(wù)區(qū)綠谷商務(wù)區(qū)7010504%三三膠南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園膠南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園13319957%四四鄉(xiāng)村體育運動公園鄉(xiāng)村體育運動公園13620407%五五旅游綜合服務(wù)區(qū)旅游綜合服務(wù)區(qū)8112155%六六太陽谷國際老年療養(yǎng)中心太陽谷國際老年療養(yǎng)中心355252%七七歡樂歡樂田園田園432648023%八八特色農(nóng)業(yè)觀光體驗特色農(nóng)業(yè)觀光體驗區(qū)區(qū)5

35、00750027%九九環(huán)湖旅游休閑環(huán)湖旅游休閑區(qū)區(qū)318477017%總面積總面積185427810100%歡樂田園鄉(xiāng)村體育運動公園山地旅游區(qū)旅游綜合服務(wù)區(qū)太陽谷國際老年療養(yǎng)中心膠南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園特色農(nóng)業(yè)觀光體驗區(qū)環(huán)湖旅游休閑區(qū)綠谷商務(wù)區(qū)功能分區(qū)三帶九區(qū)山地旅游區(qū)綠谷商務(wù)區(qū)鄉(xiāng)村體育運動公園太陽谷國際老年療養(yǎng)中心膠南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園旅游綜合服務(wù)區(qū)歡樂田園特色農(nóng)業(yè)觀光體驗區(qū)環(huán)湖旅游休閑區(qū)藏馬山鄉(xiāng)村（國際）生態(tài)旅游度假區(qū)山地旅游帶田園旅游帶濱湖旅游帶交通系統(tǒng)規(guī)劃一級道路：度假區(qū)外圍交通（道路寬度12米）二級道路：度假區(qū)內(nèi)部主要道路交通（道路寬度9米）三級道路：功能片區(qū)內(nèi)主要道路（道路寬度6米）技術(shù)服務(wù)

36、咨詢藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營項 目 設(shè) 置山地旅游區(qū)綠谷商務(wù)區(qū)膠南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園鄉(xiāng)村體育運動公園太陽谷國際老年療養(yǎng)中心旅游綜合服務(wù)區(qū)歡樂田園特色農(nóng)業(yè)觀光體驗區(qū)環(huán)湖旅游休閑區(qū)開發(fā)策略開 發(fā) 策 略藏馬山開發(fā)規(guī)劃及實施運營咨詢基礎(chǔ)分析案例及模式探討發(fā)展模式項目設(shè)置開發(fā)策略實施運營五大開發(fā)策略藏馬山五大開發(fā)策略藏馬山五大開發(fā)策略企業(yè)開發(fā)策略開發(fā)策略智慧的土地經(jīng)營戰(zhàn)略保障區(qū)域的有序開發(fā)開發(fā)策略全方位的融資模式和途徑對景區(qū)發(fā)展進(jìn)行持續(xù)助推 資金來源投資項目政府財政撥款土地有償出讓無形資產(chǎn)經(jīng)營銀行貸款國際金融組織民營資本投資外商直接投資區(qū)域道路供水

37、、燃?xì)狻⒐?、污水處理公共交通景區(qū)綠化區(qū)域環(huán)境建設(shè)重點項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施開發(fā)生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施開發(fā)旅游配套設(shè)施建議投融資模式PPP模式：Private Public PartnershipTOT模式：Transfer Operate TransferPFI 模式：Private Finance Initiative啟動期發(fā)展期成熟期開發(fā)策略商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)食游娛會住購演學(xué)行 食、住、行、游、購、娛六大要素構(gòu)成了藏馬山最基本的商業(yè)業(yè)態(tài)。消費形態(tài)不同，各個要素對地塊整體貢獻(xiàn)度的大小也不同，所占的比重關(guān)系也有不同。下面的主題商業(yè)業(yè)態(tài)矩陣圖說明了這一點：專業(yè)培訓(xùn)練習(xí)場不定期展覽五星酒店旅館別墅主題庭院高級餐廳特色餐廳咖啡美食店專業(yè)用具紀(jì)念品商店時尚購物運動設(shè)施精彩賽事娛樂設(shè)施濕地公園植物博覽園觀光游覽車游船休閑自行車表演演出會館及服務(wù)會議場地及服務(wù)國際海鮮美食節(jié)綠季黃季藍(lán)季紅季白季3-6月7-9月10-12月1-2月1-12月藍(lán)色象征著海洋的博大和深邃白色象征著愛情的高貴與純潔黃色象征著文明的追溯與源遠(yuǎn)綠色