購(gòu)物中心各階段前期介入工作內(nèi)容

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-259編號(hào)：_購(gòu)物中心各階段前期介入工作內(nèi)容審核：_時(shí)間：_單位：_購(gòu)物中心各階段前期介入工作內(nèi)容用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。購(gòu)物中心各階段前期介入工作內(nèi)容一、購(gòu)物中心物業(yè)前期介入的工作內(nèi)容物業(yè)前期介入是指購(gòu)物中心尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)之前，購(gòu)物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的

2、角度提出各種合理化的意見與建議，組織實(shí)施相關(guān)工作。1、前期準(zhǔn)備及市場(chǎng)調(diào)研在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應(yīng)參與項(xiàng)目規(guī)劃方案解讀與論證，同時(shí)根據(jù)管理工作計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目所在地物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳率、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)對(duì)相關(guān)物料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費(fèi)測(cè)算提供依據(jù)。2、優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應(yīng)參與研究項(xiàng)目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理方面提出意見，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)趨于合理化，減少后期管理成本。3、費(fèi)用測(cè)算在對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議進(jìn)行跟蹤的

3、同時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為落實(shí)前期啟動(dòng)資金進(jìn)行準(zhǔn)備。費(fèi)用測(cè)算應(yīng)盡可能根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位進(jìn)行，且務(wù)必翔實(shí)。4、前期綜合工作應(yīng)提前進(jìn)行商業(yè)管理機(jī)構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進(jìn)行培訓(xùn)，配合產(chǎn)權(quán)方編寫商鋪經(jīng)營(yíng)租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見，編制購(gòu)物中心項(xiàng)目物業(yè)管理方案，編寫相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)合同，編制商戶須知或者商戶手冊(cè)、管理服務(wù)公約等，建立相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理制度。在人員到位后，應(yīng)進(jìn)行制度、經(jīng)營(yíng)管理、合同管理服務(wù)界面、項(xiàng)目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場(chǎng)安全規(guī)定等培訓(xùn)。除此之外，應(yīng)與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進(jìn)行溝通對(duì)接，與項(xiàng)目開發(fā)

4、者進(jìn)行溝通，落實(shí)物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計(jì)、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、空調(diào)、供電、上下水，確保在開業(yè)前投入使用。5、保潔綠化在物業(yè)前期介入過程中，由于購(gòu)物中心施工進(jìn)度的影響，應(yīng)提前考慮項(xiàng)目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時(shí)組織招投標(biāo)。制定垃圾清運(yùn)及管理方案，進(jìn)行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購(gòu)。6、安全及車場(chǎng)管理辦理停車場(chǎng)手續(xù)經(jīng)營(yíng)許可證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證，制定停車場(chǎng)管理方案，對(duì)相應(yīng)安防物資如對(duì)講機(jī)、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進(jìn)行采購(gòu)， 交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺(tái)賬。確定消防安全管理委員會(huì)及義務(wù)消防隊(duì)名單，組織義務(wù)消防隊(duì)伍并進(jìn)行消防演練，確

5、保在進(jìn)場(chǎng)、開業(yè)期間的消防安全。7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作外，還應(yīng)積極參與設(shè)備選型，從管理角度對(duì)設(shè)備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進(jìn)度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。8、物業(yè)驗(yàn)收參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，重點(diǎn)跟進(jìn)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、房屋質(zhì)量備案驗(yàn)收，跟進(jìn)綜合驗(yàn)收并根據(jù)驗(yàn)收結(jié)果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項(xiàng)目圖紙、驗(yàn)收批文等。9、商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶對(duì)接，審批業(yè)戶裝修設(shè)計(jì)，提供審核意見，監(jiān)控裝修施工過程，及時(shí)按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理

6、需求，組織驗(yàn)收小組，對(duì)隱蔽工程和完工業(yè)戶進(jìn)行驗(yàn)收。10、開業(yè)準(zhǔn)備設(shè)備運(yùn)行、安防、保潔、車場(chǎng)等物業(yè)管理全面展開， 協(xié)助開業(yè)方案制定和實(shí)施，制定開業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開業(yè)慶典突發(fā)事件預(yù)案，并針對(duì)突發(fā)事件處置預(yù)案進(jìn)行演練，確保開業(yè)慶典的順利、安全舉行。二、階段前期介入工作重點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開是有區(qū)別和側(cè)重點(diǎn)的。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入在此期間，商業(yè)管理組織主要應(yīng)關(guān)注如下方面：在市場(chǎng)調(diào)研過程中關(guān)注項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商圈狀況、同類個(gè)案及本項(xiàng)目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場(chǎng)等）。停車場(chǎng)（規(guī)模、車位數(shù)

7、等）。購(gòu)物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。2、項(xiàng)目施工階段前期介入在這個(gè)過程中，主要的工作重點(diǎn)包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。

8、提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對(duì)與原設(shè)計(jì)不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項(xiàng)目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱

9、患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。制訂物業(yè)驗(yàn)收流程，指出工程缺陷，對(duì)改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議。三、開業(yè)籌備階段前期介入在開業(yè)籌備階段，要針對(duì)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進(jìn)行人員培訓(xùn)，提供經(jīng)營(yíng)管理公約、商戶手冊(cè)樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開業(yè)和促銷時(shí)期的安全防衛(wèi)服務(wù)，制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明示，配合項(xiàng)目公司營(yíng)銷宣傳、推廣，準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時(shí)，與社會(huì)有關(guān)部門密切聯(lián)系，從而確保開業(yè)進(jìn)度并圓滿完成預(yù)期指標(biāo)。物業(yè)管理長(zhǎng)期處于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑產(chǎn)業(yè)鏈的末端，不被開發(fā)者重視，但實(shí)則上一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否不僅取決于前期的選址定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商及開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理，其經(jīng)營(yíng)價(jià)值、資產(chǎn)升值和資本價(jià)值更依賴于長(zhǎng)期的物業(yè)營(yíng)運(yùn)、服務(wù)和管理！物業(yè)服務(wù)做為產(chǎn)業(yè)鏈中最接近消費(fèi)市場(chǎng)的前端。隨著資本覺醒的驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)已開啟物業(yè)管理價(jià)值新時(shí)代。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用的今天，行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的模式很多，萬(wàn)科、綠城、長(zhǎng)城、金地、保利等房企面對(duì)日新月異的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，始終秉承創(chuàng)新理念，以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，在探索智慧物業(yè)、