從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設(shè)

1、規(guī)章制度示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-971編號：_從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設(shè)審核：_時間：_單位：_從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設(shè)用戶指南：該規(guī)章制度資料適用于管理中，通過編訂企業(yè)的章程、議事規(guī)則、生產(chǎn)經(jīng)營運作、監(jiān)督、員工的行為規(guī)范，再在運作中實踐得到不斷的完善，使經(jīng)營管理中議事有法可依?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。從訴訟角度談健全物業(yè)公司制度建設(shè)作為新興發(fā)展起來的物業(yè)公司，一般起點相對較高，不少公司采取了現(xiàn)代化的管理模式，一些大型的物業(yè)公司，更是通過了嚴(yán)格的質(zhì)量體系認(rèn)證，建立了一套標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度。但另一方

2、面，我們也不難看到，隨著有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的民事訴訟的增多，也暴露出了一些新的問題，如管理規(guī)章制度在法律方面存在一定的欠缺。如何規(guī)避這方面的問題呢?一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)服務(wù)工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢?筆者認(rèn)為，著重要注意如下幾項資料的核實和登記：1. 業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位 資料的核實和登記。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時要求開

3、發(fā)商配合，將資料補充完整。2. 業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務(wù)賬號及法人身份證件資料的核實和登記。3. 業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)賬號及公司法人身份資料的核實和登記。以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面地了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。如：某物業(yè)公司接手了某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，在業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)公司后，對該小區(qū)部分購

4、買了住房但一直沒有入住，也沒有交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，依法向人民法院提出起訴。人民法院要求該公司補充業(yè)主除住址外的詳細(xì)資料。由于接手該物業(yè)時，開發(fā)商只向該物業(yè)公司提供了簡單的業(yè)主姓名及房間號資料，而物業(yè)公司在管理過程中對此沒有引起足夠的注意，后來在履行合同過程中又與開發(fā)商引發(fā)一系列糾紛，開發(fā)商對物業(yè)公司的訴訟根本不予配合，導(dǎo)致該物業(yè)公司不能提供相應(yīng)資料，因此人民法院駁回了該公司的起訴。二、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同1. 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，注意要對物業(yè)服務(wù)費開始收取時間作明確約定。物業(yè)服務(wù)條例頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的格式范本，有不少物業(yè)公司

5、簽訂合同時直接選用了格式合同，筆者以為，各個業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，就應(yīng)特別注意對物業(yè)服務(wù)費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個時間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)服務(wù)費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。筆者以為，從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書面認(rèn)可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個

6、較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)服務(wù)費時，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)服務(wù)，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)服務(wù)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。2. 前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束，業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)服務(wù)公司的，注意交接工作中法律手續(xù)的連續(xù)性和完整性在實際中，不少物業(yè)公司撤出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)時，都有一個時間過程，短則一兩個月，長則半年不等，在這期間，物業(yè)公司實際上仍在履行服務(wù)合同，但是往往與開發(fā)商，特別是業(yè)主委員會之間，

7、只有一個口頭協(xié)議，或者雖然有一個書面協(xié)議，但是在超過了協(xié)議的約定時間后就不再根據(jù)實際情況進行補充。筆者認(rèn)為，在完成前期物業(yè)服務(wù)后，最終撤出管理的小區(qū)時，物業(yè)公司一定要和業(yè)主委員會對此時間有一個明確的書面約定。如：某物業(yè)公司撤出某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主委員會的最初協(xié)議約定時間是在20xx年1月，但是由于業(yè)主委員會選聘新物業(yè)公司工作的延遲，正式退出小區(qū)是在6月以后，在該物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，法院要求該物業(yè)公司提供在20xx年1月后的證據(jù)，該物業(yè)公司提供了補充協(xié)議及撤管公告，補充協(xié)議是2OO4年3月簽訂，約定撤出時間為20xx年5月，撤管公告是20xx年6月物業(yè)公司正式撤管時貼

8、出的，法院對補充協(xié)議予以采信，而對物業(yè)公司單方面貼出的撤管公告不予采信。最終法院支持了該物業(yè)公司收取至20xx年5月的物業(yè)服務(wù)費。三、在實際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式在實際管理工作中，特別是在 辦理一些于續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如 ：1. 在前期物業(yè)服務(wù)工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，筆者建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，筆者建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進行，以避免些糾紛的產(chǎn)生。2、 在催繳物業(yè)服務(wù)費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等等。3. 注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如空調(diào)運行的維修登記、貨物出行的登記、來客來訪的登記、業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等等?？傊?，完善管理制度，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平，對物業(yè)公司來說，是 一個逐漸的過程。筆者參與了數(shù)十起物業(yè)服務(wù)費糾紛訴訟，更感覺到，訴訟是一種解決糾紛，維護物業(yè)公