中信井岡山鑫湖1號可行性研究報告

1、中信井岡山鑫湖1號可行性研究報告中信井岡山鑫湖1號可行性研究報告2010年4月12日32 目 錄第一章 項目概況一、項目名稱二、項目位置三、項目功能四、項目規(guī)模五、項目主體建筑及配套設(shè)施六、項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)七、項目開發(fā)周期八、項目投資計劃第二章 項目開發(fā)及運(yùn)營方案一、項目總體規(guī)劃二、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項目開發(fā)模式四、項目運(yùn)營方案五、項目開發(fā)周期預(yù)計六、項目銷售周期預(yù)計第三章 項目投資估算及資金籌措 第四章 項目財務(wù)分析一、項目投資估算 一、項目收益估算二、項目資金籌措 二、項目損益表及靜態(tài)盈利分析三、項目資金分期投入計劃 三、現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析四、不確定性分析第五章 項目風(fēng)險及規(guī)避措施 第

2、六章 附表一、項目風(fēng)險 附表一：總成本計算表二、項目風(fēng)險規(guī)避措施 附表二：分期投資計劃表 附表三：資金損易表 附表四：現(xiàn)金流量表第一章 項目概況一、 項目名稱本項目命名為：中信井岡山·鑫湖1號（暫命名）。二、 項目位置項目位于江西省吉安市井岡山市（縣級市）梨坪。三、 項目功能項目主要以集商務(wù)交際、休閑度假、會議辦公、企業(yè)培訓(xùn)為一體，充滿成功文化氛圍的旅游地產(chǎn)。本項目設(shè)施涵蓋了BOV俱樂部（山谷假日主題酒店、峰會論壇會址、企業(yè)會所、養(yǎng)生會所、財富會所、美食會所）、生態(tài)人居山谷（公寓、別墅、企業(yè)會館）、生態(tài)山谷（戶外企業(yè)拓展基地區(qū)、生態(tài)運(yùn)動山谷）等不同功能類型的物業(yè)。四、 項目規(guī)模總占地

3、面積33.33萬平方米（約500畝），預(yù)計分三期開發(fā)，一期約37畝，總建筑面積37000平方米，二期約100畝，容積率1.2，總建筑面積約80000平方米，三期約363畝，技術(shù)指標(biāo)不詳。五、 項目主體建筑及其配套設(shè)施項目主體建筑包括一期公寓、二期公寓、企業(yè)會館、三期別墅。配套設(shè)施BOV俱樂部、停車場、生態(tài)山谷等。六、 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項目將建成梨坪國際會議中心標(biāo)桿性的旅游地產(chǎn)項目，具有國際水準(zhǔn)的國內(nèi)一流商務(wù)接待、企業(yè)會議培訓(xùn)、度假休閑為主的商務(wù)度假基地，兼顧休閑、游樂等功能。具備接待大型高水平、高檔次會議的能力。七、 項目開發(fā)周期預(yù)計預(yù)計項目總開發(fā)周期為8年。一期開發(fā)時間：2008年-2010年

4、二期開發(fā)時間：2011年-2013年三期開發(fā)時間：2013年-2015年八、 項目投資計劃本項目預(yù)計總投資約101129.72 萬元人民幣，分三期投入。實行分期融資、分期投入、分期返還的“滾動式開發(fā)”，以達(dá)到優(yōu)化資金投入產(chǎn)出比，提高資金利用率以及控制風(fēng)險等目的。第二章 項目開發(fā)及運(yùn)營方案一、 項目總體規(guī)劃根據(jù)前期定位策劃報告，該項目的目標(biāo)市場定為：大中型企業(yè)客戶；中小型企業(yè)老板、董事；金領(lǐng)階層、私營業(yè)主等市場客戶群體。項目將充分依托中信梨坪國際會議中心的配套，利用井岡山正在興起的商務(wù)會議功能為突破口，輔助以度假休閑資源，打造“中國首席領(lǐng)袖商務(wù)度假山谷”，使得項目成梨坪國際會議中心的核心項目、形

5、象標(biāo)簽。項目總體規(guī)劃為別墅、公寓為主打的商務(wù)度假地產(chǎn)開發(fā)，以BOV俱樂部、生態(tài)山谷為配套的商務(wù)、休閑、療養(yǎng)中心。各模塊實行功能分區(qū)、動靜分區(qū)。二、 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表一 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分期開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)總量（）一期公寓24925.23會所（公寓）1700會所（酒店）1300會所（咖啡廳）1000商鋪1386.08合計30311.31二期公寓61000企業(yè)會館12000BOV俱樂部（酒店）3200BOV俱樂部（峰會論壇會址）800BOV俱樂部（財富會所）600BOV俱樂部（養(yǎng)生會所）800BOV俱樂部（健身會所）400BOV俱樂部（美食會所）1200合計80000三期別墅96800（按容積率0.

6、4計算）合計96800注：在規(guī)劃中涉及到進(jìn)行額外營運(yùn)經(jīng)營的企業(yè)拓展基地、生態(tài)項目等配套設(shè)施，此次不在測算范圍內(nèi)。三、項目開發(fā)模式(一) 精心策劃、統(tǒng)一規(guī)劃本項目具有投資大、規(guī)模大、影響大的特點。在項目開發(fā)之前，必須做到統(tǒng)籌全局、精心策劃，進(jìn)行科學(xué)縝密的統(tǒng)一規(guī)劃。(二) 先樹形象、營銷先行鑒于本項目的特殊情況，必須營銷先行，在市場上樹立起本項目的高端形象（三）開發(fā)核心配套（BOV俱樂部），大幅提升項目價值由于梨坪現(xiàn)在正處于開發(fā)階段，其物業(yè)價值、土地價值相對較低，基礎(chǔ)設(shè)施、高檔接待設(shè)施嚴(yán)重匱乏，而在中信梨坪國際會議中心還處于空白階段，本項目要實現(xiàn)價值提升，項目必須要有自已的核心吸引點及配套設(shè)施去吸

7、引市場，因此，在本項目的開發(fā)運(yùn)作當(dāng)中，應(yīng)通過建造高檔娛樂休閑設(shè)施，以大幅提升項目價值。（四）分批建設(shè)、滾動開發(fā)分期建設(shè)、滾動開發(fā)的目的在于降低項目開發(fā)風(fēng)險，利于市場的培育。四、項目運(yùn)營方案(一) 滾動開發(fā)鑒于本項目屬于區(qū)域開發(fā)性質(zhì)的綜合性項目，為減少前期資金投入，同時確保后期開發(fā)的順利進(jìn)行，本項目開發(fā)采用分期建設(shè)、滾動開發(fā)的方式。具體分三期建設(shè)，首期已完成約30000平方米公寓建設(shè)，一期任務(wù)重點是通過公寓銷售迅速回籠資金，降低投資風(fēng)險，二期肩負(fù)提升項目形象及價值的任務(wù)，首批建設(shè)BOV俱樂部和部分商務(wù)公寓，通過部分商務(wù)公寓的銷售，回籠資金，反哺BOV俱樂部的建設(shè)，二批利用BOV俱樂部建設(shè)成形及形

8、成經(jīng)營，拉升項目市場形象，同時啟動后續(xù)公寓、企業(yè)會館的建設(shè)，加快項目投資回報的進(jìn)程，進(jìn)一步減輕項目投資壓力。三期主要開發(fā)別墅物業(yè)為主，通過前期資金的回收，用于別墅物業(yè)的建設(shè)，同時經(jīng)過前期市場形象的鋪墊，將別墅物業(yè)打造成項目的標(biāo)桿形象，實現(xiàn)價值最大化，同時成為利潤的重要增長點。(二) 持有、出售物業(yè)并重根據(jù)項目的整體定位及運(yùn)營戰(zhàn)略，本項目分長期持有經(jīng)營和出售兩大類物業(yè)：1. 先經(jīng)營后出售物業(yè)BOV俱樂部中的酒店、峰壇會址、財富會所、美食會所、健身會所、養(yǎng)生會所皆為先經(jīng)營后出售。為提升項目其他物業(yè)價值，促進(jìn)其他物業(yè)銷售，該類物業(yè)必須先行投入經(jīng)營，待時機(jī)成熟時進(jìn)入市場銷售。2. 出售物業(yè)公寓、別墅、

9、企業(yè)會館、商業(yè)出售。其中公寓售價預(yù)計為5500元/平方米（精裝修），別墅售價為10,000元/平方米（毛坯），企業(yè)會館售價為7,000元/平方米（精裝修），商業(yè)售價7000元/平方米。五、項目開發(fā)周期預(yù)計分期產(chǎn)品2010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年一期公寓會所（酒店）會所（咖啡廳）二期BOV（酒店）BOV（論壇會址）BOV（美食會所）商務(wù)公寓BOV（財富會所）BOV（養(yǎng)生會所）BOV（健身會所）度假公寓企業(yè)會館三期別墅六、項目銷售周期預(yù)計銷售周期及各周產(chǎn)品銷售面積比例（）分期產(chǎn)品2

10、010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年2016年一期公寓15975.1410650.09會所（酒店）1300會所（咖啡廳）1000商業(yè)1386.08二期BOV（酒店）3200BOV（論壇會址）800BOV（美食會所）1200商務(wù)公寓9000BOV（財富會所）600BOV（養(yǎng)生會所）800BOV（健身會所）400度假公寓17333.3317333.3317333.34企業(yè)會館60006000三期別墅1936019360193601936019360合計15975.1412036.1790

11、0014666.6714666.6720666.66135001936019360193601936019360第三章 項目投資估算及資金籌措一、 項目投資估算經(jīng)測算，本項目開發(fā)總成本為101129.72萬元，其中土地費用30000.15萬元，前期工程費用1656.89萬元，建筑開發(fā)費用37613.99萬元，管理費用2256.81萬元，銷售費用9652.45萬元，其它費用及不可預(yù)見費752.27萬元，財務(wù)費用4393.25萬元。詳見鑫湖1號總成本表。 鑫湖1號項目總成本表費用類型序號項目面 積取費標(biāo)準(zhǔn)(元/)總 價備 注（ M²）（萬元）成本1土地費用1.1地 價333335.00

12、900.00 30000.15 按60萬元/畝折算合計30000.15 2前期工程費2.1前期費用207111.31 80.00 1656.89 含規(guī)劃設(shè)計、報建、勘探測量、水電配套、臨時設(shè)施費合計1656.89 3建筑開發(fā)費3.1建安工程費3.1.1企業(yè)會館12000.00 2300.00 2760.00 土建1300元/+裝修1000元/3.1.2別墅96800.00 1500.00 14520.00 毛坯3.1.3公寓87625.23 2300.00 20153.80 土建1300元/+裝修1000元/(含會所中1700平方米公寓面積)3.1.4商業(yè)1386.08 1300.00 180

13、.19 毛坯合計37613.99 3.2公共配套設(shè)施費3.2.1BOV俱樂部(二期)7000.00 4200.00 2940.00 含土建、裝修及設(shè)備設(shè)施3.2.2會所(一期)2300.00 3300.00 759.00 含土建、裝修及設(shè)備設(shè)施3.2.3配套設(shè)施費 2256.84 建安工程費×6（含園林及其他）合計5955.84 建設(shè)開發(fā)費合計43569.83建安工程費+公共配套設(shè)施費費用4管理費2256.81 （1+2+3）*3%5銷售費用9652.45 整體銷售收入*6%6其它費用及不可預(yù)見費752.27 （1+2+3）*1%7財務(wù)費用4393.25 按每年當(dāng)年需投入資金計算，取

14、一年期貸款利率5.848開發(fā)期稅費8848.08 整體銷售收入*營業(yè)稅及附加5.5%銷售收入9.1企業(yè)會館銷售收入12000.00 7000.00 8400.00 9.2別墅銷售收入96800.00 10000.00 96800.00 9.3公寓銷售收入87625.23 5500.00 48193.88 9.4商業(yè)銷售收入1386.08 7000.00 970.26 9.5BOV俱樂部銷售收入7000.00 7000.00 4900.00 9.6會所銷售收入2300.00 7000.00 1610.00 9整體銷售收入207111.31 160874.13 合計總開發(fā)成本101129.72 1

15、+2+3+4+5+6+7+8二、 項目資金籌措本項目總投資為101129.72萬元，整個建設(shè)開發(fā)期為8年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，多種投資組合的運(yùn)用，一方面可減輕融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低項目開發(fā)的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。一般開發(fā)投資的資金來源主要有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是銷售回款，四是民間融資。本項目的投資資金可能主要來源于自有資金和銷售回款，同時需要充分考慮銀行貸款，若不考慮銀行貸款，那么本項目的投資資金對銷售回籠的要求會比較高，資金壓力上會比較大。三、 資金使用計劃結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況，以及工程進(jìn)度等方面，確定科學(xué)、合理的的

16、資金使用計劃，具體見表鑫湖1號項目分期投資計劃表。 井岡山鑫湖1號分期投資計劃表序號項目名稱成本(萬元)投資計劃(萬元)合計2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1土地成本30000.1530000.152220.00 6000.00 21780.15 2前期工程費用1656.891656.89242.49 640.00 154.88 309.76 309.76 3建安工程費37613.9937613.991681.99 1682.00 2015.00 6981.67 9353.33 4284.00 5808.00 5808.00 4公共配套

17、設(shè)施費5955.845955.84100.92 100.92 1970.40 2268.40 561.20 257.04 348.48 348.48 5管理費用2256.812256.81127.36 233.49 138.76 277.50 950.84 140.88 193.99 193.99 6其它費用及不可預(yù)見費752.27752.2742.45 77.83 46.25 92.50 316.95 46.96 64.66 64.66 7財務(wù)費用4393.254393.25247.93 454.52 270.12 540.20 1850.97 274.24 377.63 377.63 0.

18、00 8開發(fā)期稅費8848.088848.08483.25 647.78 1117.97 1275.08 2129.60 2129.60 1064.80 9銷售費用9652.459652.45527.18 706.67 1219.60 1391.00 2323.20 2323.20 1161.60 10項目總投資101129.72101129.724663.15 8548.76 6090.97 11514.72 37151.01 7824.08 11555.32 11555.32 2226.40 從分期投資表中可以看出，項目平均每年的投資額度為1.1億元，2008年投資額度最低為4663.15

19、萬元，但2012年由于需投入第三期土地成本，若為一次性投入，本年度將是項目投資最高峰期，投資額將達(dá)到3。7億元。第四章 項目財務(wù)分析一、 項目收益估算銷售收入估算綜合以上項目開發(fā)周期、進(jìn)度及市場分析等方面，從穩(wěn)健原則出發(fā)，確定項目可售的建筑面積為207111.31平方米，整體銷售收入預(yù)計160874.13萬元，其中公寓85925.23平方米，銷售均價5500.00元/平方米，銷售率按100%計；別墅96800平方米，銷售均價10000.00元/平方米，銷售率按100%計；企業(yè)會館12000.00平方米，銷售均價7,000.00元/平方米，銷售率按100%計，社區(qū)商業(yè)1386.08平方米，銷售均

20、價按7000元/平方米，BOV俱樂部、會所合計9300平方米，參照商業(yè)售價，銷售均價按7000元/平方米。項目銷售收入估算額詳見井岡山鑫湖1號項目銷售收入表。鑫湖1號各分期銷售收入表分期產(chǎn)品2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年一期公寓8786.33 5857.55 會所（酒店）910.00 會所（咖啡廳）700.00 商業(yè)970.26 二期BOV（酒店）2240.00 BOV（論壇會址）560.00 BOV（美食會所）840.00 商務(wù)公寓4950.00 BOV（財富會所）420.00 BOV（養(yǎng)生會所）560.00 BOV（健身會所）280.00 度假公寓1

21、9066.66 9533.34 企業(yè)會館8400.00 三期別墅38720.00 38720.00 19360.00 合計8786.33 11777.81 20326.66 23183.34 38720.00 38720.00 19360.00 二、 項目損益表及靜態(tài)盈利分析(一) 項目損益表序號項目總計2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1銷售收入160874.130.000.008786.3311777.8120326.6623183.3438720.0038720.0019360.002土地成本30000.152220.006000.

22、0021780.153前期工程費1656.89242.490.00640.000.000.00154.88309.76309.764建安成本37613.991681.991682.002015.006981.679353.334284.005808.005808.005公共配套成本5955.84100.92100.921970.402268.40561.20257.04348.48348.486管理費用2256.81127.36233.49138.76277.50950.84140.88193.99193.997財務(wù)成本4393.25247.93454.52270.12540.201850.9

23、7274.24377.63377.638銷售費用成本0.000.00527.18706.671219.601391.002323.202323.201161.609營業(yè)綜合稅0.000.00483.25647.781117.971275.082129.602129.601064.8010所得稅前利潤-4620.69-8470.932741.61355.59-16507.4015406.2127229.3427229.3417133.6011累計所得前利潤-4620.69-13091.62-10350.01-9994.42-26501.82-11095.6116133.7443363.08604

24、96.6812所得稅15124.1713累計稅后利潤45372.51(二) 靜態(tài)盈利分析稅前投資利潤率=（稅前利潤總額 / 總投資額）×100%= 60496.68 /101129.72×100%= 59.82%稅后投資利潤率=（稅后利潤總額 / 總投資額）×100%=45372.51 / 101129.72×100%=44.87%稅后靜態(tài)投資回收期=（累計所得稅前利潤出現(xiàn)正值的年份）-1+上年累計所得稅前利潤絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流=7-1+11095.61/27229.34=6.4年三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國

25、家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項目為租售并舉的項目，為確保財務(wù)分析的客觀、合理，本報告運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行分析評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。注： 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事

26、先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。（一）項目現(xiàn)金流量表年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年半年度1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 一 現(xiàn)金流入小計0.0 0.0 0.0 0.0 4,393.2 4,393.2 5,888.9 5,888.9 10,163.3 10,163.3 11,591.7 11,591.7 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360

27、.0 19,360.0 0.0 銷售收入0.0 4,393.2 4,393.2 5,888.9 5,888.9 10,163.3 10,163.3 11,591.7 11,591.7 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360.0 19,360.0 二 現(xiàn)金流出小計3,296.4 1,076.4 1,008.2 7,008.2 3,194.8 3,194.8 5,853.2 5,853.2 7,312.9 29,093.1 4,562.9 4,562.9 6,911.7 6,911.7 6,911.7 6,911.7 3,581.6 0.0 土地成本2,220.0 6,

28、000.0 21,780.2 建造成本1,076.4 1,076.4 1,008.2 1,008.2 2,382.1 2,382.1 4,763.8 4,763.8 5,432.7 5,432.7 2,418.4 2,418.4 3,330.1 3,330.1 3,330.1 3,330.1 銷售費用0.0 0.0 0.0 0.0 263.6 263.6 353.3 353.3 609.8 609.8 695.5 695.5 1,161.6 1,161.6 1,161.6 1,161.6 1,161.6 0.0 銷售稅金0.0 0.0 0.0 0.0 549.1 549.1 736.1 736

29、.1 1,270.4 1,270.4 1,449.0 1,449.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 2,420.0 0.0 三凈現(xiàn)金流量-3,296.4 -1,076.4 -1,008.2 -7,008.2 1,198.3 1,198.3 35.7 35.7 2,850.4 -18,929.7 7,028.8 7,028.8 12,448.3 12,448.3 12,448.3 12,448.3 15,778.4 0.0 四 累計凈現(xiàn)金流量-3,296.4 -4,372.8 -5,381.0 -12,389.2 -11,190.8 -9,992.5 -9,95

30、6.8 -9,921.1 -7,070.7 -26,000.4 -18,971.6 -11,942.8 505.5 12,953.8 25,402.1 37,850.3 53,628.7 五折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-3,296.4 -1,026.3 -916.5 -6,074.6 990.4 944.3 26.8 25.6 1,946.9 -12,327.6 4,364.3 4,161.2 7,026.7 6,699.7 6,387.9 6,090.7 7,360.7 六累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-3,296.4 -4,322.7 -5,239.2 -11,313.8 -10,323.4 -9,379.2 -9

31、,352.4 -9,326.8 -7,379.9 -19,707.5 -15,343.2 -11,181.9 -4,155.2 2,544.5 8,932.5 15,023.1 22,383.9 結(jié)論：整理現(xiàn)金流量表得如下評價指標(biāo)： 評價指標(biāo)表評價指標(biāo)數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值22383.9（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率31.86%投資回收期(動態(tài))6.81年由上述指標(biāo)可以看出，本項目全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于10%，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目在財務(wù)上可行。四、 不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：售價、建安成本、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素

32、，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。(一) 盈虧平衡分析1. 可售物業(yè)盈虧分析可售物業(yè)銷售面積盈虧平衡點開發(fā)成本平均銷售單價×（銷售稅金及附加稅率）101129.72 萬元（7767.52×94.5%）137773.27平方米可售物業(yè)銷售率盈虧平衡點137773.27207111.31 66.52%可售物業(yè)銷售價格盈虧平衡點開發(fā)成本銷售量×（銷售稅金及附加稅率）101129.72 萬元（207111.31×94.5%）101129.72萬元19572.195167.01元平方米在項目開發(fā)成本及銷售價格等其他條

33、件不變的情況下，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)可售物業(yè)銷售率達(dá)到66.52時，物業(yè)平均銷售價格達(dá)到5167.01元/平方米時，可售物業(yè)部分可保本。(二) 敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、平均售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)，分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表。銷售價格變化敏感分析：價格波動銷售價格總銷售成本銷售費用稅費稅前利潤企業(yè)所得稅稅后利潤利潤變化值-10%6990.77144786

34、.7175226.878687.207963.2752909.3713227.3439682.03-10678.02-5%7379.14152830.4275226.879169.838405.6760028.0515007.0145021.04-5339.0107767.52160874.1275226.879652.458848.0867146.7316786.6850360.040.00+5%8155.90168917.8375226.8710135.079290.4874265.4118566.3555699.065339.01+10%8544.27176961.5475226.871

35、0617.699732.8881384.0920346.0261038.0710678.02建安工程費變化敏感分析：建安工程費波動總銷售成本銷售費用稅費稅前利潤企業(yè)所得稅稅后利潤利潤變化值-10%160874.1267704.199652.458848.0874669.4118667.3556002.065642.01-5%160874.1271465.539652.458848.0870908.0717727.0253181.052821.000160874.1275226.879652.458848.0867146.7316786.6850360.040.00+5%160874.12789

36、88.229652.458848.0863385.3815846.3447539.03-2821.00+10%160874.1282749.569652.458848.0859624.0414906.0144718.03-5642.01從銷售價格和建安工程費的變化敏感性分析中，可以看出，售價波動±5%、±10%，帶來利潤值的變化±5339.01萬元、±10678.02萬元的變化，建安成本波動±5%、±10%，帶來利潤值的變化±2821.00萬元、±5642.01萬元的變化，因此售價的變化對項目的利潤敏感度要高于建安

37、工程費變化的敏感度。第五章 項目風(fēng)險及其規(guī)避措施一、 項目風(fēng)險分析(一) 項目建設(shè)技術(shù)風(fēng)險該項目具有投資量大、建設(shè)體量大、開發(fā)周期長、功能組合復(fù)雜、檔次定位高等特點，操作難度高；而且很多省市都有類似的旅游房地產(chǎn)項目，因此如何避免產(chǎn)品雷同，突出自身獨特的特點，將是決定本項目成功的關(guān)鍵。(二) 市場風(fēng)險本項目位于經(jīng)濟(jì)較為落后的江西省井岡山市，且建設(shè)體量較大；而目前本地區(qū)對高檔旅游產(chǎn)品的需求相對較小，因此如何拓展省外及境外市場，將直接影響到項目的經(jīng)營收益。(三) 財務(wù)風(fēng)險本項目投資額大，需要采用融資方式進(jìn)行開發(fā)；且投資回收期較長，因此在財務(wù)上存在一定風(fēng)險。(四) 銷售風(fēng)險該項目的利潤主要來源于地產(chǎn)產(chǎn)

38、品銷售，因此，開發(fā)產(chǎn)品的銷售速度對整個項目的成功有重要影響。(五) 宏觀政策風(fēng)險該項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，故宏觀政策對項目有一定影響。(六) 環(huán)境風(fēng)險本項目地處井岡山的生態(tài)保護(hù)區(qū)，若處理不善，會對周邊自然環(huán)境產(chǎn)生一定影響。二、 項目風(fēng)險的規(guī)避措施(一) 法律權(quán)屬的保障完善項目建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)手續(xù)，規(guī)避政策、法律風(fēng)險。通過完善土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等各種法律文件，界定項目產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)避政府宏觀政策風(fēng)險。(二) 專業(yè)保障深入研究市場，科學(xué)規(guī)劃和論證項目開發(fā)方案，妥善處理好項目開發(fā)中的關(guān)鍵節(jié)點與技術(shù)，加強(qiáng)項目管理，規(guī)避項目開發(fā)中的技術(shù)與管理風(fēng)險。(三) 環(huán)境保障本項目應(yīng)本

39、著“在保護(hù)中開發(fā)”的宗旨，在進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計時，應(yīng)因地制宜，不僅要最大限度減少對周邊自然資源的破壞，并且使項目自身成為一個新的景觀資源。(四) 財務(wù)規(guī)范保障通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險：1. 統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)，減少一次性資金投入量。2. 滾動開發(fā)，邊開發(fā)邊經(jīng)營邊收益。3. 妥善處理好現(xiàn)金流量，確保項目建設(shè)資金的可持續(xù)供應(yīng)。(五) 營銷策略的審慎選擇對于房地產(chǎn)項目的營銷必須遵循 “目標(biāo)明確，思路清晰，策劃先行，主次分明”的指導(dǎo)思想，圍繞本項目的市場定位、形象塑造、核心推廣主題，以及營銷核心目標(biāo)來實現(xiàn)。綜合以上分析，本項目從財務(wù)分析的角度來看，具備可行性！附表一：總成本計算表：費用類型序號項目面

40、 積取費標(biāo)準(zhǔn)(元/)總 價備 注（ M²）（萬元）成本1土地費用1.1地 價333335.00 900.00 30000.15 按60萬元/畝折算合計30000.15 2前期工程費2.1前期費用207111.31 80.00 1656.89 含規(guī)劃設(shè)計、報建、勘探測量、水電配套、臨時設(shè)施費合計1656.89 3建筑開發(fā)費3.1建安工程費3.1.1企業(yè)會館12000.00 2300.00 2760.00 土建1300元/+裝修1000元/3.1.2別墅96800.00 1500.00 14520.00 毛坯3.1.3公寓87625.23 2300.00 20153.80 土建1300元

41、/+裝修1000元/(含會所中1700平方米公寓面積)3.1.4商業(yè)1386.08 1300.00 180.19 毛坯合計37613.99 3.2公共配套設(shè)施費3.2.1BOV俱樂部(二期)7000.00 4200.00 2940.00 含土建、裝修及設(shè)備設(shè)施3.2.2會所(一期)2300.00 3300.00 759.00 含土建、裝修及設(shè)備設(shè)施3.2.3配套設(shè)施費 2256.84 建安工程費×6（含園林及其他）合計5955.84 建設(shè)開發(fā)費合計43569.83 費用4管理費2256.81 （1+2+3）*3%5銷售費用9652.45 整體銷售收入*6%6其它費用及不可預(yù)見費752

42、.27 （1+2+3）*1%7財務(wù)費用4393.25 按每年當(dāng)年需投入資金計算，取一年期貸款利率5.848開發(fā)期稅費8848.08 整體銷售收入*營業(yè)稅及附加5.5%銷售收入9.1企業(yè)會館銷售收入12000.00 7000.00 8400.00 9.2別墅銷售收入96800.00 10000.00 96800.00 9.3公寓銷售收入87625.23 5500.00 48193.88 9.4商業(yè)銷售收入1386.08 7000.00 970.26 9.5BOV俱樂部銷售收入7000.00 7000.00 4900.00 9.6會所銷售收入2300.00 7000.00 1610.00 9整體銷

43、售收入207111.31 160874.13 合計總開發(fā)成本101129.72 1+2+3+4+5+6+7+8附表二：項目分期投資計劃表 井岡山鑫湖1號分期投資計劃表序號項目名稱成本(萬元)投資計劃(萬元)合計2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1土地成本30000.15 30000.15 2220.00 6000.00 21780.15 2前期工程費用1656.89 1656.89 242.49 640.00 154.88 309.76 309.76 3建安工程費37613.99 37613.99 1681.99 1682.00 2015.00 6981.67 9353.33 4284.00 5808.00 5808.00 4公共配套設(shè)施費5955.84 5955.84 100.92 100.92 1970.40 2268.40 561.2