場運(yùn)營部工作規(guī)劃模板

1、市場運(yùn)營部管理規(guī)劃市場運(yùn)營部從企業(yè)有效經(jīng)營與可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理市場多種變化的因素，從行業(yè)現(xiàn)狀、競爭現(xiàn)狀、營銷策略、目標(biāo)市場等各層面進(jìn)行了研究與分析，并對照公司自身的實際發(fā)展情況，初步擬定市場運(yùn)營部下半年工作規(guī)劃。一、市場運(yùn)營部功能定位根據(jù)公司發(fā)展的需要，結(jié)合物業(yè)行業(yè)市場發(fā)展，市場運(yùn)營部不應(yīng)是簡簡單單的市場拓展職能，更應(yīng)肩負(fù)企業(yè)文化建設(shè)、品牌建設(shè)、收集行業(yè)信息的功能，更好的為公司整體的經(jīng)營管理提出合理化的建議。（一）參與公司品牌建設(shè)（目前云南市場對蓮花物業(yè)的了解和認(rèn)識不夠，管理的項目不清楚，以及服務(wù)的理念和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不清楚）“品牌”是拓展物業(yè)市場的關(guān)鍵因素，是相輔相成的對比關(guān)系

2、。在未來的市場競爭中，走品牌之路是蓮花物業(yè)成功拓展市場的必須。品牌是企業(yè)經(jīng)營、市場開拓的有效保證，在拓展物業(yè)市場時，要針對目標(biāo)市場確定、建立一個獨(dú)特品牌形象并對品牌的整體形象進(jìn)行設(shè)計、傳播等，從而在目標(biāo)顧客心中占據(jù)一個獨(dú)特的有價值的地位。然后再結(jié)合和借助平面、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、活動等制定一套長期的宣傳計劃，加強(qiáng)品牌的宣傳力度。品牌建設(shè)與品牌推廣，市場運(yùn)營部參與品牌建設(shè)工作，把公司現(xiàn)有的、具有市場競爭力的先進(jìn)理念、經(jīng)驗、成功案例整合打包形成品牌，并通過多種形式進(jìn)行推廣，從而推動市場外拓工作。（二）公司企業(yè)文化建設(shè)（蓮花物業(yè)的企業(yè)文化做的非常好，只是宣傳和推廣未達(dá)到效果，比如：員工食堂、住宿、員工

3、生日會、義工活動、社區(qū)活動等）從市場拓展角度講，公司的企業(yè)文化是“品牌”建設(shè)的延伸，市場運(yùn)營部應(yīng)發(fā)揮其職能，大力宣傳企業(yè)文化，提升公司外部競爭力，同時為市場拓展作好鋪墊工作，沒有強(qiáng)大企業(yè)文化，勢必?zé)o法再競爭日趨激烈的市場中立足。（三）公司拓展小組前期建設(shè)（拓展小組不只是負(fù)責(zé)項目的分析、項目測算、前期接管工作，還要承擔(dān)起早期顧問、公司顧問和項目顧問的職能）建立具有市場競爭力的品牌， 延伸出強(qiáng)大的企業(yè)文化， 市場運(yùn)營部將其推向市場，在市場中占有一席之地。根據(jù)公司的具體情況、結(jié)合市場需要，有效的進(jìn)行市場拓展。并負(fù)責(zé)外拓項目前期籌建、接管、定位、管理等工作，待項目進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)后交由公司項目服務(wù)中心管理

4、，形成整體經(jīng)營管理鏈。（四）行業(yè)信息收集為公司經(jīng)營管理提供合理化建議（信息來源：網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視、行業(yè)、朋友、自己挖掘等方面）市場運(yùn)營部不斷收集物業(yè)行業(yè)信息， 掌握行業(yè)法律法規(guī)， 在拓展市場的同時,對其他知名物業(yè)管理企業(yè)、高端項目進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合公司經(jīng)營管理模式，提出合理的經(jīng)營管理建議。結(jié)合以上內(nèi)容，市場運(yùn)營部最大化的發(fā)揮出其職能，應(yīng)合理的分配部門工作比重:口 46%46%二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析物業(yè)管理企業(yè)中有較強(qiáng)的市場競爭力，有品牌效應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè),使物業(yè)管理的賣方市場已經(jīng)形成。但作為物業(yè)管理買方市場的房地產(chǎn)開發(fā)商等房屋產(chǎn)權(quán)所有者的運(yùn)作卻存在著諸多問題，如開發(fā)商需要物業(yè)管理企業(yè)為

5、項目提供專業(yè)化的管理與服務(wù)，有規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)有助于銷售，開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求較為苛刻，無法正常按照相關(guān)程序操作。開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)時因為決策者個人問題存在暗箱操作，以及對收益方面的不合理要求，對法律法規(guī)的理解程度、以及對物業(yè)管理企業(yè)的不合理要求等。（一）競爭現(xiàn)狀1 1、主要市場由品牌公司及區(qū)域性知名企業(yè)瓜分。2 2、一部分項目由房地產(chǎn)開發(fā)商直接委托（上級與下級的關(guān)系）。3 3、品牌開發(fā)商成立物業(yè)管理服務(wù)分支機(jī)構(gòu)，為開發(fā)的項目提供物業(yè)產(chǎn)品。4 4、房地產(chǎn)開發(fā)商專項化的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)增加了市場空間。5 5、物業(yè)市場不斷涌入新的物業(yè)管理企業(yè)。6 6、外資物業(yè)管理企業(yè)對高端物業(yè)市場占有

6、率較高。7 7、綜合實力強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)，市場占有率較大 8 8、部分物業(yè)管理企業(yè)只承接特定類18%18%9%9%N-nN-n9%9%口 18%18%口企業(yè)文化建設(shè)口信息收集分析口品牌建設(shè)口市場拓展外接項目前期籌備型的物業(yè)項目。9 9、二級物業(yè)市場競爭的加劇（一些企業(yè)為了拿下項目，不顧企業(yè)的利潤，把價壓到最低，最終因為人工成本等問題服務(wù)做不上去，從而影響和擾亂了整個物業(yè)市場）。（二）競爭環(huán)境（目前民營企業(yè)開發(fā)項目較少，反之國企開發(fā)商開發(fā)項目較多，拓展的方向可將部分精力轉(zhuǎn)移到國企開發(fā)商，談合作或是創(chuàng)立新公司等方式，比如：軌投、交投、能投、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）1 1、房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視物業(yè)管理

7、的作用，以實現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，作為房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈上的重要一環(huán)，將會有越來越多的開發(fā)商成立自己控制的物業(yè)管理企業(yè)。2 2、房地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)范圍已涉及物業(yè)管理行業(yè)，特別是物業(yè)的前期介入和顧問管理。地產(chǎn)代理商普遍采取了這種綜合化的模式，向物業(yè)管理顧問一體化的經(jīng)營模式發(fā)展。（三）市場定位根據(jù)物業(yè)公司長期發(fā)展目標(biāo)，打造專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊。蓮花物業(yè)昆明分公司市場應(yīng)定位于以昆明為中心，大力發(fā)展周邊地洲、縣開發(fā)區(qū)市場。承接高端住宅、別墅、高檔寫字樓、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)等業(yè)態(tài)項目。三、工作開展計劃、產(chǎn)品制定、推廣計劃、市場拓展“空談?wù)`國”，如何才能做到不空談，那就要有效的發(fā)揮市場運(yùn)營部的職能，把工作落到實處。（一

8、）企業(yè)文化建設(shè)、品牌推廣1 1、塑造品牌形象品牌是一種無形資產(chǎn)，優(yōu)秀品牌是市場競爭的利器。市場運(yùn)營部在 20162016 年將利用多種品牌塑造形式，以專業(yè)的推廣與宣傳手段，使公司知名品牌的形象得到更加廣泛的認(rèn)知。2 2、強(qiáng)化品牌特色要想在發(fā)展中求生存，需要不斷總結(jié)企業(yè)管理服務(wù)缺陷，不斷完善企業(yè)管理服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和特色。(二)產(chǎn)品定位根據(jù)市場需求，開發(fā)多種產(chǎn)品既服務(wù)模式。產(chǎn)品主要定位：物業(yè)管理服務(wù)全權(quán)委托、物業(yè)管理酬金形式、物業(yè)管理服務(wù)顧問形式、控股形式等。(1)(1)物業(yè)管理服務(wù)全權(quán)委托我們將通過對物業(yè)的精心管理與細(xì)心呵護(hù)，使物業(yè)使用功能得到延

9、長，使之持續(xù)保值、增值，使客戶及開發(fā)商的長期利益得到最大保障。制訂符合項目實際情況的特色管理服務(wù)方案，為客戶提供便捷、主動、專業(yè)、熱忱的服務(wù)，使客戶對我們的管理與服務(wù)有較高的認(rèn)同感。1 1、物業(yè)管理服務(wù)整體策劃；2 2、前期物業(yè)管理服務(wù)介入；3 3、物業(yè)項目交管與驗收；4 4、客戶事務(wù)管理與服務(wù)；5 5、制度及檔案的建立和管理；6 6、環(huán)境、保潔管理服務(wù)；7 7、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；8 8、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理;9 9、房屋及公用設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)；1010、智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)管理；1111、電梯、樓宇設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理；1212、安全、消防及車輛管理；1313、社區(qū)文化活動組織；1414、建立特約

10、服務(wù)項目；1515、會所運(yùn)營管理服務(wù)；1616、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)；1717、會議與餐飲管理服務(wù)。(2)(2)物業(yè)管理酬金形式提供和全權(quán)委托一樣的服務(wù)，但只向開發(fā)商/產(chǎn)權(quán)人收取傭金。傭金的構(gòu)成： 人員工資+物業(yè)企業(yè)利潤+物業(yè)企業(yè)稅費(fèi)。 其他均由開發(fā)商經(jīng)營支付，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)任何包括但不限于：能源費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用等費(fèi)用。(3)(3)物業(yè)管理服務(wù)顧問形式我們將委派一到兩名專業(yè)物業(yè)職業(yè)經(jīng)理駐現(xiàn)場，全權(quán)處理該項目的物業(yè)管理，項目籌建等工作。顧問服務(wù)提供以下具體服務(wù)：1 1、物業(yè)前期介入顧問服務(wù)我們將從物業(yè)使用人、物業(yè)維護(hù)人的角度，協(xié)助開發(fā)商不斷優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計方案，充分發(fā)揮物業(yè)使用功能，消除

11、工程質(zhì)量隱患，降低物業(yè)工程質(zhì)量的投訴。配合開發(fā)商銷售策略中服務(wù)氛圍的營造，讓潛在客戶提前體驗優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)，使我們的客戶產(chǎn)生溫馨的歸屬感。物業(yè)銷售階段的配合；物業(yè)項目整體運(yùn)營的策劃與包裝；物業(yè)項目質(zhì)量/環(huán)境國際管理體系的建立；物業(yè)管理服務(wù)人員招聘和培訓(xùn)；物業(yè)管理成本預(yù)算及服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案討論；物業(yè)設(shè)備選型與招標(biāo)；物業(yè)設(shè)備安裝與技術(shù)支持；物業(yè)節(jié)能降耗方案；物業(yè)竣工驗收協(xié)助。2 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢顧問我們將協(xié)助完善企業(yè)組織建設(shè)、制度建設(shè)、團(tuán)隊建設(shè)等，對各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)支持與指導(dǎo)。通過對企業(yè)各層級人員管理技能、專業(yè)技能的培訓(xùn)，打造出專業(yè)、高效的服務(wù)團(tuán)隊。協(xié)助企業(yè)認(rèn)證國際質(zhì)量/環(huán)

12、境管理體系，提供創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)，讓客戶快速鍛造成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使企業(yè)與員工獲得成就感。服務(wù)對象：房地產(chǎn)開發(fā)商/物業(yè)服務(wù)公司；物業(yè)管理公司組建的指導(dǎo)；物業(yè)管理服務(wù)整體規(guī)劃設(shè)計；物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)咨詢與指導(dǎo)；物業(yè)管理前期介入工作指導(dǎo)；財務(wù)預(yù)算及監(jiān)控管理；物業(yè)接管驗收指導(dǎo)；制定物業(yè)管理規(guī)章制度和操作規(guī)范；指導(dǎo)建立健全物業(yè)管理檔案資料；指導(dǎo)日常物業(yè)管理服務(wù)。(4)(4)物業(yè)管理控股、合作形式目前昆明市場上以控股、合作的形式操盤物業(yè)管理的現(xiàn)象逐步成長，也是行業(yè)內(nèi)的一個探索和創(chuàng)新。1 1、云南市場上開發(fā)商較多為國企開發(fā)商，由于企業(yè)性質(zhì)和目前市場的吹捧，使較多的開發(fā)商形成了一種“物業(yè)非常賺錢”的心里，對于自己

13、開發(fā)項目的物業(yè)要進(jìn)行控股，如開發(fā)商占 51%51%物業(yè)公司占 49%49%2 2、開發(fā)商選擇了自己成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是由于自身無管理經(jīng)驗，所以會選擇一個知名企業(yè)一起合作，一起管理項目，形式有成立新公司，雙方各派相關(guān)人員組建公司團(tuán)隊；還有開發(fā)商要求知名物業(yè)企業(yè)派出一支優(yōu)秀團(tuán)隊融入項目的形式。(三)市場拓展(品質(zhì)是前提)(1)(1)注重業(yè)務(wù)開展企業(yè)利潤的最大化無疑是不斷的拓展新項目，增加管理面積，只有這樣企業(yè)才能夠可持續(xù)發(fā)展。在市場拓展過程中，市場運(yùn)營部與公司各部門及各區(qū)服務(wù)中心的銜接與聯(lián)系，須得到有力的支持與協(xié)助。團(tuán)結(jié)互助，改變觀念，在客戶面前展示出良好的團(tuán)隊形象。只有這樣，才能保障新項目的順

14、利成交，共同為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。(2)(2)強(qiáng)化項目管理全面塑造精品項目，明確項目管理的要點，如人員素質(zhì)與管理、檔案文件的管理、設(shè)備機(jī)房的管理、服務(wù)產(chǎn)品的控制等方面。以“項目營銷”的方式，在市場拓展過程中顯得更為直接和有效，給客戶留下深刻印象，為市場拓展搭建成功的平臺。（四）營銷組成1 1、確定目標(biāo)市場通過各種渠道收集新項目信息，建立客戶檔案，對潛在客戶加大公關(guān)力度以“昆明為基礎(chǔ)，昆明周邊及地洲縣為方向”的市場拓展策略，主攻二、三、四線市場，力爭在 20162016 年下半年在云南市場拓展成功新項目。2 2、樹立營銷觀念20162016 年市場意向合作項目繼續(xù)跟蹤聯(lián)絡(luò)，穩(wěn)固已建立的人脈關(guān)系。

15、強(qiáng)化市場營銷觀念，要經(jīng)常性的外出調(diào)研與走訪，與同行進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，以積累市場營銷經(jīng)驗。3 3、建立信息渠道利用各種資源建立信息渠道的關(guān)系網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)及與政府部門、開發(fā)商、銷售代理、業(yè)主、朋友等渠道的建立，以獲取新項目的開發(fā)信息。（五）拓展方式1 1、網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵詞的優(yōu)化通過公司現(xiàn)有網(wǎng)站資源，在 20162016 年繼續(xù)整合公司優(yōu)勢點，完善網(wǎng)頁內(nèi)容，不斷擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)搜索引擎“關(guān)鍵詞”優(yōu)化質(zhì)量，讓更多的開發(fā)企業(yè)和客戶找到我們，通過網(wǎng)站第一視覺感官的了解我們。2 2、實地項目走訪增加實地走訪量，掌握新項目動向。制定各區(qū)域走訪計劃，對云南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓、商業(yè)項目、公建項目等實地考察，在其它區(qū)域確定走訪重點，提高市場拓展機(jī)會。3 3、建立上游渠道根據(jù)發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的流程，與建