大鵬中心區(qū)法定圖則01

1、基本概述基本概述n 05年7月，受濱海分局委托開(kāi)始編制，現(xiàn)圖則草案已經(jīng)通過(guò)分局評(píng)審；n 規(guī)劃范圍位于大鵬半島的咽喉要沖，距深圳市區(qū)約50公里，距東部中心組團(tuán)葵涌5公里，區(qū)域性交通干道坪西公路從中心區(qū)西側(cè)穿過(guò)，北側(cè)為七娘山余脈，規(guī)劃邊界緊鄰生態(tài)控制線劃定范圍，東到鑼鼓山一線，南面緊鄰龍旗灣產(chǎn)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃范圍總用地面積： 585.67ha 總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略東部濱海戰(zhàn)略分區(qū)的確立，東部濱海戰(zhàn)略分區(qū)的確立，“濱海深圳濱海深圳”； 政策協(xié)調(diào)政策協(xié)調(diào)關(guān)外城市化轉(zhuǎn)地；關(guān)外城市化轉(zhuǎn)地；1 1：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的關(guān)外圖則項(xiàng)目：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的關(guān)外圖則項(xiàng)目2 2：大鵬半島中規(guī)模建成區(qū)首次編制圖則項(xiàng)目大鵬半島中規(guī)模建成區(qū)首次

2、編制圖則項(xiàng)目 典范性典范性突出東部圖則項(xiàng)目的編制特點(diǎn)；突出東部圖則項(xiàng)目的編制特點(diǎn)； 特殊性特殊性東部城鎮(zhèn)的自身發(fā)展特色；東部城鎮(zhèn)的自身發(fā)展特色； 實(shí)用性實(shí)用性便于管理操作。便于管理操作。項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)工作思路框架工作思路框架l 總體分析，判斷規(guī)劃區(qū)發(fā)展特點(diǎn)總體分析，判斷規(guī)劃區(qū)發(fā)展特點(diǎn) l 剖析現(xiàn)狀，問(wèn)題識(shí)別，提出對(duì)策剖析現(xiàn)狀，問(wèn)題識(shí)別，提出對(duì)策l 項(xiàng)目化的行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目化的行動(dòng)計(jì)劃 l 結(jié)合城市設(shè)計(jì)，落實(shí)空間規(guī)劃結(jié)合城市設(shè)計(jì)，落實(shí)空間規(guī)劃 城市城市更新更新城市城市設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)法定圖則成果法定圖則成果地區(qū)發(fā)展階段研究地區(qū)發(fā)展階段研究地區(qū)解析地區(qū)解析案例借鑒案例借鑒發(fā)展方向研究發(fā)展方向研究案例借鑒案例

3、借鑒地方特色研究地方特色研究城市更新研究城市更新研究 城市設(shè)計(jì)研究城市設(shè)計(jì)研究觸媒項(xiàng)目觸媒項(xiàng)目多專(zhuān)業(yè)互動(dòng)多專(zhuān)業(yè)互動(dòng)實(shí)施行動(dòng)實(shí)施行動(dòng)l 挖掘潛力，案例類(lèi)比，尋找突破挖掘潛力，案例類(lèi)比，尋找突破 我們做了什么？我們做了什么？地區(qū)市場(chǎng)動(dòng)力不足地區(qū)市場(chǎng)動(dòng)力不足城鎮(zhèn)特色不突出城鎮(zhèn)特色不突出第一部分第一部分 地區(qū)發(fā)展階段研究地區(qū)發(fā)展階段研究 發(fā)展階段研判發(fā)展階段研判 發(fā)展道路選擇發(fā)展道路選擇 地區(qū)解析地區(qū)解析 區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)地區(qū)發(fā)展研究地區(qū)發(fā)展研究“城市化初期城市化初期”l 大鵬已經(jīng)和正在經(jīng)歷的階段特征n 產(chǎn)業(yè)特征：農(nóng)業(yè)；n 城市形態(tài)：小規(guī)模的，散布的村落格局，村落內(nèi)部有機(jī)構(gòu)成，自然衍

4、生；n 自然生態(tài)：生態(tài)環(huán)境保持良好n 產(chǎn)業(yè)特征：工業(yè)取代農(nóng)業(yè)成為支柱n 城市形態(tài)：城市規(guī)模擴(kuò)大，村落解體，受工業(yè)影響”行列式“排布出現(xiàn)；n自然生態(tài)：遭到破壞，污染開(kāi)始產(chǎn)生 一般城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程可分為五個(gè)階段，從大鵬的產(chǎn)業(yè)特征、城市形態(tài)、生態(tài)環(huán)境等方面的特征進(jìn)行研判，可以知道它正處于第二個(gè)階段（城市化初期）。n 產(chǎn)業(yè)特征：工業(yè)迅速增長(zhǎng)n 城市形態(tài)：城市規(guī)模擴(kuò)大，城市規(guī)模顯著擴(kuò)張，城市尺度以滿足工業(yè)需求擴(kuò)張，功能分區(qū)明顯；n自然生態(tài)：自然生態(tài)破壞嚴(yán)重，工業(yè)污染成為首要因素n 產(chǎn)業(yè)特征：工業(yè)增長(zhǎng)平緩n 城市形態(tài)：城市規(guī)模穩(wěn)定，城市功能分區(qū)界限開(kāi)始模糊；n自然生態(tài)：污染得到控制，城市環(huán)境逐步改善n 產(chǎn)

5、業(yè)特征：信息、咨詢(xún)等智力密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為支柱；n 城市形態(tài)：城市規(guī)模穩(wěn)定，城市內(nèi)部品質(zhì)持續(xù)提升，多元復(fù)合的城市服務(wù)功能成為主流，城市尺度重歸以人的需求調(diào)整；n自然生態(tài)：生態(tài)得到恢復(fù)，城市環(huán)境日益美化l 理想穩(wěn)定階段特征前城市化城市化初期城市化加速發(fā)展期后城市化（穩(wěn)定發(fā)展期）l 大鵬可能經(jīng)歷的階段特征城市化緩和發(fā)展期 發(fā)展途徑有兩條：按部就班和跨越式 如果沿襲正常的城市更新發(fā)展路程，發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)、浪費(fèi)了發(fā)展機(jī)遇，大鵬半島的整體開(kāi)發(fā)也不允許這么做，大鵬需要走也只能走“跨越式”的發(fā)展道路l發(fā)展途徑：選擇一： ABC選擇二： ABC時(shí)間表：國(guó)外歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家：100年;國(guó)內(nèi)深圳特區(qū)內(nèi)25年，還未實(shí)現(xiàn)

6、;大鵬中心區(qū)？。機(jī)遇：全國(guó)八大最美生態(tài)半島；深圳東部旅游區(qū)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略確定；后城市化（穩(wěn)定發(fā)展期）l后工業(yè)化前城市化城市化初期城市化加速發(fā)展期ABCl大鵬現(xiàn)階段l工業(yè)大發(fā)展時(shí)期時(shí)間表：國(guó)內(nèi)云南麗江，桂林西街10年國(guó)外馬爾代夫，泰國(guó)芭緹雅15年大鵬中心區(qū)。地區(qū)發(fā)展研究地區(qū)發(fā)展研究“跨越式發(fā)展道路跨越式發(fā)展道路”地區(qū)現(xiàn)狀解析地區(qū)現(xiàn)狀解析 在城市化加速發(fā)展期被極大的壓縮的情況下，準(zhǔn)備期是比較短的，一旦 下沙、鵬城等周邊景區(qū)旅游需求增長(zhǎng)，地區(qū)改造動(dòng)力就會(huì)出現(xiàn)； 在產(chǎn)業(yè)還未完全衰退，市場(chǎng)動(dòng)力還不明顯的情況下，規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提前介入， 進(jìn)行控制引導(dǎo)，解決目前存在的，對(duì)地區(qū)未來(lái)發(fā)展有明顯阻礙的關(guān)鍵問(wèn)題， 為地區(qū)未

7、來(lái)發(fā)展做好準(zhǔn)備動(dòng)力不足-大發(fā)展前的準(zhǔn)備期階段a. 東部生態(tài)組團(tuán)規(guī)劃本規(guī)劃對(duì)地區(qū)功能調(diào)整的方向和組團(tuán)規(guī)劃基本一致：b. 龍旗灣產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)與之吻合，主要反映在布新村地區(qū)的功能配置，以服務(wù)龍旗灣地區(qū)為重要功能組成之一。北部圩鎮(zhèn)組團(tuán)中部過(guò)渡組團(tuán)南部新城組團(tuán)環(huán)龍旗灣地區(qū)三片中，大鵬中心區(qū)和龍旗灣片用地銜接緊密，可以看作“兩大一小”三個(gè)組團(tuán)東部分界線東部分界線環(huán)龍旗灣地區(qū)旅游服務(wù)城鎮(zhèn)大鵬中心區(qū)龍旗灣中低端市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新大中高端市場(chǎng)地區(qū)現(xiàn)狀解析地區(qū)現(xiàn)狀解析“區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)”地區(qū)現(xiàn)狀解析地區(qū)現(xiàn)狀解析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)-中低端市場(chǎng)性質(zhì)名稱(chēng)市場(chǎng)定位特質(zhì)關(guān)鍵詞對(duì)應(yīng)的相關(guān)功能配置旅游城鎮(zhèn)大鵬中心區(qū)中低端中轉(zhuǎn)基地，多

8、樣化，尺度宜人游客中心，短途交通集散，青年旅社，家庭旅館，食街，商業(yè)步行街，旅游商品零售，救援中心等龍旗灣片區(qū)中端特色產(chǎn)業(yè)；公共服務(wù)；旅游商品集散地，特色食街，土特產(chǎn)加工零售，酒店，文體活動(dòng)中心，青少年度假營(yíng)等新大片區(qū)高端高端路線；品質(zhì)優(yōu)雅；咨詢(xún)中心，短途交通集散，高端酒店，會(huì)議中心，酒吧街，特色風(fēng)情購(gòu)物街，高檔地產(chǎn)等 大鵬中心區(qū)基本以原有設(shè)施為基礎(chǔ)拓展， “多樣化”和”平民化“的集中體現(xiàn)； 龍旗灣布置較大文體項(xiàng)目，以“公共服務(wù)”為主； 新大成為高端旅游服務(wù)集中區(qū)，以“高端化”為主。第二部分第二部分 案例借鑒案例借鑒 旅游發(fā)展方向研判旅游發(fā)展方向研判 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向研究 地方特色

9、研究地方特色研究A .A .90年代普通市鎮(zhèn)桂林桂林西街西街l 桂林旅游區(qū)的興旺基本特征：一家獨(dú)大，高度集聚的中心旅游區(qū)；B. 90年代后期由旅游點(diǎn)包圍的中心城鎮(zhèn)， 中轉(zhuǎn)成為主要職能桂林桂林西街西街l 核心旅游區(qū)擴(kuò)散效應(yīng)出現(xiàn)，輻射周邊旅游景點(diǎn)基本特征：以桂林為核心，各景點(diǎn)連鎖發(fā)展，形成區(qū)域性旅游C。 21世紀(jì)初期成長(zhǎng)為重要旅游目的地之一桂林桂林西街西街l 依托本地特色，成長(zhǎng)為新興重要旅游目的地基本特征：區(qū)域性旅游“雙中心”格局基本形成l 本地旅游需求外溢，濱海度假成為時(shí)尚，旅游中轉(zhuǎn)尚待完善（當(dāng)日往返成為主流）基本特征：短途休閑度假需求大增，各濱海景點(diǎn)蓬勃發(fā)展B. 21世紀(jì)初旅游點(diǎn)包圍的中心城鎮(zhèn)

10、，中轉(zhuǎn)基地深圳深圳大鵬大鵬 A . 90年代末普通市鎮(zhèn)l 深圳特區(qū)的興旺基本特征：深圳成為輻射全國(guó)高度集中的現(xiàn)代化城市型旅游中心深圳深圳大鵬大鵬C. 不遠(yuǎn)的將來(lái)成長(zhǎng)為重要旅游目的地的組成之一3. 整合濱海資源，拓展旅游旅游發(fā)展空間l 由內(nèi)向型度假休閑向國(guó)際濱海旅游基地發(fā)展，大鵬中心區(qū)應(yīng)成為其重要一環(huán)深圳深圳大鵬大鵬大旅游區(qū)大旅游區(qū)案例借鑒案例借鑒“旅游發(fā)展方向判斷旅游發(fā)展方向判斷”案例解析案例解析 旅游發(fā)展方向判斷 旅游發(fā)展方向旅游發(fā)展方向-旅游服務(wù)中轉(zhuǎn)基地旅游服務(wù)中轉(zhuǎn)基地-旅游目的地之一旅游目的地之一 相關(guān)部門(mén)何時(shí)介入以及角色分配的明確相關(guān)部門(mén)何時(shí)介入以及角色分配的明確東部旅游中轉(zhuǎn)基地建立中

11、轉(zhuǎn)系統(tǒng)；1.王母河整治2.門(mén)戶節(jié)點(diǎn)整治散點(diǎn)主要綜合服務(wù)街道綜合服務(wù)街區(qū)局部向整體滲透實(shí)現(xiàn)大鵬中心區(qū)由中轉(zhuǎn)站到目的地轉(zhuǎn)變切入點(diǎn)興奮點(diǎn)營(yíng)造地區(qū)”發(fā)動(dòng)機(jī)“政府實(shí)施開(kāi)發(fā)運(yùn)作居民自營(yíng)引入開(kāi)發(fā)商共營(yíng)最有潛力的對(duì)象是鵬新路一線和張家巷片區(qū)案例解析案例解析“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向判斷產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向判斷” 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步驟現(xiàn)有制造業(yè)旅游產(chǎn)品加工創(chuàng)意設(shè)計(jì)手工作坊可參與的休閑度假方式半島旅游產(chǎn)品加工和集散地之一前期民辦旅游為主孕育本土休閑文化特色逐步引入開(kāi)發(fā)商多元文化特色交融休閑度假區(qū)”兩條腿“走路的發(fā)展模式案例解析案例解析“地方特色研究地方特色研究” “ “漫步山海，享受生活漫步山海，享受生活” ” 到到“魅力街市，風(fēng)情地帶

12、魅力街市，風(fēng)情地帶”的轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)變優(yōu)勢(shì)l區(qū)位好：大鵬半島咽喉地l先發(fā)優(yōu)勢(shì)：旅游區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀人口最多的片區(qū)l服務(wù)強(qiáng)：道路公共配套設(shè)施建設(shè)優(yōu)于旅游區(qū)內(nèi)其他村鎮(zhèn)l當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文化資源保留比較多不足l 并不直接臨海，自然景觀風(fēng)貌不具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力l 民辦旅游發(fā)育尚不充分l 已有工業(yè)限制西街模式民辦旅游；魅力街市；多元文化；。揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，突出特色。大鵬特色：復(fù)合城區(qū)，風(fēng)情地帶；文化交融，魅力街市；第二部分第二部分 城市更新研究城市更新研究 城市現(xiàn)有結(jié)構(gòu)研究城市現(xiàn)有結(jié)構(gòu)研究 核心問(wèn)題溯源核心問(wèn)題溯源 城市更新潛力判斷城市更新潛力判斷 綜合策略綜合策略 城市設(shè)計(jì)研究城市設(shè)計(jì)研究 城市總體形態(tài)研究城市總體形態(tài)研究 局部地區(qū)

13、空間要素導(dǎo)引局部地區(qū)空間要素導(dǎo)引現(xiàn)狀結(jié)構(gòu) 圖示 圈層結(jié)構(gòu)為主體圈層結(jié)構(gòu)為主體 用地結(jié)構(gòu)為兩大組團(tuán)，其中北部墟鎮(zhèn)組團(tuán)為圈層結(jié)構(gòu)； 主要道路骨架為“環(huán)形放射”結(jié)構(gòu)。城市更新研究城市更新研究核心問(wèn)題在于占據(jù)良好區(qū)位工業(yè)和居住功能如何轉(zhuǎn)型，以及時(shí)序安排。l 權(quán)屬狀況城市更新研究城市更新研究城市更新研究城市更新研究 根據(jù)相關(guān)案例總結(jié)和參考多種評(píng)價(jià)體系，結(jié)合中心區(qū)發(fā)展階段的判斷，從物質(zhì)性老化、功能性衰退、結(jié)構(gòu)性衰退著重針對(duì)舊村，舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)評(píng)估，主要從以下方面針對(duì)現(xiàn)有建成區(qū)的更新潛力進(jìn)行評(píng)估：n 用地區(qū)位與性質(zhì)n 土地利用強(qiáng)度n 自然生態(tài)狀況n 建筑質(zhì)量n 權(quán)屬狀況舊村工業(yè)區(qū)商業(yè)服務(wù)片區(qū)城市更新綜合潛力片