南京商品住宅供平銷升

1、南京：商品住宅供平銷升 各類指數(shù)持續(xù)下滑44一季度指數(shù)綜述2009年一季度受打折促銷、剛性需求、政策利好的綜合影響，南京商品住宅市場要好于去年同期，尤其是3月份的傳統(tǒng)旺季，房地產(chǎn)市場更是出現(xiàn)供需兩旺的局面，成交量已接近2007年下半年的平均水平，一季度各類價(jià)格指數(shù)持續(xù)下滑。非住宅市場走勢與住宅市場基本保持一致，辦公樓和商鋪成交量雙雙大幅上升。表1：2009年3月南京城市綜合指數(shù)及各分物業(yè)指數(shù)變化表指數(shù)值環(huán)比變化同比變化城市綜合指數(shù)1227 10.08%292.31%#住宅指數(shù)1010 10.10%413.90%Hedonic指數(shù)770 162.04%546.55%#寫字樓指數(shù)203490.44

2、%30.15%#商鋪指數(shù)164810.06%191.17%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖1：南京城市綜合指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖2：南京住宅指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2009年一季度，南京的城市綜合指數(shù)持續(xù)下滑1月份1235點(diǎn)下降到3月份的1227點(diǎn)；3月份的城市綜合指數(shù)比2008年同期下降29點(diǎn)，同比降幅2.31%。一季度住宅指數(shù)下降10點(diǎn)，3月份住宅指數(shù)達(dá)到1010點(diǎn)；Hedonic指數(shù)從1月份的797點(diǎn)下降到3月份的770點(diǎn)，下降27點(diǎn)。一季度寫字樓指數(shù)有所上升，寫字樓指數(shù)從1月份的2026點(diǎn)上升到3月份的2034點(diǎn)，

3、上漲8個(gè)點(diǎn)，3月份寫字樓指數(shù)相對2008年同期價(jià)格，同比出現(xiàn)了0.15%的上升；一季度的商鋪指數(shù)也微幅下滑，從1月份的1660下降到3月份的1648點(diǎn)，下降12個(gè)點(diǎn)。一季度商品住宅交易行情整體來看，一季度南京房地產(chǎn)市場成交情況要好于去年同期。1-2月份樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面，到3月樓市開始出現(xiàn)階段性回暖，呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，成交量創(chuàng)08年以來的歷史最高，基本接近907年下半年的平均水平，供應(yīng)量相比去年同期也有小幅增加，增加幅度為13%。 表2：2009年1-3月南京樓市供銷數(shù)據(jù)月份供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)環(huán)比成交套數(shù)成交套數(shù)環(huán)比1月5615-16.41%4181-34.23%2月0-100.00%4021

4、-3.83%3月6599/766090.50%1供應(yīng)分析一季度新增供應(yīng)去去年同期基本持平2009年一季度新增供應(yīng)與去年同期基本持平，新增供應(yīng)12214套，同比微幅下降1.03%。具體來說，3月南京市房地產(chǎn)市場共有6個(gè)新開盤項(xiàng)目，商品住宅新增供應(yīng)量為6599套，同比上升了13%。這主要是因?yàn)榻?jīng)過了春節(jié)和2月淡季之后，各大開發(fā)商在“金三”這個(gè)房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季紛紛推盤，盡快回籠資金。1-2月份受到春節(jié)假期和淡季的影響，新增供應(yīng)大幅下滑，尤其是2月份新增供應(yīng)為零。表3：2009年1-3月南京住宅可售量對比情況住宅可售套數(shù)截止1月31日截止2月28日截止3月31日環(huán)比全市53219477444502

5、6-5.69%城中492347924560-4.84%城東3220309532013.42%城南349030832774-10.02%城北416638053791-0.37%河西578553575267-1.68%仙西167515801496-5.32%江寧121191068710227-4.30%六合4106377338873.02%浦口13735115729823-15.11%溧水389136903516-4.72%高淳191616881472-12.80%截止到3月底，南京商品住宅可售套數(shù)為45026套，環(huán)比2月下降5.69%，繼續(xù)保持下降趨勢，可售量最多的板塊是江寧，其次是浦口和河西板

6、塊，這三個(gè)板塊的住宅可售量接近全市的56.23。以南京樓市前六個(gè)月平均月銷量4659套計(jì)算，要全部消化掉現(xiàn)有存量需要約10個(gè)月，全市銷售壓力仍然較大。2成交分析一季度成交情況同比大幅上漲2009年1-3月總成交面積為171萬平米，同比去年增長62.08%，3月份成交面積止住了連續(xù)兩個(gè)月走跌的態(tài)勢。2009年3月，南京商品住宅認(rèn)購量為9317套，環(huán)比2月上升了48.53；成交量為7660套，環(huán)比上升了90.50；成交面積832049平方米，環(huán)比上升98.06。3月成交面積遠(yuǎn)好于2008年的平均水平，基本已經(jīng)接近2007年下半年的平均水平，這主要是由于剛性需求釋放、打折促銷、政策利好以及傳統(tǒng)旺季的

7、綜合結(jié)果。2009年3月非住宅市場走勢與住宅市場保持一致，辦公樓和商業(yè)用房雙雙大幅上升；辦公樓成交面積為29451.38平方米，環(huán)比上升273.47%；商業(yè)用房成交面積為36570.48平方米，環(huán)比上升28.04%。圖3：2007年3月-2009年3月南京市商品住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）商品住宅成交量依然集中于新三區(qū)，但浦口板塊成交量遙遙領(lǐng)先自2005年以來江寧、浦口、河西三個(gè)板塊的成交量就一直位列三甲，政府的土地出讓也以三區(qū)為主，南京市房地產(chǎn)市場60的供應(yīng)量和成交量都集中在這三個(gè)區(qū)域。2009年一季度南京商品住宅成交量依然集中于此新三區(qū)。2009年3月南京商品住宅

8、成交量的67.66集中于新三區(qū)浦口、江寧和河西，與2009年2月新三區(qū)占全市銷售總量的比例基本持平。主要原因在于2009年3月份新三區(qū)的樓盤延續(xù)2月份的打折促銷和低開高走策略，銷量大幅上升；浦口板塊銷量占全市總量的比例最大，為28.58；江寧板塊3月銷售量占全市總量的24.50，成為僅次于浦口的另一成交熱點(diǎn)板塊。受打折促銷、剛性需求、政策利好和傳統(tǒng)旺季的綜合影響，09年3月南京商品住宅銷量環(huán)比09年2月出現(xiàn)大幅上升，環(huán)比增加98.06%，成為自08年以來成交量最大的一個(gè)月。具體到板塊方面，七大板塊（不包括溧水、高淳）全部呈現(xiàn)上漲趨勢；漲幅最大的仙西板塊，漲幅為264.79%；漲幅最小的是城南板

9、塊，漲幅也達(dá)到34.15%。成交量最大的是浦口板塊，09年3月成交2253套，環(huán)比大幅上升47.83%；成交量居第二位的是江寧板塊，成交1982套，環(huán)比大幅上升149.94；河西板塊以1032套位居成交量第三位，環(huán)比上漲105.58。圖4：2009年3月份各板塊商品住宅成交情況比較45數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖5：2009年1-3月份各板塊商品住宅成交情況對比數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2009年3月，南京市住宅成交面積區(qū)間同2009年2月相比基本相似，80-140平方米中等面積的普通住宅仍占據(jù)市場的主要份額， 占比 73.17，基本與2月份占比持平。所有區(qū)間中

10、僅80-100平方米和140-160平方米區(qū)間比例環(huán)比下降，其余區(qū)間都有不同程度的上升。具體來說，80-100平方米的住宅所占比重為30.89%，環(huán)比下降了5.67個(gè)百分點(diǎn)； 100-120平方米所占比重為22.12，環(huán)比上升3.16個(gè)百分點(diǎn)；120-140平方米的住宅占所比重為20.16%，環(huán)比上升了2.53個(gè)百分點(diǎn)。140-160平米的大戶型本月銷量所占比重為6.48，較2月下降4.29個(gè)百分點(diǎn)；160平方米以上戶型所占比重為12.51，較2月上升4.16；大戶型成交比重基本持平。80平方米以下的小戶型所占比重為7.84%，較2月上升0.11個(gè)百分點(diǎn)，基本持平?？傮w說來，商品住宅所有戶型成

11、交比重基本與2月持平，成交集中區(qū)域仍然集中在80-140平方米?？傮w說來，商品住宅成交戶型主要集中在中等戶型80-140平米圖6：2009年3月份商品住宅細(xì)分面積（單位：平方米）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）在價(jià)格分布上，2009年3月住宅成交價(jià)格區(qū)間較2009年2月有所調(diào)整。具體說來，僅4000元/平方米以下價(jià)位比重大幅下降，環(huán)比下降了21.35個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到28.65；其他價(jià)格區(qū)間比重均有不同程度的上漲，4000-5000元/平方米價(jià)位比重環(huán)比上漲了6.67個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.08%。500010000元/平方米住宅的中等價(jià)位住宅，所占市場份額為43.35%，環(huán)比上漲了10.9

12、3個(gè)百分點(diǎn)。10000元/平方米以上高價(jià)位住宅比重由2月的9.18上漲至12.92。46總體說來，3月份低價(jià)位住宅仍然占據(jù)整個(gè)市場份額的主導(dǎo)，但占比有所下滑，中等價(jià)位住宅市場份額和高價(jià)位住宅市場份額有所上升圖7：2009年3月商品住宅細(xì)分價(jià)格（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）1-12月房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況南京市商品房銷售面積2008年以來總體表現(xiàn)為持續(xù)下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、完成土地開發(fā)面積和住宅同時(shí)還要看到，截止2008年12月，商品住宅投資額和竣工面積繼續(xù)增加，但是增幅有較大回落。住宅開發(fā)投資同比依然保持增長，但增速逐漸走低圖8：南京住宅開發(fā)投資各

13、月累計(jì)增速數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年以來，南京市住宅開發(fā)投資增幅逐漸走低。其中，1-3月累計(jì)開發(fā)投資額達(dá)到92.97億元，同比上漲56.99%，仍處于大幅增長階段；1-7和18月，增幅回落到35左右，1-12月，開發(fā)投資額較1-11月微幅提高，同比增長29.56%。企業(yè)放緩項(xiàng)目開發(fā)步伐，開發(fā)面積持續(xù)下降圖9：南京住宅開發(fā)面積各月累計(jì)增速數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從2008年全年開發(fā)面積走勢來看，隨著市場調(diào)整幅度的加大，住宅施工面積增速微幅下降并趨于平穩(wěn)；新開工面積5月份同比也開始下降，7月份達(dá)到最低點(diǎn)。截至2008年12月末

14、，住宅施工面積3180.05萬平方米，同比增加11.63%；住宅新開工面積751.59萬平方米，同比下降20.21%。由于銷售市場形勢低迷影響開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，2008年竣工面積增幅5月下降到最低點(diǎn)（82.04%），8月增幅達(dá)到最高點(diǎn)（100.86%），11月以來增幅持續(xù)下降。截至2008年12月末，住宅竣工面積891.17萬平方米，同比增幅回落到54.03%。 47表4：2008年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)（單位：億元/萬平方米）開發(fā)投資施工新開工竣工銷售投資額同比面積同比面積同比面積同比面積同比房地產(chǎn)/商品房508.1713.95%4098.6314.40%937.04-14.03%1058.5855.00%699.34-38.54%#商品住宅410.0329.49%3180