房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、.一、項目概況某房地產(chǎn)項目主要有兩期工程項目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟，第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟和商業(yè)五棟（購物中心）的建筑面積分別為10214 、 6543 、10773 、 5425 、69802 平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604 、15349 、19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本1

2、9000 萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為1.8 萬 /平方米。公司準(zhǔn)備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售，可售面積預(yù)計30599平方米，對外出租商業(yè)五棟（購物中心），三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價（均價）為2.15 萬/平方米，租賃價格為每月150 元/ 平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費755.5萬元，前期工程費506.4 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 1464.94 萬元，公共配套設(shè)施費 96.27 萬元，建筑安裝成本 12,530.12 萬元，土地成本 15000 萬元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析（一）商

3、業(yè)店鋪的稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：30599×2.15=65787.85（萬）（ 1）店鋪收入的營業(yè)稅：65787.85×5%=3289.393（萬）（ 2）店鋪收入的城市維護建設(shè)稅及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393 (萬（ 3）印花稅的計算銷售店鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.85× 0.05%=32.894（萬元）（ 4）店鋪收入的土地增值稅計算：店鋪總收入：30599×2.15=65787.85（萬） 稅法規(guī)定的扣除項目：設(shè)開發(fā)間接費等費用

4、為W ，店鋪的開發(fā)費用為Y 。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費755.5 萬元 +前期工程費506.4 萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費1464.94 萬元 +公共配套設(shè)施費96.27萬元 +建筑安裝成本12,530.12萬元 +開發(fā)間接費等費用W=（15353.23+W）萬元。加計扣除成本為（15353.23+W+15000） ×20%= （6070.646+0.2W）萬元?？?除 額 為 ： 15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（ 6070.646+0.2W） =（ 40042.208+1.2W+Y) （萬元）（由于印花稅 32.894 萬元已經(jīng)計入

5、了 “管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：65787.85- （增值率：（ 25745.642-1.2W-Y) ÷ （40042.208+1.2W+Y) =N（假設(shè)為N）。由于 25745.642÷ 40042.208=64.3%，在 W 和 Y 不知道的情況下，則N 的增值率的最.大值為 64.3% （即當(dāng) W 和 Y 都為零時），當(dāng) W 和 Y 都不為零時，增值率有可能是50% 以下， 50% 到 100% 之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30% 、 40% （所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5%）。應(yīng)交增值稅如 果 增 值 稅 率 為30% 時 ， 則 土

6、 地 增 值 稅 為 ： 25745.642-1.2W-Y) × 30%=（ 7723.693-0.36W-0.3Y ）萬元。如果增值稅率為40% 時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) × 40%- （40042.208+1.2W+Y)×=（ 8296.147-1.08W-0.45Y）萬元。（ 5）店鋪收入的企業(yè)所得稅：當(dāng)增值稅為（ 7723.693-0.36W-0.3Y ）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-（ 15353.23+W ）-（ 7723.693-0.36W-0.3Y） ×2

7、5%=31816.288- W-Y-（ 7723.693-0.36W-0.3Y） ×=24092.595-0.64W-0.7Y ×當(dāng)增值稅為（ 8296.147-1.08W-0.45Y ）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-（ 15353.23+W ）-（ 8296.147-1.08W-0.45Y） ×25%=31816.288-W-Y-（ 8296.147-1.08W-0.45Y） ×=23520.141+0.08W-0.55Y ×(6) 對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：（ 1）如果增值稅率

8、為 30% ，土地增值稅為（ 7723.693-0.36W-0.3Y ）萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：(2) 如果增值稅率為 40% ，土地增值稅為（ 8296.147-1.08W-0.45Y ）萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實行售后返租，銷售價格為30599×2.15=65787.85 萬元，約定商鋪按優(yōu)惠價 65787.85N 萬元（即總價65787.85萬元的 N 折銷售）出售，在未來 H 年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來H 年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收

9、益并不確定, 并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82 萬元(30599 ×150×12÷(1) 營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的， 不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。顯然，公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租

10、有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函 2008135 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條和稅收征管法實施細(xì)則 第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局 關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知 （浙地稅函 200862號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司 （或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)） 與購

11、房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成.交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分） 應(yīng)并入商品房銷售價款， 一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) - 租賃業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅。 因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅（65787.85N+65787.85-65787.85N） ×5%( 其 中65787.85-65787.85N為 折 扣 價 ， 視 同 價 外 費用)=3289.393 （萬元）。代店鋪購買

12、者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅65787.85（ 1-N ）×5%=3289.393（1-N ）（萬元），不能在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè) - 租賃業(yè) ”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(30599 ×150×12÷10000) ×5%=275.391 （萬元）。（ 2）城市維護建設(shè)稅及附加（ 3289.393+275.391 ）（ 7%+3% ） =356.478( 萬元 )，代店鋪購買者代繳的城市維護建設(shè)稅及附加， 3289.393 （ 1-N ） ×（ 7%+3% ）=328.94 （ 1-N ）（萬元）不

13、能在稅前扣除。（ 3）印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.85N萬元 ×0.05%=32.894N （萬元），按 “財產(chǎn)租賃 ”稅目繳納印花稅： 65787.85 （ 1-N ） ×0.001+5507.82 × 0.001=65.788 （ 1-N ） +5.508 （萬元） =（ 71.296-65.788 N ）萬。（ 4）個人所得稅國家稅務(wù)總局 關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) （國稅函 2008576號）規(guī)

14、定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得 稅法 的有關(guān)精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照 “財產(chǎn)租賃所得 ”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。根據(jù)個人所得 稅法 第八條規(guī)定， 個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人，所

15、以公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：65787.85（ 1-N ） ÷（H×12 ） 0.08 ×20%× H×12=13157.57 （ 1-N ） -0.192 H （萬元）。否則，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機關(guān)向購房者追繳稅款，對A 公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50% 以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。（ 5）房產(chǎn)稅開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租， 按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定， 開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅，但是，實際當(dāng)中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金

16、收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的 12% 代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅：65787.85 （ 1-N ） ÷（ H×12 ）×12%× H×12=7894.542 （1-N ）（萬元）。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。（ 6）土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85萬元，所得稅計稅收入為65787.85N萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 根據(jù)國稅函 200887

17、5 號文件規(guī)定， 確認(rèn)應(yīng)稅收入實現(xiàn)的條件是 “收入的金額能夠可靠地計量 ”。所以公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應(yīng)以65787.85N萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入：.65787.85N萬元 稅法規(guī)定的扣除項目：設(shè)開發(fā)間接費等費用為W ，店鋪的開發(fā)費用為Y 。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費755.5 萬元 +前期工程費506.4 萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費1464.94 萬元 +公共配套設(shè)施費96.27萬元 +建筑安裝成本12,530.12萬元 +開發(fā)間接費等費用W=（15353.23+W）萬元。加計扣除成本為（15353.23+W+15

18、000） ×20%= （6070.646+0.2W）萬元?？?除 額 為 ： 15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（ 6070.646+0.2W） =（ 40042.208+1.2W+Y) （萬元）（由于印花稅 32.894 萬元已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：65787.85N - （增值率：（ 65787.85N -40042.208-1.2W-Y)÷ （ 40042.208+1.2W+Y) =A（假設(shè)為A）。由于折扣比 率N肯 定 小 于100% ， 假 設(shè)N=100% ， 則 （ 6578

19、7.85N-40042.208-1.2W-Y) ÷（ 40042.208+1.2W+Y)= （ 25745.642-1.2W-Y) ÷（ 40042.208+1.2W+Y)=A, 由 于25745.642 ÷40042.208=64.3%，在 W 和 Y 不知道的情況下， 則 A 的增值率的最大值為64.3%（即當(dāng) N 為 100% ， W 和 Y 都為零時），當(dāng) N 小于 100% ，W 和 Y 都不為零時，增值率有可能是 50% 以下， 50% 到 100% 之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30% 、40% （所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為5% ）。應(yīng)交增值稅如果增值稅

20、率為30% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y)×=（ 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）萬元。如果增值稅率為40% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y)× 40%- （ 40042.208+1.2W+Y)×=（ 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元。（ 7）店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對于售后返租業(yè)務(wù)， 需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理， 分別計算相關(guān)成本、 費用和損益。公司的租賃支出就是， 一次性讓利給購房者的折

21、讓優(yōu)惠額， 按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， 公司每年的租賃支出為 65787.85(1-N) ÷H（萬元）。從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析， 根據(jù)國家稅務(wù)總局 關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 （國稅函 2008875 號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。在本方案中，公司在銷售店鋪時，以后商鋪租賃能收取

22、的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額 65787.85N萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5507.82萬元應(yīng)在滿足收入確定條件.后，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：(65787.85N +5507.82) 萬元，開發(fā)產(chǎn)品成本、 稅金及費用后， 即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。當(dāng)增值稅為 （ 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-（ 15353.23+W）- Y-15000- （

23、 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y） ×25%=65787.85N -28463.742-W-Y- （ 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y） ×=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y ×當(dāng)土地增值稅為（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-（ 15353.23+W）- Y-15000- （ 26315.14 N-18018.993-1.08W-

24、0.45Y ）×（ 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y） ×=39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y ×(8) 對店鋪進行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：（ 1）如果土地增值稅率為 30% ，土地增值稅為 （ 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894N+ （ 71.296-65.788N） +（19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y）+11512.787N

25、-4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542（ 1-N ） +13157.57（ 1-N ） -0.192 H+328.94（ 1-N ）+3289.393 （1-N ）（注意： 7894.542 （ 1-N ）+13157.57（ 1-N ） -0.192 H+328.94（1-N）+3289.393 （1-N ）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費）。=3992.558-32.894 N + （ 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y ） +11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445

26、（ 1-N ）(2) 如果土地增值稅率為40% ，土地增值稅為 （ 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +（ 71.296-65.788 N）+（ 26315.14N -18018.993-1.08W-0.45Y） +9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542（ 1-N ）+13157.57 （1-N ）-0.192 H+328.94（ 1- N ） +3289.393 （ 1-N ）（注意： 7894.54

27、2 （ 1-N ）+13157.57 （ 1-N ）-0.192 H+328.94（ 1-W ）+3289.393 （ 1-N ）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費）。=3992.558-32.894N+ （ 26315.14N-18018.993-1.08W-0.45Y）+9868.178N-2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445（ 1-N ）3、對店鋪對外銷售和進行售后返租的稅負(fù)比較分析售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進行投資，因為公司給予店鋪投資者的折扣優(yōu)惠價， 在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。在分析該兩種方案時，是以店鋪對外銷售價

28、= 售后返租行為的售價+ 折扣優(yōu)惠價 =售后返租行為的售價+ 售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知,公司銷售店鋪和對店鋪進行售后返租的有關(guān)稅收分析如下表所示 ,圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負(fù)相等時,分以下兩種情況進行討論（ 1）如果土地增值稅率為30% 時，則，即6545.803N - 0.192H=4860.497轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：5507.82(30599 × 150×12÷10000)×H =30599× 2.15 （ 1-.N ） =65787.85 （1- N）由和得H=3.07 ，因此，只要把折扣優(yōu)惠高于

29、74.3% ，返租期限在3.07 年以上，選擇售后返租比直接銷售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價的75% ，返租期限是5 年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷售店鋪可以節(jié)省總稅收（17445.963-0.52W-0.475Y）-（ 17398.068-0.52W-0.475Y） =47.895 （萬元）（ 2）如果土地增值稅率為40% 時，由于折扣優(yōu)惠N100%，H0，如果假設(shè)N=100%，則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.8

30、02-0.192H-1.06W-0.588Y19512.802-1.06W-0.588Y也就是說對店鋪進行售后返租的總稅負(fù)11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)（50688.408-1.06W-0.588Y），即店鋪進行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省， （ 50688.408-1.06W-0.588Y） -（ 19512.802-1.06W-0.588Y） =31175.606（萬元）。4、結(jié)論通過以上兩種方案的涉稅分析，結(jié)論如下： 一般總體而言， 對店鋪進行售后返租比直接銷售店鋪更省稅。 但如果市

31、場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進行經(jīng)營的話，則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營銷模式感興趣。 因此，公司應(yīng)該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù)例如 ,某房地產(chǎn)項目的商業(yè)店鋪于2010年 12 月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5 年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進行出租經(jīng)營，但給予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入70% 的優(yōu)惠折扣價，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買者的租金為 30599×2.15 ×

32、;30%÷ 5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元 (30599×150×12÷10000) 。由此項售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391萬元，城建稅及教育費附加分別為 19.277 萬元及8.261 萬元，房產(chǎn)稅為 660.938 萬元，印花稅為5.507萬元，合計開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為（275.391+19.277+8.261+660.938+5.507）=969.381萬元。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣70% 把店鋪賣給店鋪購買者時，代店鋪購買者

33、代扣代繳了相應(yīng)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費附加（或由購房者自行繳納）。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理公司。 各店鋪購買者在購房時， 由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82 萬元租金分解為代收的租金3947.271 萬元和代理手續(xù)費1560.549萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定， 物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費附加，

34、 代收的租金不用納稅， 則物業(yè)公司僅需要 1560.549 萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅78.027萬元，城建稅及教育費附加7.8027萬元，合計由此產(chǎn)生的稅金為85.829萬元，比由開發(fā)商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金969.381-85.829=882.552萬元。（二）商業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1、通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負(fù)（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析.塔樓的銷售收入為52489× 1.8=94480.2 （萬元）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.2 ×5%=4274.01 （萬元）塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及

35、其附加4274.01 ×（ 7%+3% ）=427.401 （萬元）塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.2 ×0.05%=42.7401（萬元）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為b 萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費966.3 萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489× 1.8=94480

36、.2 （萬元）稅法 規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費966.3 萬元 +前期工程費1528.037萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費 2468.498萬元 +公共配套設(shè)施費162.21 萬元 +建筑安裝成本32499.567萬元 +間接開發(fā)費用為 a 萬元 =（ 37624.612+a ）萬元加計扣除成本：（ 37624.612+a+19000 ） ×20%= （ 11324.9224+0.2 a ）萬元扣除額為：4274.01+427.401+（ 37624.612+a） + （ 11324.9224+0.2a ） +b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（萬

37、元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計入了“管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：94480.2- （增值率：（ 21829.255-1.2a-b ） ÷（ 72650.945+1.2a+21829.255 ÷72650.945=30%，在 a 和 b 不知道的情況下， 則當(dāng) a 和 b 都為零時），當(dāng) a 和 b 都不為零時，增值率只能是只可能 30% 。應(yīng)交增值稅（ 21829.255-1.2 a-b) ×30%= （ 6548.776-0.36 a -0.3 b塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅b)=c （ 假 設(shè) 為 c ） 由 于 c 的增值

38、率的最大值為 30%（即 50% 以下，因此，所對應(yīng)的稅率）萬元。94480.2-4274.01-427.401-（ 37624.612+a） -b-19000- （ 6548.776-0.36a-0.3b） ×25%=33154.177- a- b-（ 6548.776-0.36 a -0.3 b）×25%=26605.401-0.64 a-0.7 b×塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+（6548.776-0.36 a -0.3 b）（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷售公司，房屋開發(fā)

39、公司將住房以 52489× 1.6=83982.4 萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以 52489× 1.8=94480.2 萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為52489× 1.6=83982.4 （萬元）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅83982.4 ×5%=4199.12 （萬元）塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加4199.12 ×（ 7%+3% ）=419.912 （萬元）.塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 ×0.05%=41.9912（萬元）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)

40、費用為a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為b 萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費966.3 萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489× 1.6=83982.4 （萬元）稅法 規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費966.3 萬元 +前期工程費1528.037萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費 2468.498萬元 +公共配套設(shè)施費162.21 萬元 +建筑安裝成本32499.567萬元 +間接開發(fā)

41、費用為 a 萬元 =（ 37624.612+a ）萬元加計扣除成本：（ 37624.612+a+19000 ） ×20%= （ 11324.9224+0.2 a ）萬元扣除額為： 4274.01+427.401+（ 37624.612+a） + （ 11324.9224+0.2a ） +b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計入了“管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：83982.4- （增值率：（ 11331.455-1.2a-b ） ÷（ 72650.945+1.2a+b)=c （ 假 設(shè)

42、為c ） 由 于11331.455 ÷72650.945=15.5%，在 a 和 b 不知道的情況下， 則 c 的增值率的最大值為15.5%（即當(dāng) a 和 b 都為零時），當(dāng) a 和 b 都不為零時，增值率只能是50% 以下，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30% 。應(yīng)交增值稅（ 11331.455-1.2 a-b)×30%= （3399.436-0.36 a -0.3 b）萬元。塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-（ 37624.612+a） -b-19000- （ 3399.436-0.36a-0.3b） ×25%=33154.1

43、77- a- b-（ 3399.436-0.36 a -0.3 b）×25%=29754.741-0.64 a-0.7 b×房產(chǎn)銷售公司的代理費收入的營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和附加：52489×（ 1.8-1.6 ） 5.5%=577.379（萬元）成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+（3399.436-0.36 a -0.3 b）(3) 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所示：單位是萬元。從以上稅負(fù)表可以看出， （

44、 17944.277-0.52 a -0.475 b）（ 16159.651-0.52 a-0.475 b）。即當(dāng)房地開發(fā)公司按照1.6 萬元 /平方米銷售給成立的房產(chǎn)銷售公司，成立的房產(chǎn)銷售公司再按照1.8 萬元 /平方米的價格銷售給市場需求者時，成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售房產(chǎn)可以節(jié)省稅負(fù)：（17944.277-0.52 a -0.475 b） -（ 16159.651-0.52 a-0.475 b）=1784.626萬元（ 4）結(jié)論和風(fēng)險提示：成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓可以節(jié)省稅負(fù)。在塔樓銷售時， 不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地.

45、產(chǎn)銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。當(dāng)然，在運用此方法時還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本， 如設(shè)立銷售公司的各種管理成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運用。2、對塔樓進行精裝修銷售：分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單的裝修，因此，房地產(chǎn)

46、企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章， 將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算， 這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進行納稅籌劃。例如，某房地產(chǎn)項目中的三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，該塔樓進行了精裝修并安裝了必備設(shè)施。銷售收入預(yù)計為52489× 1.8=94480.2 （萬元），該三棟塔樓允許扣除的費用為：土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000 萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅的有關(guān)計算

47、如下：（ 1）不分別簽定裝修合同和銷售合同的塔樓銷售的涉稅分析營業(yè)稅94480.2 ×5%=4274.01 （萬元）塔樓銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加4274.01 ×（ 7%+3% ）=427.401 （萬元）塔樓銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.2 ×0.05%=42.7401（萬元）塔樓銷售收入的土地增值稅為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費用和開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用。由于三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 2468

48、.498 萬元，公共配套設(shè)施費 162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000 萬元。塔樓的銷售收入： 52489× 1.8=94480.2（萬元）稅法 規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費966.3萬元 +前期工程費1528.037 萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498 萬元 + 公共配套設(shè)施費162.21萬元 + 建筑安裝成本32499.567 萬元=37624.612萬元加計扣除成本：（ 37624.612+19000 ） ×20%=11324.9224 （萬元）扣除額為： 4274.01+427.401+37624.612+

49、11324.9224+19000=72650.945（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計入了“管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：增值率： 21829.255÷應(yīng)交增值稅21829.255× 30%=6548.776（萬元）塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：×25%=33154.177- 6548.776× 25%=26605.401 × 25%=6651.35 （萬元）.不分別簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+6548.776+6651.35=179

50、44.277（萬元）（ 2） 分別簽定銷售合同和裝修合同的塔樓銷售的涉稅分析如果進行納稅籌劃， 將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為塔樓出售合同，不包括裝修費用，塔樓出售價格為84480.2 萬元，允許扣除的成本為土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工程費1528.037萬元， 基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21 萬元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000 萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修成本費用為10000 萬元，允許扣除的成本為 3000 萬元。則有關(guān)的稅負(fù)計算分析：營業(yè)稅84480.2 ×5%=4224.01 （萬元）塔樓銷

51、售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加4224.01 ×（ 7%+3% ） =422.401 （萬元）塔樓銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 84480.2 ×0.05%=42.24 （萬元）塔樓銷售收入的土地增值稅為了說明問題的方便， 不考慮三棟塔樓的開發(fā)費用和開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用。允許扣除的成本為土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費1528.037 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 2468.498 萬元，公共配套設(shè)施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 84480.2 萬元

52、（萬元）稅法規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費966.3 萬元 +前期工程費 1528.037 萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498 萬元 +公共配套設(shè)施費 162.21 萬元 +建筑安裝成本 32499.567 萬元=37624.612 萬元加計扣除成本：（37624.612+19000 ）×20%=11324.922 （萬元）扣除額為： 4224.01+422.401+11324.922+37624.612+19000=60595.945（萬元）（由于印花稅 =42.24 萬元已經(jīng)計入了 “管理費用 ”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除）增值額：增值率：23884.255÷應(yīng)交增值稅23884.255×30%=7165.276 （萬元）塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：×25%=23209.177- 7165.276×25%=16043.901 × 25%=4010.975 （萬元）裝修合同收入的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅 10000×3%=900 萬元，城建稅和教育費附加900×（ 7%+3% ）=90 萬元。裝修公司的企業(yè)所得稅為