房屋評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)

1、WORD格式 - 專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料 - 可編輯房屋評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋評(píng)估，主要是針對(duì)房屋的坐落地點(diǎn)、環(huán)境景觀、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、房齡、房型、面積、樓層、朝向、權(quán)屬狀況、內(nèi)部裝修等等一些因素進(jìn)行估價(jià)。主要參照全國(guó)十余年來(lái)房地產(chǎn)宏觀、 微觀信息以及系統(tǒng)內(nèi)部每日 20 余萬(wàn)條房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)為依托而進(jìn)行評(píng)估。一般而言，房屋評(píng)估的方法有以下幾種：1、市場(chǎng)比較法在房屋評(píng)估價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房屋和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類(lèi)似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取

2、效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。2、收益還原法按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在， 各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。 如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有異議， 那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。房地產(chǎn)價(jià)值 = 房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、成本估價(jià)法采用成本估價(jià)法看起來(lái)比較簡(jiǎn)單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。

3、成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易， 也往往采用成本估價(jià)法。 對(duì)于新建造的住宅來(lái)說(shuō)， 這個(gè)計(jì)算方法簡(jiǎn)單明了， 直接了當(dāng)。可是，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見(jiàn)不得陽(yáng)光， 即開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和行賄成本， 如果說(shuō)房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜， 也主要是這個(gè)原因。4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷(xiāo)售價(jià)值，然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，資金成本( 利息 ) ，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接

4、受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開(kāi)發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。- 學(xué)習(xí)資料分享 -WORD格式 - 專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)資料 - 可編輯5、基準(zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、 區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整， 最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。除了以上的五種方法，還有剩余法以及路線價(jià)法也是常用的方法。以上就是房屋評(píng)估的一些相關(guān)知識(shí)，小編在搜集資料的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)，一些地方對(duì)房屋評(píng)價(jià)也做了一些調(diào)整，拿寧波來(lái)說(shuō)，寧波市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理暫行辦法9 月起開(kāi)始施行，辦法中提到若是被征收戶對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果有異議，可以向房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。復(fù)合評(píng)估后，若是對(duì)復(fù)合結(jié)果仍有疑問(wèn)，可以向評(píng)估專(zhuān)家委員申請(qǐng)鑒定。房屋評(píng)估對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)都十分重