新建筑面積計算規(guī)則逐條解讀

1、新建筑面積計算規(guī)則逐條解讀新建筑建筑面積計算規(guī)范已經(jīng)實施15個月了。新版規(guī)范變化非常大大，對當(dāng)前很多“偷面積”的絕招有秒殺力，為讓從事房地產(chǎn)研發(fā)工作的朋友不違反規(guī)范，不觸紅線，盡可能的偷面積。特邀請最牛專家對新建筑面積計算規(guī)范進(jìn)行逐條解讀，希望大家喜歡：第一部分：新面積規(guī)范編制原則修訂總體原則1、 適用范圍：增加了“建設(shè)全過程”。本次修訂將適用范圍擴(kuò)大到建設(shè)全過程，規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工結(jié)算等。但房屋產(chǎn)權(quán)面積不適用于本規(guī)范；2、陽臺面積計算以主體結(jié)構(gòu)為主的原則；3、可以利用（不論設(shè)計是否明確利用）的建筑空間都計算建筑面積，取消設(shè)計加以利用的說法；4、一般計算原則：本規(guī)范中，一般的取定順序是：有

2、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)計算面積；有底板的無圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有圍護(hù)設(shè)施），按底板計算面積（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于計算的，則取頂蓋（車棚、貨棚等）。主體結(jié)構(gòu)外的附屬設(shè)施按結(jié)構(gòu)底板計算面積；5、本規(guī)范涉及的所有建筑部件，均應(yīng)符合國家現(xiàn)行設(shè)計、施工、質(zhì)量、安全等規(guī)范的要求。第二部分：新面積規(guī)范修訂的內(nèi)容1.增加了建筑物架空層，取消了深基礎(chǔ)架空層面積計算；2.取消了有永久性頂蓋的面積計算，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計算規(guī)定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、走廊等的面積計算規(guī)定；4.增加了飄窗的建筑面積計算要求；5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定；6.刪除了原室外樓

3、梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求；7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定；8.修訂了外保溫層面積計算規(guī)定；9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定；10.增加了門廊的面積計算規(guī)定；11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。第三部分：新面積規(guī)范術(shù)語解釋舊版規(guī)范刪除的術(shù)語：回廊、圍護(hù)性幕墻、裝飾性幕墻、眺望間、永久性頂蓋。刪除了按使用功能命名的術(shù)語。新版規(guī)范新增的術(shù)語：建筑面積、建筑空間、結(jié)構(gòu)凈高、結(jié)構(gòu)層、門廊、樓梯、主體結(jié)構(gòu)、露臺、臺階。修改的部分原有術(shù)語：層高、架空層、走廊、陽臺、飄窗、騎樓、過街樓等。1.新增術(shù)語明確了欄桿、欄板等不屬于圍護(hù)結(jié)構(gòu)。圍護(hù)設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。主體結(jié)構(gòu)即我們俗

4、稱的承重結(jié)構(gòu)或受力體系，是承受“所有上部荷載”的體系。臺階是指建筑物出入口不同標(biāo)高地面或同樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺階還包括與建筑物出入口連接處的平臺。2.修改的術(shù)語陽臺主要有三個屬性：一是陽臺是附設(shè)于建筑物外墻的建筑部件；二是陽臺應(yīng)有欄桿、欄板等圍護(hù)設(shè)施或窗；三是陽臺是室外空間。陽臺有兩種情況：一種是在外墻和主體結(jié)構(gòu)外，屬于主體結(jié)構(gòu)外的陽臺；另一種是在外墻外、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，屬于主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺。有時，設(shè)計將外墻內(nèi)、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的部分也標(biāo)注為陽臺，但根據(jù)定義，陽臺是外墻外的附屬設(shè)施，外墻內(nèi)的陽臺實際上不應(yīng)稱呼為陽臺。本規(guī)范為了能夠表述清楚不同情況的規(guī)則，避免大家混亂，故對

5、此種情況歸為主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺。四、新計算建筑面積的規(guī)定1.層高不同，面積計算有別 建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積?！九f規(guī)范】 單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；高度不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；二層以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。1、本規(guī)范不再區(qū)

6、分單層建筑與多層建筑，其建筑面積計算規(guī)則統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)定。2、結(jié)構(gòu)層高是指“樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離”。上下均為樓面時，結(jié)構(gòu)層高是相鄰兩層樓板結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。建筑物最底層，從“混凝土構(gòu)造”的上表面，算至上層樓板結(jié)構(gòu)層上表面。分兩種情況：一是有混凝土底板的，從底板上表面算起（如底板上有上反梁，則應(yīng)從上反梁上表面算起）；二是無混凝土底板、有地面構(gòu)造的，以地面構(gòu)造中最上一層混凝土墊層或混凝土找平層上表面算起。建筑物頂層，從樓板結(jié)構(gòu)層上表面算至屋面板結(jié)構(gòu)層上表面。3、勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部分墻體的加厚部分，不能代表整個外墻結(jié)構(gòu)，故計算建筑面積時不

7、考慮勒腳。4、當(dāng)外墻結(jié)構(gòu)本身在一個層高范圍內(nèi)不等厚時（不包括勒腳，外墻結(jié)構(gòu)在該層高范圍內(nèi)材質(zhì)不變 ），以樓地面結(jié)構(gòu)標(biāo)高處的外圍水平面積計算。5、下部為砌體，上部為彩鋼板圍護(hù)的建筑物（俗稱輕鋼廠房），其建筑面積的計算：當(dāng)h在0.45m以下時，建筑面積按彩鋼板外圍水平面積計算；當(dāng)h在0.45m及以上時，建筑面積按下部砌體外圍水平面積計算。2.同樓層內(nèi)有局部二層及以上樓層面積計算規(guī)定 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算

8、1/2面積?！九f規(guī)范】 單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。1、本規(guī)范不再強(qiáng)調(diào)“單層建筑物內(nèi)設(shè)置”的概念，無論是單層、多層，只要是在一個自然層內(nèi)設(shè)置的局部樓層都適用本條，例如復(fù)式房屋。2、建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層，其首層面積已包括在原建筑物中不能重復(fù)計算。因此，應(yīng)從二層以上開始計算局部樓層的建筑面積。【例】以上圖為例。假設(shè)局部樓層、層高均超過2.20m，計算該建筑物建筑面積。解：首層建筑面積=50×10=500m2有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的局部樓層建筑面積=5