江西省吉安市房地產(chǎn)投資潛力分析

1、吉安房產(chǎn)網(wǎng)吉安人的房產(chǎn)家園1吉安房產(chǎn)網(wǎng) 江西省吉安市房地產(chǎn)投資潛力分析目錄一、吉安市情概況二、房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.2006年房產(chǎn)市場(chǎng)凸顯五大特性(1 )高層時(shí)代的來臨(2) 大盤開發(fā)悄然登場(chǎng)(3) 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升(4) 本土企業(yè)和外來品牌企業(yè)共舞求生(5) 商業(yè)地產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā)2. 區(qū)域板塊開發(fā)現(xiàn)狀(1) 青原區(qū)加快河?xùn)|濱江新區(qū)建設(shè)(2) 吉州區(qū)城北開發(fā)呈規(guī)模集中態(tài)勢(shì)(3) 濱江版塊領(lǐng)勢(shì)先行3、 樓盤開發(fā)量大中心城區(qū)越做越大4、購(gòu)房群體分析三、土地出讓市場(chǎng)分析1、2005- 2007年城區(qū)土地出讓情況統(tǒng)計(jì)2、2006年土地出讓市場(chǎng)回顧3、2007年一季度成交地塊信息四、2007年前景展望1、大

2、力推進(jìn)中低價(jià)位商品房建設(shè)2、 住宅市場(chǎng)供需旺盛價(jià)格小幅上漲3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊市場(chǎng)需求有待激發(fā) 一、吉安市情概況吉安，位于江西省西南部，贛江貫穿南北，是舉世聞名的中國(guó)革命搖籃井岡山所在地。全市現(xiàn)轄10縣2區(qū)1市，總面積2.53萬平方公里，總?cè)丝?470萬。吉安，旅游資源獨(dú)具特色，既有以“書院文化和濱江風(fēng)光”聞名的白鷺洲，以“萬瀑爭(zhēng)妍”飲譽(yù)的白水仙，以高山草甸堪稱一絕的武功山， 以道家文化傳世的玉筍山， 以佛教發(fā)祥地?fù)P名的青原山， 更有以“歷 史紅，山林好”著稱，而被列為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市和全國(guó)旅游勝地四十佳之一的井岡山。2006年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9460元，增長(zhǎng)9.95%。吉安，

3、更是一塊中外客商投資興業(yè)的沃土，交通便捷。京九鐵路、105國(guó)道、319國(guó)道、贛江航道、贛粵高速公路、泰井高速公路和已通航的井岡山機(jī)場(chǎng)構(gòu)成了水、陸、空“三路并進(jìn)”快捷便利的交通網(wǎng)絡(luò)。京九鐵路縱貫全市200多公里，火車從吉安至深圳只需 8個(gè)小時(shí)，至北京只需15個(gè)小時(shí)；高速公路8個(gè)小 時(shí)左右即可到上海；贛粵高速公路已全線貫通，南下深圳、廣州只需五六個(gè)小時(shí)。北京至珠海的105國(guó)道和成都至廈門的319國(guó)道分別貫穿我市南北和東西，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。2006年前三季度吉安市 GDP為239.19億元，同比增長(zhǎng)13.9%，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 70.46億元， 同比增長(zhǎng)12.5 %。房地產(chǎn)投資 15.

4、21億元，同比增長(zhǎng) 24.1%。2007年，吉安市區(qū)人口規(guī)模預(yù)計(jì)發(fā)展到42萬人左右，建設(shè)用地 44平方公里；到2010年，市區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到50萬人左右，建設(shè)用地 56平方公里，按照這個(gè)城市總體定位和規(guī)劃，吉安積極實(shí)施“南展北 擴(kuò)”，將南面的吉安縣融入城區(qū)，向北擴(kuò)展加快廬陵文化園建設(shè)步伐，全面深化青原新城區(qū)的建設(shè)，使得 城市的框架迅速拉開。品,充分滿足人們多樣化的置業(yè)需求。吉安房產(chǎn)網(wǎng)二、房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1. 2006年房產(chǎn)市場(chǎng)凸顯五 大特性隨著吉安房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 日趨成熟和規(guī)范，消費(fèi)者的置業(yè) 心態(tài)也日趨理性，開發(fā)商開始根 據(jù)市場(chǎng)的情況，不斷更新優(yōu)化產(chǎn)目前吉安房產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)岀以下一些特點(diǎn)：（1）

5、高層時(shí)代的來臨。2005年以前吉安樓市還處于多層時(shí)代，多層的走俏主要與人們的接受程度有 關(guān)。但這并不妨礙開發(fā)商對(duì)高層住宅的熱情，據(jù)觀察，目前吉安各大樓盤擁有小高層甚至高層的項(xiàng)目不在 少數(shù)。即使置業(yè)者仍然在觀望與考慮中， 但不可回避地說，小高層時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了吉安樓市的發(fā)展歷史中。隨著吉安中心區(qū)域地段越來越珍稀、土地成本逐年增長(zhǎng)，相對(duì)于高層住宅，多層住宅的較低容積率已 經(jīng)不能滿足時(shí)代發(fā)展的需求。從多層到高層時(shí)代的跨越是樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)。（2） 大盤開發(fā)悄然登場(chǎng)。 根據(jù)中國(guó)地產(chǎn)投資網(wǎng)實(shí)地調(diào)研，目前，吉安許多樓盤項(xiàng)目都在100畝以上,如和濟(jì)春天、梅苑小區(qū)占地都在 300畝以上，天龍美林印象、星港奧園

6、、康居帝景灣等都占地100畝以上,規(guī)模化的開發(fā)熱潮由此帶來小區(qū)配套和各項(xiàng)設(shè)施的進(jìn)一步完善，擺脫了小區(qū)的配套設(shè)施單純依賴周邊配套的局面，如帝景灣小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)了幼兒園和大型商場(chǎng)，能夠全方位的為業(yè)主提供便利，所有的生活細(xì) 則都包含在小區(qū)的半徑之內(nèi)，大盤時(shí)代悄然改變著消費(fèi)者的生活方式。今天，隨著天立花園、金鷺花園等 品牌樓盤的問世，正式揭開了吉安大盤時(shí)代的序幕。（3） 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。吉安大多數(shù)樓盤二期項(xiàng)目的價(jià)格與一期相比都增長(zhǎng)了200- 500元/就。與大中城市房?jī)r(jià)飚升不同的是，吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于穩(wěn)健上升的態(tài)勢(shì)，吉安房?jī)r(jià)走高的因素主要有：市場(chǎng)需求旺盛、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和功能的日趨合理，以

7、及樓盤自身建設(shè)品質(zhì)的提升，其合力作用產(chǎn)生才 是吉安房產(chǎn)市場(chǎng)向好的根本所在。吉安目前商品住宅的銷售均價(jià)在1700元/就左右，青原區(qū)稍低，多數(shù)樓盤均價(jià)在1300元/就左右，市中心的最高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 2500元/就。以下是中國(guó)地產(chǎn)投資網(wǎng)調(diào)研的部分樓盤資料：樓盤名位置區(qū)域類別均價(jià) （元 / m2）主要戶型（tf）開發(fā)商文勤華庭火車站附近多層1650130吉安文勤投資公司泛華國(guó)際（購(gòu)物廣 場(chǎng)）火車站附近小高層850020000恒通地產(chǎn)金鵬花園井岡山大道多層1800130- 140吉安寶德房開康居帝景灣吉州區(qū)多層2380135（福州）康居企業(yè) 集團(tuán)星港澳園吉州區(qū)多層1600- 200895江西國(guó)投廬陵房開

8、天立花園青原區(qū)多層小高 層1700120天立實(shí)業(yè)集團(tuán)（浙 江）天龍花園吉州區(qū)多層小高 層1800128吉安市天龍房開根據(jù)調(diào)研信息，吉安市目前在城南的樓盤主要有：創(chuàng)天麗景、信合新城、濱江花園、六合盛世、和濟(jì)春天（占地330多畝，是目前吉安市開發(fā)體量最大、以住宅為主的樓盤）和天立花園（占地300畝，目前是第還較少但已經(jīng)開始有所增強(qiáng)。5 匕'< I :<吉日房啓網(wǎng)紅一''.吉安房產(chǎn)網(wǎng) 二期開發(fā))，均價(jià)在1700元/就左右。城北地區(qū)開發(fā)的樓盤主要有：康居帝景灣、天龍花園、星港澳園、 華鼎香榭麗都、萊茵河畔、一街區(qū)、江南御景園、金鷺花園、明珠花 園、金鵬花園等，城北開

9、發(fā)體量在 13萬平方米以上。從房地產(chǎn)發(fā)展 的趨勢(shì)來看，項(xiàng)目開發(fā)主要集中在北面，特別是住宅方面，城北開發(fā) 速度強(qiáng)于城南，而且主要以多層和小高層為主，發(fā)展的速度快，住宅 消費(fèi)也較快。另外，青原區(qū)的高層項(xiàng)目也有一定的發(fā)展。戶型方面以 120-130平方米比較多，大戶型比較少。房?jī)r(jià)集中在1600- 1800元/就之間。開發(fā)企業(yè)方面，既有本土的實(shí)力企業(yè)，又有外地的品牌企業(yè)，建 筑模式漸趨多樣化。購(gòu)房群體除了周邊縣市和一些返鄉(xiāng)人士外，本市 需求還主要體現(xiàn)在民營(yíng)企業(yè)老板和公務(wù)員的身上，本土投資需求雖然(4 )本土企業(yè)和外來品牌企業(yè)共舞求生。隨著福建、浙江、廣東等一批外地開發(fā)公司的進(jìn)駐，帶來的先進(jìn)開發(fā)理念對(duì)吉

10、安房地產(chǎn)產(chǎn)生了重要影響，推動(dòng)了吉安房產(chǎn)的發(fā)展，帝景灣開發(fā)商康居企業(yè)和天立花園 的開發(fā)商天立房產(chǎn)，便分別是福建和浙江開發(fā)商的代表。本土開發(fā)商在與外來的品牌開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中慢慢成熟，梅苑小區(qū)開發(fā)商恒榮房產(chǎn)就是本土開發(fā)商的 領(lǐng)航者，其開發(fā)的梅苑小區(qū)、麗景花苑等精品成熟小區(qū)在吉安都是有口皆碑的。而外來開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)入駐，促使吉安樓盤品質(zhì)不斷提升，從而在宣告品質(zhì)時(shí)代來臨的同時(shí)也大大提高了吉 安的城市價(jià)值。(5)商業(yè)地產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā)。目前吉安的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在陽明路上，以陽明商城、文山步行街為代表 的商業(yè)地產(chǎn)在吉安基本成型。而火車站站前廣場(chǎng)附近的商業(yè)項(xiàng)目也正蓄勢(shì)待發(fā)，代表項(xiàng)目有：泛華國(guó)際購(gòu) 物廣場(chǎng)、億通商業(yè)中

11、心等。國(guó)際化的商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營(yíng)機(jī)制，集合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、酒店于 一體，這里憑借先天的交通優(yōu)勢(shì)，即將成為吉安市新的商業(yè)中心。吉安市目前新開盤的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)基本 在8000 -20000元/就之間，升值較快。2. 區(qū)域板塊開發(fā)現(xiàn)狀(1 )青原區(qū)加快河?xùn)|濱江新區(qū)建設(shè)青原區(qū)如今正在加快河?xùn)|濱江新區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為集商貿(mào)、住宅、娛樂、金融于一體的花園式 城區(qū)，按照這個(gè)規(guī)劃思路，一大批優(yōu)秀的樓盤在青原區(qū)落地開花，現(xiàn)已成型的梅苑小區(qū)、以徽派建筑風(fēng)格 揚(yáng)名的天立花園便是青原區(qū)樓盤代表。昔日贛江東岸的荒郊原野現(xiàn)已成為拉動(dòng)吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“黃金碼頭”，以火車站和井岡山學(xué)院為依托 帶動(dòng)了一大批置業(yè)消費(fèi)

12、人群，以吉安貿(mào)易廣場(chǎng)和吉安火車站廣場(chǎng)商城為龍頭的商貿(mào)格局已逐漸成型，另外 區(qū)政府的所在也推動(dòng)了該片區(qū)的房產(chǎn)升溫，加之部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民“向市區(qū)靠攏”的置業(yè)觀念都成為青原區(qū)房 產(chǎn)崛起的動(dòng)力所在。(2) 吉州區(qū)城北開發(fā)呈規(guī)模集中態(tài)勢(shì)吉州區(qū)作為吉安的城區(qū)核心區(qū)域所在，由于城區(qū)的規(guī)模限制，積極“南展北擴(kuò)”，相對(duì)而言，城北的 房產(chǎn)開發(fā)速度和規(guī)模優(yōu)于城南，由于城北相對(duì)配套設(shè)施比較完善，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，再加之政府職能行 政單位多集中于城北，地塊的制約因素也比城南小，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的條件強(qiáng)于城南，并且在城北的開發(fā)呈 現(xiàn)規(guī)模集中化態(tài)勢(shì)，而城南也有優(yōu)質(zhì)樓盤面市，不過相對(duì)而言還沒有形成大氣勢(shì)，城北的樓盤主要是集中 在濱江

13、區(qū)域，另外以吉州大道為軸心也云集了部分樓盤，壹街區(qū)、正丙角新村、江南御錦苑、萊茵河畔等 樓盤櫛次鱗比，傲立在吉州大道的兩旁。(3) 濱江版塊領(lǐng)勢(shì)先行地處城北的濱江作為吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的樣板區(qū)，不僅擁有新城區(qū)良好的規(guī)劃條件，不受中心城區(qū)吉安房產(chǎn)網(wǎng)吉安人的房產(chǎn)家園5吉曰房尹網(wǎng)- - -.吉安房產(chǎn)網(wǎng) 拆遷的限制和地塊的制約，同時(shí)又最大程度地享有老城區(qū)完善的配套設(shè)施，該板塊的地理位置優(yōu)越，自然 景觀和人文環(huán)境兼得。筆者在走訪該區(qū)的樓盤發(fā)現(xiàn)，星港奧園、天龍美林印象、帝景灣還有香榭麗都的小 區(qū)品質(zhì)建設(shè)都是首屈一指，在售樓盤的每平米單價(jià)也都在1500元左右。該地區(qū)的樓盤天時(shí)地利人和，自然成為消費(fèi)者置業(yè)的首

14、選，尤其是沿江一線的房子，雖價(jià)格不菲，同樣得到人們的追捧，吸引大家的除了房 子本身的品質(zhì)和優(yōu)勢(shì)外，還在于區(qū)位的魅力。3、 樓盤開發(fā)量大中心城區(qū)越做越大吉安市目前的樓盤開發(fā)量較大，住宅價(jià)格也開始回升，吉安第二期房產(chǎn)價(jià)格平均上升了200元/平方米。吉安樓市正處于供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，樓盤眾多，可選擇的余地也比較大，也給需要現(xiàn)房的消費(fèi)者提供了很好 的時(shí)機(jī)。據(jù)了解，今年新開工的項(xiàng)目，中心城區(qū)比去年要多，而且主要以外商投資開發(fā)為主。外來企業(yè)開發(fā)的 新理念和新觀念，在帶來競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也促進(jìn)了吉安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中心城區(qū)正在朝“做大做強(qiáng)”的方 向發(fā)展。吉安市中心城區(qū)規(guī)劃范圍東起贛江、西至天華山西路、南起安泰路、北

15、至吉福路。規(guī)劃中心城區(qū) 布局結(jié)構(gòu)采用“一心、一圈、四軸、小區(qū)”的主體框架。到2010年末，中心城區(qū)城市規(guī)劃總用地15.3平方公里，其中城市建設(shè)用地12.3平方公里。4、購(gòu)房群體分析據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，吉安市目前25-34歲的人占購(gòu)房人群體的 36%位居榜首，而35-44歲的人群比例為20.3%，位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào) 易，制造業(yè)，政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工，中級(jí)技術(shù)員，商業(yè)服務(wù)職員，公司中級(jí)經(jīng)理居多， 輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000-2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。目前，吉安市的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)方計(jì)劃多數(shù)定

16、位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7%和39.2%，預(yù)購(gòu)面積在70-140平方米之間不等。以80-100平方米的需求量最高，而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在 1000-3000元之間。經(jīng)過近幾年的地產(chǎn)發(fā)展，吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)在最鮮明的特征即是個(gè)人購(gòu)買比例高，二次置業(yè)及重 復(fù)置業(yè)、保值型投資型置業(yè)情況普遍、房產(chǎn)投資意識(shí)開始明顯增強(qiáng)。三、土地出讓市場(chǎng)分析1、2005- 2007年土地出讓情況統(tǒng)計(jì) （截止2007年3月27 日）宗數(shù)出讓面積（畝）J成交額（萬元）成交均價(jià)（萬元/畝）2005 年362008.314H62263.55831.02006 年31945.18736049.348

17、38.142007 年 1-3 月7494.9311684.3123.61（數(shù)據(jù)來源：吉安市國(guó)土資源局土地交易中心）如上表所示，吉安市 2006年開始土地出讓步驟放緩，開發(fā)商也漸趨理性，2006年的土地成交量只有2005年的47%，成交金額約為3.6億元，成交均價(jià)與2005年相比上升幅度不是很明顯；2007年至今土地供應(yīng)9宗，成交7宗，成交額1.17億元，地價(jià)仍處于相對(duì)低位。2、2006年土地出讓市場(chǎng)回顧根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年在成交的31宗地塊中，住宅用地 10宗（409.056畝），商住用地 8宗（457.776 畝），商業(yè)用地 3宗（44.446畝），綜合用地10宗（33.909畝）。如下圖

18、：吉安房產(chǎn)網(wǎng)吉安人的房產(chǎn)家園#00000000 0 0 00 5 0505050 55 4 4332211佔(zhàn)丫 th1www.jafdc.n?t吉安房產(chǎn)網(wǎng) 按用謹(jǐn)年城區(qū)土地岀讓吉安房產(chǎn)網(wǎng)吉安人的房產(chǎn)家園7吉安房產(chǎn)網(wǎng)吉安人的房產(chǎn)家園#按區(qū)域分析，2006年土地岀讓重點(diǎn)集中在青原區(qū)的河?xùn)|濱江新區(qū)以及吉州區(qū)的城南區(qū)塊。吉安市國(guó)土 局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這兩個(gè)區(qū)域也將是今后土地岀讓的重點(diǎn)方向，尤其是吉州大道沿線的地塊升值空間較 大。3、2007年一季度成交地塊信息2007年一季度，吉安城區(qū)土地出讓集中在 1月份，青原區(qū)成交4宗，面積137.09畝；吉州區(qū)3 宗, 面積357.84畝，其中位于吉州城北中心區(qū)

19、的一宗巨幅商住用地，面積達(dá)到227.07畝，由江西鼎基實(shí)業(yè)公司競(jìng)得，成交均價(jià)只有 20.07萬元/畝。一季度的土地出讓市場(chǎng)相對(duì)平靜，本市和本省的開發(fā)企業(yè)依然唱主角。從土地用途分析，商住用地占 了5宗，可以看岀，吉安市還是力推住宅項(xiàng)目，商業(yè)內(nèi)容基本以住宅的沿街商鋪形式為主。出讓日 期地塊名稱面積（畝）土地用 途均價(jià)（萬/畝）成交價(jià)（萬）受讓人2007- 131城北區(qū)中心區(qū)一期 工程控規(guī)A1-2地 塊78.94商業(yè)21.531699.89贛州華隆房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司城北區(qū)中心區(qū)一期工程控規(guī)A4地塊227.07商住20.074556.56江西鼎基實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2007- 130青原區(qū)華能大道以 東

20、，渡槽以南56.79社會(huì)福 利15.07355.69口安駝洋房地產(chǎn)開發(fā)公 司2007- 1-26青原區(qū)新圩農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)14.25商住7.46106.37口安市東方房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司青原區(qū)行政中心23.39商住32.60762.47口安駝洋房地產(chǎn)開發(fā)公 司青原區(qū)行政中心39.66商住26.471049.8吉安市恒朋實(shí)業(yè)有限公 司2007- 1-25吉州大道控規(guī)A18-2地塊54.83商住48.402653.53自然人（數(shù)據(jù)來源：吉安市國(guó)土資源局土地交易中心）吉曰房啓勵(lì)_ - -. 吉安房產(chǎn)網(wǎng) 四、2007年前景展望隨著吉安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)住宅生活的要求也隨之提高，加上現(xiàn)代地產(chǎn)發(fā)展影 響，外地地產(chǎn)“軍團(tuán)”不斷涌入，吉安房產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)不斷提升。預(yù)計(jì) 2007年吉安房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)趨勢(shì)特征：1、大力推進(jìn)中低價(jià)位商品房建設(shè)目前，吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體比較健康，住宅大多數(shù)都是用來自住的，用來投資的不多。因此，吉安房 地產(chǎn)開