房產(chǎn)稅講義Word版

1、房 產(chǎn) 稅 培 訓(xùn) 講 義 第一講 納稅義務(wù)人與征稅對象房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范，是1986年9月15日國務(wù)院頒布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例。一、納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納；納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。自2009

2、年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。二、征稅對象房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)及具備房屋功能的地下建筑物。所謂房產(chǎn)是指有屋面結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。三

3、、征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍是：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。1、城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。2、縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地。2 / 133、建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。4、工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。5、城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城。不包括農(nóng)村。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。不包括所轄的行政村。第二講 計(jì)稅依據(jù)與稅率一、計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的

4、，稱為從價(jià)計(jì)征；按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。（一） 從價(jià)計(jì)征中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。陜西省房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除20%的的余值計(jì)算繳納。1、對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（86

5、財(cái)稅地字第008號）第十五條同時(shí)廢止。2、房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、天然氣等設(shè)備；各種管線、電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起，計(jì)算原值。3、納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。4、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅依據(jù)（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 （2

6、）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。5、對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)從租計(jì)征。6、對融資租賃房屋，其租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移對承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租

7、賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。7、對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。8、對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。9、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（二）從租計(jì)征中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定動(dòng)作，

8、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。如果以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金從租計(jì)征。二、稅率我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；從租計(jì)征的房產(chǎn)科依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。第三講 應(yīng)納稅額的計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，與之相適應(yīng)的應(yīng)納稅額計(jì)算也分為兩種：一是從價(jià)計(jì)征的計(jì)算；二是從租計(jì)征

9、的計(jì)算。一、從價(jià)計(jì)征的計(jì)算（一）房屋的從價(jià)計(jì)征從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%30%)×1.2（二）具備房屋功能的地下建筑的從價(jià)計(jì)征1工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%30%×1.2。2商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%30%)×1.2。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述

10、幅度內(nèi)自行確定二、從租計(jì)征的計(jì)算從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%（或4%）第四講 稅收優(yōu)惠目前，房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要有：一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；上述“人民團(tuán)體”是指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)費(fèi)的各種社會(huì)團(tuán)體。上述“自用的房產(chǎn)”，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，應(yīng)征收房產(chǎn)

11、稅。但為了鼓勵(lì)事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)自立，由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)房，應(yīng)照章納稅。三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。四、個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。這類免稅房產(chǎn)主要有：1、對毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

12、2、房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。3、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。4、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。5、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費(fèi)的

13、供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。6、自2009年1月1日起至2011年12月31日，對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。第五講 征收管理一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起征收房產(chǎn)稅。（二）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。 （三）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（四）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。（五）納科人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（六）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（八）自2009年1月1日, 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化