華國際可行性分析報告

1、寶潤國際可行性分析報告第一部分市場調(diào)研一、宏觀環(huán)境分析1、城市規(guī)劃長壽要建獨具特色的大城市：到2020年，長壽的總人口數(shù)將達到 95萬，2020年城鎮(zhèn)人口總數(shù) 為73萬。根據(jù)長壽區(qū)城市發(fā)展趨勢及產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，。中心城區(qū)人口 將達到55.5萬人。在用地規(guī)模上將達到66.6平方公里，遠景將達到 120平方公里。長壽的發(fā)展目標及戰(zhàn)略定位：長江上游經(jīng)濟帶的重要發(fā)展節(jié)點；我國西部地區(qū)重要的石油、天然氣化工基地；長三角地區(qū)和重慶都市 區(qū)重化、冶金等產(chǎn)業(yè)轉移的重要承接地；為一小時經(jīng)濟圈輻射渝東北 和川東地區(qū)的區(qū)域物流中心。長壽在一小時經(jīng)濟圈的發(fā)展格局表現(xiàn)為 一圈的拓展帶。這個拓展帶將依托長江黃金水道和沿江交

2、通干線，以長壽、涪陵為新的區(qū)域成長支點，利用兩區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)發(fā)展基 礎，形成東西向發(fā)展。以鳳城為核心的主城，將定位為長江上游經(jīng)濟 帶的重要發(fā)展節(jié)點。到2020年，我區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到 650 900億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值將超過 8000美元。城鎮(zhèn)化水平2006年 全區(qū)城鎮(zhèn)化率為44.5%，至U 2010年為54% 到2020年達到70% 長壽將采取積極融入主城的發(fā)展策略，發(fā)展為重慶主城的新城 區(qū)；同時強化作為一小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)未來大城市的職能。長壽中心城區(qū)含鳳城街道、晏家街道、渡舟鎮(zhèn)、八顆鎮(zhèn)、江南鎮(zhèn)，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口： 55.5萬人，并為長壽中心城區(qū)重化工業(yè)發(fā)展和為未來的發(fā)展留足空間。長壽

3、湖將作為中心城區(qū)的組團之一，成為人們的第一居所。 中心鎮(zhèn)包括：葛蘭、洪湖等街道；一般建制鎮(zhèn)：包括萬順、云臺、海 棠、龍河等10個鎮(zhèn)。長壽的空間發(fā)展策略：“南北區(qū)分”；“一帶一軸”；“兩山兩湖” “南北區(qū)分”實行全區(qū)空間差異化發(fā)展“一帶一軸”實現(xiàn)空間聚合增長、點軸推進“兩山兩湖”建構長壽生態(tài)安全屏障“以城帶鄉(xiāng)”通過大力壯大城鎮(zhèn)實力，帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌目標實 現(xiàn)長壽的空間發(fā)展分區(qū)：一個中心城區(qū)，三個城鎮(zhèn)群：中心城 區(qū)、北部城鄉(xiāng)發(fā)展群、西部城鄉(xiāng)發(fā)展群、東部城鄉(xiāng)發(fā)展群。結論：通過以上的闡述表明，隨著重慶成為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟試驗區(qū)”， 長壽未來的的發(fā)展將帶來巨大的空間和機會， 但這種空間和機 會在短期內(nèi)不會有明

4、顯實質(zhì)性的效果，這將是一個長期而漫長 的過程。而這一利好政策帶來的新一輪房價上漲， 非理性消費因素占了 很大的比重，在市場透支后，加上政府對房價的調(diào)控力度加大， 很長一段時間內(nèi)，市場有效需求將會出現(xiàn)斷層。2、宏觀需求分析年份20022003 年 2004 年 200520062007年年年年1-7月住宅年銷售54.7845.8867.7254.9154.8151.67面積（單位：萬方）增長率（%-16.2547.60%-18.92-0.19%分析:從2002年到2006年，長壽區(qū)最近五年的市場消化量的增長率 來看，除2004年達高達47.5%的增幅外，其他年份都出現(xiàn)了 不同程度的負增長，200

5、3年、2005年兩年甚至超過了 15% 分別達到了 -16.25%和-18.92%，而2004年是整個重慶樓市翻 天覆地變化的一年，所以2004年的高增幅不能反應市場需求 的真實情況， 這表明了長壽區(qū)的市場有效需求有限。2007年長壽整個樓市價格的大幅上漲，很大程度上是受成渝 兩地成為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”試驗特區(qū)的政策導向的影響， 在“9.27” 新一輪政策調(diào)控之前很多樓盤一推出就售完，主要的原因是消費者擔心房價上漲，提前購房，很大程度上透支了市場。在“9.27 ”新政策之后，很多開發(fā)商處于觀望狀態(tài)， 市場的放量 相當少，只有少數(shù)老盤加推少量的單位， 所有新盤和大多數(shù)的 在售樓盤都無放量?！?、板塊市場

6、分析1、板塊的劃分從地圖上可以看出，長壽區(qū)房地產(chǎn)市場分為 老城區(qū)板塊、桃花新 城板塊以及潛在的工業(yè)園區(qū) 三大板塊。在此次調(diào)研的過程中，我們一共統(tǒng)計了在售和即將面世的項目共18個，其中老城區(qū)占6個，桃花新城板塊12個。不難看出，桃花新 城是現(xiàn)階段長壽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，福建華盛的盛世桃園、洋世達的陽光世紀城和圣天湖等項目已在消費者當中當?shù)挠绊懥?。板塊區(qū)域老城區(qū)桃花新城板板塊塊樓盤（個）612所占（%33.30%66.70%2、 工業(yè)園區(qū)板塊雖還未有項目上市銷售，但以渝開發(fā)為代表的開發(fā)公司已在此 板塊大量的圈地，隨著重鋼等大型的企業(yè)入駐，該板塊將逐漸 的活躍起來。2、老城區(qū)板塊老城區(qū)發(fā)展相對較

7、早，2003年以前的商品房開發(fā)基本上都集 中在這里，旦是由于地塊有限，又處于房地產(chǎn)剛剛起步的階段， 所以基本規(guī)模大都偏小，而且品質(zhì)一般。老城區(qū)目前的主要價格集中 2100-2500/平方米之間。除翰林 港灣之外，目前面世的項目長壽佳園、金華云鼎等已經(jīng)面世項 目都在2300元/平方米。且產(chǎn)品都已高層、小高層為主，同質(zhì)化嚴重，提供的產(chǎn)品、服務以及相關的附加價值與產(chǎn)品創(chuàng)新上水平相當。受成都、重慶兩地成為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”的政策影響，2007年整體銷售趨勢好，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的市場放量已經(jīng)幾乎所有的 銷售都過90%但面積在120平方米以上的大戶型和躍層滯銷 嚴重，翰林港灣一期滯銷的就是 50多套躍層。主要項

8、目概況如下表:樓盤名稱產(chǎn)品類型占地面積總建筑面積（萬方）平均單價金鳳新城高層43.5 畝12.8待定翰林港灣高層250畝352400元金山華府小高層18層+ 113畝3待定金華云鼎高層20.77 畝3.72300長壽佳園高層17.2 畝3.742350山水名邸小高層14.5 畝2.207待定3、桃花新城板塊桃花新城雖然是一個新城區(qū)，但發(fā)展的速.度驚人，發(fā)展的前景也 較為樂觀。目前該區(qū)域的房價格在 2500-3000元/平方米之間，部 分帶超大露臺，屋頂躍層更是咼 3500 兀/平方米。平均房價比老 城區(qū)高400-500元/平方米。同老城區(qū)板塊一樣，受成都、重慶兩地成為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”的政策影響

9、，2007年內(nèi)已經(jīng)面世的放量幾乎售完，同樣是120平方米以上的大戶型、躍層等滯銷嚴重。與老城區(qū)板塊不同的是桃花新城板塊的主要面對中高端客戶。桃花新城在主要售項目基本情況如下:樓盤名稱產(chǎn)品類型占地面積總建筑面積（萬方）平均單價東方之驕多層小高層高層200畝252800 元港城泊景灣小高層18層140畝172750 元盛世桃源花園洋房多層高層小高層400畝552880 元碧水天城多層，高層120畝162880水木年華小高層、高層5010東朝尚都小高層、高層18畝5.22400名桂園多層、小高層47.5 畝102750東邦時代小高層30畝62800圣天湖花園洋房多層高層小高層370畝35待定南橋勝天

10、高層2.38待定南亭、印小高層3.5待定象維豐、沁園坊中式花園洋房180畝1 141待定三、長壽商品住宅供給特征分析1、物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)多層小高層高層洋房、別墅綜合類樓盤（個）04517所占（%0%22.20%27.80%5.50%44.50%分析：從以上分析可以看出，長壽在售的主要樓盤中，各種形態(tài)的產(chǎn)品都包含了的項目7個，占45%左右，高層小高層緊隨其后，分列二、三位，真正全洋房的項目目前只有維豐沁園坊一個項目。表明了目前長壽市場上的產(chǎn)品形態(tài)相當豐富，可供選擇的面相對 較寬，從一定程度反應了當?shù)氐拈_發(fā)水平很高。從各種物業(yè)的絕對數(shù)量上看，高層、小高層排在前兩位，經(jīng)濟實惠的房子仍然是大多數(shù)消費者

11、首選。2、占地規(guī)模用地規(guī)模2020 5050-20200-50500 以上（畝）0 0樓盤（個）65431所占（%31.5826.32%21.05%15.80%5.25%分析:在我們此次調(diào)查統(tǒng)計的18個項目，加上碧桂園項目共19個項 目占，占地20畝以下的項目達6個，20-50畝的項目5個， 共占近60%而50畝以上的項目共8個。從開發(fā)數(shù)量上看， 長壽開發(fā)占地50畝以下的占絕對主力，主要集中在老城區(qū)板 塊。占地規(guī)模在 50畝以上的項目主要在桃花新城板塊，配套設施 相對完善。3、開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模（力平方米）5以下5-1010-2020-3030-5050以上樓盤（個）644131所占（%31.5

12、8%21.05%21.05%5.25%15.08%5.25%分析：上圖可以看出，長壽市場的主力規(guī)模在10萬方以下的是市場的主 力規(guī)模，而這些項目主要集中在老城區(qū)板塊。規(guī)模在10萬方以上的項目，除翰林港灣外都在桃花新城板塊， 桃 花新城板塊的項目項目自身配套相對完善。規(guī)模開發(fā)也使開發(fā)區(qū)市政配套不足得以在小區(qū)開發(fā)中彌補4、容積率容積率1.0以下5.0以上樓盤046410（個）所占0%26.70%40%26.70%6.60%0%（%分析：在同樣的占地規(guī)模的情況下，容積率越大，人口密度越大，在一定程度上決定著產(chǎn)品的檔次。長壽目前已面世和即將面世的項目容積率近七層在2.0-4.0 之間，地于2.0的其次

13、，說明目前市場中檔次產(chǎn)品是市場消費的主 力產(chǎn)品。5、綠化率綠化率30%以30-5050%以上下%樓盤（個）4131所占（%22.2072.205.60%分析:綠化率的高低直接決定著居住舒適程度高度，和容積率一樣在定程度上反應了產(chǎn)品的檔次目前市場70%以上的項目綠化率在 30-50%之間，在次表明市場的主力產(chǎn)品是中檔次的產(chǎn)品。6、戶型配比在這次市場調(diào)研的過程中，統(tǒng)計到戶型配比的樓盤共10個，從以 上數(shù)據(jù)分析得知，兩房、三房是目前的絕對主力戶型。部分樓盤是包含了大小面積所有的戶型，主要為了不同層面的客 戶需求，表明了目前長壽市場的目標客戶群的細分程度不夠，大 多數(shù)項目沒有特定的目標客戶。7、在售樓

14、盤價格分析價格（元/平方米）2500 以下2500-30003000以上待定 J樓盤（個）5508所占（%27.727.700%44-60%0%分析:由于受重慶成為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”的大好政策的影響，長壽市場的房價經(jīng)過一輪的迅速攀升，老城區(qū)板塊達到 2300元/平方米的 均價，而桃花新城板塊則達到 2700左右的均價。部分特殊的產(chǎn)品， 比如躍層、帶超大露臺等價格則高達 3500元/平方米。價格在2500元以下的樓盤都位于老城區(qū)板塊，而價格在2500以上的樓盤都集中在桃花新城板塊。由于受“ 9.27 ”新政的影響，即將上市的所有新盤和決大部分已 上市項目的后繼放量的價格，開發(fā)商都持觀望狀態(tài)，遲遲沒

15、有公 布價格。8總價主力總價20-25 萬25-30 萬樓盤（個）25所占（%28.57%71.43%分析:從上表可以看出，整個市場總價在 25-30萬的房子是市場的主力 總價，其次是總價20-25萬，而現(xiàn)在市場上在售的主力戶型是兩 房、三房，那么，不難看出現(xiàn)在市場上總價在 20-30萬的兩房、 三房是市場的暢銷產(chǎn)品。四、面積與戶型及相關因素交叉分析1、長壽市場各種房型的比例分析（有效統(tǒng)計4522套）面積（用）一房 二房 三房 四房 其他單位（套）3402158183214250所占（%7.52%47.70%40.51%3.14%1.13%分析：在此次調(diào)研過程中，我們共統(tǒng)計了有效戶型4522戶

16、，兩房是絕對 主力，幾乎占市場的一半的供應量，其次是三房，市場占有份額 也達40%兩房、三房共計市場占有率蛋達 90% 說明中等戶型是 市場暢銷戶型，中端客戶是目前長壽市場的主要消費群體。2、一房（含單間配套）的面積區(qū)間分析（有效統(tǒng)計340 套）面積（ml）40以下40-4950-5960以上單位（套）294818776所占（%8.53%14.12%55%22.35%分析:（說明：由于市場上單間配套的產(chǎn)品比較少，我司在統(tǒng)計分析的時候將其和一房一廳放 在一起分析。）從上圖表，我們可以看出，現(xiàn)在長壽市場上一房的供應情況主要在50-59平方米占55% 其次60平方米以上的一房占 22%3、兩房的面積

17、區(qū)間分析（有效統(tǒng)計2158套）面積（mi）60以下60-707080809090以上單位068492906692（套）所占（%0%3.15%22.80%41.98%32.07%分析：目前市場上在售的產(chǎn)品中，就兩房而言，80-90平方米的供應量最大，其次是90平方米以上，70-80平方米的排在第三。80平方米以上的兩房是市場供應的主力。4、三房的面積區(qū)間分析（有效統(tǒng)計1832 套）面積（mi）90以下90-100100-110110-120120以上單位87194624523404（套）所占（%4.75%10.59%34.06%28.55%22.05%分析：在這次調(diào)研過程中統(tǒng)計到的三房有效數(shù)量是

18、 1832套，僅次于兩 房，在統(tǒng)計到的數(shù)量中，100-110平方米是所有三房中的主力面 積，其次是110-120平方米120平方米以上的排在第三。100-120平方米之間的三房是市場供應的主力。5、四房的面積區(qū)間分析（有效統(tǒng)計142套）面積（m20以下120-130130-140140以上單位（套）0034108所占（%0%0%23.94%76.06%分析：在我們有效果統(tǒng)計的范圍內(nèi)，目前市場上四房的戶型面積都在130 平方米以上，主要是一些大型項目的躍層。市場上四房的戶型供應比較少，但滯銷非常嚴重，翰林港灣、名桂園、陽光世紀城等項目，推出的放量中，普通項目均售完，不 多的大戶型卻嚴重滯銷。之所

19、以出現(xiàn)這種情況，與長壽離主城區(qū)比較近，大量的高端客戶 外流有相當?shù)年P系。小結：總體上，從市場現(xiàn)有供應的戶型情況來看，兩房是市場供應的主 力，其次是三房，一房排在第三，四房及以上供應量最小。兩房的主要面積集中在 80-100平方米，三房的主要面積集中在100-120平方米。總的來說，三房及以下的戶型、面積在120平方米以下的產(chǎn)品市場上比較暢銷。四房及以上，面積在120平方米以上的產(chǎn)品雖然市場供應量小， 但滯銷嚴重。市場趨勢綜合以上各項市場因素分析來看，目前市場上暢銷的產(chǎn)品在80-120平方米的兩房和三房，我項目的主要產(chǎn)品集中在這個區(qū)間。市場滯銷比較嚴重的大戶型（躍層）我項目的策略是量身定做。目前

20、市場市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重情況下，我項目國際化的線路將是 一種突破。市場在經(jīng)過一段時間的沉淀之后，在我項目上市時，按趨勢判斷， 將會有一次集中爆發(fā)。項目價值及賣點提煉一、區(qū)域價值1、地理位置寶潤國際項目地處長壽區(qū)桃花新城。2、道路交通渝涪高速、渝萬高速從此地經(jīng)過，公交 001路、002路、003路分 別從桃花新城開往衛(wèi)校、望江路、長化大營門，交通便利發(fā)達。3、市政配套桃花新城是長壽的行政中心長壽區(qū)黨委、長壽區(qū)政府、人大、政協(xié)四大班子，長壽區(qū)公安局、 長壽區(qū)交警大隊、國稅局、法院、國土局、教委、房管局等進駐桃花 新城。商務中心星級酒店（規(guī)劃中）、金融機構：建設銀行、重慶銀行、中國信合體育中心長壽體育

21、館（草坪足球場、燈光籃球場、網(wǎng)球場、羽毛求球場、游泳館）生態(tài)中心桃花溪人文生態(tài)長廊（重現(xiàn)清明上河圖）、生態(tài)公園、景觀大道、綠色廣場。生活娛樂配套新世紀超市、重百超市、農(nóng)貿(mào)市場、KTV（胡夫之都、流金歲月）教育及醫(yī)療類長壽中學、桃花中學、試驗小學桃花分校、示范幼兒園。新城醫(yī)院（建設中）、長壽區(qū)醫(yī)院門診、和平藥房。4、遠景規(guī)劃到2020年長壽區(qū)的總人口數(shù)將達到 95萬、2020年城鎮(zhèn)人口總數(shù) 將達到73萬，中心城區(qū)人口將達到55.5萬。到2020年城市用地規(guī) 模將達到66.6平方公里，遠景將達到120平方公里。桃花新城未來 的的居住人口將達到10萬人，是集政治、文化、生態(tài)、商貿(mào)于一體 的經(jīng)濟輻射體

22、。二、產(chǎn)品規(guī)劃設計1、規(guī)劃寶潤國際由7棟高層建筑圍合而成一獨立的小區(qū)物業(yè)，商業(yè)群樓 與住宅在建筑上有機融為一體，但又各自獨立，做到動靜分離，互不 影響。建筑布局上，既充分考慮到視野開闊的同時保證了業(yè)主的隱私。2、交通組織做到了人車分流，人行交通和車行交通各自獨立且互不干擾。商業(yè)交通路線和住宅交通路線分離， 做到了動靜分離，互不影響。3、園林景觀10000平方米的超大中庭院林景觀，將是一頓豐富的視覺盛宴。在園林風格上，采用美國現(xiàn)代簡約風格，巧妙的融如了 ART DECO 元素。既有現(xiàn)代快節(jié)奏社會的簡潔明快時尚，又有整體上透露出一種古典和高雅的藝術氣息。在設計上體現(xiàn)了尊重自然而不是改造自然的思想，

23、追求人造環(huán)境與自然環(huán)境的秘結結合。4、配套無邊界游泳池羽毛球場兒童游樂園新華國際可行性分析草案、土地費用項目單價計算基礎金額備注小計?二、開發(fā)期間稅費項目單價計算基礎金額備注（元）(m)（元）城市建設配套費46300?人防工程建設費46300?白蟻防治費1/ m24630046300拆遷過度費460/ m24630021300000服裝廠2000萬元工程建設監(jiān)理費51 m246300231500防雷施工監(jiān)審費2 / m24630092600零星規(guī)費2 / m24630092600含測定費、綜合服務 費、合同鑒證費、驗 收費小計21763000二、前期工程費項目單價（元）計算基礎（m）金額（元）

24、備注設計費15 / m246300694500包括放方案、初設、施工圖勘察費5 / m246300231500包括放線費、驗線費、供水、供電、排污、供氣、道路開口（三通一平）小計926000四、工程建安費用項目單價（元）計算基礎（m）金額（元）備注工程招標代理服務費1/ m24630046300土建工程1800/ m24630083340000通風及消防工程110 / m2463005093000包括外墻、內(nèi)墻及梁 柱、窗、門、屋面消 防、室內(nèi)消防電氣工程176/ m463008148800住宅及商業(yè)部分電梯與相關設施費天然氣管道含一戶一表30/ m2463001389000包括天然氣外管總圖

25、工程10/ m246300463000包括市政生化池、休閑設施環(huán)境綠化、道路、廣場工程10/ m246300463000綠化、景觀、燈飾其他零星工程5 / m246300231500基本預備費20/ m246300926000小計1.001 億元五、管理費用項目計算方法金額（元）備注管理費用開發(fā)成本*3%3044670包括籌建開辦費（二 +三 +四）X 3%小計3044670六、財務費用項目計算方法金額（元）建設期利息90/ m24167000小計4167000七、不可預見費項目計算方法金額（元）不可預見費100/ m24630000小計4630000丿八、營銷費用項目計算方法計算基礎金額（元

26、）推廣費用銷售收入X 1%2930000 （含售房部裝修）小計2930000九、營業(yè)稅費項目計算方法金額（元）營業(yè)稅及其附加綜合稅費按銷售額的15%+算45000000土地增值稅土地父易契稅土地使用稅企業(yè)所得稅轉讓手續(xù)費印花稅小計45000000十、銷售收入1、住宅：20000 m2X 5500 元/ m2 =1.1 億元2、商業(yè)：商業(yè)面積 4200 mx 30000元/ m =1.26億元（一樓）商業(yè)面積4300 mx 10000元/ m =4300萬元（二樓）商業(yè)面積4300 mx 3943元/ m =1695萬元（三樓）3、合計：銷售總收入2.96億元（車庫投入與產(chǎn)出相沖抵）土地成本？總

27、投資約 1.83億元銷售收入2.96 億元利潤1.13 億元投資回報率62 %綜上：本項目在未計算土地成本和配套、人防費 的情況下總投資為1083億元，總銷售收入為2.96億 元。本項目投資回報率為 62%屬于可健康良性發(fā)展 的房地產(chǎn)項目，前景較好！第三部分營銷方案本營銷策劃報告則著重將前期的各項結論系統(tǒng)化，給我項目找 到直接的客戶群，迅速的打開營銷局面，從而制定項目的總體營銷策 略，圍繞這一總體策略展開項目的營銷工作。 但由于營銷工作內(nèi)容極 其繁多，本報告更偏重于總體謀略，報告的諸多部分需要在后期結合 各個銷售階段制定細化的營銷執(zhí)行方案。形象定位1、市場形象比對樓盤名主題廣告語稱水木年華水木

28、傾城 花樣年華；魔幻X+1,打造完 美超值的生活空間名桂園名桂飄香優(yōu)雅生活東朝尚都步行街上的精致生活財富巨人的上層視界金華云鼎在城之上金山華府永遠的城心永遠的向往；客運經(jīng)濟 圈,財富新高度；城心尊邸城居極致；城之心財之源翰林港灣停泊一生的夢東方之驕都市核心天之驕子；全能街區(qū)生活升 級長壽泊景灣魅力泊景灣河畔生活圈；開啟長壽河 畔生活盛世桃 源居名校之畔享健康生活；親水社區(qū) 洋房生活碧水天城碧水逸居 自然天城；水潤四季 林境 一生陽光世紀城領秀生活 收官巨獻；醉美之芯 盛情 綻放；代言新城生活；新城經(jīng)典人居圣天湖西班牙風情來到長壽維豐沁園坊詩畫洋房2、項目形象定位通過市場比對，市場只有圣天湖西班牙風格和維豐沁園坊的中式洋房，其他并無特色。我