上海浦東(兩宗)土地研判報告(改)

1、研判報告上海浦東（兩宗）地塊兩宗地地理區(qū)位兩宗地地理區(qū)位PART 1陸家嘴地塊外高橋地塊從地塊位置上看，陸家嘴地塊更靠近上海核心區(qū)的位置。陸家嘴地塊概況：隸屬陸家嘴核心區(qū)沿江規(guī)劃成型萬科恒大高端開發(fā)游艇碼頭黃浦江恒大地塊萬科地塊項目地塊一外高橋地塊概況：臨長江靠公園近石化片區(qū)和自貿(mào)片區(qū)長江入?？陧椖康貕K二陸家嘴地塊分析陸家嘴地塊分析PART 21、項目地塊節(jié)點；項目地塊濱江路（規(guī)劃中）項目眺望東方明珠浩瀚黃浦江項目地塊項目地塊節(jié)點；昌邑路情況地塊對面為恒大地塊恒大地塊地塊周邊標志性建筑地塊周邊標志性建筑2、項目地塊的控規(guī)指標；E04-2屬于三類住宅用地E04-4屬于商業(yè)金融用地兩宗地合計370

2、10，總建11.38萬。項目地塊規(guī)劃效果圖項目地塊規(guī)劃平面鳥瞰圖項目隸屬申江集團旗下的新華項目地塊申江集團新華地塊簡介項目位于浦東新區(qū)東方路以東、民主路以西、昌邑路以北、黃浦江以南地區(qū)，總面積約41萬（約合614畝），以規(guī)劃濱江路分南北兩塊：南側(cè)地塊：南側(cè)地塊：以土地出讓為主，包含經(jīng)營性住宅商業(yè)金融項目；北側(cè)地塊：北側(cè)地塊：主要建設(shè)新華濱江公共綠化等項目；申江集團新華地塊建設(shè)內(nèi)容a、黃浦江沿岸E10單元新華地塊道路及配套工程，主要包含2455米6條城市支路，如濱江路、福山路、源深北路、銅山路、桃林路、Y1路，占地約4.3萬。b、新華濱江公共綠地工程，涉及岸線約1.6公里，占地面積約12萬。c、

3、源深路1號23幢裝修裝飾工程（新華游艇碼頭管理服務(wù)中心裝修裝飾工程）建筑面積2206。d、游艇碼頭岸線改造工程，規(guī)劃月100個游艇泊位。e、E04-2住宅地塊建筑面積57085；E04-4商業(yè)地塊建筑面積56720。f、改造884倉庫為精品酒店，建筑面積11482。g、改造871-872倉庫為游艇會所，建筑面積10816。h、修繕大小洋房為商務(wù)辦公，建筑面積2226。3、項目所處區(qū)域規(guī)劃（E8、E10單元）；黃浦江沿岸規(guī)劃用地為191.9公頃，規(guī)劃人口4.67萬人。住宅規(guī)劃154萬社區(qū)服務(wù)設(shè)施2.21萬教育設(shè)施4.94萬商辦125萬4、項目所處區(qū)域軌道交通規(guī)劃（14號線在建）；14號線全長約3

4、9公里：起于嘉定區(qū)封浜，終到浦東金橋金穗路，為全地下線路!2014年開工，工期為75個月，預計2020年開通。具體站點：封浜站、金園五路站、臨洮路站、嘉怡路站、曹安公路站、真新新村站、真光路站、銅川路站、真如站、中寧路站、東新路站、武寧路站、武定路站、靜安寺站、黃陂南路站、大世界站、豫園站、陸家嘴站、浦東南路站、浦東大道站、源深路站、巨野路站、歇浦路站、龍居路站、云山路站、碧云路站、黃楊路站、紅楓路站、金港路站、金粵路站、金穗路站5、項目區(qū)域配套；項目周邊1公里范圍主要以商務(wù)金融配套為主，配以日常性餐飲消費和便利店！無大型商業(yè)配套6、項目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況；住宅方面：區(qū)域主要以二手房交易為主，

5、一手房銷售相對稀缺。商業(yè)方面：銷售價格在7萬-8萬之間回報率過4%的商業(yè)較為暢銷。寫字樓方面：售價在4萬-6萬元之間，租金為5-7元/日。7、項目地塊開發(fā)的機遇與風險；1、區(qū)域地段優(yōu)越，極具有國際范。同時，萬科、恒大等實力企業(yè)進駐為區(qū)域的開發(fā)起到了提前預熱的作用，共同為區(qū)域發(fā)展進行“造勢”。2、項目一線臨江，景觀資源極其稀缺。除此之外，規(guī)劃中的游艇碼頭為區(qū)域燙上了上流社會的標簽。機遇風險1、項目規(guī)劃2010年年底成形，但是卻擱置至今。由此可見，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策對上海樓市的影響極其巨大。2、限購限貸的政策使得大多數(shù)富人不具備購房資格，從而使得購房客群受到擠壓。3、項目的土地使用年限問題是項目

6、開發(fā)的關(guān)鍵性問題之一。4、在上海無期房預售概念，基本是以準現(xiàn)房的方式銷售。因此，大量的前期資金投入，是保障項目正常開發(fā)的基本條件。外高橋地塊分析外高橋地塊分析PART 31、項目地塊節(jié)點；地塊沿長江的河堤項目地塊東南視角/與森林公園一墻之隔項目地塊內(nèi)種滿了農(nóng)民的蔬菜瓜果項目南面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路2、項目區(qū)域配套；項目地塊位于上海浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)炮臺濱村鄰上海森林公園近上海自貿(mào)區(qū)和中化東方石油倉儲庫上海森林公園景觀中化東方石油倉儲庫看似安全系數(shù)極高，但還是不免心理鼓噪！上海自由貿(mào)易試驗區(qū)這里人不多，但重型貨運卡車卻忙得緊。上海自由貿(mào)易試驗區(qū)回家的路，不應充滿驚嚇！ 不是嗎？撇開區(qū)域規(guī)劃，別墅性質(zhì)不談外高橋

7、地塊的制約因素有.制約因素離城近30公里離塵人煙稀少近海堤岸潮汐灘涂鹽堿腐蝕污染石化片區(qū)物流大型貨運公園擴建存疑94年土地囤地20年與其說700億元搬遷資金不如想想10年的“艱辛路”雖然周邊鎮(zhèn)區(qū)房價攀上了20000元但是地塊的樓面價已達15000元銷售周期呢，菜農(nóng)補償呢.加之風險制約，項目售價又能得幾何上海地塊調(diào)研小結(jié)上海地塊調(diào)研小結(jié)PART 41、從兩宗地的地理位置和規(guī)劃分析，我們認為外高橋地塊與陸家嘴地塊無可比性，陸家嘴地塊具有進一步的開發(fā)探討空間；2、陸家嘴地塊規(guī)劃處于發(fā)展起步期，區(qū)域的后續(xù)開發(fā)進程主要將受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響；3、陸家嘴地塊的豪宅項目定位是毋庸置疑的，但是限購限貸政策的影響使得多數(shù)富人喪失置業(yè)機會