萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究

1、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析分析深圳深圳地產(chǎn)市地產(chǎn)市場(chǎng)研究場(chǎng)研究部部會(huì)議紀(jì)要：會(huì)議紀(jì)要：要重點(diǎn)考慮大項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，將以往開(kāi)發(fā)大項(xiàng)目的思路轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)大項(xiàng)目，通過(guò)大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。在項(xiàng)目前期要將非住宅部分（商業(yè)、大超市、健身等）排布好，明確開(kāi)發(fā)順序，要明確商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)？要考慮他們?nèi)绾慰梢話(huà)甑藉X(qián)？住宅開(kāi)發(fā)的后期再來(lái)考慮商業(yè)配套的事情對(duì)住宅銷(xiāo)售的意義不大，同時(shí)也不利于小區(qū)氛圍的營(yíng)造。這個(gè)課題作為一個(gè)作業(yè)布置給深圳地產(chǎn)，一個(gè)月以后匯報(bào)；思路分析：思路分析：1）如何經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化經(jīng)營(yíng)的前提是商業(yè)功能功能合理2）前期將非住宅部分規(guī)劃規(guī)劃好對(duì)各種功能的商業(yè)進(jìn)行組合，確定規(guī)

2、劃3）開(kāi)發(fā)順序商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)奏節(jié)奏4）商業(yè)的業(yè)主是誰(shuí)讓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者賺錢(qián)，建立什么樣的合作合作方式業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作盡可能達(dá)到住戶(hù)、商戶(hù)和開(kāi)發(fā)商三方利益的均衡盡可能達(dá)到住戶(hù)、商戶(hù)和開(kāi)發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開(kāi)發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢(qián)，賺錢(qián)的前提是滿(mǎn)足客戶(hù)需求商戶(hù)住戶(hù)開(kāi)發(fā)商1、商戶(hù)賺錢(qián)才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)2、社區(qū)成熟，住戶(hù)才能舒心3、住戶(hù)滿(mǎn)意，開(kāi)發(fā)商才能賺錢(qián)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作相關(guān)建議相關(guān)建議節(jié)奏節(jié)奏客戶(hù)需求客戶(hù)需求商家需求商家需求邏輯與提綱邏輯與提綱客戶(hù)對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括客戶(hù)對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿(mǎn)足基本生活，提升生活質(zhì)量及滿(mǎn)足基本生

3、活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩休閑游憩”等三類(lèi)，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤(pán)需同時(shí)具備以上功能等三類(lèi)，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤(pán)需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿(mǎn)足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶(hù)提及率50%20%客戶(hù)提及率50%客戶(hù)提及率20%“滿(mǎn)足基本生活滿(mǎn)足基本生活”類(lèi)主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中類(lèi)主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀行，基本滿(mǎn)足客戶(hù)的日常購(gòu)物需求心和銀行，基本滿(mǎn)足客戶(hù)的日常購(gòu)物需求客戶(hù)對(duì)業(yè)態(tài)提及率資料來(lái)源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿(mǎn)足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要

4、包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等“提升生活質(zhì)量提升生活質(zhì)量”類(lèi)的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、類(lèi)的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等健身中心等客戶(hù)對(duì)業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車(chē)等日常服務(wù)“休閑游憩休閑游憩”類(lèi)的主要業(yè)態(tài)包括書(shū)店、游泳池、娛樂(lè)中心、老類(lèi)的主要業(yè)態(tài)包括書(shū)店、游泳池、娛樂(lè)中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所和設(shè)施年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所和設(shè)施客戶(hù)對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購(gòu)物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿(mǎn)足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂(lè)設(shè)施，包括雕刻、

5、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等在考慮客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上，需在在考慮客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上，需在2 2公里的客戶(hù)消費(fèi)半徑內(nèi)研究公里的客戶(hù)消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車(chē)15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3、騎車(chē)15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心住戶(hù)住戶(hù)便利店超市/餐飲店購(gòu)物中心邏輯與提綱邏輯與提綱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作相關(guān)建議相關(guān)建議節(jié)奏節(jié)奏客戶(hù)需求客戶(hù)需求商家需求商家需求配套內(nèi)容配套內(nèi)容商家需求商家需求客戶(hù)需求客戶(hù)需求開(kāi)發(fā)商態(tài)度開(kāi)發(fā)商態(tài)度滿(mǎn)足基本生活滿(mǎn)足基本

6、生活功能功能（基本需求）（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動(dòng)線(xiàn)2、一定的居民量（500戶(hù)起）3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（5%）長(zhǎng)期返租長(zhǎng)期返租銀行1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場(chǎng)1、能銜接上班或回家的動(dòng)線(xiàn)2、一定的居民量3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類(lèi)、魚(yú)類(lèi)3.價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)接軌提高生活質(zhì)量提高生活質(zhì)量功能功能（品質(zhì)需求）（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線(xiàn)2、一定的居民量3、能見(jiàn)度

7、好無(wú)小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動(dòng)線(xiàn)2、一定的居民量3、有聚客點(diǎn)4、能見(jiàn)度好5、停車(chē)方便，停車(chē)位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)面包房1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（5%）家政服務(wù)1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)電腦維修1、一定的居民量無(wú)干洗店1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好無(wú)定向扶持定向扶持休閑游憩功能休閑游憩功能（游憩需求）（游憩需求）郵局1、一定的居民量無(wú)市場(chǎng)自由發(fā)展市場(chǎng)自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無(wú)大型酒樓、酒家1、一定的居民量2、能見(jiàn)度好3、停車(chē)方便，停車(chē)位充足無(wú)書(shū)店1、一定的居民量無(wú)文具店1、

8、一定的居民量無(wú)嬰兒用品1、一定的居民量無(wú)美容美體店1、一定的居民量無(wú)商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要求：【超市】1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線(xiàn)上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；3) 品質(zhì): 應(yīng)銷(xiāo)售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品；4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒(méi)有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專(zhuān)柜；5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；6

9、) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類(lèi)有序；15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000）；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)商家需求（菜市場(chǎng)）商家需求（菜市場(chǎng)） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代是超市的最優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場(chǎng)】20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專(zhuān)柜（小于500平方）；（萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)）中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在

10、步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類(lèi)、魚(yú)類(lèi)、海鮮、水果等；3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專(zhuān)柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿(mǎn)足業(yè)主不同時(shí)段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；商家需求（銀行）商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【銀行】1) 品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大

11、銀行（中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；2) 柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；3) ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可取（注：ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）；4) 安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等；商家需求（藥店）商家需求（藥店） ：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)【藥店】1) 位置：控制在

12、步行10分鐘距離內(nèi)；2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷(xiāo)售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；5) 服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)保卡；邏輯與提綱邏輯與提綱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作相關(guān)建議相關(guān)建議節(jié)奏節(jié)奏客戶(hù)需求客戶(hù)需求商家需求商家需求社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類(lèi)型多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來(lái)源：深圳社區(qū)商業(yè)專(zhuān)題研究/小組分析規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三

13、種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列城花、四季系列大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流2、利用商業(yè)街布置日常生活類(lèi)及休閑類(lèi)商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)3、適合于成熟期的郊區(qū)盤(pán)或市區(qū)的大型盤(pán)。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列1、周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求2、商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)3、適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。1、周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟2、商業(yè)

14、街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)3、適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤(pán)。適用于金色系列。深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開(kāi)放，是城花系列商業(yè)的成功案例對(duì)小區(qū)外開(kāi)放，是城花系列商業(yè)的成功案例注：1、深圳萬(wàn)科城在興建初期屬于四季，目前已演變?yōu)槌腔?肖大訪(fǎng)談/小組分析1、組合：塊狀+帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局2、道路：商業(yè)及道路向外開(kāi)放，吸引客流3、節(jié)點(diǎn)：景觀(guān)與商業(yè)結(jié)合，形成客戶(hù)聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔住宅住宅住宅住宅萬(wàn)科城案例塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶(hù)感受到塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功

15、能，讓客戶(hù)感受到“場(chǎng)域效場(chǎng)域效應(yīng)應(yīng)” ” ；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起塊狀商業(yè)（集中商業(yè)）塊狀商業(yè)（集中商業(yè)）帶狀商業(yè)帶狀商業(yè)萬(wàn)科城案例對(duì)外開(kāi)放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶(hù)，使社區(qū)商業(yè)對(duì)外開(kāi)放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶(hù)，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流華為新天下華為華為新天下新天下萬(wàn)科城萬(wàn)科城萬(wàn)科城案例商業(yè)商業(yè)休閑休閑商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶(hù)購(gòu)物

16、消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次點(diǎn)；客戶(hù)購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬(wàn)科城案例社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在多數(shù)業(yè)主能夠在1010分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)中心300米米500米米資料來(lái)源：購(gòu)物步行距離700米很遠(yuǎn)萬(wàn)科城案例業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要商家主要商家面積總計(jì)面積總計(jì)滿(mǎn)足基本生活滿(mǎn)足基本生活功能功能（基本需求）（基本需求）超市華潤(rùn)萬(wàn)家5435便利店萬(wàn)店通、一致藥店、博士眼鏡、萬(wàn)果園等提高生活質(zhì)量提高生活質(zhì)量功能功能（品質(zhì)需求）（品質(zhì)需求）餐飲

17、丹桂軒， KFC ，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒, 印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國(guó)銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬(wàn)科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能休閑游憩功能（游憩需求）（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬(wàn)盛鞋業(yè)等543休閑娛樂(lè)雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書(shū)店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語(yǔ)言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬(wàn)科城案例萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求基本需求”、“品質(zhì)需求品質(zhì)需求”及及”游憩需游憩需求

18、求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開(kāi)來(lái)社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開(kāi)來(lái)餐飲1、丹桂軒；2、 KFC ；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬(wàn)科城案例規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意 “ “集中布置集中布置”和和“對(duì)外開(kāi)對(duì)外開(kāi)放放”，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)商圈級(jí)別商業(yè)

19、價(jià)值社區(qū)型商圈區(qū)域型商圈區(qū)級(jí)商圈市級(jí)商圈規(guī)劃讓商圈升級(jí)小結(jié)小結(jié)1、根據(jù)客戶(hù)需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配、根據(jù)客戶(hù)需求確定小區(qū)業(yè)態(tài)，并分期進(jìn)行統(tǒng)籌分配2、規(guī)劃上注意、規(guī)劃上注意“基本需求基本需求”、“品質(zhì)需求品質(zhì)需求”、“游憩需求游憩需求”直接的直接的組合組合3、規(guī)劃上需考慮后期招商組合、規(guī)劃上需考慮后期招商組合邏輯與提綱邏輯與提綱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作相關(guān)建議相關(guān)建議節(jié)奏節(jié)奏客戶(hù)需求客戶(hù)需求商家需求商家需求根據(jù)住宅的開(kāi)發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)根據(jù)住宅的開(kāi)發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤(pán)需配備成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤(pán)需配備0.90.

20、9平米平米/ /人商業(yè)人商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配與入住之間匹配商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配模匹配 業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的。開(kāi)盤(pán)的時(shí)候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施要建立起來(lái)，實(shí)際操作中，可以考慮把首期商業(yè)配置在售樓部、會(huì)所等顯眼的位置；項(xiàng)目第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需要，這對(duì)入住的客戶(hù)也是心理保障 根據(jù)住戶(hù)的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃有多少戶(hù)來(lái)統(tǒng)計(jì)常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要考慮首期的需求，整個(gè)社區(qū)的超市要到后期確定。 另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開(kāi)放性社區(qū)還是

21、封閉性社區(qū)等在住宅開(kāi)發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開(kāi)發(fā)中在住宅開(kāi)發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開(kāi)發(fā)中后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí)后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí)人數(shù)人數(shù)(戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)*3）商業(yè)面積商業(yè)面積適配適配低配低配一期二期三期四期N期高配高配0.90.9平米平米/ /人人商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，根據(jù)住戶(hù)需求量確定商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，根據(jù)住戶(hù)需求量確定商業(yè)體量商業(yè)體量 鳳凰城一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，由于事先預(yù)計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先修建了交通中心，此外還配建了10000平米的商業(yè)，并于一期客戶(hù)入住時(shí)就投入了

22、運(yùn)營(yíng)盡管由于這部分商業(yè)開(kāi)業(yè)較早，管理沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但滿(mǎn)足了客戶(hù)必需的生活需求，其中最受客戶(hù)青睞的部分就是大約1000平米的超市 隨著社區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，又在東大門(mén)修建了規(guī)模18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的不足 按照大約10萬(wàn)人口入住的標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)，碧桂園在一期商業(yè)中心附近預(yù)留了大片用地隨著超過(guò)萬(wàn)畝社區(qū)的逐漸成熟，碧桂園計(jì)劃利用預(yù)留地修建規(guī)模超過(guò)20000平方米的超市，并配建其它相關(guān)商業(yè)設(shè)施資料來(lái)源：碧桂園銷(xiāo)售中心商業(yè)部訪(fǎng)談初期初期中期中期后期后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城10000畝，人口畝，人口10萬(wàn)，萬(wàn)，3萬(wàn)多戶(hù)，最早有約萬(wàn)多戶(hù)，最早有約1000平方的超市，后來(lái)有

23、了大約平方的超市，后來(lái)有了大約2000平方?，F(xiàn)在鳳凰城社區(qū)接近成熟，平方?，F(xiàn)在鳳凰城社區(qū)接近成熟，計(jì)劃做超過(guò)計(jì)劃做超過(guò)20000平方的超市平方的超市鳳凰城案例資料來(lái)源：碧桂園銷(xiāo)售中心商業(yè)部訪(fǎng)談住宅收入足以應(yīng)對(duì)建立大型社區(qū)商業(yè)支出，不對(duì)公司現(xiàn)金流構(gòu)成壓力碧桂園根據(jù)第一期的人口需要建立1000平米的超市，初期不投大量資金建造應(yīng)付后期發(fā)展的社區(qū)商業(yè)隨著大社區(qū)的逐漸成熟，原建1000平米的超市已不能滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，碧桂園不立刻開(kāi)建能應(yīng)付整個(gè)鳳凰城未來(lái)人口需要的20000平方米超市，反而先建立臨時(shí)菜市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)住戶(hù)需求，大受歡迎計(jì)劃在人口上升到一定數(shù)字，住宅現(xiàn)金流回籠后再大規(guī)模投進(jìn)資金配建20000平方米

24、的超市同時(shí)，要考慮到其對(duì)現(xiàn)金流的影響。資金投入要配合收入，同時(shí)，要考慮到其對(duì)現(xiàn)金流的影響。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量階段性控制商業(yè)體量在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù)20000平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本時(shí)，臨時(shí)菜市場(chǎng)成本低，資金需要小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān)初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本鳳凰城案例初期初期中期中期后期后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)設(shè)施建造設(shè)施建造對(duì)現(xiàn)金流對(duì)現(xiàn)金流的影響的影響合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要因素體系的另一重要因素資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略

25、規(guī)劃工作小組及麥肯錫顧問(wèn)研究成果，美格行商業(yè)地產(chǎn)研究資料（2005）建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲綜合超市/標(biāo)超、百貨店、書(shū)店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介超市、便利店、服裝專(zhuān)賣(mài)店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂(lè)、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn)主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作伙伴、具有實(shí)際控制權(quán)的連鎖商業(yè)更新主力商戶(hù)招入次主力商戶(hù)持續(xù)更新招入剩余零散商戶(hù)依據(jù)社區(qū)客戶(hù)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)想，選擇優(yōu)質(zhì)商戶(hù)介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期策劃尋找可以長(zhǎng)期合作的主力業(yè)態(tài)合作伙伴掌控具備長(zhǎng)期使用價(jià)值的經(jīng)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與合作態(tài)度直接決定服務(wù)品質(zhì)與投資收益，

26、以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)考核、更新已招入主力商戶(hù)分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶(hù)的招商效率與質(zhì)量持續(xù)考核既有商戶(hù)品質(zhì)，根據(jù)考核結(jié)果與客戶(hù)需求不斷更新分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶(hù)的招商效率與質(zhì)量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期業(yè)態(tài)組業(yè)態(tài)組合類(lèi)型合類(lèi)型主要招主要招商對(duì)象商對(duì)象主要招主要招商方式商方式初期初期中期中期后期后期鳳凰城案例邏輯與提綱邏輯與提綱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作相關(guān)建議相關(guān)建議節(jié)奏節(jié)奏客戶(hù)需求客戶(hù)需求商家需求商家需求商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)發(fā)展階段招商方式招商方式滿(mǎn)足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商服務(wù)于客戶(hù)的三類(lèi)需求，與商家的合作依次適用服務(wù)于

27、客戶(hù)的三類(lèi)需求，與商家的合作依次適用“零散招商零散招商”、“集中招商集中招商”和和“提前招商提前招商”，循序漸進(jìn)地與商家合作，循序漸進(jìn)地與商家合作街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)發(fā)展階段招商方式招商方式N期滿(mǎn)足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街滿(mǎn)足基本生活需求是以入住為前提，適合采用零散招商，同時(shí)滿(mǎn)足基本生活需求是以入住為前提，適合采用零散招商，同時(shí)商業(yè)需要基本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼商業(yè)需要基本配套支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼桃源居案例資料來(lái)源：桃源居招商計(jì)劃書(shū)/營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)報(bào)告20002000年項(xiàng)目建成部分，外圍

28、環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。年項(xiàng)目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。96009600年，五年僅銷(xiāo)售年，五年僅銷(xiāo)售6 6萬(wàn)平米萬(wàn)平米1、零散引進(jìn)餐飲、超市等基本功能店鋪2、2001年引進(jìn)清華試驗(yàn)學(xué)校3、給予中小商家一定的租金補(bǔ)貼和減免提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并形成商業(yè)街，需要用主提升生活質(zhì)量階段要求商鋪相對(duì)集中并形成商業(yè)街，需要用主力店帶動(dòng)商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷(xiāo)售力店帶動(dòng)商業(yè)街成熟，適用集中招租，帶租約銷(xiāo)售商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)發(fā)展階段招商方式招商方式N期滿(mǎn)足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街20020

29、04 4年，客戶(hù)入住增多，商業(yè)趨向集中，年，客戶(hù)入住增多，商業(yè)趨向集中，帶動(dòng)社區(qū)的發(fā)展，開(kāi)始形成互動(dòng)帶動(dòng)社區(qū)的發(fā)展，開(kāi)始形成互動(dòng)1、2004年逐漸形成商業(yè)街2、進(jìn)行特色主題營(yíng)造，業(yè)態(tài)豐富且統(tǒng)一3、利用集中招商引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展桃源居案例商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)發(fā)展階段招商方式招商方式滿(mǎn)足基本生活基本需求提升生活質(zhì)量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街大型集中商業(yè)+商業(yè)街1、已形成大型集中商業(yè)與商業(yè)街的組合2、利用主力店鋪促進(jìn)商業(yè)街發(fā)展3、提前招商，有意識(shí)引導(dǎo)商圈成熟需要達(dá)到客戶(hù)休閑游憩需求的社區(qū)商業(yè)，需更多的對(duì)外開(kāi)放，需要達(dá)到客戶(hù)休閑游憩需求的社區(qū)商業(yè)，需更多的對(duì)外開(kāi)放，提前進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合，應(yīng)提前招商，不宜零散銷(xiāo)售提前進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合，應(yīng)提前招商，不宜零散銷(xiāo)售桃源居案例小結(jié)小結(jié)1、零散招商，對(duì)商業(yè)的合作形式要求不高，但需要市場(chǎng)培育、零散招商，對(duì)