物業(yè)管理常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、物業(yè)管理常見(jiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)與防范”資訊分享2020年4月10日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖 行業(yè)收費(fèi)進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告。 意見(jiàn)指出要清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖等行 業(yè)收費(fèi)，到 2025年，供水供電供氣供暖行業(yè)不合理收費(fèi)全部取消，科學(xué)、 規(guī)范、透明的價(jià)格形成機(jī)制基本建立，政府補(bǔ)貼機(jī)制進(jìn)一步健全。規(guī)范經(jīng)營(yíng)者價(jià)格收費(fèi)行為。配套設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等，應(yīng)通過(guò)物業(yè)費(fèi)或租金解決， 不得以任何名義在水電暖費(fèi)用 中加價(jià)。當(dāng)疫情突如其來(lái)，社區(qū)成為防控的重要陣地，物業(yè)人第一時(shí)間走出家門(mén)加入 到這場(chǎng)“不計(jì)

2、報(bào)酬、無(wú)畏生死”的應(yīng)急戰(zhàn)、沖鋒戰(zhàn)、防控戰(zhàn)，將與每一位普 通人息息相關(guān)的最后一道防線死死守住。向物業(yè)人致敬！同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會(huì)治理大體系中的微基礎(chǔ)，因其服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)接端口繁雜，涉及多重法律關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋了物業(yè)服務(wù)全過(guò)程，與業(yè)主的安居幸福生活息息相關(guān)。隨著當(dāng)前國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)逐漸完善，物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的準(zhǔn)公共性服務(wù) 屬性，卻使得其在日常服務(wù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有準(zhǔn)確把握物業(yè)管理活動(dòng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)隱患，并認(rèn)真思考解決這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的 正確處理辦法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)措施，以及當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不幸演變成為現(xiàn)實(shí)后的 應(yīng)急預(yù)案，才能使物業(yè)企業(yè)獲得平穩(wěn)健康的發(fā)展。物業(yè)管理中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括：治安風(fēng)險(xiǎn)

3、、車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)、消防責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備管理風(fēng)險(xiǎn)、公共區(qū)域責(zé) 任風(fēng)險(xiǎn)、雇主責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、建筑物業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、 自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、公共環(huán)境衛(wèi)生風(fēng)險(xiǎn)、事件危機(jī)、企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)產(chǎn)品不 準(zhǔn)確等。1、治安風(fēng)險(xiǎn) 該風(fēng)險(xiǎn)主要指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造 成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，業(yè)主多要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任取決于其是否完全履行了法定或合 同約定的安保義務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，保證監(jiān)控設(shè)備的良好運(yùn)行、 保安按時(shí)巡邏、外來(lái)人員嚴(yán)格登記等物業(yè)管理工作，則物業(yè)公司無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。原因在于此類(lèi)事故具有突發(fā)性甚至是違法犯罪，物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)事實(shí)上不可能具備完全避免上述事情發(fā)生的能力，故在其履行 完畢相應(yīng)法定或約定的安保義務(wù)后，即無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。 同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)也不應(yīng)被無(wú)限放大。因此，物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)， 約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過(guò)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的服務(wù)能力。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)，加強(qiáng)管理，遇見(jiàn)突發(fā)事件，第一時(shí)間報(bào)案并及時(shí)協(xié)助公安機(jī)關(guān)工作。2、停車(chē)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主停放在收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛遭受被劃等損失時(shí)通常會(huì)要求物業(yè)服務(wù) 企業(yè)給予賠償，甚至?xí)虼司芙^繳納物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，有合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)，在簽訂停車(chē)場(chǎng)使用協(xié)議時(shí)

5、應(yīng)明確所收取的費(fèi)用是否包括車(chē)輛看管費(fèi)。若不包括，應(yīng)對(duì)此明確說(shuō)明。另外，可在停車(chē)場(chǎng)顯著位置放置告示牌，明示停車(chē)服務(wù)內(nèi)容。3、消防風(fēng)險(xiǎn)消防安全責(zé)任重大，關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的生命安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)時(shí)，即應(yīng)確認(rèn)該物業(yè)是否通過(guò)消防驗(yàn)收。如未通過(guò)，不應(yīng)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)保持消防通道暢通、消防設(shè)施運(yùn)行良好外，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)， 還應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設(shè)施和器械的行為，對(duì)損害行為應(yīng)及時(shí)制止，必要時(shí)應(yīng)報(bào)告消防主管部門(mén)處理。4、設(shè)備、設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施承擔(dān)管理維護(hù)責(zé)任，那么，這些部位、設(shè)

6、施存在隱患的話(huà)也就相應(yīng)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接手物業(yè)時(shí)， 應(yīng)對(duì)其現(xiàn)狀與各方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并在物業(yè)合同中細(xì)化維修費(fèi)用的承擔(dān)主體， 在履行物業(yè)合同過(guò)程中及時(shí)檢查、修復(fù)設(shè)施、設(shè)備，保證相關(guān)設(shè)備保持良好的狀態(tài)并做好維修記錄。若一時(shí)難以修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施。對(duì)于需要大中修的設(shè)施設(shè)備應(yīng)及時(shí)制定維修計(jì)劃并 報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，及時(shí)修復(fù)以做到防患于未然。5、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，警示行人注意和繞行。 在消殺前應(yīng)公示實(shí)施消殺的時(shí)間安排， 提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成后的一定時(shí)

7、間，仍需在作業(yè)區(qū)域周?chē)O(shè)置明顯的警示標(biāo)識(shí)，以避免造成業(yè)主或使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害。另外，還要注意對(duì)地面的及時(shí)清潔，注意室內(nèi)外的防滑 工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過(guò)后應(yīng)及時(shí)檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。6、收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn) 在物業(yè)合同中，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供各項(xiàng)服務(wù)的等級(jí)及收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此的約定應(yīng)尊重客觀事實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)做出超出自身服務(wù)能力的承諾。否則，業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)不符合約定主張服務(wù)費(fèi)過(guò)高。另外，應(yīng)在合同中將有償收費(fèi)項(xiàng)目細(xì)化，以免雙方因某項(xiàng)服務(wù)是否應(yīng)另行收費(fèi)發(fā) 生糾紛。在出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)發(fā)放書(shū)面催繳通知，以免超過(guò)訴訟時(shí)效。 對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企

8、業(yè)不可向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等其他費(fèi)用，同時(shí)應(yīng)注意保留好記錄，如入戶(hù)抄取的水表數(shù)應(yīng)讓業(yè)主或使用人簽字確認(rèn)，以免造成日后追繳的舉證難問(wèn)題。7、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)從訂立和發(fā)展來(lái)看，可以分為前期物業(yè)管 理的合同風(fēng)險(xiǎn)與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中合同風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā) 生在訂立過(guò)程和履行過(guò)程。物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡(jiǎn)單，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實(shí)踐中要多與業(yè)主溝通，了解對(duì)方對(duì)期限方面的確切認(rèn)知。 &自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn) 自然災(zāi)害包括地震、 高溫、臺(tái)風(fēng)、 暴雨、雷擊、泥石流等。物業(yè)管理企業(yè)不具備抵抗大的自然災(zāi)害的能力，但具有預(yù)報(bào)、通知、采取積極防御措施的義務(wù)和責(zé)任。在自然災(zāi)害可能來(lái)臨之前,物業(yè)管理者要積極聽(tīng)取當(dāng)?shù)靥鞖忸A(yù)報(bào)，了解預(yù)警信號(hào)，并全面思考可能的不安全隱患。在自然災(zāi)害來(lái)臨之前，樹(shù)立防御意識(shí)，用排查的方式擬訂自然災(zāi)害防御計(jì)劃或防御措施。9、其他風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于有些專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托給專(zhuān)業(yè)公司，但是在選擇專(zhuān)業(yè)公司時(shí)要注意選擇具有相應(yīng) 資質(zhì)的公司。否則，物業(yè)服務(wù)