市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用論文

1、市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用內(nèi)容摘要市場(chǎng)法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。在市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià) 市場(chǎng)法 房地產(chǎn)市場(chǎng)In the real estate appraisal market method in the applicationContent abstractMarket method on other valuation methods valua

2、tion principle is easy, the most important is in real estate appraisal process can directly reflect the market condition, these characteristics make it in the appraisal method system become the simplest and most direct, a kind of the most commonly used method, the international assessment. Based on

3、the theory of market method, summarizes the real estate appraisal market method applied in the main problems existing in the process and proposes the corresponding solution countermeasures.Keywords: Real estate appraisal Market method The real estate market目 錄序言1一、 市場(chǎng)法概述1（一）市場(chǎng)法的含義 1（二）市場(chǎng)法的理論依據(jù) 1二、市場(chǎng)

4、法的適用對(duì)象和條件2（一）市場(chǎng)法的適用對(duì)象2（二）市場(chǎng)法的適用條件2三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟2四、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問(wèn)題2（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大2（二）市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，評(píng)估師獲取成交案例機(jī)會(huì)少信息流暢2（三）市場(chǎng)法評(píng)估理論起步較高，但在評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用較差4五、提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策4（一）政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來(lái)源4（二） 政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響41.政府方面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)的彌補(bǔ)42. 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施5結(jié)論7參考文獻(xiàn)8序 言市場(chǎng)法（Market Compara

5、tive Method），又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是在求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。采用市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格通常稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。一、市場(chǎng)法概述（一）市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法（Market Comparative Method），又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)

6、行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（二）市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。由于商品購(gòu)買(mǎi)者的行為通常只是為了滿(mǎn)足其一定的效用需求，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過(guò)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場(chǎng)上具有同等效用的商品獲得相同的市場(chǎng)價(jià)格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，便表現(xiàn)為效

7、用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致，因此，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值可以由近期出售的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)決定。也就是說(shuō)，可以利用與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來(lái)推測(cè)委估房地產(chǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的估價(jià)思路由此而形成。二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條件 （一）市場(chǎng)法的適用對(duì)象市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)比較法。（二）市場(chǎng)法的適用條件市場(chǎng)比較法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估

8、價(jià)時(shí)點(diǎn)近期，存在者較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。三、 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟見(jiàn)圖1四、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問(wèn)題（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大市場(chǎng)法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)規(guī)范、成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，采用市場(chǎng)法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。而在我國(guó)這樣的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。（二）市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，評(píng)估師獲取成交案例機(jī)會(huì)少信息流暢市場(chǎng)法

9、的運(yùn)用前提之一是有足夠多的交易案例可供選擇，但是任何一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集和整理全社房地產(chǎn)市場(chǎng)搜集交易實(shí)例存入交易實(shí)例庫(kù)選取可比實(shí)例可比實(shí)例A價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格A房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整可比實(shí)例B價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格B房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整可比實(shí)例C價(jià)格建立比較基準(zhǔn)交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格C房地產(chǎn)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整分析估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格求取最終比準(zhǔn)價(jià)格圖 1會(huì)的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都是比較困難的。因?yàn)槲覀兏緵](méi)有建立一個(gè)開(kāi)放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，就是掌握信息資源較多的政府房地產(chǎn)管理部門(mén)不但內(nèi)部之間相互封鎖信息，而且外界要獲取他們的信息也非常困難

10、。各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)收集自己的交易案例，互相之間也持保守態(tài)度，互不公用交易案例，使得我國(guó)的交易案例庫(kù)比較匾乏，并且時(shí)效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息這種直接反映市場(chǎng)價(jià)格的信號(hào)，各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能及時(shí)得到想要的交易案例，往往使評(píng)結(jié)果的正確性受到影響，進(jìn)而使市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用受到影響。（三）與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估起步很晚，至今不過(guò)十幾年的歷史。正是由于起步較晚，在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國(guó)家的最新成果，因而起步較高，與國(guó)外并無(wú)太大差別，在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本處于相近水平。因此，對(duì)于基本評(píng)估方法中市場(chǎng)法的評(píng)估原理、指標(biāo)體

11、系的建立等方面的認(rèn)識(shí)也基本上相同，但是在評(píng)估實(shí)踐中對(duì)于市場(chǎng)法的應(yīng)用卻存在巨大差異。五、 提高市場(chǎng)法在估價(jià)中應(yīng)用的對(duì)策針對(duì)市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用中存在的若干問(wèn)題分析，提出如下具體的對(duì)策建議：（一）政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來(lái)源為了規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格虛高等問(wèn)題導(dǎo)致的市場(chǎng)法的適用性缺陷，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測(cè)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，及時(shí)制止和防范房地產(chǎn)過(guò)熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房

12、地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應(yīng)積極提供多渠道信息來(lái)源，主動(dòng)推動(dòng)信息的公開(kāi)透明，提高信息化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息的標(biāo)準(zhǔn)化、公開(kāi)化。（二） 政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響1.政府方面對(duì)信息不對(duì)稱(chēng)的彌補(bǔ)（1） 完善制度和法規(guī)建設(shè)制度和法規(guī)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短而速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場(chǎng)的需要，這也是目前很多房地產(chǎn)交易糾紛無(wú)法解決的原因之一。行政部門(mén)和立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場(chǎng)中強(qiáng)烈地顯示出公平和秩序，這兩個(gè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本信號(hào)。例如:對(duì)于賣(mài)方發(fā)布信息的行為，應(yīng)當(dāng)有類(lèi)似于反欺騙法和真實(shí)披露

13、法這樣的法律來(lái)加以管制。（2） 完善監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制歷來(lái)是房地產(chǎn)的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機(jī)制的缺乏只能說(shuō)明市場(chǎng)的透明度不高。完善的監(jiān)督機(jī)制可以保障制度和法規(guī)的實(shí)施和執(zhí)行，也可以保障各種標(biāo)準(zhǔn)的正確使用，以及保證市場(chǎng)運(yùn)行的透明和公平。（3） 建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)目前在有些地方市場(chǎng)炒作力度大于運(yùn)作力度，對(duì)概念的瘋狂炒作等于向市場(chǎng)散布真假混淆的信息，降低了消費(fèi)者的鑒別能力，從而達(dá)到增加賣(mài)點(diǎn)甚至渾水摸魚(yú)的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場(chǎng)的秩序，并且降低消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，因此必須由行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)的研究機(jī)構(gòu)組織建立并審定有關(guān)的一系列評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新出現(xiàn)的概念進(jìn)行客觀詳盡的描述和界定，并進(jìn)行評(píng)級(jí)

14、，只有這樣才能避免賣(mài)方惡意增加自己的信息優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)的透明度。2. 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施（1） 加快自身的信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，建立和完善市場(chǎng)信息資料庫(kù)，實(shí)現(xiàn)信息化管理評(píng)估過(guò)程是以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，應(yīng)用評(píng)估理論、方法進(jìn)行分析、對(duì)比、計(jì)算的過(guò)程。市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估尤其需要大量的市場(chǎng)交易參考資料。在計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范、成熟的前提下，評(píng)估機(jī)構(gòu)獲得市場(chǎng)信息的渠道會(huì)越來(lái)越多，此時(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該抓住機(jī)遇，利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)，積極建立起自己的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，強(qiáng)化評(píng)估信息的搜集、處理、儲(chǔ)備能力，這樣才能及時(shí)得到想要的交易案例，提高評(píng)估結(jié)果的正確性，使市場(chǎng)法得

15、到更好的應(yīng)用。（2） 提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要求評(píng)估人員能夠全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場(chǎng)資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能的高低與評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有著緊密的關(guān)系。但是目前國(guó)內(nèi)缺少能夠熟練運(yùn)用市場(chǎng)法的高素質(zhì)人才制約了市場(chǎng)法的應(yīng)用，說(shuō)明我們的評(píng)估人員運(yùn)用市場(chǎng)法的執(zhí)業(yè)技能還有待提高。（3） 改善觀念，提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)注除了政府盡快建立健全房地產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)體系，保障市場(chǎng)法的應(yīng)用環(huán)境外，行業(yè)學(xué)會(huì)的引導(dǎo)也有利于提醒各界加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)

16、注。建議行業(yè)學(xué)會(huì)采取的引導(dǎo)措施有：1） 組織編寫(xiě)權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書(shū)籍和教材。近年來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估界的一些專(zhuān)家吸收國(guó)外的評(píng)估理論和方法，并結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)編寫(xiě)出了一些較好的評(píng)估著作，為完善和提高我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法打下良好的基礎(chǔ)。建議以此為起點(diǎn)，組織多方面的富有研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家，集大家的智慧編寫(xiě)出具有更具權(quán)威、更規(guī)范的具有我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估特色的理論著作和教材，為市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用打下良好的理論基礎(chǔ)。2） 發(fā)揮下設(shè)機(jī)構(gòu)的作用，積極開(kāi)展學(xué)術(shù)研究和交流活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，開(kāi)展專(zhuān)門(mén)的定期學(xué)術(shù)討論，同時(shí)，加強(qiáng)與發(fā)達(dá)國(guó)家的交流與合作，繼續(xù)吸收消化國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)評(píng)估理論方法，進(jìn)而增強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的關(guān)注。3） 加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培訓(xùn)。1995 年我國(guó)進(jìn)行了首次房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試至今，使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍得到了充實(shí)和壯大。但其中一些雖然獲得了評(píng)估師資格，可能還缺乏評(píng)估經(jīng)驗(yàn)或系統(tǒng)的評(píng)估知識(shí)，為了提高評(píng)估師隊(duì)伍的整體素質(zhì)，使評(píng)估人員更好地使用市場(chǎng)法，促進(jìn)市場(chǎng)法的應(yīng)用，需要定期對(duì)在崗評(píng)估師進(jìn)行業(yè)務(wù)和職業(yè)道德的培訓(xùn)。結(jié)論雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)法應(yīng)用方面存在諸多問(wèn)題，但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全、市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟、社會(huì)觀念的不斷轉(zhuǎn)變、評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)的不斷提高，