“步行街”還是“不行街”-

1、高品質(zhì)文檔“步行街”還是“不行街”“步行街”還是“不行街”“三門峽建業(yè)新天地?步行街”調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查的背景與動(dòng)機(jī)1、自XX年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，繼而快速擴(kuò)散到全國(guó)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，XX年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)達(dá)到33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。可以說(shuō)最近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)熱度很高，進(jìn)展也很快。眾多投資主體認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)盈利高、市場(chǎng)需求大、宏觀調(diào)控壓力小，紛紛一擁而上，爭(zhēng)搶這一塊迷人的“香餑餑”。2、較之開發(fā)商，投資者的熱忱也相當(dāng)高漲。大部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售狀況都特別抱負(fù)，大量投資者在“一鋪養(yǎng)三代”這一古訓(xùn)的感召下急不行待地把口袋

2、里攥了多年的錢砸如其中。以三門峽“建業(yè)新天地”這個(gè)項(xiàng)目為例，曾創(chuàng)下2小時(shí)內(nèi)清盤的銷售業(yè)績(jī)。3、表面上看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種供需兩旺、盛世富強(qiáng)的景象，可深化了解發(fā)覺(jué)，其實(shí)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)消失了許多危機(jī)，最突出的是許多前期銷售火爆的項(xiàng)目到了后期卻經(jīng)營(yíng)困難，鋪面空置率不斷上升，客流削減，人氣缺乏，糾紛不斷?？傊幌盗械膯?wèn)題相繼暴露，困擾著開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和投資者。是“一鋪養(yǎng)三代”，還是“三代養(yǎng)一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開頭紛紛呼吁冷靜看待商業(yè)地產(chǎn)。而對(duì)于“建業(yè)新天地”而言，這些問(wèn)題同樣存在。步行街銷售時(shí)的火爆與現(xiàn)在的冷清形成巨大反差，我們面臨的困擾與全國(guó)的大環(huán)境驚人地全都。那么

3、究竟問(wèn)題出在哪？這是我所關(guān)懷的，也正是本次調(diào)查所關(guān)注的。二、調(diào)查目的1、了解步行街現(xiàn)狀，查找其存在的問(wèn)題。2、了解消費(fèi)者對(duì)步行街的認(rèn)知狀況，消費(fèi)者的需求。3、聽取消費(fèi)者、步行街經(jīng)營(yíng)者、商戶三個(gè)群體對(duì)于步行街不同意見，總結(jié)閱歷教訓(xùn)，探尋解決問(wèn)題的方法。三、調(diào)查對(duì)象與方式本次調(diào)查主要針對(duì)三個(gè)不同的群體，分別采納不同的調(diào)查方式：1、步行街的消費(fèi)者。包括現(xiàn)有消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者。調(diào)查主要采納問(wèn)卷的形式，在固定的幾個(gè)采樣點(diǎn)隨機(jī)抽取部分三門峽市民進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷200份，回收有效問(wèn)卷192份，回收率為96%。在被調(diào)查者中66%為女性，34%為男性，其中20歲以下占6%，2130歲占27%，3140歲

4、占49%，40歲以上占18%。2、步行街的經(jīng)營(yíng)、管理者。詳細(xì)說(shuō)來(lái)就是商業(yè)公司和前期受集團(tuán)托付負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的“河南德澳商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司”的工作人員、管理人員。主要采納深度訪談的形式，對(duì)其進(jìn)行調(diào)查。3、步行街內(nèi)商戶。對(duì)這一群體同樣采納的是深度訪談的形式，通過(guò)面對(duì)面的溝通，聽取他們的意見。四、調(diào)查發(fā)覺(jué)的問(wèn)題（一）消費(fèi)者說(shuō)經(jīng)過(guò)對(duì)消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷的整理與分析，反映出以下問(wèn)題：1、步行街在三門峽市民心中的知名度是特別高的。在被調(diào)查的200個(gè)人中，只有4個(gè)人表示不知道“建業(yè)新天地?步行街”，知曉率高達(dá)98%。當(dāng)然，簡(jiǎn)潔地知道并不是我們想達(dá)到的目標(biāo)，我們的目標(biāo)是讓更多的人了解步行街，認(rèn)可步行街。2、

5、在步行街有過(guò)消費(fèi)經(jīng)受的人數(shù)和沒(méi)有在步行街消費(fèi)過(guò)的人數(shù)相差不大，各占52%和48%。但進(jìn)一步了解發(fā)覺(jué)，在步行街消費(fèi)過(guò)的人大都沒(méi)有把步行街作為其購(gòu)物的首選，消費(fèi)的次數(shù)和頻率也都不高。（這兩類群體在下文中用“現(xiàn)有消費(fèi)者”和“潛在消費(fèi)者”指代）3、對(duì)于潛在消費(fèi)者，黃河路精品街、百貨大樓、大張百貨成為他們購(gòu)物的三大首選，分別有50%、38%、36%的人選擇到這三個(gè)地方購(gòu)物。在此值得一提的是，黃河路精品街和百貨大樓在三門峽都屬于歷史比較長(zhǎng)期的商業(yè)項(xiàng)目，而大張百貨則開業(yè)不久，其成果不行小視，在經(jīng)營(yíng)方面對(duì)我們有借鑒的意義。4、潛在消費(fèi)者所能接受的服裝單價(jià)主要集中在100200元之間，所占比例為55%；另外選擇

6、100元以下和200500元的人數(shù)分別占潛在消費(fèi)者總量的21%、19%；選擇500元以上的只占5%。由此看出三門峽市民購(gòu)買力有限，消費(fèi)水平不高，主要集中在中低檔價(jià)位上。5、在潛在消費(fèi)者中，48%的人認(rèn)為不選擇在步行街購(gòu)物消費(fèi)的緣由是商品價(jià)格太高，比例最大。這說(shuō)明影響其購(gòu)買決策的首要因素還是價(jià)格。另外，有33%的人表示“沒(méi)有這個(gè)習(xí)慣”；24%的人表示“沒(méi)有自己喜愛(ài)的品牌”。由此可以看出，如何轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣也是一個(gè)比較重要的課題。第二，體現(xiàn)了內(nèi)部品牌組成對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要作用，部分中高端的消費(fèi)者對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感，但他們對(duì)步行街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高。6、對(duì)于現(xiàn)有消費(fèi)者而言，絕大部分的人到步行街的主

7、要目的還是購(gòu)物，有70%的人選擇“購(gòu)物”這一選項(xiàng)；另外有43%的人來(lái)步行街的目的是吃飯；而選擇“休閑、消遣”的人只占35%。這一數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況與之前“購(gòu)物、餐飲、消遣、休閑為一體的復(fù)合式商業(yè)街”的定位存在肯定的差距，休閑和消遣的功能沒(méi)有得到很好體現(xiàn)。依據(jù)調(diào)查結(jié)果，可以考慮引進(jìn)咖啡廳、書吧、健身房等人們比較感愛(ài)好的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。7、在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，被調(diào)查者認(rèn)為最應(yīng)當(dāng)增加兒童消遣設(shè)施，有32%的人選擇此選項(xiàng)，另外有31%和16%的人分別認(rèn)為應(yīng)增加廣場(chǎng)內(nèi)街休息坐椅和綠化設(shè)施。消費(fèi)者認(rèn)為上述設(shè)施的增設(shè)可以改善步行街的購(gòu)物環(huán)境，增加其對(duì)自己的吸引力。8、在不同促銷方式的傾向方面，人們認(rèn)為“打折”

8、對(duì)其最具吸引力，有56%的受訪者都選擇了這一選項(xiàng)；其次，26%的受訪者對(duì)“特價(jià)大賣場(chǎng)”也表現(xiàn)出了深厚的愛(ài)好，值得在后期的促銷中加以嘗試；而“返券”和“抽獎(jiǎng)”對(duì)于受訪者的吸引力明顯并不大，只有6%和7%的人選擇這兩項(xiàng)。9、在文化休閑活動(dòng)的選擇上，人們最感愛(ài)好的六類活動(dòng)依次為：電影周（28%）書展（24%）少兒輪滑競(jìng)賽/表演（22%）衰弱操競(jìng)賽/表演（18%）畫展（18%）旅游文化推介會(huì)（16%）。由此可以看出，電影是一種特別大眾話的文化休閑活動(dòng)；而那些收入水平較高、文化修養(yǎng)較高的受訪者則更傾向與書展、畫展、旅游文化推介會(huì)等文化氣息較濃的活動(dòng)。（二）經(jīng)營(yíng)管理者說(shuō)在與公司內(nèi)部步行街經(jīng)營(yíng)管理者的溝通中

9、，我發(fā)覺(jué)了更多深層次的問(wèn)題，而隨著對(duì)這一問(wèn)題更深化的關(guān)注與熟悉，全國(guó)各地大量的案例也證明了他們的論點(diǎn)。突然有這樣一種感覺(jué)：歷史是驚人的相像，近年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域消失的問(wèn)題也是特別地全都。1、項(xiàng)目前期定位不清楚，產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃沒(méi)有更多考慮商業(yè)用途的特別性，不符合商業(yè)規(guī)律，導(dǎo)致后期招商難以勝利，街內(nèi)品牌力不夠，后期調(diào)整的難度也很大。住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有很大差異，前者以售出為終結(jié)，是一種相對(duì)短期的業(yè)務(wù)，而后者則是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)期回報(bào)為目的。而且由于兩者在用途上存在根本差別，所以在建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)上也有不同的要求。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對(duì)層高、承重、進(jìn)深、供電照明、人流、車流、動(dòng)線、

10、排污、消防以及商業(yè)店面門窗，門頭外觀等建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)均有不同要求，這些要比非商業(yè)用房設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單得多。建業(yè)新天地?步行街作為建業(yè)集團(tuán)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的確存在肯定的不足之處，導(dǎo)致招商過(guò)程中一些目標(biāo)品牌、目標(biāo)業(yè)態(tài)無(wú)法勝利入駐，對(duì)步行街的整體實(shí)力造成了肯定的影響。2、分割出售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，產(chǎn)權(quán)分散，不利于后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理這是一種商業(yè)地產(chǎn)銷售的模式，之所以實(shí)行“產(chǎn)權(quán)式商鋪”出售目的在于商業(yè)物業(yè)總價(jià)高，分割出售有利于降低投資門檻，促進(jìn)銷售；另外，出讓產(chǎn)權(quán)可以快速回籠資金，減輕還貸壓力。但產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散必定會(huì)導(dǎo)致一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割而失去其整體性，從而無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的

11、經(jīng)營(yíng)和管理。為了解決這個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商一般會(huì)實(shí)行返租的形式收回全部或部分經(jīng)營(yíng)權(quán)，達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的目的。但這種做法只是權(quán)益之計(jì)，仍存在隱患，一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，就會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。當(dāng)前，步行街就處于這樣一個(gè)境況下，而且部分商戶屬于自營(yíng)，不情愿接受返租，也不協(xié)作公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的要求，可公司卻無(wú)法很好地約束他。這就使得統(tǒng)一管理的難度進(jìn)一步加大。（三）商戶說(shuō)由于步行街經(jīng)營(yíng)狀況不抱負(fù)，導(dǎo)致商戶對(duì)建業(yè)的意見比較大，這也增大了我調(diào)查的難度。在他們反映的問(wèn)題中，有的過(guò)于偏激，有的比較消極，另外部分問(wèn)題在文章前面有所提及，所以我選擇了如下幾個(gè)比較客觀、中肯，又具有代表性的問(wèn)題予以排列：1、經(jīng)營(yíng)管理方廣告宣揚(yáng)力度不夠，促

12、銷形式單一，活動(dòng)效果不明顯較之部分商業(yè)項(xiàng)目有規(guī)律的、大范圍的廣告宣揚(yáng)不同，目前步行街在這方面的投入力度的確不是很大。前期主要采納的是DM宣揚(yáng)單、短信群發(fā)等廣告宣揚(yáng)手段。而在促銷方面則主要采納打折和抽獎(jiǎng)的方式，但效果也不是很明顯。一方面，是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)的限制；另一方面，還存在商業(yè)策劃水平不高的緣由。一個(gè)新的商業(yè)市場(chǎng)，需要肯定時(shí)間的培育，在這段時(shí)間的宣揚(yáng)推廣投入是巨大的；而另一方面，在這個(gè)時(shí)期的宣揚(yáng)推廣一般不行能取得立竿見影的效果。所以在這樣一個(gè)過(guò)程中，追求短期效益的商戶自然會(huì)對(duì)這一問(wèn)題報(bào)有意見。2、交通條件不利，被三條公路阻隔于成熟商圈之外交通便利對(duì)形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要，打算著其能夠輻射到的周

13、邊區(qū)域，客流量的大小，直接影響到整個(gè)商業(yè)街的進(jìn)展。98年在天津?yàn)I江道，晚報(bào)有一篇文章叫一條護(hù)欄，攔死了一個(gè)商場(chǎng)，當(dāng)時(shí)引起了廣泛影響。最終政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場(chǎng)才又獲得新生，所以交通對(duì)商業(yè)步行街的影響是很大的。其實(shí)商戶提出這一問(wèn)題主要是因?yàn)樵诓叫薪忠?guī)劃和銷售期間，公司曾跟業(yè)主提過(guò)會(huì)一條人行橫道連通人流較大的湖濱廣場(chǎng)與步行街主入口。但由于后期與政府的溝通消失了問(wèn)題，事情有所變化，導(dǎo)致這一設(shè)想至今仍沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。3、商業(yè)配套設(shè)施不完善這還是屬于前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)的問(wèn)題，前期考慮不是非常周全，導(dǎo)致一些針對(duì)商業(yè)用途來(lái)說(shuō)特別的配套設(shè)施沒(méi)有建設(shè)，商戶反映比較多的主要有貨物倉(cāng)庫(kù)和修衣服的場(chǎng)所這兩方面，類似問(wèn)題

14、的確給商戶的日常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了麻煩。五、問(wèn)題深度分析及建議上述三方面的問(wèn)題，從不同角度解釋為什么步行街的現(xiàn)狀不盡人意，每一個(gè)問(wèn)題都有所依據(jù)。然而，步行街這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從誕生之日起就具有了許多的特別性。許多問(wèn)題有著簡(jiǎn)單的根源，本次調(diào)查報(bào)告旨在指出問(wèn)題的同時(shí)，能夠?qū)Ξ?dāng)前具有解決可行性的問(wèn)題進(jìn)行更深化的探討，并提出解決的建議，所以我把上述一系列問(wèn)題重新劃分為三類：（一）歷史緣由造成的，無(wú)法轉(zhuǎn)變而又特別重要的問(wèn)題1、前期產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)不合理，缺乏商業(yè)考慮由于建筑的不行轉(zhuǎn)變性，導(dǎo)致這一問(wèn)題無(wú)法轉(zhuǎn)變，更主要的是我們應(yīng)當(dāng)吸取其中的閱歷教訓(xùn)，多總結(jié)，多思索，爭(zhēng)取在將來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，不要再犯類似的錯(cuò)誤。詳細(xì)說(shuō)

15、來(lái)，正確的開發(fā)程序應(yīng)當(dāng)是：招商（與零售商等商家簽好合同后）設(shè)計(jì)（根據(jù)零售商等商家的要求）分割出售或出租（中小投資購(gòu)買）物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)開發(fā)新項(xiàng)目。反面有首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫(kù)”和“第五大道”的失敗案例，正面有大連萬(wàn)達(dá)的“訂單式生產(chǎn)”模式，兩方面均有參考價(jià)值，2、分割銷售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”帶來(lái)的難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理的問(wèn)題同樣的，這個(gè)問(wèn)題雖然始終困擾著我們，但既然已是既定事實(shí)，的確也無(wú)法轉(zhuǎn)變，還是只能當(dāng)作初次涉足商業(yè)地產(chǎn)的閱歷教訓(xùn)。依據(jù)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最近發(fā)布的XX年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展報(bào)告所提出的信息，一個(gè)新的趨勢(shì)正在商業(yè)地產(chǎn)界擴(kuò)散商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式從進(jìn)

16、展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開頭漸漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代，也就是說(shuō)開發(fā)商們開頭熟悉到分割產(chǎn)權(quán)出售的弊端，他們正在進(jìn)行由追趕短期利益向追求長(zhǎng)期回報(bào)的理性轉(zhuǎn)型。建業(yè)是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，它并沒(méi)有像有的開發(fā)商那樣賣完就走了。只有用一種為了維護(hù)品牌和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的心態(tài)，才能把步行街搞好，讓建業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的路上走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)。（二）比較簡(jiǎn)單的，很難解決或需要很長(zhǎng)時(shí)間才能解決的問(wèn)題1、交通條件不利的問(wèn)題無(wú)可否認(rèn)，增設(shè)人行道或過(guò)街天橋?qū)Σ叫薪纸?jīng)營(yíng)的拉動(dòng)作用是巨大的。交通設(shè)施的建設(shè)與改善關(guān)系到一個(gè)城市的建設(shè)規(guī)劃，要想因?yàn)閱蝹€(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)變難度很大，并且企業(yè)與政府所處立場(chǎng)不同,考慮問(wèn)題不同，與政府談判交

17、涉比較困難，這個(gè)不僅僅是資金問(wèn)題，程序也特別簡(jiǎn)單，所以這個(gè)問(wèn)題是特別難以解決的，除非有一個(gè)共嬴的方案與周密的方案才有解決的可能。2、市民總體購(gòu)買力不高，對(duì)步行街商品心理價(jià)位高的問(wèn)題一個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的盈利力量是以消費(fèi)者消費(fèi)水平和購(gòu)買力相適應(yīng)的，而這一切都受制于商圈或城市的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。三門峽作為一個(gè)中小城市，在規(guī)模和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平兩方面都是有限的。所以要想這個(gè)問(wèn)題能很快解決是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)然，市民對(duì)步行街內(nèi)商品心理價(jià)位高，也不僅僅是商品本身的緣由，經(jīng)過(guò)了解我發(fā)覺(jué)在步行街的商品價(jià)格并不是像許多人想像的那么高，或者說(shuō)步行街內(nèi)也有中檔價(jià)位的商品。造成這個(gè)現(xiàn)象還有另外一個(gè)緣由，就是建業(yè)前期在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)

18、，大量以“高檔次的生活，尊貴身份的象征”等為訴求進(jìn)行廣告宣揚(yáng)，讓市民們很自然地把“高檔次、高價(jià)位”與建業(yè)有關(guān)的商品聯(lián)系在一起，產(chǎn)生肯定的距離感。這一切需要我們長(zhǎng)期賜予消費(fèi)者一種正面、客觀的告知，努力轉(zhuǎn)變這一思維定勢(shì)。3、沒(méi)有形成到步行街消費(fèi)的習(xí)慣的確，人們的購(gòu)物習(xí)慣不行能因?yàn)橐粋€(gè)新的商業(yè)形態(tài)的消失而產(chǎn)生根本性的變化。人一旦形成某種習(xí)慣是很難轉(zhuǎn)變的。在這一方面，我們同樣不能急功近利，但肯定要熟悉到這一問(wèn)題的存在，通過(guò)有方案的宣揚(yáng)、推廣，通過(guò)良好的商品與服務(wù)，把消費(fèi)者漸漸吸引到步行街來(lái)，這樣才能漸漸轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣。4、街內(nèi)品牌和業(yè)態(tài)布局不完善詳細(xì)表現(xiàn)在中高端消費(fèi)者對(duì)街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高。另外

19、，休閑消遣設(shè)施和此類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)缺乏，導(dǎo)致這一功能沒(méi)有很好體現(xiàn)。這跟前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商有很大關(guān)系，由于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上的先天不足，導(dǎo)致一些大眾認(rèn)可度高的品牌和一些休閑消遣類的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)法在招商過(guò)程中順當(dāng)進(jìn)駐步行街。理論上講，品牌和業(yè)態(tài)的布局是應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場(chǎng)需求的變化而調(diào)整的，然而由于無(wú)法很好統(tǒng)一管理，導(dǎo)致這一問(wèn)題也很難解決。（三）主要出于自身主觀緣由，通過(guò)努力相對(duì)簡(jiǎn)單解決的問(wèn)題1、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配置不完善的問(wèn)題這一方面的問(wèn)題主要由于前期考慮不周全而造成的，它并沒(méi)有給步行街的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)太嚴(yán)峻的負(fù)面影響，但假如能得到解決的話必將大大有利于優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境，改善步行街的經(jīng)營(yíng)狀況。比如說(shuō)，倉(cāng)庫(kù)、兒童消遣設(shè)施、街內(nèi)休息

20、坐椅等設(shè)施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以這些工作沒(méi)有很快完成，其中還存在肯定層面上執(zhí)行力不夠的問(wèn)題，在此就不綻開闡述了。2、宣揚(yáng)力度不夠，宣揚(yáng)形式單一，活動(dòng)效果不抱負(fù)關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為除了經(jīng)費(fèi)緣由，更主要的是商業(yè)策劃力量不強(qiáng)的表現(xiàn)。步行街缺乏一套系統(tǒng)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的、目標(biāo)明確的宣揚(yáng)推廣方案。在經(jīng)費(fèi)方面，公司應(yīng)當(dāng)意識(shí)到步行街作為一個(gè)新興商業(yè)，正處于市場(chǎng)培育期，在這一時(shí)期需要大量的投入來(lái)支持其宣揚(yáng)和推廣，這樣才能談經(jīng)費(fèi)的投放和有效使用。促銷方面，前期公司主要采納打折、抽獎(jiǎng)兩種促銷方式。但是效果都不太抱負(fù)。究其緣由：在打折中對(duì)商戶所銷售商品價(jià)格管理不力，存在“假打折”的現(xiàn)象；而消費(fèi)者對(duì)抽獎(jiǎng)這一

21、促銷方式的認(rèn)可度又不高。我建議在此階段，應(yīng)進(jìn)行大規(guī)模、規(guī)律性的商品促銷，必要的時(shí)候可以考慮對(duì)商戶進(jìn)行補(bǔ)貼。另一方面，通過(guò)調(diào)查發(fā)覺(jué)，消費(fèi)者對(duì)“特大賣場(chǎng)”這一促銷方式也很感愛(ài)好，可以嘗試組織商戶選出部分商品作為特價(jià)商品，匯總成一個(gè)特價(jià)大賣場(chǎng)定期在街內(nèi)廣場(chǎng)進(jìn)行特賣，吸引那些對(duì)價(jià)格較為敏感的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買。在活動(dòng)策劃方面，當(dāng)前公司的狀況是進(jìn)行一些臨時(shí)性的、傳統(tǒng)的活動(dòng)。這樣雖然感覺(jué)很努力、很費(fèi)勁，但是效果不肯定會(huì)好。我認(rèn)為活動(dòng)應(yīng)當(dāng)事前有一個(gè)完整的規(guī)劃。而且活動(dòng)所傳達(dá)給參加者的信息是全都的?；顒?dòng)還應(yīng)當(dāng)考慮目標(biāo)人群。只有做到與目標(biāo)人群很好的對(duì)接的活動(dòng)才能取得很好的效果。我認(rèn)為，為推斷一個(gè)活動(dòng)勝利與否的三大標(biāo)

22、準(zhǔn)是：一、吸引了多少人的關(guān)注與參加；二、使商戶的營(yíng)業(yè)額有多大的增長(zhǎng)；三、是否很好的傳達(dá)了品牌的形象。我們每進(jìn)行一次活動(dòng)的組織，都應(yīng)當(dāng)從這三方面對(duì)其作出評(píng)價(jià)，以指導(dǎo)后期活動(dòng)的開展。我建議公司經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的摸索后，策劃一個(gè)或少量幾個(gè)真正有價(jià)值的活動(dòng)，把它長(zhǎng)期地做下去，并把它做精，做好，這就夠了。有時(shí)候活動(dòng)多但不肯定有效。3、步行街缺乏特色。關(guān)于步行街的特色，的確是一個(gè)特別值得討論的課題。始終以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)特色的呼聲一浪高過(guò)一浪，但是如何做出特色，業(yè)內(nèi)人士卻又難以名狀。在大城市，商業(yè)街的特色化主要通過(guò)歷史文化淵源或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的專業(yè)化來(lái)體現(xiàn)的。比如說(shuō)，北京的王府井和烏魯木齊的民族商品特色街。反觀三門

23、峽建業(yè)新天地?步行街屬于新建項(xiàng)目，缺乏歷史文化的積淀，不行能效仿王府井、上海南京路這樣的勝利案例；而經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)也不屬于某一專業(yè)的領(lǐng)域。那么新天地?步行街就走不了“特色化”之路了嗎？我認(rèn)為不是。中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)討論中心的嚴(yán)忠明教授認(rèn)為：對(duì)于中小城市而言，步行街比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)當(dāng)是購(gòu)物、餐飲、消遣休閑各占1/3的比例。僅僅做成一個(gè)主題是不行取的。這就是同大城市不同的地方。我同意嚴(yán)教授的觀點(diǎn)。當(dāng)前步行街“復(fù)合式”的定位應(yīng)當(dāng)是符合三門峽的市情的。而且，較之當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)區(qū)，這一形式也是開創(chuàng)性的，也可以算作是特色之一。我們現(xiàn)在要在要做的是完善其購(gòu)物、餐飲功能的同時(shí)提高步行街的休閑消遣功能，打好

24、這張“特色牌”。假如說(shuō)“復(fù)合式”是建業(yè)步行街的第一張?zhí)厣频脑?，我認(rèn)為接下來(lái)打的第二張?zhí)厣茟?yīng)當(dāng)是文化。細(xì)數(shù)當(dāng)下全世界聞名步行街都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是都具有較高的歷史文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。對(duì)于步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文討論有助于確定步行街的文化主題，找到一個(gè)好的方向。步行街是一種商業(yè)形態(tài)，同時(shí)也可以是一種城市或城區(qū)的內(nèi)在歷史文化的體現(xiàn)和招牌。針對(duì)建業(yè)步行街，它所在的三門峽是擁有深厚的文化積淀和優(yōu)良的文化傳統(tǒng)。以仰韶文化為代表的新石器文化、以虢國(guó)墓地和虢都上陽(yáng)城遺址為代表的西周文化；以河南佛都四大名剎之一的空相寺和老子的道德經(jīng)為代表的宗教文化等等。如此眾多的歷史文化遺產(chǎn)，怎樣很好地與步行

25、街這個(gè)現(xiàn)代的產(chǎn)物很好地結(jié)合起來(lái)呢？我建議可以實(shí)行兩項(xiàng)措施：第一、在步行街內(nèi)增設(shè)與三門峽歷史文化有關(guān)的文化景觀，如雕塑、碑刻等；第二、與文化局等文化部門達(dá)成長(zhǎng)期合作意項(xiàng)，把大量文化活動(dòng)引入步行街內(nèi)部來(lái)。使步行街成為有文化氣息的地方。另外，我所提倡的文化特色不僅僅是地方傳統(tǒng)文化，還包括先進(jìn)的科學(xué)文化，或者一種帶有文化氣息的生活方式。我建議步行街內(nèi)可舉辦類似書展、畫展、旅游推介會(huì)等活動(dòng)，吸引那些有文化，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、追求高品位生活的人到步行街來(lái)。這一系列的活動(dòng)，不但可以達(dá)到與目標(biāo)消費(fèi)者很好對(duì)接的目的，讓他們更多地走進(jìn)步行街，了解步行街，還能提升步行街的內(nèi)涵與品位，向人們傳達(dá)建業(yè)追求高品位生活的品牌形象

26、。這樣一來(lái)，步行街就算是做活了。附一企業(yè)介紹;建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司，是香港建業(yè)住宅集團(tuán)有限公司于1992年5月在國(guó)內(nèi)創(chuàng)辦的獨(dú)資企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，并勝利涉足訓(xùn)練、體育、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集團(tuán)化企業(yè)。公司具有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有員工1600名，全資及關(guān)聯(lián)公司近30家。公司定位為專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。扎根中原近14年，先后勝利開發(fā)了金水花園、建業(yè)廣場(chǎng)、建業(yè)城市花園、建業(yè)新天地·桂園、鄭州建業(yè)森林半島、鄭州聯(lián)盟新城及省內(nèi)13個(gè)中心城市綠色家園系列、森林半島系列等多個(gè)具有行業(yè)指向地位的高檔商品住宅小區(qū)，開發(fā)銷售商品房總面積逾260萬(wàn)平方米。XX年被業(yè)界稱為“建業(yè)模式”的建業(yè)省域化進(jìn)展戰(zhàn)略全面啟