長沙藏龍星天地營銷及廣告推廣提案ppt課件

1、藏龍藏龍 星天地星天地營銷及廣告推廣提營銷及廣告推廣提案案( (第二稿第二稿) )序：項(xiàng)目回顧序：項(xiàng)目回顧一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析二、客戶分析二、客戶分析三、競爭對手分析三、競爭對手分析四、廣告策略四、廣告策略五、平面表現(xiàn)五、平面表現(xiàn)賣給誰？賣什么？怎么賣？土地價值分析產(chǎn)品價值分析序：項(xiàng)目回顧序：項(xiàng)目回顧第一階段土地：光谷新中心產(chǎn)品：十二院平面表現(xiàn)：手繪中式小漫畫(院系列)序：項(xiàng)目回顧序：項(xiàng)目回顧第二階段土地：光谷新心產(chǎn)品：16萬平米、上品生活起價：3198元平米平面表現(xiàn)：現(xiàn)代效果圖概念圖序：項(xiàng)目回顧序：項(xiàng)目回顧光谷好象有太多的中心光谷好象有太多的中心! !客戶信嗎？客戶信嗎？1212院，院，

2、好象所有項(xiàng)目樓間都可叫院好象所有項(xiàng)目樓間都可叫院! !客戶關(guān)注這些嗎？客戶關(guān)注這些嗎？客戶買房子，真正關(guān)心什么？客戶買房子，真正關(guān)心什么？序：項(xiàng)目回顧序：項(xiàng)目回顧客戶為什么買我們項(xiàng)目？客戶為什么買我們項(xiàng)目？200200套的成交，套的成交，客戶告訴我們什么了？客戶告訴我們什么了？客戶在哪里？客戶在哪里？客戶買我們什么？客戶買我們什么？客戶喜歡什么樣的平面視覺？客戶喜歡什么樣的平面視覺？房地產(chǎn)開發(fā)- 地源性客戶在哪里？先對位 再錯位一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)光光谷谷高高新新區(qū)區(qū)富士康軟件園富士康產(chǎn)業(yè)園富士康研發(fā)中心武漢大學(xué)城大型企業(yè)區(qū)大學(xué)科技園民族大道光谷大道雄楚大街南

3、湖大道中環(huán)線湯遜湖北路高新四路高新六路客戶力 方向 (遠(yuǎn)近、支點(diǎn)) 大小 (數(shù)量、質(zhì)量)一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)力世界城2期、巴黎豪庭、麗島漫城、劍橋匯、保利花園、光谷太陽城、紫松楓林上城城市之光、中建康城、光谷坐標(biāo)城、巴比倫堡、清江山水、錦繡龍城當(dāng)代國際花園森林小鎮(zhèn)魅力之城稍近遠(yuǎn)近近近近對位主客戶來源范圍錯位質(zhì)量：質(zhì)量： 1 1、富士康產(chǎn)業(yè)園、富士康產(chǎn)業(yè)園 2 2、大學(xué)、大學(xué)科技園科技園3 3、武漢大學(xué)城、武漢大學(xué)城 4 4、大型企、大型企業(yè)業(yè) 5 5、藏龍島科技園、藏龍島科技園 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)產(chǎn)業(yè)工人、科技人員、學(xué)校老師

4、產(chǎn)業(yè)工人、科技人員、學(xué)校老師 數(shù)量：數(shù)量：1 1、富士康產(chǎn)業(yè)園、富士康產(chǎn)業(yè)園: :需就業(yè)人員需就業(yè)人員1515萬萬- -2020萬人。萬人。2 2、大學(xué)科技園、大學(xué)科技園: :武大科技園武大科技園 華工科華工科技園技園 長城科技園長城科技園 理工大科技園理工大科技園3 3、武漢大學(xué)城、武漢大學(xué)城 ：武漢工程大學(xué)：武漢工程大學(xué) 武武漢軟件職業(yè)學(xué)院漢軟件職業(yè)學(xué)院 武漢公交職業(yè)技武漢公交職業(yè)技術(shù)學(xué)院術(shù)學(xué)院 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 華師武漢華師武漢傳媒學(xué)院傳媒學(xué)院 武漢體育學(xué)院科技學(xué)武漢體育學(xué)院科技學(xué)院院4 4、大型企業(yè)、大型企業(yè): :中芯國際中芯國際 武鍋武鍋 武重武重 武鋼科技園武鋼科技園 西門

5、子西門子 中原電子中原電子 思遠(yuǎn)投資思遠(yuǎn)投資 珈偉太珈偉太陽能陽能 日本丸順日本丸順 等等5 5、藏龍島科技園、藏龍島科技園: :武漢鼓風(fēng)機(jī)有限武漢鼓風(fēng)機(jī)有限公司公司 臥龍電機(jī)臥龍電機(jī) 城房置業(yè)城房置業(yè) 邢氏樂邢氏樂器器 武漢水泥機(jī)武漢水泥機(jī) 械廠械廠 人天包裝人天包裝 等等等等 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析) 高新區(qū)已按30多萬人的城市規(guī)模，游泳池、網(wǎng)球場、超市、銀行等教育、生活配套設(shè)施都會逐步完善。 高新區(qū)與省人民醫(yī)院簽訂協(xié)議，安排250畝用地，開工建設(shè)綜合性三甲醫(yī)院。住住宅宅衛(wèi)衛(wèi)星星城城一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析

6、 (土地價值分土地價值分析析)定向開發(fā)，配套住宅區(qū)定向開發(fā)，配套住宅區(qū) 核核心心居居住住區(qū)區(qū)起起步步區(qū)區(qū)住住宅宅當(dāng)代國際花園當(dāng)代國際花園森林小鎮(zhèn)森林小鎮(zhèn)魅力之城魅力之城一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)時間性問題時間性問題 光光谷谷高高新新區(qū)區(qū)住住宅宅衛(wèi)衛(wèi)星星城城核核心心居居住住區(qū)區(qū)住住宅宅起起步步區(qū)區(qū)定向定向 定向定向 定向定向 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)光谷住宅衛(wèi)星城光谷住宅衛(wèi)星城 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (土地價值分土地價值分析析)主入口星光大道星天地商業(yè)街星光噴泉星光環(huán)路小明星幼兒園星光籃球場五星會所1、地塊方正，建面16萬，住宅13萬

7、2、星天地商業(yè)街3、人車分流4、星光噴泉5、小明星幼兒園6、五星會所8、正南北朝向7、星光籃球場一次性開發(fā)一次性開發(fā)企業(yè)實(shí)力、主銷期全現(xiàn)房推廣造夢時間短無法進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)一房一房兩房兩房小三房小三房中三房中三房大三房大三房四房四房樓棟號70以下70-9090-100100-115120-140140以上小計可售面積10483800595220.6920483800595223.32384040022011010429.984442310110887986.73584040022011010429.986442310110887988.8471

8、5000582758256.87815000582758256.879325229082826627944.2210643290100888008.111442310110887986.7312643290100888008.113442310110887988.84140360000362930.16150480000483896.08小計106566270106306121366百分比%7.87.841.441.419.819.87.87.822.422.40.90.9100100一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)總建筑面積16萬方公建面積約3萬方總戶數(shù)1366戶戶均戶

9、均100100平米以內(nèi)平米以內(nèi)一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)戶均100平米以內(nèi)，應(yīng)該與“光谷住宅衛(wèi)星城起步區(qū) ”相符合70-90平米二房 41% 90-100平米小三房 20%合計61%的中小戶型 集中在板式高層里新區(qū)、新產(chǎn)業(yè)、新“移民”、新生活項(xiàng)目戶型定位、支持定向開發(fā)要求 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)項(xiàng)目戶型配比，項(xiàng)目戶型配比，支持為定向客戶購買的產(chǎn)品需要。支持為定向客戶購買的產(chǎn)品需要。先對位先對位60%60%的小戶型客戶的小戶型客戶, ,再錯位尋找再錯位尋找30%30%的中大戶型客戶的中大戶型客戶. . 首先解決整體開發(fā)帶來組團(tuán)無個性問題

10、？首先解決整體開發(fā)帶來組團(tuán)無個性問題？分組團(tuán)案名，分組團(tuán)案名，為后期的推盤節(jié)奏和價格策略夯實(shí)基礎(chǔ)為后期的推盤節(jié)奏和價格策略夯實(shí)基礎(chǔ)! ! 主入口一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)組員房型面積單價總價星星 寓寓2房813500元/平米2828萬萬8730萬小3房9332.5萬9934.6萬星星 公公 館館中3房11941.6萬12142.3萬大3房12644萬12744.5萬萬注：70平米以下未納入統(tǒng)計，將視情況進(jìn)行組合推售。一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析) 星寓：30萬以內(nèi)二房，35萬以小三房。星公館后期錯位推盤45萬左右樓盤名稱森林小鎮(zhèn)森林小鎮(zhèn)魅力之

11、城魅力之城當(dāng)代國際花園當(dāng)代國際花園規(guī)模30萬方40萬方59萬方主力戶型213122322232面積區(qū)間828290909797103103108108131131141141777789897373898993931011019191116116121121150150均價440051004200總價3232、3636、4040、4545萬元萬元3939、4545萬元萬元3232、3636、4040、4545萬元萬元備注另有部分53.3平米一房可變兩房目前正在認(rèn)籌，認(rèn)籌期間起價3862元/平米目前推出新品，79平米裝修3房可拓展到約92平米，實(shí)得毛坯單價3588元/平米起，限時定房可贈全房地板

12、目前高層、小高層推出中房款減3萬元競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計表競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計表一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)類型要求項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型80平米以下兩房90平米以下三房安家型安家型80-90平米兩房90-110平米三房豪華型豪華型90平米以上兩房110平米以上三房當(dāng)代國際花園當(dāng)代國際花園森林小鎮(zhèn)森林小鎮(zhèn)藏龍星天地藏龍星天地星星 寓寓魅力之城魅力之城一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)30萬以內(nèi)二房，35萬以內(nèi)小三房，在本區(qū)域有足夠的價格優(yōu)勢。所以我們要解決項(xiàng)目本身的土地價值，星寓產(chǎn)品價值。安家型二、客戶分析二、客戶分析 (產(chǎn)品價值分產(chǎn)品價值分析析)3030萬二房，

13、萬二房，3535萬小三房萬小三房星寓組團(tuán)星寓組團(tuán) 新區(qū)、新家、新生活新區(qū)、新家、新生活 光谷、衛(wèi)星城、小家、星天地光谷、衛(wèi)星城、小家、星天地 光谷住宅衛(wèi)星城光谷住宅衛(wèi)星城起步區(qū)起步區(qū) 為什么為什么買房買房購買動機(jī)親子房婚房小三房兩房親情愛情有情才有家二、客戶分析二、客戶分析本區(qū)域客戶最硬性的需求本區(qū)域客戶最硬性的需求二、客戶分析二、客戶分析能買得能買得起嗎起嗎購買實(shí)力1650元6萬二房1900元7萬小三房月供首付本區(qū)域最大客戶群本區(qū)域最大客戶群 園區(qū)職工園區(qū)職工購買者購買者是誰是誰購買人群經(jīng)濟(jì)學(xué)院老師富士康女男我們的廣告要和他們對話，我們的廣告要和他們對話，未來的廣告語言一定要樸實(shí)，未來的廣告

14、語言一定要樸實(shí)，但畫面可以出位一些，但畫面可以出位一些，因?yàn)楝F(xiàn)房不能造產(chǎn)品夢，但平面可以夢想生活因?yàn)楝F(xiàn)房不能造產(chǎn)品夢，但平面可以夢想生活二、客戶分析二、客戶分析有愛才有家產(chǎn)品價值星天地星天地光谷高新區(qū)價值價錢單價兩房、小三房定定向向開開發(fā)發(fā)土地價值附加價值房型總價標(biāo)配型迎合需求一次開發(fā)、現(xiàn)房3500元/平米28萬元35萬元光谷住宅衛(wèi)星城愛家安居新天地二、客戶分析二、客戶分析光谷住宅衛(wèi)星城光谷住宅衛(wèi)星城 愛家安居新天地愛家安居新天地 光谷衛(wèi)星城光谷衛(wèi)星城 小家愛天地小家愛天地 星天地星天地 星天地星天地 星寓星寓 項(xiàng)目定位語項(xiàng)目定位語三、競爭對手分析三、競爭對手分析案名現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)當(dāng)代國際花園萬

15、科魅力之城藏龍星天地定位語中國光谷中國光谷首席首席CGO社區(qū)社區(qū)新武昌新武昌國際化低密國際化低密度綜合成熟度綜合成熟社區(qū)社區(qū)光谷之心光谷之心時尚之城時尚之城上品生活上品生活知性態(tài)度知性態(tài)度主廣告語光谷中央30萬方健康森林景觀華宅 中國光谷五星級國際社區(qū)光谷新中心40萬方大型魅力住區(qū)光谷新心16萬方品質(zhì)生活疆域平面表現(xiàn)三、競爭對手分析三、競爭對手分析USP核心主張）CD企業(yè)開發(fā)理念）ST（核心賣點(diǎn)）S分賣點(diǎn)）項(xiàng)目定位案名主廣告語四、廣告策略四、廣告策略( (一一) )、分賣點(diǎn)、分賣點(diǎn)S S）1 1、中國光谷、中國光谷2 2、新區(qū)住宅衛(wèi)星城、新區(qū)住宅衛(wèi)星城3 3、起步區(qū)項(xiàng)目、起步區(qū)項(xiàng)目4 4、一性

16、次開發(fā)建設(shè)、一性次開發(fā)建設(shè)5 5、小明星幼兒園、星天地商業(yè)街、星光球場、小明星幼兒園、星天地商業(yè)街、星光球場 、五星會所生活配套完善、五星會所生活配套完善6 6、8080平米二房，平米二房，9090平米小三房平米小三房7 7、起價、起價31803180元元8 8、準(zhǔn)現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房四、廣告策略四、廣告策略( (二二) )、核心賣點(diǎn)、核心賣點(diǎn)STST）1 1、光谷住宅衛(wèi)星城、光谷住宅衛(wèi)星城 2 2、小二三房，低總價、小二三房，低總價四、廣告策略四、廣告策略四、廣告策略四、廣告策略( (三三) )、開發(fā)理念、開發(fā)理念CDCD）藏龍島集團(tuán)藏龍島集團(tuán)新區(qū)新區(qū)明星樓盤明星樓盤小家新天地小家新天地為愛筑家為愛

17、筑家品牌開發(fā)商品牌開發(fā)商在這里在這里家是生活的明星家是生活的明星四、廣告策略四、廣告策略( (四四) )、核心主張、核心主張USPUSP）四、廣告策略四、廣告策略第一階段主廣告語第一階段主廣告語你不是電影明星，你不是電影明星，星天地讓你的家成為生活明星。星天地讓你的家成為生活明星。四、廣告策略四、廣告策略第一階段第一階段 分廣告語之一分廣告語之一明星新家，明星新家，從光谷衛(wèi)星城花樣年華開始。從光谷衛(wèi)星城花樣年華開始。四、廣告策略四、廣告策略第一階段分廣告語之二第一階段分廣告語之二明星新家，明星新家，從從87平米甜蜜蜜兩房開始。平米甜蜜蜜兩房開始。四、廣告策略四、廣告策略第一階段分廣告語之三第一

18、階段分廣告語之三明星新家，明星新家，首付首付6萬，龍鳳從節(jié)儉持家開始。萬，龍鳳從節(jié)儉持家開始。四、廣告策略四、廣告策略第一階段分廣告語之三第一階段分廣告語之三明星新家，明星新家，起價起價3198元，她的獅吼不會再有。元，她的獅吼不會再有。四、廣告策略四、廣告策略對白對白結(jié)合結(jié)合 項(xiàng)目的階段買項(xiàng)目的階段買點(diǎn)點(diǎn)用男女主角的對話用男女主角的對話方式方式把項(xiàng)目的價格和產(chǎn)把項(xiàng)目的價格和產(chǎn)品優(yōu)勢品優(yōu)勢用口語方式闡述用口語方式闡述旁白旁白結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度度用旁白的方式用旁白的方式把項(xiàng)目的配套、園把項(xiàng)目的配套、園林林外檐、幼兒園等場外檐、幼兒園等場景介紹景介紹鑒于項(xiàng)目目前已是現(xiàn)房銷售，建議：1、在星光商業(yè)街或星光環(huán)路上，