商品房買(mǎi)賣(mài) 舉案說(shuō)法 培訓(xùn)課件

1、法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在! !l 不一定都要懂得法律，但一定要有法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。l 不是事事處處都要照搬法條，不敢越雷池一步，而是要認(rèn)清法律規(guī)則，警惕風(fēng)險(xiǎn)。警警 言言培訓(xùn)說(shuō)明培訓(xùn)說(shuō)明 【形式形式】：案例研討：案例研討【參考法規(guī)參考法規(guī)】：民法通則、民事訴訟法、合同法、物權(quán)法、：民法通則、民事訴訟法、合同法、物權(quán)法、 城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、 城市商品房預(yù)售管理辦法、相關(guān)司法解釋城市商品房預(yù)售管理辦法、相關(guān)司法解釋 培訓(xùn)說(shuō)明培訓(xùn)說(shuō)明l 廣告宣傳中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范廣告宣傳中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范l 認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及

2、防范l 因房屋質(zhì)量問(wèn)題所引起的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范因房屋質(zhì)量問(wèn)題所引起的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范l 車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 案例一因廣告宣傳不當(dāng)所引起的糾紛 開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售某樓盤(pán)7 7棟時(shí)，在宣傳資料中做了如下宣棟時(shí)，在宣傳資料中做了如下宣傳：傳：“廳、臥、主衛(wèi)全部朝向高爾夫球場(chǎng)，均能享受到高廳、臥、主衛(wèi)全部朝向高爾夫球場(chǎng)，均能享受到高爾夫景觀，爾夫景觀，”房屋交付后，房屋交付后，7-17027-1702業(yè)主投訴，兩次臥無(wú)高業(yè)主投訴，兩次臥無(wú)高爾夫景觀，與銷(xiāo)售承諾不符，業(yè)主要求換至臥室均有高爾爾夫景觀，與銷(xiāo)售承諾不符，業(yè)主要求換至臥室均有高爾夫景觀的類(lèi)似戶(hù)

3、型，如無(wú)合適戶(hù)型，則要求退房。夫景觀的類(lèi)似戶(hù)型，如無(wú)合適戶(hù)型，則要求退房。 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，最終以開(kāi)發(fā)商違約為由向當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，最終以開(kāi)發(fā)商違約為由向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。地法院提起訴訟，請(qǐng)求追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告宣傳資料的法律效力？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何規(guī)避廣告宣傳所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)？案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告宣傳資料的法律效力案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳要約邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)要約要約要約邀請(qǐng)是希望他人向自已發(fā)出要約要約邀請(qǐng)是希望他人向自已發(fā)出要約要約是

4、當(dāng)事人一方向?qū)Ψ桨l(fā)出的希望與對(duì)方訂立合同的意思表示要約是當(dāng)事人一方向?qū)Ψ桨l(fā)出的希望與對(duì)方訂立合同的意思表示 廣告宣傳資料的法律效力問(wèn)題： 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所所作的作的說(shuō)明和允諾具體確定說(shuō)明和允諾具體確定，并，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同

5、內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 -關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋若干問(wèn)題的解釋 （2003060120030601）案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問(wèn)題 關(guān)鍵詞： 說(shuō)明和允諾具體確定說(shuō)明和允諾具體確定 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問(wèn)題： XXXX項(xiàng)目，全市項(xiàng)目，全市最最低價(jià)。低價(jià)。 所在學(xué)區(qū)內(nèi)所在學(xué)區(qū)內(nèi)從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)都是從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)都是市屬或省屬市屬或省屬重點(diǎn)名校重點(diǎn)名校。社區(qū)內(nèi)將有老年大學(xué)

6、和兒童興趣學(xué)校。社區(qū)內(nèi)將有老年大學(xué)和兒童興趣學(xué)校。紫。紫薇幼兒園薇幼兒園即將落成；并將引進(jìn)即將落成；并將引進(jìn)市屬重點(diǎn)市屬重點(diǎn)小學(xué)。小學(xué)。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問(wèn)題： 合同法中關(guān)于“要約”的規(guī)定 第十四條第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： （一）內(nèi)容具體確定；（一）內(nèi)容具體確定； （二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。 第十五條第十五條 商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符商業(yè)廣

7、告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。合要約規(guī)定的，視為要約。 司法解釋違反合同法的地方： 排除了合同法構(gòu)成要約的第二個(gè)要件“甘受約束”；并把“視為要約”與“視為合同內(nèi)容”相混淆。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任： 違約責(zé)任 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳法律風(fēng)險(xiǎn)防范： 發(fā)布廣告的原則：源頭控制，有把握才說(shuō)發(fā)布廣告的原則：源頭控制，有把握才說(shuō)第一道防線：第一道防線： 發(fā)布前嚴(yán)格審查，避免夸張、不實(shí)、變更；發(fā)布前嚴(yán)格審查，避免夸張、不實(shí)、變更； 第二道防線：第二道防線： 全面設(shè)置全面設(shè)置廣告提示語(yǔ)廣告提示語(yǔ)，表明廣告

8、不是要約；，表明廣告不是要約； 第三道防線：第三道防線： 補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議中明確約定廣告和宣傳資料的效力。中明確約定廣告和宣傳資料的效力。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告提示語(yǔ)示例： 案例二未及時(shí)退還“誠(chéng)意金”引起的糾紛 某君向開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)，要求開(kāi)發(fā)商退還某君向開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)，要求開(kāi)發(fā)商退還“誠(chéng)意金誠(chéng)意金”，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)還要等，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)還要等1515天之后才能返天之后才能返還。因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的拖延行為不滿，某君將該開(kāi)還。因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的拖延行為不滿，某君將該開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商返還誠(chéng)意金本金以發(fā)商告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商返還誠(chéng)意金本金以及所產(chǎn)生的利息。及所產(chǎn)生的利息。案例案例 問(wèn)題

9、問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 案例三 認(rèn)購(gòu)書(shū)的單方解除 某君與開(kāi)發(fā)商簽訂某君與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定：由某君購(gòu)約定：由某君購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)買(mǎi)某樓盤(pán)3-11013-1101房，房，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂時(shí)，某君應(yīng)支簽訂時(shí)，某君應(yīng)支付房屋總價(jià)款付房屋總價(jià)款20%20%的的“訂金訂金”，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂之簽訂之日起日起1515日內(nèi)，雙方簽訂日內(nèi)，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如某君違，如某君違反本協(xié)議，不得要求返還已支付的反本協(xié)議，不得要求返還已支付的“訂金訂金”。如開(kāi)發(fā)商。如開(kāi)發(fā)商違反本協(xié)議雙倍返還某君已支付的違反本協(xié)議雙倍返還某君已支付的“訂金訂金”。 隨后，隨后，某君按照某

10、君按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的約定支付了的約定支付了“訂金訂金”，但在，但在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂后，簽訂后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂尚未簽訂前，因房?jī)r(jià)下跌，某君提出要求解除協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)前，因房?jī)r(jià)下跌，某君提出要求解除協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商退還已交付的商退還已交付的“訂金訂金”。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金、訂金、與定金的法律效力？案例二中開(kāi)發(fā)商該不該退還誠(chéng)意金？案例三中開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)返還已收取的“訂金”？案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 誠(chéng)意金、訂金、與定金 “誠(chéng)意金誠(chéng)意金”作為自創(chuàng)的商業(yè)用語(yǔ)，在現(xiàn)在的商品房銷(xiāo)作為自創(chuàng)的商業(yè)用語(yǔ)，在現(xiàn)在的商品房銷(xiāo)售中，由于供求

11、關(guān)系緊張，處于賣(mài)方市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商普遍強(qiáng)售中，由于供求關(guān)系緊張，處于賣(mài)方市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商普遍強(qiáng)勢(shì)，由此采取了預(yù)售證獲得之前便收取費(fèi)用的方式，用來(lái)勢(shì)，由此采取了預(yù)售證獲得之前便收取費(fèi)用的方式，用來(lái)甄別、圈定客戶(hù)。這種做法，往往不能保證所有繳納誠(chéng)意甄別、圈定客戶(hù)。這種做法，往往不能保證所有繳納誠(chéng)意金的客戶(hù)都買(mǎi)到房，只是提供一種與買(mǎi)房相關(guān)的潛在機(jī)會(huì)。金的客戶(hù)都買(mǎi)到房，只是提供一種與買(mǎi)房相關(guān)的潛在機(jī)會(huì)。因此，所謂的因此，所謂的“誠(chéng)意金誠(chéng)意金”不具有合同效力及法律保護(hù)的性不具有合同效力及法律保護(hù)的性質(zhì)質(zhì)。 “誠(chéng)意金誠(chéng)意金”并非并非“定金定金”。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前收取。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前收取“誠(chéng)意誠(chéng)意金金”，并與排號(hào)、認(rèn)

12、購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有，并與排號(hào)、認(rèn)購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金定金”性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來(lái)雙方將簽訂具體買(mǎi)賣(mài)合同，繳納定金之時(shí)，雙方已保未來(lái)雙方將簽訂具體買(mǎi)賣(mài)合同，繳納定金之時(shí)，雙方已經(jīng)明確了標(biāo)的物以及價(jià)格。經(jīng)明確了標(biāo)的物以及價(jià)格。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 誠(chéng)意金、訂金、與定金 “訂金訂金”通常是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)通常是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在

13、約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般而訂金在

14、法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。但是最高人民法院關(guān)于適用被視為預(yù)付款。但是最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法保法若干問(wèn)題的解釋第若干問(wèn)題的解釋第118118條規(guī)定：條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 誠(chéng)意金、訂金、與定金 “定金定金” 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第八十九條：第八十九

15、條：“當(dāng)事人可以約當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?“定金定金”規(guī)則規(guī)則 1 1、交定金方違約：不返還；收定金方違約：雙倍返還。、交定金方違約：不返還；收定金方違約：雙倍返還。 2 2、定金、定金總標(biāo)的總標(biāo)的20%20%。 3 3、定金條款從實(shí)際交付

16、定金之日起生效。、定金條款從實(shí)際交付定金之日起生效。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 誠(chéng)意金、訂金、與定金 “定金定金”與與“違約金違約金” 選擇使用、不累加選擇使用、不累加 我國(guó)我國(guó)合同法合同法第第116116條規(guī)定：條規(guī)定：“當(dāng)事人既主張約定違約當(dāng)事人既主張約定違約金，又主張定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金，又主張定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。金或定金條款?！?案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 案例四因房屋質(zhì)量問(wèn)題所引起的糾紛 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定：業(yè)主購(gòu)，約定：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某小區(qū)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)

17、發(fā)的某小區(qū)6-7076-707號(hào)房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于號(hào)房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于20082008年年1212月月2525日前將房屋交付業(yè)主使用，交付條件為經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)辦日前將房屋交付業(yè)主使用，交付條件為經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)和和商品住宅交樓書(shū)商品住宅交樓書(shū)，開(kāi)發(fā)商不出示，開(kāi)發(fā)商不出示上述證明文件及有關(guān)資料或出示不齊全，業(yè)主有權(quán)拒絕接受上述證明文件及有關(guān)資料或出示不齊全，業(yè)主有權(quán)拒絕接受交付，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。交付，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。20082008年年1212

18、月月2525日，業(yè)主到涉訟房屋收樓現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備收樓，但以涉訟房屋存日，業(yè)主到涉訟房屋收樓現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備收樓，但以涉訟房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓。開(kāi)發(fā)商表示愿意對(duì)該房屋進(jìn)行整在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓。開(kāi)發(fā)商表示愿意對(duì)該房屋進(jìn)行整修，并按合同約定延期交房責(zé)任條款賠償整修期間業(yè)主的損修，并按合同約定延期交房責(zé)任條款賠償整修期間業(yè)主的損失。業(yè)主不同意以上處理方案，拒絕收樓。失。業(yè)主不同意以上處理方案，拒絕收樓。 20092009年年6 6月月1010日，業(yè)主向法院起訴，因房屋存在質(zhì)量問(wèn)日，業(yè)主向法院起訴，因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，不符合交付條件，要求追究開(kāi)發(fā)商的延期交房責(zé)任。題，不符合交付條件，要求追究開(kāi)發(fā)商的延期交

19、房責(zé)任。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付因商品房質(zhì)量問(wèn)題所引起的責(zé)任有哪些？，法律關(guān)于保修期以及保修范圍如何規(guī)定？開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)是什么？對(duì)于業(yè)主無(wú)理拒收問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商如何對(duì)策？案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付因商品房質(zhì)量問(wèn)題所引起的責(zé)任因商品房質(zhì)量問(wèn)題所引起的責(zé)任 保修責(zé)任保修責(zé)任u “交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”（司法解釋司法解釋?zhuān)﹗ “在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

20、業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。擔(dān)賠償責(zé)任?！保ㄉ唐贩夸N(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)售管理辦法） 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 請(qǐng)注意：保修期和保修范圍！交付交付 因商品房質(zhì)量問(wèn)題所引起的責(zé)任因商品房質(zhì)量問(wèn)題所引起的責(zé)任 退房退房+ +賠償損失的兩種法定情形：賠償損失的兩種法定情形： 一、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格一、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的。的。 （商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)售管理辦法、司法解釋司法解釋?zhuān)┍仨氁越唬┍仨氁越桓稙榍邦}；核驗(yàn)應(yīng)由業(yè)主提出申請(qǐng)；付為前題；核驗(yàn)應(yīng)由業(yè)主提出申請(qǐng)； 二、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用（二、因房屋質(zhì)

21、量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用（司法解司法解釋釋?zhuān)?。）?何為何為“嚴(yán)重影響正常居住使用嚴(yán)重影響正常居住使用”? ?應(yīng)從能否實(shí)現(xiàn)合同目的應(yīng)從能否實(shí)現(xiàn)合同目的來(lái)分析，對(duì)喪失了主要功能或者正常生活狀態(tài)無(wú)法保持，而來(lái)分析，對(duì)喪失了主要功能或者正常生活狀態(tài)無(wú)法保持，而又無(wú)法修復(fù)的，才可以認(rèn)定為又無(wú)法修復(fù)的，才可以認(rèn)定為“嚴(yán)重影響正常居住使用的嚴(yán)重影響正常居住使用的”。 結(jié)論：絕大多數(shù)質(zhì)量問(wèn)題都達(dá)不到法律所要求的退房條結(jié)論：絕大多數(shù)質(zhì)量問(wèn)題都達(dá)不到法律所要求的退房條件，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是有利的。開(kāi)發(fā)商有權(quán)放寬退房條件，但應(yīng)件，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是有利的。開(kāi)發(fā)商有權(quán)放寬退房條件，但應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)，至少應(yīng)以不承擔(dān)賠償，不遭

22、受損失為前提。當(dāng)獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)，至少應(yīng)以不承擔(dān)賠償，不遭受損失為前提。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付賠償損失包括哪些范圍？賠償損失包括哪些范圍？u 直接損失：因質(zhì)量問(wèn)題而滅失的財(cái)產(chǎn)或支付的費(fèi)用：因質(zhì)量問(wèn)題而滅失的財(cái)產(chǎn)或支付的費(fèi)用：被水泡壞的壁紙、地板、家具，借宿費(fèi)用；被水泡壞的壁紙、地板、家具，借宿費(fèi)用；u 間接損失：正常情況下的可得利益：誤工損失，房正常情況下的可得利益：誤工損失，房屋升值損失?？傻美娌煌诳赡芾?。屋升值損失?？傻美娌煌诳赡芾?。u 精神損害賠償不屬于違約責(zé)任！侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任不能同時(shí)主張。任不能同時(shí)主張。保修期和保修范圍保修期和保修范圍 在

23、正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：u 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；u 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；防滲漏，為年；u 供熱與供冷系統(tǒng)，為個(gè)采暖期、供冷期；供熱與供冷系統(tǒng)，為個(gè)采暖期、供冷期；u 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為年。電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為年。 建設(shè)工程的保修期，自竣工

24、驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 -建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付超過(guò)保修期和保修范圍如何處理超過(guò)保修期和保修范圍如何處理 對(duì)于維修工作，我們建議處理的基本原則是：對(duì)于維修工作，我們建議處理的基本原則是： 以保修期為依據(jù)，以下四種情況由我方提供維修：以保修期為依據(jù)，以下四種情況由我方提供維修：u 在保修期內(nèi)報(bào)修而未修的；在保修期內(nèi)報(bào)修而未修的；u 在保修期內(nèi)報(bào)修，至今未修好的；在保修期內(nèi)報(bào)修，至今未修好的；u 在保修期內(nèi)報(bào)修并經(jīng)過(guò)修理，但現(xiàn)在由于完全相同的問(wèn)在保修期內(nèi)報(bào)修并經(jīng)過(guò)修理，但現(xiàn)在由于完全相同的問(wèn)題出現(xiàn)反

25、復(fù)的；題出現(xiàn)反復(fù)的；u 走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)未報(bào)修的小問(wèn)題，但顯然出現(xiàn)在保修期內(nèi)的。走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)未報(bào)修的小問(wèn)題，但顯然出現(xiàn)在保修期內(nèi)的。 不屬于上述情況的問(wèn)題，套用社會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我方可提不屬于上述情況的問(wèn)題，套用社會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我方可提供維修服務(wù)。供維修服務(wù)。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付 開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù) 按合同交付是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)；按合同收房也是買(mǎi)受人的按合同交付是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)；按合同收房也是買(mǎi)受人的義務(wù)義務(wù) 司法解釋第十一條：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交司法解釋第十一條：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、

26、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù) 在合同沒(méi)有其他約定的情況下開(kāi)發(fā)商的法定交付義務(wù)u 竣工驗(yàn)收合格；竣工

27、驗(yàn)收合格；u 書(shū)面通知買(mǎi)受人。書(shū)面通知買(mǎi)受人。u 提供提供住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)和和住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)容易出現(xiàn)的問(wèn)題：u 通知行為難以舉證；通知行為難以舉證；u 業(yè)主以質(zhì)量瑕疵為由拒不收房。業(yè)主以質(zhì)量瑕疵為由拒不收房。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付對(duì)通知與送達(dá)的要求對(duì)通知與送達(dá)的要求u 通知應(yīng)采用書(shū)面形式并須有效送達(dá)。通知應(yīng)采用書(shū)面形式并須有效送達(dá)。u 通知書(shū)如無(wú)蓋章，視為未通知。通知書(shū)如無(wú)蓋章，視為未通知。u 電話通知、小區(qū)公告、報(bào)紙公告及其他非書(shū)面通知方式均不是有電話通知、小區(qū)公告、報(bào)紙公告及其他非書(shū)面通知方式均不是有效的通知送達(dá)方式。效的通知送達(dá)方式。u 買(mǎi)方收到

28、書(shū)面通知時(shí)，拒絕簽收的，送達(dá)人可以邀請(qǐng)兩名無(wú)利害買(mǎi)方收到書(shū)面通知時(shí)，拒絕簽收的，送達(dá)人可以邀請(qǐng)兩名無(wú)利害關(guān)系的證人到場(chǎng)，把通知書(shū)留在買(mǎi)方的通訊地址，并注明拒收原關(guān)系的證人到場(chǎng)，把通知書(shū)留在買(mǎi)方的通訊地址，并注明拒收原因和送達(dá)日期，由送達(dá)人、證人簽名即視為通知已送達(dá)。因和送達(dá)日期，由送達(dá)人、證人簽名即視為通知已送達(dá)。 對(duì)業(yè)主的解除合同的通知要重視對(duì)業(yè)主的解除合同的通知要重視 20092009年年5 5月月1313日，最高人民法院關(guān)于適用日，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合中華人民共和國(guó)合同法同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ╅_(kāi)始實(shí)行，其第二十四條規(guī)定當(dāng)事若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ╅_(kāi)始實(shí)行，其第二十四條規(guī)定當(dāng)

29、事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間沒(méi)有約定異議期間，在解，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院才向人民法院起起訴訴的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 關(guān)于業(yè)主無(wú)理拒收問(wèn)題的對(duì)策關(guān)于業(yè)主無(wú)理拒收問(wèn)題的對(duì)策 u 補(bǔ)充協(xié)議約定：未收到入伙通知的，即以合同中

30、約定補(bǔ)充協(xié)議約定：未收到入伙通知的，即以合同中約定的交付時(shí)間為入伙時(shí)間；的交付時(shí)間為入伙時(shí)間；u 補(bǔ)充協(xié)議約定：出賣(mài)人具備了交付條件，買(mǎi)受人沒(méi)有補(bǔ)充協(xié)議約定：出賣(mài)人具備了交付條件，買(mǎi)受人沒(méi)有合法的理由拒不接收房屋的，視為已交付；合法的理由拒不接收房屋的，視為已交付；u 對(duì)拒絕收房的業(yè)主發(fā)催告信或律師函；對(duì)拒絕收房的業(yè)主發(fā)催告信或律師函；案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 交付交付 案例五銷(xiāo)售車(chē)位引起的糾紛 某小區(qū)的地下停車(chē)位均由開(kāi)發(fā)商辦理了產(chǎn)權(quán)，但在小區(qū)某小區(qū)的地下停車(chē)位均由開(kāi)發(fā)商辦理了產(chǎn)權(quán)，但在小區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，業(yè)主更愿意采用租賃的方式使用地下停車(chē)位，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，業(yè)主更愿意采用租賃的方式使用地下停車(chē)

31、位，地下停車(chē)位的銷(xiāo)售情況很不理想。小區(qū)交付業(yè)主后，為加快地下停車(chē)位的銷(xiāo)售情況很不理想。小區(qū)交付業(yè)主后，為加快地下停車(chē)位的銷(xiāo)售速度，開(kāi)發(fā)商決定對(duì)全部未銷(xiāo)售的地下停地下停車(chē)位的銷(xiāo)售速度，開(kāi)發(fā)商決定對(duì)全部未銷(xiāo)售的地下停車(chē)位采用車(chē)位采用“只售不租只售不租”的方式進(jìn)行處分，并禁止未購(gòu)買(mǎi)地下的方式進(jìn)行處分，并禁止未購(gòu)買(mǎi)地下停車(chē)位的業(yè)主租賃使用地下停車(chē)位。于是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾停車(chē)位的業(yè)主租賃使用地下停車(chē)位。于是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾開(kāi)始激化，最終業(yè)主就小區(qū)的車(chē)位歸屬問(wèn)題向法院提起訴訟。開(kāi)始激化，最終業(yè)主就小區(qū)的車(chē)位歸屬問(wèn)題向法院提起訴訟。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 車(chē)位車(chē)位小區(qū)內(nèi)的所有車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否都能銷(xiāo)售？如

32、何規(guī)避車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)？案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 車(chē)位車(chē)位 小區(qū)內(nèi)的所有車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否都能銷(xiāo)售小區(qū)內(nèi)的所有車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否都能銷(xiāo)售 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。u 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位可以附贈(zèng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位可以附贈(zèng)給業(yè)主；出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)給業(yè)主；出售或者出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的

33、車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。u 車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同?；蛘咦赓U合同。u 車(chē)位、車(chē)庫(kù)滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)主公示，租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫(kù)租賃合同個(gè)月。車(chē)位、車(chē)庫(kù)租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢(xún)。用人有權(quán)查詢(xún)。

34、 案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 車(chē)位車(chē)位小區(qū)內(nèi)的所有車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否都能銷(xiāo)售小區(qū)內(nèi)的所有車(chē)位開(kāi)發(fā)商是否都能銷(xiāo)售u “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?-物權(quán)法物權(quán)法u “建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋

35、，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他適用；（三）能夠登記成確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他適用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)

36、法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分?！眜 建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱(chēng)配置比例是指建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停的規(guī)定。前款所稱(chēng)配置比例是指建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。u “建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，

37、占用業(yè)主共有的道路或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位?！?（最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題（最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋的解釋?zhuān)?我們認(rèn)為：經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)的車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)我們認(rèn)為：經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)的車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)之初規(guī)劃報(bào)建時(shí)，當(dāng)時(shí)不存在業(yè)主，整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)利人只能是建設(shè)單位。之初規(guī)劃報(bào)建時(shí)，當(dāng)時(shí)不存在業(yè)主，整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)利人只能是建設(shè)單位。但是在對(duì)車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定。但是在對(duì)車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定。案例案例 問(wèn)題問(wèn)題 分析分析 車(chē)位車(chē)位 車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 一、以法律規(guī)定為依據(jù)一、以法律規(guī)定為依據(jù) 二、廣告宣傳要避免誤導(dǎo)二、廣告宣傳要避免誤導(dǎo) 三、政府不合理規(guī)定不宜直接對(duì)抗三、政府不合理規(guī)定不宜直接對(duì)抗 四、銷(xiāo)售已出租的車(chē)位，要尊重承租人的知情權(quán)四、銷(xiāo)售已出租的車(chē)位，要尊重承租人的知情權(quán) A)A)按車(chē)位配置比例租賃車(chē)位的業(yè)主