商業(yè)綜合體項目商業(yè)實施計劃書

1、商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書目錄第一章 總 論 3一、項目概況 3二、項目業(yè)主簡介 3三、編制依據(jù) 4第二章 市場需求分析 5一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境 5二、某市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析 8三、項目綜合分析 10第三章 項目定位與經(jīng)營主題 12一、項目定位及規(guī)劃依據(jù) 12二、項目定位 12三、目標市場 12四、項目經(jīng)營主題 13第四章 項目總體規(guī)劃 16一、功能劃分及技術(shù)標準 16二、整體平面布局規(guī)劃 16三、建筑風格及外觀風格 17四、平面組合及規(guī)劃 18第五章 投資估算及資金籌措計劃 20一、投資估算 20二、資金籌資及使用計劃 20第七章 經(jīng)濟效益評價 21一、基本假設(shè)前提 21二、財務評價 21

2、第八章 風險分析 24第九章 總體評價 25第一章 總 論、項目概況項目名稱：某商業(yè)綜合體項目項目地址：任丘路與濱河路西南角項目業(yè)主：某置業(yè)有限公司注冊資金：5000 萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、項目規(guī)模及內(nèi)容：項目占地面積 75 畝；擬建建筑面積 49500 平方米；建設(shè)商業(yè)綜合體。二、項目業(yè)主簡介多年來，公司十分注重商業(yè)信譽，由于重視內(nèi)部管理，企業(yè)發(fā) 展穩(wěn)定，經(jīng)濟效益良好，市場競爭能力和抗風險能力不斷增強，被 某市相關(guān)專業(yè)銀行評為“ AAA 級信用企業(yè) "、"優(yōu)良客戶 "及“綠色通、甘道”。近幾年，公司在房地產(chǎn)主業(yè)方面取得了長足發(fā)展， 所有開發(fā)項 目全

3、部通過專業(yè)權(quán)威部門驗收，優(yōu)良品率達 85% 以上三、編制依據(jù)1、某市華龍區(qū)市場調(diào)查報告2 、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 1993 年，國家計委3 、某市建筑工程 99 基價表第二章 市場需求分析一、某市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）某市經(jīng)濟發(fā)展狀況某是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，以其獨特的地 理位置形成了具有濃郁的地方特色及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。優(yōu)惠的 政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，某成為新一輪投資的 熱點，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入某，尋求投資發(fā)展，激活了 某的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為某經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機 遇和條件。近幾年來某市的 GDP 增長率一直高于全省平均水平，固定

4、資 產(chǎn)投資增長率更是遠遠超過全省的平均水平，在全省觀經(jīng)濟形勢不 斷趨好的大環(huán)境中，某市經(jīng)濟今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢。這 為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。（二）某市房地產(chǎn)投資與交易情況分析 據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計顯示，某市的房地產(chǎn)市場已保持了連續(xù)七 年的高速增長，為業(yè)內(nèi)人士所驚嘆。在 1996 年，某用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為 55 億多元，之后每年以 10% 以上的速度增長，到 2002 年，某的房地產(chǎn)投資已達到245.91 億元。與此相應，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴大， 1996 年房地產(chǎn)開發(fā)施工、 新開、竣工面積分別為 1424 萬平方米、 348 萬平方米、 351 萬平 方米；而 2002 年房

5、地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是 3653 萬平 方米、 1661 萬平方米、 1020 萬平方米。某的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。據(jù)了解，在 1996 年，某 房地產(chǎn)年銷售面積才 166 萬平方米， 銷售額 18.99 億元。之后每年 以 50% 左右的速度增長。 1998 年，某房市實現(xiàn)年銷售 416 萬多平 方米；到 2002 年的銷售面積已達 1016.58 萬平方米。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場已逐步實 現(xiàn)了兩個轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生 產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；住房消費由 單位購房為主向個人消費為主轉(zhuǎn)變，消費者更趨于理

6、性消費。（三）某市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況分析1 某市商業(yè)用房開發(fā)總規(guī)模分析近年來某商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了很大的發(fā)展，無論是在開發(fā)投資 規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們 可以發(fā)現(xiàn)：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的的比 例還是商業(yè)用房施工面積占房地產(chǎn)總施工面積的比例都有下降的趨 勢。由此可知某的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還很不夠截至到2002年底，某商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積達到 2200 ，主 城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預計在 400 - 500萬川，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面 積近130萬川。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，某市主城區(qū)基本形成了頗有 影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀

7、音橋商圈2 某商業(yè)設(shè)施的供求趨勢（1 ） 五大商圈會更進一步發(fā)展。根據(jù) IRS 指數(shù)推算，即使是商業(yè)最發(fā)達的解放碑商圈和沙坪壩 商圈，其商業(yè)設(shè)施仍未飽和，其他的諸如楊家坪商圈、南坪商圈和 觀音橋商圈更是遠遠沒有達到飽和程度。因此這些核心商圈還有較 大的發(fā)展空間，開發(fā)商會充分利用剩余的為數(shù)不多的地塊進行商業(yè) 物業(yè)開發(fā)，爭取贏得最后一塊蛋糕。（2 ） 次級商業(yè)中心在悄然崛起。 五大商圈的競爭日益激烈，開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向次級商業(yè)中心 尋找投資的機會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供應量正 在急劇增長。（3 ） 城郊購物中心將成為下一個投資亮點。 隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，城市

8、人口 會不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時由于城市中央商業(yè)區(qū)的競爭日益激烈，從 經(jīng)營成本角度考慮，投資者將會更愿意把握城郊的投資機會。（四）某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析盡管直轄后的某經(jīng)濟快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實是城市 化率還相對較低。目前某的城市化率為 33% ，足足比全國城市化率 低了 4 個百分點。按照規(guī)劃，到 2010 年，全國城市化率將達到 47% ，某將達到 50% 。這種增長意味著：到 2010 年，某城市化人口將達到 600 萬人，新增城市化人口將達到600萬人。提高城市化率，就是推進城 市化。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。按照政府規(guī) 劃到2010年某城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的

9、16平方米達到20平 方米。這意味著新增城市人口需要住宅達到1.2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅，在未來8年的時間里，某住宅 新增需求將達到1.6億平方米。如果平均下來，僅新增量這一塊， 某每年需求住宅的面積將達到 2000萬平方米。由此可見某的房地 產(chǎn)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展的趨勢。同時，根據(jù)某政府經(jīng)濟的發(fā)展計劃，到2010年，某GDP產(chǎn)值 將達到4700億元。這大體相當于現(xiàn)在的上海。當某達到這一規(guī)模， 某的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會迅速膨脹， 這也預示著某的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正面臨著千載難逢的發(fā)展良機。、某市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）某市華龍區(qū)的背景資料1某市華龍

10、區(qū)的交通、地理狀況華龍區(qū)位于河南省東北部，冀魯豫三省交界處，成立于 1986 年，總面積119平方公里，人口 34。4萬人。是集國家衛(wèi)生城、國 家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、國際花園城市、中國 優(yōu)秀旅游城、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的某市唯一轄區(qū)，是某市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所 在地，是冀魯豫三省人流、物流、資金流、信息流的匯集地。目前，某市華龍區(qū)已全面實現(xiàn)村村通公路目標，區(qū)域骨干公路 和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要公路基本硬化完畢，水泥公路近 300公里，實現(xiàn)了全區(qū) 75%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水泥公路。境內(nèi)渝長、長涪、長梁三條高速公路交匯， 五座互通式立交橋使地方路網(wǎng)與高速公路融為

11、一體，三個即將建成 的渝懷鐵路?？空?，規(guī)劃建設(shè)中的深水港碼頭可成為三峽庫區(qū)建成 后某市重要水路替代港，這些使長壽實實在在成為某的交通樞紐。2某市華龍區(qū)商貿(mào)發(fā)展狀況華龍區(qū)總面積119平方公里，人口 34.3萬人。是集國家衛(wèi)生城、 國家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城、國際花園城市、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基 地的某市唯一轄區(qū)，是某市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部 所在地，是冀魯豫三省交界處人流、物流、資金流、信息流的匯集 地。歷史悠久。某是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。早5000年前，這里是五帝之一顓頊及其部落活動中心。1987年，某西水坡出

12、土距今6400年的蚌殼龍形圖案，被稱為“中華第 一龍”，某市也因而被世界稱為“龍鄉(xiāng)”。資源豐富?？偛课挥谌A龍區(qū)的中原油田有著豐富的石油、天然氣資源，現(xiàn)已探明石油地 質(zhì)儲量6億噸,天然氣儲量遠景資源為2000-3000 億立方米。年產(chǎn) 30萬噸合成氨的中原大華集團和年產(chǎn) 9萬噸的中原乙烯，以其產(chǎn)品、人才、技術(shù)資源優(yōu)勢，為企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的平臺。城鄉(xiāng)道路四通八達。物產(chǎn)富饒。華龍區(qū)地勢平坦，土地肥沃，氣候溫和，四季分明，盛產(chǎn)小麥、花生、優(yōu)質(zhì)林果等農(nóng)林作物三、項目綜合分析(一) 項目背景分析1華龍區(qū)的經(jīng)濟在高速發(fā)展。從2010年到2012年,某市華龍區(qū)的GDP增長率平均為9.4 %, 超出某市的平均

13、水平，而且今年也將保持 9%- 10 %的增長速度。2某市華龍區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對本項目高度重視。政府已對商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要按照“在休閑中購物， 在購物中休閑”的現(xiàn)代購物理念建設(shè)，按 500米左右長度重建一條 商業(yè)步行街，該規(guī)劃構(gòu)思對于本項目的開發(fā)在政策層面具有了一定 的指導作用。(二) 項目的SWOT分析1項目優(yōu)勢(1) 基礎(chǔ)優(yōu)勢。某市華龍區(qū)是某市重要工業(yè)基地，職工購買 力相對較強，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商 業(yè)物業(yè)有一定創(chuàng)新、整合空間(2) 地段優(yōu)勢。從地理位置上看，該地塊屬某市華龍區(qū)最繁 華地段，商業(yè)價值較大。(3) 景觀優(yōu)勢：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用

14、, 地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。2 項目劣勢（1 ） 資金壓力。本項目投資額大，對企業(yè)會造成一定的資 金壓力。（2 ） 開發(fā)量巨大。3 面臨的機遇某市華龍區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住 宅項目較少，存在較大的住宅項目開發(fā)空間；而且大部分某市華龍 區(qū)人民都希望在綠城路修建高檔商場和引進中高檔餐館及娛樂設(shè) 施，這些都有利于本項目的發(fā)展。4 面臨的挑戰(zhàn)某市華龍區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對周邊城市輻射力較差，但本 地居民的收入及消費水平與主城區(qū)相比存在較大差距，項目所在平 街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè) 面積是本項目的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導長壽的消費者接受高品

15、 質(zhì)的住宅也是本項目所面臨的挑戰(zhàn)。第三章項目定位與經(jīng)營主題、項目定位及規(guī)劃依據(jù)獨有的絕版地段優(yōu)勢 快速發(fā)展的長壽地區(qū)經(jīng)濟 現(xiàn)有產(chǎn)品的市場稀缺 城市功能規(guī)劃定位日均8000人的客流量往返購物、休閑于此 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代二、項目定位以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)；具有現(xiàn)代都市時尚風情的街區(qū)型/開放式商業(yè)步行街；物業(yè)形態(tài)：商鋪：街區(qū)型的獨立臨街商鋪，半開放式與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)；住宅：電梯觀景小高層住宅,三、目標市場1、商鋪主要目標市場以某市華龍區(qū)城鎮(zhèn)居民為主體的商業(yè)物業(yè)投資者；本區(qū)域拆遷的臨街商鋪經(jīng)營者； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城發(fā)展

16、置業(yè)的新城市居民； 某及周邊地區(qū)餐飲、娛樂、休閑、服務、服裝等業(yè)態(tài)的經(jīng)營者； 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資大戶。2、住宅主要目標市場區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層；政府高官、企業(yè)家；灰色需求者 ;綜述為長壽最高端的 20% 消費人群四、項目經(jīng)營主題1 、 經(jīng)營主題定位本項目是集綜合購物、傳統(tǒng)美食餐飲、都市娛樂休閑、日常生 活服務為主體，同時建有大量休閑非購物功能區(qū)，并以現(xiàn)代都市時 尚商業(yè)步行街為主體表現(xiàn)形式的長壽都市中心商業(yè)區(qū)。 購物 ：本項目商業(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全 方位的購物內(nèi)容， 以滿足某市華龍區(qū)不同層次的購物者的消費需求 商業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)一個中型的綜合百貨店和一個中型購物超市，這個百貨

17、由超市、百貨和一個家電賣場組成，提供當?shù)鼐用窕镜娜粘Ｉ钚枰?；設(shè)一個特色的品牌家居、家俱和裝飾的綜合店，滿足購物者的特定需求；三條主題主步行街和一個中心廣場構(gòu)成項目的主要人 流動線和休閑場所，內(nèi)設(shè)“名品店” 、“精品店”、“書城”“運動城”、“少女天地”和“兒童中心”等主題區(qū)域，時尚與繁華匯聚，讓購 物者充分享受“逛街”購物的樂趣。餐飲：本項目將引進1-2家某的品牌川菜館和1-2家品牌火鍋店做為餐飲業(yè)的主力店；設(shè)好吃一條街滿足低層次消費，完善步 行街功能。 娛樂休閑 ：本項目設(shè)酒吧一條街，經(jīng)營有小型特色酒吧。在 頂層設(shè)有陽光休閑地 ,設(shè)有陽光茶樓、西餐廳、美容、美體。在項目 B 區(qū)域內(nèi)，設(shè)大

18、型網(wǎng)吧、電玩城、 KTV 歌城，和一個電影城，豐富 多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費者， 以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。 服務 ：在步行街內(nèi)設(shè)多種生活服務店如：銀行、婚紗攝影、 眼鏡店、藥店、糕點店、干洗衣店、照相沖洗店和音像店，全方位 的滿足消費者的需求。 中心廣場構(gòu)成：紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、項目購物指示。332.5 標高的步行街構(gòu)成： 法國梧桐、鮮花、古樸的石磚路、法式的街燈和休閑椅經(jīng)營： 主營：精品女裝、女鞋、女包次營：少量的精品配飾、珠寶； 1-2 家品牌飲料小店步行街寬度 ：凈寬 15 米 337.5標高的步行街東側(cè)構(gòu)成： 瑪賽克彩拼的步行道、部分圓石小徑和部

19、分玻璃走廊經(jīng)營： 品牌的中性休閑服飾、少女裝、牛仔裝。步行街寬度： 凈寬 12 米337.5 標高的步行街西側(cè)構(gòu)成： 圓石小徑組合藍色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的 燈光、中世紀風格的油畫。經(jīng)營：品牌餐飲、各種咖啡吧、酒吧和特色吧。步行街寬度： 凈寬 12 米3 、項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃以一個綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個特 色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍繞著中心 廣場分布有一個餐飲區(qū)，快餐店、書城、運動城、兒童中心和一個 陽光休閑地帶，并輔助以多個商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成。第四章項目總體規(guī)劃功能劃分及技術(shù)標準表4.1商業(yè)物業(yè)功能規(guī)劃面積分配表物業(yè)功面積層高物業(yè)功

20、面積層主力百90004.5車庫及120004米主力超50004.5兒童樂30004米臨街門面300004.2米IT通訊市場40004地下商80004.2步行街300004.2餐飲70004米家具店40004.2金融超7004.2綜合家20004.2還建商2513還建辦11976二、整體平面布局規(guī)劃1、步行街形態(tài)考慮到項目所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本項目以大街組成步行街商業(yè)線索，以此組織獨立街鋪分布的主要 布局。2、街鋪及面積分割商鋪布局主要沿街道和主力主題店布置，面積分割為 9-12 米進深， 3.6-5.5 米的開間。3、商場出入口商場出入口應根據(jù)地形標高的不同而考慮設(shè)有

21、3-4 個，在不同 的出入口可不考慮設(shè)計陳列櫥壁，而相應設(shè)計為小型的獨立精品專 賣商店。4、人流/ 物流/ 車流/ 信息流等交通動線設(shè)計商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線，少量設(shè)置機械交 通輔助工具；物流設(shè)置獨立出入口，與外圍主要交通大街連接；車 流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場東北角引入地下，由西南出；適當考慮智能 系統(tǒng)在項目中的運用。三、建筑風格及外觀風格1、建筑外觀的平整墻面 外墻及部分立面多采用鮮色涂料，適當使用玻璃幕墻，達到節(jié) 約成本與有效營造商業(yè)氛圍。2、外立面顏色 橙色與咖啡紅的合理運用。3、建筑頂部處理綠化與景觀處理，休閑設(shè)施的合理建設(shè)，以此吸引地下人流向 上的帶動。4、標志建筑物 與

22、迎賓大道的有機呼應，在項目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標 識 - “長壽精神柱”，如雕塑。四、平面組合及規(guī)劃1 、充分利用舊城改造契機， 項目建筑應考慮沿用本城建筑的傳 統(tǒng)風格；同時著力體現(xiàn)以“街道”為主動線的街區(qū)型建筑規(guī)劃布局。 適當表現(xiàn)以主力店， 精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)， 力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。2 、以 3-4 條大街帶動商業(yè)氛圍形成，重點設(shè)計以“街”為主 的臨街鋪面，實現(xiàn)物業(yè)銷售價值最大化。3、設(shè)計壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氛圍，減少向陽街主要人流，降低 對現(xiàn)有街道的依賴性。4 、A 地塊內(nèi)設(shè)計 2 條主要街區(qū)大道，制造新的街區(qū)人流動線， 實施動線大手術(shù)。5 、產(chǎn)品設(shè)

23、計中的步行街道應考慮以直線為主， 少用或者不用曲 線和弧線式的步行街設(shè)計方式。6 、商業(yè)步行街以 3 層建筑結(jié)構(gòu)形式為主，局部 4 層。7 、只做 3 個臨街面層，設(shè)計 3 個主題廣場，如陽光活力廣場， 都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生 活廣場為主要景觀制造點。8 、地下商場 1 處，約 10000 平方米，連接 3 大主題廣場，并 在3 大廣場處形成下沉式的商場出入口；半地下商場 2000-3000 平方米，考慮與現(xiàn)有的壽星廣場休閑購物中心的精品專賣店一條街 和項目的住宅群相呼應。第五章 投資估算及資金籌措計劃一、投資估算項目總投資1 5億元，平均成本1882元/

24、m2o二、資金籌資及使用計劃根據(jù)項目的進度安排和投資計劃， 項目啟動資金 150000 萬元， 主要以公司自籌 150000 萬元第七章經(jīng)濟效益評價、基本假設(shè)前提假設(shè)項目在2年建設(shè)期內(nèi)能順利實施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進度按 計劃進行，房地產(chǎn)市場銷售及租賃與預測基本一致，國家宏觀政策 保持相對穩(wěn)定，稅率保持目前水平。二、財務評價1、出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米 22元測算，中型超市按19元/平方米測算，其他詳見下表：表6.2 項目出租收益估算表序物業(yè)類型出租面積（川）月租金年出租收益A區(qū)1主力百貨902422238.22綜合超市504719115.03家具店38841

25、360.64地下商場8406（出租 6304）1075.75大型餐飲4334（出租 2167）25656B區(qū)12113（出租 8480）25254.4合計34906852.12、銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測算如下:表6.3項目合理銷售收入估算表序物業(yè)類型可售面售價銷售收入備注號 1住宅積（血）（元7（萬兀）1.1花園洋房15000180027001.2電梯公寓3600015005400小計5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場189180001512家電市場21323000639大型餐飲21674000866小計40941292583B區(qū)3.1餐飲面積363340001453合計4地、商城210250001051合 計97676398623、項目總收入年出租收益8520.1萬元，按5-10年一個經(jīng)營周期計算，出租 固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計算，出租收益為85201萬元。4、項目