2015年10月資產(chǎn)評估自考真題

1、2015 年 10 月資產(chǎn)評估真題第 I 部分選擇題（40 分）一、單項選擇題（本大題共30 小題，每小題1 分，共 30 分。在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。）1. 下列資產(chǎn)分類標準中，將資產(chǎn)分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的是（）。A.按資產(chǎn)是否具有獲利能力分類B.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類C.按資產(chǎn)能否獨立存在分類D.按資產(chǎn)的流動性分類【答案】B【解析】資產(chǎn)的分類包括：（ 1）按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。（ 2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（ 3）按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和

2、不可確指的資產(chǎn)。（ 4）按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)?！究键c】總論資產(chǎn)評估的對象2. 下列選項中，符合公開市場內(nèi)涵的是（）。A.交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益B.交易各方掌握的市場信息不對稱C.交易各方需在限定的時間內(nèi)完成交易D.交易條件公開且具有排他性【答案】 A【解析】 公開市場是指一個競爭性的市場，交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，交易各方掌握必要的市場信息，具備較為充裕的時間，對被評估資產(chǎn)具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并且不具有排他性?！究键c】總論資產(chǎn)評估的價值類型3. 在資產(chǎn)評估程序中，首先要明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項，其中包括明

3、確（） 。A.資產(chǎn)評估計劃類型B.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書格式C.資產(chǎn)評估過程中的具體步驟D.資產(chǎn)評估基準日【答案】D【解析】 在資產(chǎn)評估程序中，首先要明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項，其中包括明確資產(chǎn)評估基準日?！究键c】總論資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序4. 下列關(guān)于折現(xiàn)率和資本化率的表述中，正確的是（）。A.折現(xiàn)率與資本化率有著本質(zhì)區(qū)別B.風險越大，折現(xiàn)率、資本化率越低C.風險越大，折現(xiàn)率、資本化率越高D.風險越小，折現(xiàn)率、資本化率越高【答案】C【解析】關(guān)于折現(xiàn)率和資本化率的表述中，正確的是風險越大，折現(xiàn)率、資本化率越高?！究键c】資產(chǎn)評估的基本方法收益法5. 應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)價值時，收益額通常是指被評估

4、資產(chǎn)的（）。A.預(yù)期收益B.評估基準日實際收益C.評估基準日前若干年的平均收益D.歷史收益【答案】 A【解析】 收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。應(yīng)注意的是，收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的?！究键c】資產(chǎn)評估的基本方法收益法6. 采用重置核算法估算的重置成本是（）。A.復(fù)原重置成本B.更新重置成本C.原始成本D.既可能是復(fù)原重置成本，也可能是更新重置成本【答案】D【解析】 采用重置核算法估算的重置成本是既可能是復(fù)原重置成本，也可能是更新重置成本?！究键c】資產(chǎn)評估的基本方法成本法7. 下列方法中，不屬于

5、估測機器設(shè)備實體性貶值率或成新率的是（）。A.使用年限法8. 會計折舊法C.觀測分析法D.修復(fù)費用法【答案】B【解析】 機器設(shè)備的實體性貶值率或成新率的估測可以分別采用使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費用法進行，不包括選項B?！究键c】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的成本法8. 某被評估進口設(shè)備賬面原值為1 000萬元人民幣，其中80%為外匯支付，進口時的外匯匯率為1美元=8元人民幣，評估基準日外匯匯率為 1美元=6.5元人民幣，進口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為20%，國內(nèi)配套部分價格變動指數(shù)為30%，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為10%，其他稅費率為10%，則該進口設(shè)備的重置成本約為（ ）。A 1 040 萬元8

6、1 130.4 萬元C 1 203.8 萬元D 1 302.2 萬元【答案】C重置成本=1 000X 80吩8X （1 + 20% X6.5X （1+10% X （1 + 10% +1 000X20%X （1 + 30% = 1203.8 （萬元）?！究键c】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的成本法9. 修復(fù)費用法的使用前提是設(shè)備的（）。A.經(jīng)濟性貶值可補償B.無形損耗可補償C.實體性貶值可補償D.功能性貶值可補償【答案】C【解析】 修復(fù)費用法是以修復(fù)機器設(shè)備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復(fù)機器設(shè)備實體性貶值的一種方法。這種方法的使用前提是設(shè)備實體性貶值是可補償性的，用于修復(fù)

7、實體性貶值的費用就是設(shè)備的實體性貶值?！究键c】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的成本法10. 某類型號的汽車已使用10 年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可使用10 年，但由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類汽車的最長使用年限為15 年，故該車5 年后必須強制報廢。該汽車的經(jīng)濟性貶值率約為（）。A 16.67%B 25%C 50%D 66.67%【答案】 A【解析】經(jīng)濟性貶值=設(shè)備年收益損失額X（1所得稅稅率）X （P/A, r, n）【考點】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的成本法11. 據(jù)最新統(tǒng)計，北京、上海等一線城市住宅成交均價要遠遠高于三線城市，其中最主要原因是由于房地產(chǎn)的（）。A.投資大量性B

8、.耐用性C.位置固定性D.保值增值性【答案】C【解析】房地產(chǎn)的特征有位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性和保值增值趨勢。題中所述體現(xiàn)的是房地產(chǎn)的位置固定性特征。【考點】房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估概述12. 待估宗地剩余使用年限為40 年，可比交易案例剩余使用年限為45 年，還原利率為10%，則年限修正系數(shù)為（）。A 0.990 1B 0.991 5C 1.010 0D 1.010 1【答案】B【解析】年限修正系數(shù)=1 1/ （1 + 10% 40/1 1/ （1 + 10% 45 =0.991 5?！究键c】房地產(chǎn)評估土地使用權(quán)評估的方法13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加居住用地競拍時，確定競拍價最

9、合適的方法是（） 。A.收益法B.成本法C.殘余法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D【解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加居住用地競拍時，確定競拍價最合適的方法是假設(shè)開發(fā)法。【考點】房地產(chǎn)評估土地使用權(quán)評估的方法14. 影響無形資產(chǎn)評估價值的最主要因素是（A.成本因素B.使用限期C.預(yù)期收益D.技術(shù)成熟程度【答案】C【解析】 成本是從對無形資產(chǎn)補償角度考慮的，但更重要的是無形資產(chǎn)所能創(chuàng)造的收益?！究键c】無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估的特點15. 無形資產(chǎn)的貶值表現(xiàn)為（）。A.實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值B.功能性貶值和經(jīng)濟性貶值C.功能性貶值D.經(jīng)濟性貶值【答案】B【解析】影響無形資產(chǎn)成新率的因素是無形資產(chǎn)的損耗

10、（或貶值）。無形資產(chǎn)的損耗（貶值）表現(xiàn)為功能性損耗（貶值）和經(jīng)濟性損耗（貶值）?！究键c】無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估的程序與方法16. 下列無形資產(chǎn)中，屬于關(guān)系型無形資產(chǎn)的是（）。A. 土地使用權(quán)B.商譽C.專有技術(shù)D.客戶名單【答案】D【解析】無形資產(chǎn)中，屬于關(guān)系型無形資產(chǎn)的是客戶名單。【考點】無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估的特點17. 評估在用低值易耗品價值時，一般不考慮（）。A.功能性貶值B.經(jīng)濟性貶值C.實體性貶值和功能性貶值D.功能性貶值和經(jīng)濟性貶值【答案】D【解析】 評估在用低值易耗品價值時，一般不考慮功能性貶值和經(jīng)濟性貶值?！究键c】流動資產(chǎn)評估實物類流動資產(chǎn)評估18. 某企業(yè)經(jīng)營管理以及會

11、計核算比較規(guī)范，評估基準日有在產(chǎn)品500 件，賬面反映每件在制品材料成本為25 元，工資費用為4 元。評估人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至評估基準日材料成本上漲4%， 工資費用上漲5%， 則該批在制品評估值為（） 。A 14 500 元B 15 000 元C 15 100 元D 15 205 元【答案】C【解析】該批在制品評估值=25 X （1+4% +4X （1+5% X500=15 100（元）?！究键c】流動資產(chǎn)評估實物類流動資產(chǎn)評估19. 某企業(yè)擁有一張面值50 萬元、 期限為 9 個月的不帶息商業(yè)匯票。至評估基準日，該商業(yè)匯票尚有4 個月到期，貼現(xiàn)率按月息5%。計算，則該商業(yè)匯票的評估值為（）。A

12、40 萬元B 49 萬元C 51 萬元D 51.25 萬元【答案】B【解析】該商業(yè)匯票的評估值=50 （50X4X5%） =49 （萬元）?！究键c】流動資產(chǎn)評估債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估20. 預(yù)付費用能否成為評估對象，關(guān)鍵看（）。A.預(yù)付費用的大小B.費用支付的時間C.費用支付的對象D.評估基準日后能否產(chǎn)生經(jīng)濟效益【答案】D【解析】 預(yù)付費用能否成為評估對象，關(guān)鍵看評估基準日后能否產(chǎn)生經(jīng)濟效益?！究键c】流動資產(chǎn)評估債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估21. 非上市債券評估的主要方法是（）。A.成本法B.收益法C.市場法D.功能價值法【答案】B【解析】 不能進入市場自由買賣的非上市債券無法通過市場取得現(xiàn)

13、行市價，主要采用收益法進行評估?！究键c】長期投資及其他資產(chǎn)評估一一有價證券資產(chǎn)的評估22. 甲企業(yè)持有乙企業(yè)發(fā)行的5 年期非上市債券20 萬元，票面利率為9%，每年付息一次，到期還本。截至評估基準日，已持有滿4 年，前 4 年利息均已入賬。一年期銀行存款利率為5%，乙企業(yè)的風險報酬率為2%。則甲企業(yè)所持債券的評估值接近于（）。A 19.63 萬元B 20.37 萬元C 20.9 萬元D 21.8 萬元【答案】B【解析】評估值=P= F/ （1 + r） n【考點】長期投資及其他資產(chǎn)評估有價證券資產(chǎn)的評估23. 下列關(guān)于企業(yè)價值評估范圍的表述，不正確的是（）。A.具體范圍是指評估人員具體實施評估

14、的資產(chǎn)范圍B.從產(chǎn)權(quán)的角度，企業(yè)評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)C.企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)力所能控制的部分D.不應(yīng)包括非控股子公司中的投資部分【答案】B【解析】 從產(chǎn)權(quán)的角度，企業(yè)評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)力所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投資部分?！究键c】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的范圍與程序24. 下列關(guān)于確定折現(xiàn)率和資本化率原則的表述，不正確的是（）。A.折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)不低于安全利率B.折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)與收益額口徑保持一致C,折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)參考行業(yè)平均收益率而定D.折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是相同的，且適用條件也

15、相同【答案】D【解析】折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是相同的，只是適用的條件不同。【考點】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的收益法25. 被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動比較穩(wěn)定，其未來 5 年預(yù)期收益的現(xiàn)值之和為1 500萬元，假定折現(xiàn)率為11%，資本化率為10%，則采用年金資本化法計算的企業(yè)價值最有可能是（）。A 3 597 萬元B 3 690 萬元C 3 957 萬元D 4 059 萬元【答案】D【解析】P= A/r。【考點】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的收益法26. 下列指標中，反映企業(yè)運營能力的指標是（）。A.資產(chǎn)負債率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.銷售利潤率D.速動比率【答案】B【解析】反映企業(yè)營運能力的指標包括存貨

16、周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。選項A、D屬于反映企業(yè)償債能力的指標；選項 C屬于反映企業(yè)盈利能力的指標?！究键c】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的因素分析27. 需要確定資產(chǎn)未來價值而出具的評估報告屬于（）。A.現(xiàn)值性評估報告B.評估復(fù)核報告C.追溯性評估報告D.預(yù)期性評估報告【答案】D【解析】需要確定資產(chǎn)未來價值而出具的評估報告屬于預(yù)期性評估報告?！究键c】資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告的作用28. 從規(guī)范資產(chǎn)評估報告歷史分析可以發(fā)現(xiàn)，無論對資產(chǎn)評估報告形式、格式的規(guī)定如何變化，越來越受到重視的是（）。A.對評估對象權(quán)屬的準確界定和描述B.對評估方法及其重要參數(shù)確定的依據(jù)分析C,對評估結(jié)論的價值類型和定義的明確界

17、定D.對評估結(jié)果取得的依據(jù)和前提條件的分析【答案】D【解析】 從規(guī)范資產(chǎn)評估報告歷史分析可以發(fā)現(xiàn)，無論對資產(chǎn)評估報告形式、格式的規(guī)定如何變化，越來越受到重視的是，評估結(jié)果取得的依據(jù)和前提條件的分析?！究键c】資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告的作用29. 調(diào)整資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部、外部各種社會關(guān)系的準則是（）。A.業(yè)務(wù)準則B.程序性準則C.專業(yè)性準則D.職業(yè)道德準則【答案】D【解析】 調(diào)整資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部、外部各種社會關(guān)系的準則是職業(yè)道德準則?！究键c】資產(chǎn)評估準則與行業(yè)管理資產(chǎn)評估準則30. 我國資產(chǎn)評估管理由重視機構(gòu)管理、項目管理向注重資產(chǎn)評估人員管理轉(zhuǎn)變的標志是（）。A.資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則一一基本準則的

18、頒布B.資產(chǎn)評估機構(gòu)實行專營化C.實行注冊資產(chǎn)評估師制度D.中國資產(chǎn)評估的協(xié)會的成立【答案】C【解析】 我國資產(chǎn)評估管理由重視機構(gòu)管理、項目管理向注重資產(chǎn)評估人員管理轉(zhuǎn)變的標志是實行注冊資產(chǎn)評估師制度?！究键c】資產(chǎn)評估準則與行業(yè)管理資產(chǎn)評估管理模式及其選擇二、多項選擇題（本大題共5 小題，每小題2 分，共 10 分。在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。）31. 在確定繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮的條件包括（）。A,資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持良好B.資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命C.資產(chǎn)具有通用性D.資產(chǎn)具有流動性E.資產(chǎn)在

19、從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用【答案】 ABE【解析】在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：（ 1）資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（ 2）資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命。（ 3）資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好。（ 4）資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用。（ 5）充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能?！究键c】總論資產(chǎn)評估的假設(shè)32. 下列因素中，屬于機器設(shè)備發(fā)生經(jīng)濟性貶值原因的是（）。A.設(shè)備所生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少B.新技術(shù)的發(fā)展導(dǎo)致被評估設(shè)備的運營費用高于新設(shè)備C.原材料漲價而產(chǎn)品沒有相應(yīng)提價D.國家有關(guān)能源、環(huán)保政策E.新技術(shù)、新工藝的運用導(dǎo)致被評估設(shè)備的重置成本降低【答案

20、】 ACD【解析】 屬于機器設(shè)備發(fā)生經(jīng)濟性貶值原因的是設(shè)備所生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少、原材料漲價而產(chǎn)品沒有相應(yīng)提價、國家有關(guān)能源、環(huán)保政策?！究键c】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的成本法33. 企業(yè)價值評估時進行未來收益預(yù)測必須注意的因素有（）。A.必須以企業(yè)現(xiàn)實存量資產(chǎn)為出發(fā)點B.必須考慮正常經(jīng)營范圍內(nèi)的合理改進C,必須以企業(yè)未來進行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)D.必須掌握企業(yè)產(chǎn)品壽命周期統(tǒng)計資料E.必須考慮收益額與折現(xiàn)率口徑的一致性【答案】 ABC【解析】企業(yè)收益預(yù)測必須注意以下因素：（ 1）企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)現(xiàn)實存量資產(chǎn)為出發(fā)點，并考慮正常經(jīng)營范圍內(nèi)的合理改進和資產(chǎn)重組的因素。（ 2）企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測

21、必須以企業(yè)未來進行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素?！究键c】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的收益法34. 按照評估基準日的不同，資產(chǎn)評估報告可以分為（）。A.正常評估報告B.追溯性評估報告C.評估咨詢報告D.現(xiàn)值性評估報告E.預(yù)期性評估報告【答案】BDE【解析】 按照評估基準日的不同，資產(chǎn)評估報告可以分為追溯性評估報告、現(xiàn)值性評估報告、預(yù)期性評估報告【考點】資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告的作用35. 資產(chǎn)評估具體準則分為（A.業(yè)務(wù)準則B.程序性準則C.職業(yè)道德準則D.專業(yè)性準則E.評估指南【答案】BD【解析】資產(chǎn)評估具體準則分為程序性準則、專業(yè)性準則【考點】資產(chǎn)評估準則與行業(yè)管理資

22、產(chǎn)評估準則第 II 部分非選擇題（60 分）三、名詞解釋（本大題共2 小題，每小題3 分，共 6 分）36. 功能價值法【答案】 功能價值法：是指尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)作為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本?！究键c】資產(chǎn)評估的基本方法成本法37. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法【答案】 資產(chǎn)基礎(chǔ)法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法在我國也稱為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以企業(yè)資產(chǎn)負債表為導(dǎo)向的評估方法?！究键c】企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估的其他方法四、簡答題（本大題共2 小題，每小題7 分，共 14 分）38.

23、簡述機器設(shè)備評估的特點?！敬鸢浮浚?1）一般不具備獨立的獲利能力。（ 2）對于整體性的機器設(shè)備，評估人員在進行價值分析時應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體價值不僅僅是單臺設(shè)備價值的簡單相加。（ 3）影響機器設(shè)備磨損的因素很多，確定貶值往往需要逐臺對設(shè)備的實體狀況進行調(diào)查、鑒定。（ 4）除實體性貶值外，還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值?！究键c】機器設(shè)備評估機器設(shè)備評估的特點39. 委托方對資產(chǎn)評估報告的運用主要體現(xiàn)在哪些方面？【答案】（ 1）作為產(chǎn)權(quán)交易作價的基礎(chǔ)材料。（ 2）作為企業(yè)進行會計記錄的依據(jù)。（ 3）作為法庭辯論和裁決時確認財產(chǎn)價格的舉證材料。（ 4）作為支付評估費用的依據(jù)?！究?/p>

24、點】資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告的運用五、計算題（本大題共4 小題，每小題10 分，共 40 分）40. 某企業(yè)在2010年購置了一條生產(chǎn)線A,年生產(chǎn)能力為100萬噸，賬面原值為1 000萬元， 2014年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，同類資產(chǎn)的價格每年比上一年上漲5%生產(chǎn)線A還能使用6年，評估人員了解到生產(chǎn)線 A已不再制造，其替 代品是生產(chǎn)能力更強的生產(chǎn)線 B,年生產(chǎn)能力為120萬噸，同時比生產(chǎn)線A每年 節(jié)省能耗5萬元，評估時的市場價為1 200萬元。生產(chǎn)線A所在企業(yè)的所得稅率 為 25%，折現(xiàn)率為10%。要求：計算生產(chǎn)線A的評估值。（計算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù)）【答案】（1）重置成本=

25、1 200 X 100+ 120= 1 000 （萬元）（2）成新率=6X （4 + 6） =60%（3）功能性貶值=5X （1-25%） +10% 11+ （1+10% 6 =16.33 （萬元）（4）評估值=1 000 X60%- 16.33=600 16.33=583.67 （萬元）【考點】資產(chǎn)評估的基本方法成本法41. 待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)寫字樓，占地面積500 平方米，建筑面積1 000 平方米， 現(xiàn)用于出租。評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，當?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊磕昝拷ㄖ椒矫?00 元，每年支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為年租金的 3%，年土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方

26、米40元。土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%。土地使用權(quán)剩余年限、建筑物尚可使用年限均為40 年。經(jīng)評估土地使用權(quán)價值為每平方米12 000 元。要求：試評估該寫字樓中建筑物的市場價值。（計算結(jié)果取整數(shù)）【答案】（1）房地合一狀態(tài)下的年總收入= 800X1 000 = 800 000 （元）（ 2）年總費用：管理費：800 000X3.5%= 28 000 （元）維修費：800 000X3%= 24 000 （元）稅金：40X1 000=40 000 （元）合計：28 000 + 24 00+40 00 = 92 00 （元）（3）房地合一狀態(tài)下的年純收益= 800 000 - 92 000 = 708 000 （元）（4） 土地純收益=12 000 X 500X 7%= 420 000 （元）（5）建筑物的純收益=708