房地產(chǎn)項目全壽命周期成本分階段控制基本思想和方法

1、房地產(chǎn)項目全壽命周期成本分階段控制基本思想和方法    一、目前房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題（一）成本控制不夠系統(tǒng)房地產(chǎn)項目與一般產(chǎn)品成本控制的根本區(qū)別在于它的目標成本控制是一個過程，它控制的對象是一個工程項目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對完整的房地產(chǎn)項目制定出可操作的系統(tǒng)的成本控制措施十分關鍵。但很多房地產(chǎn)企業(yè)對于項目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地依據(jù)以往的工程成本降低率確定一個目標成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規(guī)章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規(guī)章制度無

2、法得到有效執(zhí)行。成本控制沒有和房地產(chǎn)項目實際情況結合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產(chǎn)生的原因。（二）成本控制重點存在偏差因為施工階段投資占據(jù)了投資費用的60%左右，我國房地產(chǎn)長期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設計等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實際上有關文獻表明，項目建議書和可行性研究報告對項目投資的影響程度為70%90%，設計和建設準備階段對項目投資的影響程度為60%70%，而前期工作費用只占建筑物全壽命費用的121。因此僅僅憑借投資費用的多少而定成本的控制重點，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點要考慮

3、各階段對成本的影響程度。二、房地產(chǎn)項目全壽命周期成本分階段控制基本思想（一）建立全壽命周期成本控制觀念壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的整個過程所經(jīng)歷的時間期間。從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來看，壽命周期是指房地產(chǎn)項目從創(chuàng)意到建設，直至停產(chǎn)的整個過程。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對成本實施全程控制。（二）建立分階段有重點控制觀念根據(jù)基本建設程序，房地產(chǎn)項目建設過程可劃分為：項目建議書、可行性研究報告、設計工作階段、建設準備階段、建設實施階段、生產(chǎn)準備階段、竣工驗收階段、后評價階段等

4、階段2。介于房地產(chǎn)項目實施過程中，各階段對成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個階段：項目實施準備期的成本控制，項目實施中期的成本控制，項目實施后期的成本控制（見圖2.1）。并且把準備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點，在此基礎上針對三個階段，采取不同措施進行相應成本控制，從而達到效益的最大化。三、全壽命周期成本分階段控制基本方法根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。（一）重視項目準備期成本控制1、項目建議書階段成本控制。首先，開發(fā)項目的建設條件要有利于節(jié)約資金，特別是開發(fā)項目

5、的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線埋設、地塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項目初始階段要對其進行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設的內容和規(guī)模方面要適當，要根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預先估算，一方面要進行細致大量的市場調查，另一方面可以查閱相關案例，借鑒經(jīng)驗。2、項目可行性研究報告階段成本控制。開發(fā)項目不可能滿足所有消費者的需求，因此需要在市場調研與預測的基礎上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場。有了市場再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很

6、好的贏得消費者。方案的選擇既要能達到既定的功能又能節(jié)約資金。應遵循可行性、高性價比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場適應性等原則。方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開發(fā)的成品在經(jīng)過漫長的開發(fā)期后仍能作為市場的主流產(chǎn)品。3、項目規(guī)劃設計階段成本控制。規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點對成本加以控制：（1）進行設計招標。通過招標能獲得眾多較優(yōu)的方案，供評比選擇，有利于在更加開闊的平臺上選擇適合開發(fā)且成本較低的方案。（2）推行限額設計。將審定的投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項再到各單位工程和分部工程，控制每一步設計量。設計過程中在保

7、證預定功能的前提下，按照配額控制設計，以確保投入在總投資范圍內。（3）配合優(yōu)化設計?？梢赃\用價值工程優(yōu)化方案設計并根據(jù)情況實時進行調整。4、項目建設準備階段成本控制。建設準備階段成本控制主要是招投標部分的成本控制。招標文件的編制要嚴密，措辭要準確。特別是標底價格的編制要合理，要做好標底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標方式的選擇要合理，現(xiàn)階段多推行公開招標方式，在公開競爭的環(huán)境中，有利于促使承包商提高建設質量，降低成本。招標工程要做到公開公正。（二）兼顧中期、后期成本控制施工階段是實現(xiàn)建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全

8、具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此要從節(jié)約的觀點出發(fā)，對成本實施控制。節(jié)約工作屬全員性工作，開發(fā)商應明確各部門部門有關人員的職責范圍，將節(jié)約工作落實到人。同時在施工建設階段全過程中要嚴格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，推行先進的施工組織技術。項目后期的成本控制主要是竣工結算階段的成本控制，竣工結算是工程造價控制的最后一關，應組織相關有高度的責任感和技術素質人員，且對工程項目的設計意圖、設計圖紙、現(xiàn)場的情況有充分的了解把好工程量審核關，反復核對圖紙，對于未完工程或未做的工作內容在結算時應予以扣除。最后要對該房地產(chǎn)項目的成本控制經(jīng)驗加以總結，分