后次貸危機(jī)下對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展的思考

1、后次貸危機(jī)下對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化開展的考慮摘要:20世紀(jì)60年代末期以來(lái),以住房抵押貸款為源頭的資產(chǎn)證券化以其精妙的構(gòu)思、獨(dú)特的功能而成為國(guó)際金融創(chuàng)新浪潮中一顆璀璨的明珠。本文在簡(jiǎn)要闡述住房抵押貸款證券化的概念上,分析了其在我國(guó)施行的必要性與開展現(xiàn)狀,同時(shí)結(jié)合興隆國(guó)家住房抵押貸款證券化的開展經(jīng)歷,積極探究我國(guó)住房抵押貸款證券化的開展途徑,并提出政策建議。關(guān)鍵詞:資產(chǎn)證券化;住房抵押貸款證券化;資產(chǎn)池一、住房抵押貸款證券化的根本理論(一)住房抵押貸款證券化的定義住房抵押貸款證券化(Mortgage-Backed Securitization,簡(jiǎn)稱MBS)是房地產(chǎn)證券化的一種特殊形式。它是指金

2、融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有將來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款會(huì)聚重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐抛u(yù)增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。住房抵押貸款證券化從抵押到證券化,除了具有房地產(chǎn)抵押貸款和一般資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)外,還是市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)節(jié)機(jī)制相結(jié)合的一種本錢較低的融資方式。它作為房地產(chǎn)證券化的一種特殊形式,不是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)本身的細(xì)分來(lái)進(jìn)展的證券化,而是對(duì)其抵押貸款的證券化。(二)住宅抵押貸款證券化的操作流程第一步:組建資產(chǎn)池。銀行在中介機(jī)構(gòu)參與下將應(yīng)收的住宅抵押貸款將其按照一定的數(shù)量、期限、利率、類型和信譽(yù)等級(jí)等因素進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)化形成資

3、產(chǎn)池。第二步:證券化的根本運(yùn)作流程。發(fā)起人(銀行)將資產(chǎn)池打包出售或委托給一家特殊目的的機(jī)構(gòu)(SPV),然后SPV以這些資產(chǎn)為支撐發(fā)行資產(chǎn)支持證券,同時(shí)聘請(qǐng)信譽(yù)增級(jí)機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)證券進(jìn)展增級(jí)、評(píng)級(jí)定價(jià),聘請(qǐng)承銷機(jī)構(gòu)制訂銷售方案和最終將證券出售給投資者,聘請(qǐng)登記托管機(jī)構(gòu)并實(shí)如今二級(jí)市場(chǎng)上市流通。二、我國(guó)開展住房抵押貸款證券化的必要性住房抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新的手段,它的引入和推進(jìn),不僅是商業(yè)銀行開展的要求,也是金融資本市場(chǎng)開展的要求,更是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的要求。(一)住房抵押貸款證券化是維護(hù)銀行穩(wěn)健開展的內(nèi)在要求。住房抵押貸款由于金額大、期限長(zhǎng),銀行面臨著宏大的信譽(yù)和利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行可以

4、將住房抵押貸款資產(chǎn)出售給特殊目的的機(jī)構(gòu),通過(guò)證券化的運(yùn)作把原來(lái)由銀行獨(dú)家承擔(dān)的借貸風(fēng)險(xiǎn)分散給多家投資者承擔(dān),分散銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、使銀行可以根據(jù)自身需要決定持有抵押貸款、數(shù)量和規(guī)模,進(jìn)而進(jìn)步銀行的運(yùn)營(yíng)效率,實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)的平安性、流動(dòng)性和盈利性的統(tǒng)一,維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。(二)住房抵押貸款證券化是我國(guó)住房融資形式的客觀要求 。國(guó)際上較成功的住房融資形式主要有三大類:第一種是以美國(guó)為代表的抵押貸款形式;第二種是以德國(guó)為代表的合同儲(chǔ)蓄形式;第三種是以新加坡為代表的強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄形式。結(jié)合我國(guó)城市化程度的不斷上升,住房需求不斷攀升,今后我國(guó)住房資金需求的相當(dāng)宏大。因此,只有抵押貸款形式形式才能滿足我國(guó)今后對(duì)住房資

5、金的需求,其它兩種形式只能起到輔助和補(bǔ)充作用。假設(shè)缺乏一完善的金融市場(chǎng)支持,沒(méi)有抵押貸款的證券化,那么沒(méi)有任何形式可為我國(guó)住房建立和消費(fèi)提供如此大規(guī)模的長(zhǎng)期資金。(三)住房抵押貸款證券化是促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)開展的本質(zhì)要求。目前我國(guó)的投資品種還比較少,大量的資金要尋找投資渠道。大力開展住房抵押貸款證券化有利于培育有關(guān)證券機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu),豐富居民投資渠道,活潑金融市場(chǎng),推動(dòng)金融創(chuàng)新;有利于形成全國(guó)統(tǒng)一的金融市場(chǎng),使資金實(shí)現(xiàn)更廣闊范圍的優(yōu)化配置;同時(shí),可使直接融資與間接融資形成互動(dòng),加快我國(guó)現(xiàn)代金融市場(chǎng)體系的建立。三、我國(guó)住房抵押貸款證券化開展所面臨的障礙由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于開展階段,資本市場(chǎng)也

6、未成熟,在引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)證券化的經(jīng)歷時(shí),還存在一些亟待解決的問(wèn)題,主要有以下幾方面:(一)房貸規(guī)模較小,商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化的需求不迫切。根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的?2021年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告?顯示,截止到2021年末,全國(guó)中外資金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款余額達(dá)4.4萬(wàn)億元,占GDP的比重約為13%。但是,同期西方興隆國(guó)家相比住房抵押貸款余額占GDP的比重接近50%,由此可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模存量還非常之小。另外,我國(guó)商業(yè)銀行目前不缺乏持有抵押貸款所需的資金。(二)信譽(yù)缺失廣泛存在,信譽(yù)評(píng)級(jí)制度欠完善。我國(guó)當(dāng)前還未建立起適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)體系。在政府信譽(yù)規(guī)那么沒(méi)能有效

7、建立的情況下,國(guó)家沒(méi)有余力強(qiáng)化抵押貸款證券的信譽(yù),商業(yè)信譽(yù)也就要受到影響。資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)是投資者進(jìn)展投資選擇的重要根據(jù),而我國(guó)信譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及相應(yīng)的信譽(yù)評(píng)級(jí)規(guī)那么體系尚未建立。另外,我國(guó)對(duì)債務(wù)人的法律約束太弱,抵押保險(xiǎn)制度尚未建立,抵押物難以處理。(三)我國(guó)金融根底設(shè)施體系不完善。由于我國(guó)金融市場(chǎng)缺乏深度和廣度、銀行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新才能和監(jiān)管程度有限,住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)還很不成熟。且在我國(guó),由于類似于國(guó)外典型的機(jī)構(gòu)投資者可以參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量非常有限,在市場(chǎng)沒(méi)有形成專業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu),企業(yè)與個(gè)人的金融意識(shí)都不強(qiáng)的前提下,市場(chǎng)缺乏對(duì)于住房抵押貸款證券的穩(wěn)定需求。(四

8、)住房抵押貸款證券化缺乏法律制度等根底保障。涉及到我國(guó)住房金融問(wèn)題的法規(guī)有很多,但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定,抵押貸款證券化將遇到現(xiàn)行法律法規(guī)的制約。而針對(duì)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)又有缺失。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)有的金融法規(guī)大多是根據(jù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)原那么制定的,銀行、證券、保險(xiǎn)、信托被嚴(yán)格分開,存在多頭監(jiān)管的情況,管理形式導(dǎo)致對(duì)各參與主體的地位、權(quán)利與義務(wù)等問(wèn)題尚不明確,法律保障根底不充分。四、推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款證券化開展的策略在施行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中,應(yīng)結(jié)合我國(guó)金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)的特殊性、社會(huì)整體開展程度的現(xiàn)實(shí)環(huán)境,廣泛借鑒國(guó)外的成功經(jīng)歷,努力探究和積極嘗試適宜我國(guó)國(guó)情的住房抵押貸款證券化形式。(一)推進(jìn)房貸市場(chǎng)的開展,進(jìn)步房貸總體規(guī)模。實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的有價(jià)證券交易市場(chǎng),而住房抵押貸款有價(jià)證券交易市場(chǎng)的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)為根底。隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成,商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入,以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)根底的客觀需要。同時(shí),資產(chǎn)證券化是一個(gè)世界性