收購操作流程及注意點

1、房地產項目公司收購的操作流程解析一般而言，規(guī)范的房地產項目公司收購包括四個步驟。(一) 簽訂意向書或框架協(xié)議(二) 盡職調查在項目公司收購過程中，對于股權轉讓方而言，通常情況下其傾向于僅 向受讓方展示公司及項目良好的經營狀況與市場前景。但是，受讓一個項目公司的股權，即意味著接受該公司的全部資產(剝離資產除外)、債權債務、潛在風險 等。受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應進行詳盡的法律與財務盡職調查。1. 盡職調查的方法進行法律盡職調查，目的在于最大限度地了解目標公司的經營狀況與法 律風險，具體方式多種多樣。一般而言，包括以下幾種：(1) 收集、審查目標公司提供的書面文件。(2) 向目標公司管理層

2、、普通員工調查了解有關信息。(3) 查看目標公司與房地產項目的現場狀況。2. 進行盡職調查時應審查的文件清單盡職調查涉及公司狀況及公司擁有的房地產項目狀況兩方面的內容， 般情況下宜要求轉讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：(1) 目標公司基本情況*目標公司的簡介，包括歷史沿革以及現狀。*目標公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)資質證書、稅務登 記證、驗資報告和公司章程等政府批件。(2) 治理結構與人事管理情況*目標公司組織架構圖。*目標公司股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股 東會、董事會決議、記錄等文件。*目標公司人員構成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。(3)

3、資產(權益)、負債情況*目標公司資產清單及權屬證明。*目標公司重要的債權債務清單。*目標公司以自身資產對外提供擔保的情況。*與上述權益、負債情況相關的合同等法律文件。納稅情況*目標公司目前適用的稅項及稅率，以及所享受的稅費優(yōu)惠政策。*目標公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是 否因此受到稅務部門的行政處罰，如有則提供相關處罰決定。(5) 房地產項目情況*目標公司投資建設房地產項目的名稱、具體位置、建設規(guī)模、項目 用途、開竣工日期、工程進度等。*與項目有關的申報文件、批復文件及已取得的證書，包括立項、規(guī)劃、用地、建設、銷售等的批文。(6) 重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項*

4、除前面所列合同以外的其他重大合同(如貸款、擔保、銷售、合作合 同等)。(7) 其他收購方或轉讓方認為有其他需要說明的事項或需要提供的文件資料。3. 盡職調查結論通過法律與財務盡職調查，收購方應對所收集信息的有效性、關聯(lián)性以 及其預計產生的后果進行深入、細致的分析研究，全面、清晰地掌握目標公司的 經營狀況，發(fā)現現實或潛在的法律與財務風險， 就收購的可行性、收購條件及風 險問題提出最終的法律與財務意見，并提出針對性的解決方案與建議。與一般的公司收購不同，房地產項目公司的收購，其最終的著眼點在于 項目公司擁有的房地產項目，因而盡職調查很重要的一點就是對房地產項目的合 法性作出判斷。國家對房地產開發(fā)實

5、施嚴格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產項目是否合法， 主要應審查其獲得的政府批件是否齊備。若通過盡職調查發(fā)現項目存在根本性且無法克服的缺陷，如項目公司不擁有對應的土地使用權，或土地使用權系違法取得， 或項目規(guī)劃嚴重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴重資不抵債等，則宜放棄收購行為。(三)制作并簽訂股權轉讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權轉讓合同，股權 轉讓合同是房地產項目公司收購中的操作綱領與關鍵所在，該合同應將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風險。股權轉讓合同主要應包括以下十二個方面的內容：1. 股權轉讓合同應載有轉讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權轉讓方對受讓

6、方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現不實，則股權轉讓方應承擔不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項聲明與保證。 一般情況下至少應包括：(1) 除股權轉讓方已書面披露者外，項目公司的資產、權益 (包括項目) 不存在抵押、質押或其他方式的第三者權益，或其他權利瑕疵。(2) 股權轉讓方向受讓方提供的關于項目公司及房地產項目的介紹、資料如實披露了項目公司的財務狀況和經營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標公司的任何對外負債。(3) 除股權轉讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛， 目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。(4) 項目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預見的限度內， 亦無被行政部門處罰

7、的可能性。(5) 除股權轉讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應 納稅費，不存在欠繳稅費情形。2. 付款安排股權轉讓中，股權受讓方的義務單一地體現在支付股權轉讓金上，股權 轉讓金付出后，如發(fā)現轉讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方 義務的對接，待股權轉讓方完成一定義務后受讓方方支付一定款項。另外，房地產項目公司的股權收購并非在辦完股權變更手續(xù)后即告全部完 成，房地產項目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題與債務可能會在開發(fā)過程中 逐漸暴露，一旦受讓方過早地將股權轉讓價款付清，將有可能遭受不必要的損失。 因而

8、，建議在辦完股權變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項目開發(fā) 全部完成后再行支付，以抵扣因股權轉讓方遺留下來的問題導致的支出。3. 股權轉讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權轉讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營 業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務 方為股權轉讓方。在某些情況下，對應受讓方的付款進度，股權轉讓方會要求分 期辦理股權過戶手續(xù)。4. 公司治理與員工的安排股權轉讓過程中一個重大的問題，是公司原有員工如何安排。在股權移交 過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況， 項目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定

9、為宜。待平穩(wěn)過渡完成后，可根據對人員的考察情況及開發(fā)經營的需要，考慮適當調整。5. 資產剝離房地產項目公司的收購，有時并不意味著全盤接受該公司的資產，出于 商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風險的考慮，某些資產會被排除出收購的范圍之 列，這就需要作出資產剝離方面的安排。根據資產的不同形態(tài)，可以采取不同的資產剝離方式。剝離首選法律意 義上的剝離方案，即項目公司與股權受讓方不再作為上述剝離項目或資產及其相 應合同之相關主體。這種剝離主要針對可分割或易于分割資產，如房屋、設備、 知識產權等。為保證操作順暢，可以考慮保留轉讓方的部分股權，但該等股權的 效力僅及于該等資產。但是，對于該部分資產，由于項目公司作

10、為法人對外承擔 義務，因而盡管該等資產由轉讓方經營，項目公司收購方亦宜對該等資產的經營 實時監(jiān)控，一旦因其經營狀況惡化可能導致公司利益受損， 則應及時介入并采取 相應對策。如受讓方可能或已經承擔與剝離項目有關的義務、 責任時，轉讓方應 立即代為承擔相關義務、責任或者給予等額補償。6. 債權債務重組作為收購目標的房地產項目公司或多或少會存在債權債務問題， 有的還 會相當復雜，收購方必須理清這些債權債務清單， 分門別類地進行處理。具體處 理方案有以下幾種：(1) 對于正常情況下的債權債務，由受讓方與新項目公司承繼。(2) 某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉讓方承擔的債權債務，可以 由轉讓方承擔，并

11、簽訂有關三方協(xié)議約定之。(3) 某些關系較為復雜的債權債務，其主體、內容及履行時間不明確或法律關系不清晰的債權債務，可以由轉讓方、受讓方、項目公司與相關債權人(債 務人)協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。如存在可以抵銷之債權債務，可以協(xié)議抵銷；對于已到期而未收回之債權，則雙方商討收益歸屬，及收回債權的 方案。對于已到期而未償還之債務，如銀行貸款，則分別約定債務承擔主體，如 確定由受讓方及新項目公司承繼且有必要申請貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。7. 股權轉讓方提供的擔?；驌Ｐ源胧閾９蓹噢D讓方關于項目公司的各項承諾與保證真實，及轉讓方按期履行股權過戶手續(xù)及其他各項義務， 保護受讓方的利益，有必要

12、要求轉讓方提供 一定的擔保。擔保有常規(guī)擔保，也可以結合房地產項目公司的特點設定特殊的擔 保方式。(1) 銀行保函。銀行保函是一種非常有效的擔保方式，如銀行可以為股權轉讓方出具一份不可撤銷、見索即付、承擔連帶責任擔保的銀行保函，則股權 受讓方的權益即可得到極大程度上的保證。但銀行保函的開具一般以被擔保人的 資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。(2) 由股權轉讓方提供其他財產作為抵押，或以其擁有的其他公司的股 權作為質押。(3) 由有擔保能力的第三方提供財產抵押或連帶責任保證。(4) 由股權轉讓方以項目公司名下之國有土地使用權或在建工程作為抵 押，并辦理有關抵押登記手續(xù)。一旦股權轉讓

13、方違約，則受讓方可以行使抵押權。8. 過渡期轉讓方及項目公司的行為限制自股權轉讓合同簽署之日起至股權受讓方真正進入項目公司行使股東權利止，這一階段為過渡期，過渡期項目公司仍由轉讓方控制。 為保障受讓方利 益，必須對轉讓方及轉讓方控制下的項目公司設定一定的行為限制， 即限制其不 得從事某些行為，或只有在取得收購方書面同意后，方可進行某些行為。9. 應設定限制的行為包括：(1) 轉讓方在其擁有的項目公司全部或者部分股權上設置質押、托管或任何其他第三者權益。(2) 項目公司簽署任何對本次交易構成重大障礙的協(xié)議或進行對本次交易構成重大障礙的行 為。(3) 轉讓方或其關聯(lián)方與項目公司之間進行交易。(4)

14、 對項目公司的章程條款做岀內容或形式上的修訂。(5) 項目公司對外投資設立公司，或進行、參與房地產開發(fā)業(yè)務之外的其他業(yè)務。(6) 項目公司增、減注冊資本。(7) 項目公司合并、分立或解散。(8) 項目公司進行新的房地產項目開發(fā)或為新的房地產項目開發(fā)之目的簽署新的合同。10. 資料移交實踐之中，股權受讓方正式進入房地產項目公司后，經常會發(fā)現無法找 到某些重要證件、合同、財務憑證等，從而給后續(xù)開發(fā)工作帶來極大不便甚至造 成嚴重損失。在股權轉讓過程中，一定要注意資料移交這個細節(jié)，列出詳盡的應 移交資料清單，包括相關證照印章、財務帳冊憑證、現金、法律及業(yè)務檔案等， 并安排相關部門的人手分別接收并保管資

15、料， 避免轉讓方帶走資料或因接收工作 的無序導致資料遺失。11. 違約責任違約責任的約定關系到一方違約后另一方可以采取的救濟手段，因而宜細不宜粗，且應具有較強的可操作性。具體而言，宜約定聲明與保證不實、不按 期辦理股權變更手續(xù)、無故解除股權轉讓合同等情形下支付確定金額的違約金， 并賠償因此給守約方造成的實際損失。12. 政府行為及不可抗力房地產開發(fā)是一個地域性、政策性極強的行業(yè)，容易受到國家與地方土 地、金融、拆遷、城市規(guī)劃等法律法規(guī)及政策的影響，如奧運計劃、城市規(guī)劃的 調整都很有可能導致一個房地產項目的終止或變更。因而，在簽訂股權轉讓合同時應充分考慮到這種可能性，明確約定出現以上情形時，雙方

16、對此不承擔責任， 已付出之股權轉讓金應予返還。13. 其他安排保密房地產項目公司的收購過程中，由于盡職調查及信息披露，交易雙方都 將掌握對方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量 的損失。因而，通常情況下，股權轉讓合同中應約定雙方互相負有保密義務，任 何一方僅可就履行其在股權轉讓合同項下義務之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。當然，為收購的目的，雙方有時須將該等信息向上級單位（如有）、 相關員工、律師、會計師等披露，但披露方應保證該等單位或人員亦保守秘密， 否則將由該方承擔相應責任。（2） 排他性約定鑒于雙方已就收購事宜進行了大量工作，并最終達成了一致意見，股權 轉讓合同可以約定交易雙方只能獨家與對方進行與本次合作有關的交易，尤其是限制股權轉讓方只能向受讓方轉讓股權。未經受讓方事先書面許可，轉讓方或項 目公司的工作人員、董事或項目公司關聯(lián)方不得與其他第三方進行有關出售項目 公司資產、股權或目標項目的洽談、談判和接觸，也不得與第三方簽署有關出售 項目公司資產、股權或目標項目的任