房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理一、基本規(guī)定稅收政策規(guī)定1、如何預(yù)繳稅款？國(guó)稅總局 2016年18號(hào)公告明確規(guī) 定采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù) 收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。并在取得預(yù)收款的次 月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。2、如何抵減稅款？國(guó)稅總局 2016年18公告規(guī)定房開 企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)以適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵 減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù) 繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。從上述規(guī)定來(lái)看，目前的稅收政策對(duì)房開企業(yè)預(yù)繳稅款 的抵減是允許不同項(xiàng)目混合抵減的，另外從增值稅申報(bào)表的 填報(bào)方面來(lái)看，也是支持混合抵減的。會(huì)計(jì)處理規(guī)定企

2、業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，借記應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅”科目，貸記 銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將 預(yù)交增值稅”明 細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入 朱交增值稅”明細(xì)科目，借記 應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅”科目，貸記 應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅”科目。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方 可從 應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至 應(yīng)交稅費(fèi)一一 未交增值稅”科目。簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目根據(jù)財(cái)會(huì)【2016】22文的規(guī)定， 簡(jiǎn)易 計(jì)稅”明細(xì)科目核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增 值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)，為此簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的 預(yù)繳增值稅需通過(guò) 簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目來(lái)反映，這個(gè)要與一般計(jì) 稅項(xiàng)目的預(yù)繳增值稅通過(guò) 預(yù)交增值稅”科目來(lái)反

3、映相區(qū)別。從上述規(guī)定來(lái)看，財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文對(duì)房開企業(yè)預(yù)繳 稅款的抵減是按照項(xiàng)目對(duì)應(yīng)抵減的思路來(lái)的。這就和稅收政 策不一致，產(chǎn)生了稅會(huì)差異，對(duì)于該問(wèn)題筆者將在下文通過(guò) 三個(gè)案例進(jìn)行詳述。二、案例講解案例1:明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有 A、B 兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均備案成老項(xiàng)目。2016年5月份，A項(xiàng)目預(yù)售取得房款 2100萬(wàn)元，B項(xiàng) 目未滿足預(yù)售條件。A項(xiàng)目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒(méi)有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅中 報(bào)期才向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：借：銀行存款2100貸：預(yù)收賬款 2100

4、2016年6月份填寫增值稅預(yù)繳稅款表申報(bào)后，A項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄:借：應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅60貸：銀行存款602016年6月A項(xiàng)目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬(wàn)元，B項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款 31500萬(wàn)元。A項(xiàng)目正式交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對(duì)預(yù)收 房款2100萬(wàn)和后續(xù)房款10500萬(wàn)確認(rèn)收入并繳納增值稅， 做如下分錄：借：預(yù)收賬款 2100銀行存款10500貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12000應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅600B項(xiàng)目預(yù)售取得房款，按照上述分析，需做如下分錄：借：銀行存款 31500貸：預(yù)收賬款 315002016年7月份納稅申報(bào)后，需要做如下會(huì)計(jì)處理填寫增值稅預(yù)繳稅款表

5、申報(bào)后，B項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅900貸：銀行存款900A項(xiàng)目需繳納增值稅：A項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅額 =600-60=540萬(wàn)元根據(jù)上述會(huì)計(jì)處理后 簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目有借方余額360萬(wàn) 元，2016年7月份企業(yè)無(wú)需繳納增值稅，也就是 A項(xiàng)目應(yīng) 納增值稅540萬(wàn)元被B項(xiàng)目預(yù)繳的900萬(wàn)增值稅抵減掉了。從稅收政策的規(guī)定來(lái)看，一方面不同項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅 是可以混抵的；另一方面次月預(yù)繳的增值稅即使還沒(méi)有繳款 入庫(kù)，也可以馬上抵減申報(bào)應(yīng)繳的增值稅，不用等到預(yù)繳增 值稅入庫(kù)后下個(gè)月再抵減，這兩點(diǎn)從增值稅申報(bào)表的填寫中 可以得到實(shí)現(xiàn)。綜上所述，房開企業(yè)在只有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的情況下，無(wú)論是

6、單項(xiàng)目還多項(xiàng)目核算，稅會(huì)不會(huì)由現(xiàn)差異，通過(guò) 簡(jiǎn)易計(jì)稅”這個(gè)二級(jí)科目就可以將相關(guān)業(yè)務(wù)核算清楚。案例2:明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有 C、D 兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均為新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅。2016年5月C項(xiàng)目預(yù)售取得房款 5550萬(wàn)元，D項(xiàng)目未 滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2016年5 月采購(gòu)建筑材料一批， 取得增值稅專用發(fā)票， 含稅價(jià)格1170 萬(wàn)元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬(wàn)元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報(bào)日期截止前進(jìn)行勾選確認(rèn)。C項(xiàng)目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒(méi)有發(fā)生，只 需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅 申報(bào)期才向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，為此

7、5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：借：銀行存款 5550貸：預(yù)收賬款 5550購(gòu)入建筑材料入庫(kù)時(shí)，并將建安勞務(wù)成本計(jì)入開發(fā)成 本。由于增值稅專用發(fā)票未認(rèn)證， 需要通過(guò) 待認(rèn)證進(jìn)行稅額” 科目進(jìn)行過(guò)渡，具體會(huì)計(jì)分錄入下：借：原材料 1000開發(fā)成本 10000應(yīng)交稅費(fèi)待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 1270貸：銀行存款 112702016年6月納稅申報(bào)期內(nèi)填寫 增值稅預(yù)繳稅款表，C 項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做入下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅150貸：銀行存款1502016年6月填寫增值稅納稅申報(bào)表前，對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行勾選確認(rèn)，需做入下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅1270貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一

8、待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 12702016年6月C項(xiàng)目完工并交房取得后續(xù)房款 27750萬(wàn) 元，C項(xiàng)目土地由讓金收據(jù)上顯示的金額為 11100萬(wàn)元。D 項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款 33300萬(wàn)元。C項(xiàng)目完工并交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對(duì)預(yù) 收房款5550萬(wàn)元和后續(xù)房款 27750萬(wàn)元確認(rèn)收入并繳納增值稅，需做如下分錄:借：預(yù)收賬款 5550銀行存款27750貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30000應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅3300土地由讓金扣減銷售額的會(huì)計(jì)處理如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅1100貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1100D項(xiàng)目取得預(yù)售房款 33300萬(wàn)元，需做如下分錄：借：銀行存款 33300貸：預(yù)收賬款 3

9、3300納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，可將之前預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，需做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅150貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅1502016年6月末轉(zhuǎn)由未交增值稅的會(huì)計(jì)處理，需做如下分錄：未交增值稅=3300-1100-1270=930萬(wàn)元借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅930貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅9302016年6月底未交增值稅科目余額為 780萬(wàn)元。2016年7月份納稅申報(bào)期填寫增值稅預(yù)繳稅款表D項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)交增值稅900貸：銀行存款900根據(jù)上述會(huì)計(jì)處理后， 應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅”科目 貸方余額為780萬(wàn)元，表明企業(yè)7月申報(bào)應(yīng)納增值稅為 780 萬(wàn)元，另外

10、有預(yù)交增值稅 900萬(wàn)元。但是根據(jù)稅收政策規(guī)定，D項(xiàng)目7月份預(yù)繳的增值稅900 萬(wàn)元是可以直接抵減 C項(xiàng)目的應(yīng)納增值稅，抵減之后該企業(yè) 7月份應(yīng)納稅額為0,預(yù)交增值稅余額為120萬(wàn)元。綜上所述，房開企業(yè)在只有一般計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)，無(wú)論單項(xiàng) 目還是多項(xiàng)目，均會(huì)由現(xiàn)稅會(huì)差異，對(duì)此差異，筆者建議根 據(jù)實(shí)際申報(bào)繳納的稅金來(lái)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，可做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅780貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅780在申報(bào)期內(nèi)經(jīng)過(guò)上述處理， 也就是不等到 D項(xiàng)目的納稅 義務(wù)發(fā)生就將其結(jié)轉(zhuǎn)到 朱交增值稅”科目中，而且這里仍然 依據(jù)稅收政策的原則進(jìn)行了混抵，這樣就可以使得稅會(huì)一 致。案例3:明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅

11、人，有 A、B 兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均備案成老項(xiàng)目。 還有C、D兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目， 均為新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅。2016年5月份，A項(xiàng)目預(yù)售取得房款 2100萬(wàn)元，B項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件。C項(xiàng)目預(yù)售取得房款 5550萬(wàn)元，D項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購(gòu)建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價(jià)格1170萬(wàn)元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬(wàn)元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報(bào)日期截止前進(jìn)行勾選確認(rèn)。A項(xiàng)目預(yù)售取得房款：借：銀行存款2100貸：預(yù)收賬款 2100C項(xiàng)目預(yù)售取得房款：借：銀行存款 5550貸：預(yù)收賬款 5550購(gòu)入建筑材料入庫(kù)時(shí)，并將建安勞務(wù)成本計(jì)入開發(fā)成本

12、：借：原材料 1000開發(fā)成本 10000應(yīng)交稅費(fèi)待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 1270貸：銀行存款 112702016年6月份填寫增值稅預(yù)繳稅款表申報(bào)后A項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅60貸：銀行存款60C項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅150貸：銀行存款1502016年6月填寫增值稅納稅申報(bào)表前，對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行勾選確認(rèn)，需做如下分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅1270貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 12702016年6月A項(xiàng)目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬(wàn)元，B項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款 31500萬(wàn)元。C項(xiàng) 目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬(wàn)元，

13、C項(xiàng)目土地由讓金收據(jù)上顯示的金額為 11100萬(wàn)元。D項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取 得預(yù)售房款22200萬(wàn)元。A項(xiàng)目正式交房：借：預(yù)收賬款 2100銀行存款10500貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 12000應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅600B項(xiàng)目預(yù)售取得房款：借：銀行存款 31500貸：預(yù)收賬款 31500C項(xiàng)目完工并交房：借：預(yù)收賬款 5550銀行存款27750貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30000應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅3300土地由讓金扣減銷售額的會(huì)計(jì)處理如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅1100貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1100D項(xiàng)目取得預(yù)售房款 22200萬(wàn)元：借：銀行存款 22200貸：預(yù)收賬款 22200納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，可將之前C

14、項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn) 至未交增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅150貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅1502016年6月末轉(zhuǎn)由未交增值稅：未交增值稅=3300-1100-1270=930萬(wàn)元借：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅930貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅9302016年6月底未交增值稅科目貸方余額為780萬(wàn)元。2016年7月份填寫增值稅預(yù)繳稅款表申報(bào)后：B項(xiàng)目預(yù)繳增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅900 貸：銀行存款900D項(xiàng)目預(yù)繳增值稅:借：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅600貸：銀行存款600將D項(xiàng)目預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至 朱交增值稅”科目：借：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅600貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅600經(jīng)過(guò)上述會(huì)計(jì)處理后：應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅”科目有貸方余額180萬(wàn)元，表明一般計(jì)稅項(xiàng)目需交納的增值稅稅 額為180萬(wàn)元。同時(shí)，應(yīng)交稅費(fèi)一一簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目借方余額為360萬(wàn), 表明簡(jiǎn)