2014龍湖恒大萬科三巨頭標(biāo)準(zhǔn)工序與工期;從拿地到交付

1、文章首頁 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟 2014.龍湖.恒大.萬科三巨頭標(biāo)準(zhǔn)工序2014.龍湖.恒大.萬科三巨頭標(biāo)準(zhǔn)工序與工期；從拿地到交付【最全】 完全搞懂一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程，弄清楚所有工序之間的關(guān)系是件極不容易的事情。今天分享一下：萬科.恒大.龍湖三巨頭的工序標(biāo)準(zhǔn)與工期標(biāo)準(zhǔn)，看完之后，就算您不是從事房地產(chǎn)行業(yè)的人，看了標(biāo)準(zhǔn)工序與工期，您對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全流程也會(huì)有個(gè)清晰了解和認(rèn)識(shí)了.第一部分：龍湖標(biāo)準(zhǔn)工序與工期一、龍湖土地拓展階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期1、龍湖投資決策本階段以獲得土地信息為工作編制的起始點(diǎn)2、土地購(gòu)買本階段以獲得土地公示為工作編制的起始點(diǎn)。3、交地本階段以獲得土地中標(biāo)通知書為工作編制的起

2、始點(diǎn)。4、取得設(shè)計(jì)條件本階段以獲得土地中標(biāo)通知書為工作編制的起始點(diǎn)。二、報(bào)建階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期重點(diǎn)提示：增加開發(fā)與設(shè)計(jì)部門與相關(guān)職能部門平時(shí)溝通計(jì)劃，但平時(shí)溝通不能完全確保方案上會(huì)后無意見，編制計(jì)劃時(shí)須充分考慮。1、方案報(bào)建本階段以獲得方案圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與方案圖紙完成同步。2、初步設(shè)計(jì)方案報(bào)建本階段以獲得初步設(shè)計(jì)圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與初步設(shè)計(jì)圖紙完成同步。初步設(shè)計(jì)在作完方案設(shè)計(jì)與方案報(bào)建資料準(zhǔn)備階段即可開始。3、施工圖報(bào)建本階段以施工圖圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與施工圖圖紙圖紙完成同步。施工圖設(shè)計(jì)在完成建

3、委審查后階段即可開始。三、建筑設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期1、開發(fā)預(yù)案階段2、概念設(shè)計(jì)3、方案設(shè)計(jì)4、地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)5、初步設(shè)計(jì)6、施工圖設(shè)計(jì)7、精裝圖設(shè)計(jì)8、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)9、售樓處.樣板房設(shè)計(jì)四、非樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工序及工期1、概念設(shè)計(jì)階段本階段以領(lǐng)取方案上會(huì)的會(huì)議紀(jì)要前30個(gè)d做為工作編制的起始點(diǎn)，開始景觀概念設(shè)計(jì)單位的招選工作2、景觀方案設(shè)計(jì)階段本階段方案設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段完成時(shí)間與概念方案完成時(shí)間同步完成。3、景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段本階段以完成景觀方案交底會(huì)為起點(diǎn)。4、景觀施工圖設(shè)計(jì)階段景觀施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備與景觀擴(kuò)初同時(shí)完成。5、景觀施工圖移交階段本階段以完成景觀施工圖為起點(diǎn)。五、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工序及

4、工期1、樣板區(qū)景觀方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)本階段以完成景觀方案為起點(diǎn)。2、樣板區(qū)施工圖設(shè)計(jì)本階段施工圖準(zhǔn)備階段與擴(kuò)初完成時(shí)間同步。六、龍湖工程標(biāo)準(zhǔn)工序及工期1、施工準(zhǔn)備階段2、施工階段3、驗(yàn)收及交房階段4、住宅工程合理工期計(jì)算表計(jì)算示例，條件是：考慮場(chǎng)地土方平整和小區(qū)主要硬化道路基層施工、考慮總包提前到樁基施工階段進(jìn)場(chǎng)做施工前準(zhǔn)備，預(yù)制樁、六層多層毛坯房、斜屋面、跨雨季和春節(jié)施工5、龍湖標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售工期說明：1） 淺基礎(chǔ)按天然地基考慮，未考慮人工地基的處理時(shí)間；2） 表中樁基工程的工期已包括了樁基檢驗(yàn)的時(shí)間；3） 表中數(shù)據(jù)均考慮了總包提前進(jìn)場(chǎng)的條件。如果總包不能提前進(jìn)場(chǎng)，則增加15天工期；4） 場(chǎng)地及土方：

5、表中數(shù)據(jù)均未考慮場(chǎng)地平整及土方基坑等工作。場(chǎng)地平整、土方開挖和支護(hù)等工作，多層需要15-30天左右，高層需要45-60天左右；5） 山地建筑等特殊地形地貌，要具體考慮對(duì)基礎(chǔ)施工、邊坡支護(hù)及材料運(yùn)輸?shù)膶?shí)際難度，酌情考慮增加工期10%-30；6） 地下室：每增加一層地下室增加工期15天；7） 裙樓：每增加一層裙樓增加工期15天；8） 轉(zhuǎn)換層：帶轉(zhuǎn)換層需增加工期15-20天；9） 表中數(shù)據(jù)別墅按9天/層、多層按7天/層、高層按5天/層分別計(jì)算；10）斜屋面：表中數(shù)據(jù)均未考慮有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）節(jié)假日：跨春節(jié)增加15天工期；12）氣候：跨雨季增加10天工期。第二部分：恒大集團(tuán)標(biāo)

6、準(zhǔn)工期1.恒大集團(tuán)別墅施工工期標(biāo)準(zhǔn)2.恒大集團(tuán)多層住宅工期標(biāo)準(zhǔn)3.恒大集團(tuán)高層住宅工期標(biāo)準(zhǔn)第三部分：萬科集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期第一部分.萬科華南區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1.基本計(jì)算數(shù)據(jù)2.合理工期計(jì)算計(jì)算示例，條件是：考慮場(chǎng)地土方平整和小區(qū)主要硬化道路基層施工、考慮總包提前到樁基施工階段進(jìn)場(chǎng)做施工前準(zhǔn)備，預(yù)制樁、六層多層毛坯房、斜屋面、跨雨季和春節(jié)施工 3.住宅工程合理工期橫道圖4.標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售期上面圖表附加說明：1） 淺基礎(chǔ)按天然地基考慮，未考慮人工地基的處理時(shí)間；2） 表中樁基工程的工期已包括了樁基檢驗(yàn)的時(shí)間；3） 表中數(shù)據(jù)均考慮了總包提前進(jìn)場(chǎng)的條件。如果總包不能提前進(jìn)場(chǎng)，則增加15天工期；4） 場(chǎng)地及土方：表

7、中數(shù)據(jù)均未考慮場(chǎng)地平整及土方基坑等工作。場(chǎng)地平整、土方開挖和支護(hù)等工作，多層需要15-30天左右，高層需要45-60天左右；5） 山地建筑等特殊地形地貌，要具體考慮對(duì)基礎(chǔ)施工、邊 坡支護(hù)及材料運(yùn)輸?shù)膶?shí)際難度，酌情考慮增加工期10%- 30；6） 地下室：每增加一層地下室增加工期15天；7） 裙樓：每增加一層裙樓增加工期15天；8） 轉(zhuǎn)換層：帶轉(zhuǎn)換層需增加工期15-20天；9） 表中數(shù)據(jù)別墅按9天/層、多層按7天/層、高層按5天/層分別計(jì)算；10）斜屋面：表中數(shù)據(jù)均未考慮有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）節(jié)假日：跨春節(jié)增加15天工期；12）氣候：跨雨季增加10天工期。第二部分.萬科華東

8、區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1、以上工期結(jié)合上海公司近2年經(jīng)驗(yàn)，按10萬平米標(biāo)段或分期模擬編制。2、多層按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如非磚混結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。3、如中間碰到春節(jié)，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節(jié)，可加8天工期；以上時(shí)間應(yīng)消化在單體竣工節(jié)點(diǎn)至交付使用節(jié)點(diǎn)間。4、清水混凝土每層結(jié)構(gòu)施工周期為15天，如層數(shù)不為8層的結(jié)構(gòu)以每層15天依次類推計(jì)算工期天數(shù)。5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。6、具備交付條件：住宅配套竣工：、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；、雨、污水永久排放證明；、

9、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。第三部分.萬科東北區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)東北區(qū)域工期編制說明1、東北區(qū)域工期結(jié)合上海公司近2年經(jīng)驗(yàn)，按10萬平米標(biāo)段或分期模擬編制。2、多層按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如非磚混結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。3、如中間碰到春節(jié)，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節(jié)，可加8天工期；以上時(shí)間應(yīng)消化在單體竣工節(jié)點(diǎn)至交付使用節(jié)點(diǎn)間。4、清水混凝土每層結(jié)構(gòu)施工周期為15天，如層數(shù)不為8層的結(jié)構(gòu)以每層15天依次類推計(jì)算工期天數(shù)。5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。6、具備交付條件：住宅配套竣工：、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接

10、管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；、雨、污水永久排放證明；、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。一.東北區(qū)域獨(dú)棟別墅工期1)總工期215天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日。2)本工期計(jì)劃考慮建筑規(guī)模20棟。施工總包隊(duì)伍兩家，并考慮各自承建范圍內(nèi)的局部流水施工工期。3)開工日期按3月15日計(jì)算，遇不可抗力因素影響工期順延。4) 二層別墅按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如采用框架結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。5) 單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。6) 具備入住條件：住宅配套竣工：、水、電表全部安裝完畢，煤氣

11、連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；、雨、污水永久排放證明；、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；、住宅、公建等建筑工程竣工備案完成。7)示范區(qū)建設(shè)過程中，如采取相應(yīng)積極加速措施，總體施工工期可按計(jì)劃縮短15天。二。.東北區(qū)域聯(lián)排別墅工期1)本工期編制未考慮地下室；2)本工程主體按框架結(jié)構(gòu)考慮；3)總工期202天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日，單體工程竣工至次年入住前為質(zhì)量整改期；三.萬科東北區(qū)域多層標(biāo)準(zhǔn)工期1)只考慮單體竣工工期；2)框架結(jié)構(gòu)，若為磚混結(jié)構(gòu)則工期可縮短15天；3)水暖、電氣、煤氣等安裝未單列工期，合并在單體工期中；4)支撐、模板系統(tǒng)為3層；5)

12、5-6月份每月考慮2天天氣原因，7-8月份每月考慮4天天氣原因四.萬科東北區(qū)域洋房標(biāo)準(zhǔn)工期1)如無車庫(kù)總工期240天，有車庫(kù)相應(yīng)增加15天工期；2)考慮天氣因素影響10天；3)若人力及機(jī)械設(shè)備充足，可進(jìn)行相應(yīng)工序提前插入，可提前10天；4)入戶門、單元門、散熱器、面板安裝等項(xiàng)目，合并在單體工期中五.6-12層小高坡屋面合理工期工期編制基本參考四季花城679樓（其工期經(jīng)過一年的驗(yàn)證，基本合理，且質(zhì)量控制良好，獲得三省觀摩獎(jiǎng)）六.萬科東北區(qū)域18層小高坡屋面合理工期1)總工期245天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日。2)本計(jì)劃按交叉施工考慮3)主體結(jié)構(gòu)按每6天一層考慮，砌筑工程按3天一層考慮七

13、.萬科東北區(qū)域34層高層合理工期第四部分：精裝修施工流程和標(biāo)準(zhǔn)工期1.編制萬科裝修工期標(biāo)準(zhǔn)的目的明確精裝修（包括樣板間和大面積裝修）的流程和工期，更好的進(jìn)行精裝修管理操作。2.萬科裝修工期標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍深圳萬科所有精裝修項(xiàng)目，含惠州項(xiàng)目和東莞雙城水岸項(xiàng)目。3、精裝修房標(biāo)準(zhǔn)流程和參考工期3.1樣板房施工流程及工期(工期45d供參考)3.2大面積裝修施工流程及工期(工期130d供參考)3.3 常見施工工序補(bǔ)充說明：3.3.1大廳、房間、大堂天花線安裝；（安裝前需注意天花平整度的復(fù)測(cè)以確保方正）3.3.3室內(nèi)天花吊頂；（常用有輕鋼龍骨，木龍骨不提倡常用，木龍骨可使用于濕度較小的部位，同時(shí)吊頂前需注意

14、對(duì)吊頂部位的水電管線標(biāo)識(shí)，此處不抹灰可采用在主體砼澆灌前在模板上標(biāo)上油漆的做法）3.3.4內(nèi)墻膩?zhàn)佑推幔刂圃谀鹃T安裝前完成二底一面漆完成，木門安裝前需重點(diǎn)檢查門內(nèi)貼臉處、線盒周邊墻面平整，木地板安裝前全部完成，木地板安裝前需重點(diǎn)檢查踢腳線處墻面的平整度）；3.3.5木地板踢腳線安裝的預(yù)先打孔，打孔前需由土建總包的水電人員對(duì)其進(jìn)行交底或直接在踢腳線處做好水電布線的標(biāo)識(shí)；3.3.6衛(wèi)生間、廚房墻地磚戶型鋪貼樣板，需先由精裝修總包完成戶型排磚圖后，方可進(jìn)行樣板鋪貼；3.3.7櫥柜、浴柜樣板安裝；（櫥柜圖紙深化前需對(duì)其相應(yīng)的水電位置進(jìn)行復(fù)核，后再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放線后，方可投入生產(chǎn)，浴柜的尺寸需由精裝修工程

15、師現(xiàn)場(chǎng)確定，需重點(diǎn)注意座廁工作面的位置，及鏡前燈線管預(yù)埋的高度均要按精裝修圖紙進(jìn)行定位）3.3.8煤氣管道樣板安裝；（廚柜圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前需先明確煤氣管道的安裝方式，是明裝還是暗裝，對(duì)穿廚柜的煤氣管道時(shí)，需與廚柜公司配合先完成煤氣安裝樣板）3.3.9強(qiáng)弱電穿線，安裝并調(diào)整強(qiáng)弱電面板；（穿線需在墻地磚鋪貼前完成，以避免后期因穿線不通進(jìn)行二次平鑿，面板安裝可在內(nèi)墻油漆第一次面漆完成后安裝）3.3.10廚房墻磚、衛(wèi)生間墻、地磚大面積鋪貼；（墻地磚鋪貼前冷熱水管通水15天，即室內(nèi)水管帶壓施工）3.3.11衛(wèi)生間浴缸安裝；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招標(biāo)，以確定安裝部位地面的標(biāo)高，需重點(diǎn)關(guān)注浴缸去水管的位置）3.3.12廚房陽臺(tái)外墻油漆完成；（陽臺(tái)排水管最好是在外墻膩?zhàn)油瓿刹⒋蚰ズ?，方安裝效果會(huì)更佳）3.3.13淋浴門安裝；（安裝前需由土建總包水電人員對(duì)其交底，以確保安裝時(shí)不會(huì)鉆到水電管線）3.3.14 小五金開孔；（小五金的定位需按樣板