第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1、第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究7.1 7.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述7.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究就是在投資決策前，運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科相關(guān)知識，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證的科學(xué)。其基本任務(wù)是通過對工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等有關(guān)方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，綜合論證開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進(jìn)社會(huì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用和依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目投資決策、申請

2、有關(guān)建設(shè)許可文件、申請金融信貸、指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。 （1）國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場狀況及相關(guān)政策； （2）項(xiàng)目所在城市的規(guī)劃條件； （3）項(xiàng)目所在地的社會(huì)文化、自然環(huán)境等基礎(chǔ)資料； （4）項(xiàng)目建議書、開發(fā)商的基本構(gòu)想和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （5）有關(guān)工程技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)和要求等； （6）房地產(chǎn)市場調(diào)研資料，各項(xiàng)成本依據(jù)、經(jīng)濟(jì)評價(jià)參數(shù)和指標(biāo)體系。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)7.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序接受委托與建立研究組織收集資料并進(jìn)行市場調(diào)研設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目投資方案編制可行性研究報(bào)告并提交7.1.4 可行性研究報(bào)告的編制單位可

3、行性研究報(bào)告可由開發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的情況。通常情況下，由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)來編制完成。7.2 7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與投資決策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與投資決策項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況市場市場研究研究結(jié)論結(jié)論及建議及建議項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)濟(jì)評價(jià)社會(huì)影社會(huì)影響分析響分析項(xiàng)目開項(xiàng)目開發(fā)方案發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容7.2.1 可行性研究的主要內(nèi)容投資決策就是在綜合分析項(xiàng)目建設(shè)的可行性基礎(chǔ)上，做出的是否可以投資的決定和安排。在投資決策分析中應(yīng)當(dāng)注意的是：應(yīng)當(dāng)重視市場研究和市場研究方法的創(chuàng)新；在開發(fā)實(shí)踐工作中，定性分析正變得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資

4、決策分析7.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策分析7.3 7.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算7.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)7.管理費(fèi)8.銷售費(fèi)用9.不可預(yù)見費(fèi)10.稅費(fèi)11.其他費(fèi)用12.建設(shè)期利息市場法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法長期趨勢法7.3.2 招標(biāo)、拍賣、掛牌方式下的土地價(jià)格測算確定租售方式確定可租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e確定售價(jià)（租金）水平安排租售進(jìn)度編制租售計(jì)劃表7.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的制定資金來源渠道資本金預(yù)租售收入借貸資金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

5、目的資金籌措 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。 資金投放次序先使用資本金之后考慮使用預(yù)租售收入的再投入最后可安排使用借貸資金資金籌措計(jì)劃表的編制7.4 7.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。財(cái)務(wù)評價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)清償能力分析財(cái)務(wù)評價(jià)的

6、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤率投資利潤率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期利息計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7.4.2 財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制1.財(cái)務(wù)評價(jià)基本程序房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)輔助報(bào)表一般包括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表42.財(cái)務(wù)評價(jià)輔助報(bào)表的編制 通過財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表，可以計(jì)算反映項(xiàng)目盈利能力的主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表一般包括：現(xiàn)金流

7、量表1損益表2資金來源與運(yùn)用表3項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表3.財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的編制財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期4.財(cái)務(wù)分析及評價(jià)指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需要，采用影子價(jià)格、影子匯率、社會(huì)折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)參數(shù)，從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算并

8、衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。評價(jià)角度不同評價(jià)對象不同評價(jià)采用的價(jià)格不同評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)不同7.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的概念7.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià)的主要區(qū)別進(jìn)行效益和費(fèi)用的調(diào)整第一步國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)中項(xiàng)目效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。第二步第三步效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計(jì)算評價(jià)指標(biāo)通過影子價(jià)格、影子工資、影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)、影子里率等調(diào)整建設(shè)投資成本、前期費(fèi)用、流動(dòng)資金、銷售（租賃）收入及經(jīng)營費(fèi)用等。編制全部投資的國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流表，并據(jù)此計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值指標(biāo)。7.5.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析房地產(chǎn)開發(fā)