中國住宅未來八大賣點

1、中國住宅未來八大賣點 廣州 周勇 什么是住宅的賣點？賣點是構(gòu)成產(chǎn)品差異化的諸因素，它代表了產(chǎn)品的競爭力，是為提高產(chǎn)品競爭力創(chuàng)造說法；既包括產(chǎn)品本身的說法，也涉及產(chǎn)品之外的說法。譬如：早期賣房強(qiáng)調(diào)的賣點是位置、價格、交通，而后又推出如品牌、物業(yè)管理、環(huán)境景觀、社區(qū)規(guī)模、配套完善等賣點，近期再打出智能化、生態(tài)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等賣點。那么，未來中國住宅的賣點還應(yīng)說些什么？沒說過的賣點，說出來就是創(chuàng)新，產(chǎn)品就有競爭力，即便有些說過的賣點，怎樣才能說得更專業(yè)、更實際、更看得見摸得著呢？說實話，賣點越多，開發(fā)商就越吃緊，老百姓就越開懷；賣點越多，意味著住宅產(chǎn)品越成熟，市場越標(biāo)準(zhǔn)。對未來中國住宅賣點的預(yù)測研究，實

2、質(zhì)上是對中國住宅市場競爭發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識把握，發(fā)展商弄明白了，可以明確工作方向，提高綜合開發(fā)水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么樣的房子是好房子；廣告公司弄明白了，知道廣告說什么，才算到位。一、"國家康居示范工程"是最實在賣點為什么這樣說，因為我參加了兩次由建設(shè)部招集國內(nèi)建筑行業(yè)的高級專家對"國家康居示范工程"的評審會。中國住宅市場化的發(fā)展歷程，從八十年代中開始，經(jīng)歷了小區(qū)試點工程、安居工程以及小康型住宅試點等階段。這十幾年中，解決了部分城市職工干部及居民的基本住房問題。但21世紀(jì)中國住宅發(fā)展的方向是什么？如何全面提升住宅品質(zhì)，降低營建成本，提高

3、居民的生活質(zhì)量，促使中國住宅市場健康發(fā)展？實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化呢？為此，中國建設(shè)部于99年5月，組織實施"國家康居示范工程"。這是中國住宅業(yè)的最高建設(shè)評審標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，全國僅33家獲此殊榮。國家康居示范工程，以引領(lǐng)21世紀(jì)中國住宅發(fā)展方向為已任，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為總目標(biāo)，旨在帶動住宅建設(shè)新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，提升住宅設(shè)計、施工檔次，提高居住生活的質(zhì)量。不少省市為此組建了"國家康居示范工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組"，并在部、省、市各級主管部門的直接指導(dǎo)和組織下開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行國家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點的各項規(guī)定，主要包括：1、住宅設(shè)計含基本要求、規(guī)劃

4、設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、裝修設(shè)計；2、住宅成套技術(shù)體系含建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能及新能源開發(fā)利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)、施工建造技術(shù)；3、住宅部品體系優(yōu)先全面采用國家推廣和推薦的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，嚴(yán)禁使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，嚴(yán)把各類部品的質(zhì)量關(guān)；4、住宅性能認(rèn)定含住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能。嚴(yán)格依照國家康居示范工程成套技術(shù)量化評價指標(biāo)的規(guī)定組織施工，按統(tǒng)一的量化計分表進(jìn)行打分評價。嚴(yán)格接受以下各階段的審查和驗收：設(shè)計方案評審；初步設(shè)計審查；環(huán)境景觀設(shè)計、智能化設(shè)計等專項設(shè)計的審查；建設(shè)中期檢查；工程竣工綜合考核驗收。根據(jù)建設(shè)部

5、以上各項規(guī)定，"國家康居示范工程"，其"含金量"，購房者可以充分地感受。這實際是國家在為房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)家，是全國知名的建筑專家，為購房者把關(guān)。而國家行業(yè)部門與行業(yè)專家并不是為了經(jīng)濟(jì)的利益去制定標(biāo)準(zhǔn)去把關(guān)。所以，這是值得充分信賴的?？梢哉f，"國家康居示范工程"是最有實際內(nèi)容、最實在、最有競爭力的賣點。但是，"國家康居示范工程"，目前在社會上的關(guān)注度還不夠，還很容易與過去的安居工程，小區(qū)試點工程、小康型住宅試點等混淆，老百姓也不深解其實在內(nèi)容，但愿全國各地已獲得此項殊榮的發(fā)展商、開發(fā)商，以你們的建設(shè)成果，貨真價實地將國

6、家康居示范工程展現(xiàn)在廣闊購房者面前，讓廣闊購房者真正感受到最高評審與示范的魅力及價值所在。二、知情權(quán)，一個被忽略的賣點竊以為：蓋房以人為本，買房以知情為本。一個產(chǎn)品，標(biāo)上生產(chǎn)日期，標(biāo)上成份，使用功能，讓顧客明明白白地購物，那是尊法，尊消費(fèi)者權(quán)益法，消費(fèi)者享有對購買商品的知情權(quán)。房子是比汽車還大的商品，知情權(quán)顯得更重要。那么，為什么尊法為先，知情為本，老實人不吃虧的賣點被忽略了？是糊涂的蓋房老板對自己蓋的房子說不明白，還是不愿說明白或故意不說明白。還是怕講實情，說明白了，說穿了漏水，房子就賣不掉了呢？反正馬馬虎虎蓋房子，遮遮掩掩賣房子，貨不對板地吆喝房子，房子也能賣掉。這正是房地產(chǎn)競爭市場的不標(biāo)

7、準(zhǔn)，不成熟，老百姓購房意識不成熟的表現(xiàn)，因此，開發(fā)商才有得過且過的空間。這就是知情權(quán)被忽略的原因。在所有對不滿意商品的投訴中，對房子投訴的比例是相當(dāng)高的。我到投訴部門了解：他們都投訴些什么？奇怪的是許多投訴并非是房子的質(zhì)量差，外立面丑，戶型不合適等，而是打死狗論價，不明不白我的心，是許許多多的"沒想到"和"不知情"。有道是：看廣告，以為買了套花房看效果，似乎住進(jìn)天堂看樣板，轉(zhuǎn)身就落定看現(xiàn)房，不知情上了當(dāng)住進(jìn)去，象柴房，買了一輩子窩囊未來的住宅市場，老百姓購房意識不斷成熟，會鞭策開發(fā)商以冷靜頭腦、理性判斷去對待自己所開發(fā)的產(chǎn)品，會催促開發(fā)商遵循住宅商品的開

8、發(fā)規(guī)律：準(zhǔn)確定位，實實在在關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)與質(zhì)量。如果一些先知先覺的開發(fā)商，為了滿足老百姓買到合乎心愿的房子，率先打出"知情權(quán)"這張牌，讓老百姓明明白白購房，買個實在，買個明白，買個沒有上當(dāng)受騙的感覺。這就會增加推出產(chǎn)品的競爭力。最近廣東省即將出臺的廣東省地產(chǎn)交易價格計算暫行規(guī)定說明："預(yù)售商品房的銷售面積將按實用面積室內(nèi)建筑面積來計價，不再分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，公用建筑面積費(fèi)將攤?cè)胧覂?nèi)建筑面積單價內(nèi)，不再另行計價"。這就是讓房地產(chǎn)交易價格進(jìn)一步走向透明，減少由"不明白"而引起的官司。未來住宅市場競爭愈激烈，市場競爭的運(yùn)作就愈標(biāo)準(zhǔn)、愈成熟，

9、在標(biāo)準(zhǔn)與成熟的市場競爭中，"老實人就是不吃虧"。當(dāng)一個發(fā)展商說："我們房子的電梯是用進(jìn)口的"。另一個發(fā)展商說："我們用的電梯也是進(jìn)口的，購房者可以到我們工程部查閱海關(guān)報關(guān)單"。那么，后一個發(fā)展商說得更明白，買房人就相信后一個。誰說得明白，就相信誰，他就贏了小分，他的產(chǎn)品就容易實現(xiàn)購買力。而今潮流乃吃放心菜，喝放心水，醫(yī)院也推出明明白白看病，實實在的開藥的招兒，曰：服放心藥。那么，老百姓買房，以知情為本，才能睡放心覺。知情為本這個賣點還有廣泛的拓展空間，我們買個 都配有厚厚的一本印制精美的產(chǎn)品說明書，而我們的房子呢？最近才實施頒發(fā)的住宅

10、使用說明書，內(nèi)容簡單，印制粗糙，看來發(fā)展商們還沒有把買房的知情權(quán)當(dāng)回事。那么，無情的市場就不會把你的產(chǎn)品當(dāng)回事；成熟的購房戶，也不會把你的產(chǎn)品當(dāng)回事。誰笑到最后，誰就笑得最好；誰說得明白，誰就賣得最好。要想進(jìn)一步提升住宅產(chǎn)品在市場中的競爭力，知情權(quán)這個被忽略的賣點，這個可以廣泛地為開發(fā)商贏小分的賣點，應(yīng)引起開發(fā)商的足夠重視。三、住宅產(chǎn)品品種開發(fā)：一個需要不斷創(chuàng)新的賣點中國住宅的品種有待開拓和細(xì)化：我們通常說起住宅產(chǎn)品種類，都是從產(chǎn)品的層高去劃分的，如低層別墅、多層、小高層、高層等，缺乏在產(chǎn)品功能上的開拓與細(xì)化。中國住宅新產(chǎn)品品種與功能細(xì)化的開發(fā)研究成果，是來自市場第一線的需求推動。因為官方機(jī)構(gòu)

11、對住宅品種的關(guān)注與研究，是針對大眾市場，服務(wù)于大眾市場的需求，這是國家的政治體制使然。而住宅新品種的研究與功能細(xì)化的開發(fā)，針對的是小眾市場；而小眾市場的需求是競爭導(dǎo)致市場細(xì)分的結(jié)果，是辣椒不跟冬瓜比大，而去比紅的結(jié)果。在開發(fā)實戰(zhàn)中，由開發(fā)者及專家對市場新需求的研究與感悟，從而創(chuàng)造出有潛在需求的產(chǎn)品類型，然后引導(dǎo)居家消費(fèi)潮流。住宅產(chǎn)品種類與功能細(xì)化的發(fā)展規(guī)律，同其它產(chǎn)品一樣，隨著市場競爭升級朝著多元化、個性化的方向發(fā)展，誰把握住了這一發(fā)展方向，融合于民眾之中，洞燭先機(jī)于潛在需求之中；誰對中國人，新的生活方式變遷有所領(lǐng)悟，誰就有可能創(chuàng)新出適合小眾市場的新住宅品種，喝一次產(chǎn)品創(chuàng)新的頭啖湯。譬如：現(xiàn)代

12、城的SOHO居家概念，中遠(yuǎn)地產(chǎn)的LOFT居家概念，有專家正在創(chuàng)新三合院的居住概念。為迎合5+2的生活方式周末渡假，滿足人們新的生活居住方式，廣州TUT本日公司創(chuàng)新的LEHOLEISURE HOLIDAY概念：包括迷你別墅，新集合住宅等。這些新概念的產(chǎn)品，都是新賣點，都具有強(qiáng)勁的產(chǎn)品競爭力。新開的產(chǎn)品頻道，它的出現(xiàn)，滿足豐富了人們對新生活方式的追求，細(xì)化了住宅產(chǎn)品的使用功能，也為住宅產(chǎn)品家族增添了新星。四、環(huán)境景觀：一個可以做得更好的賣點環(huán)境景觀這個賣點，在廣告的吆喝中，一直備受關(guān)注。尤其在今年，環(huán)境問題已是中國公民關(guān)注的首要問題了。有"家"要有"園"，二

13、者必須合二為一，否則便被判為過時的住宅產(chǎn)品。但是，廣告怎么吆喝環(huán)境景觀？環(huán)境景觀，這個"園"究竟怎么做，做成什么樣為好？實在需要認(rèn)真深入地研究總結(jié)。我認(rèn)為沒有最好的景觀設(shè)計，只有最貼切的景觀設(shè)計。最貼切的景觀設(shè)計，就是在那個具體的地塊上進(jìn)行天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計，這樣的設(shè)計才能使住宅社區(qū)獨具特色，煥發(fā)個性魅力。 我考察過中國許多優(yōu)秀樓盤，但許多社區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計，存在不少問題，諸如：1、環(huán)境景觀設(shè)計與建筑單體缺乏共同語言2、環(huán)境景觀雷同化、西洋化3、環(huán)境景觀過于藝術(shù)園林化4、環(huán)境景觀缺乏VI識別系統(tǒng)及母題性標(biāo)志5、景觀設(shè)計公司對環(huán)境景觀缺乏文化的深度認(rèn)識6、環(huán)境景觀

14、缺乏公共藝術(shù)設(shè)計7、偏重景觀的平面設(shè)計，忽略景觀的立體設(shè)計當(dāng)然，原因是多方面的。首先，這跟我國的教育體制有關(guān)。我國教育體制的建構(gòu)，相當(dāng)程度是仿造前蘇聯(lián)。我們的建筑學(xué)系，在西方叫建筑環(huán)境系，而我們沒有把環(huán)境這個概念納入到建筑中去。叫法不同，當(dāng)然課程設(shè)置也不同。中國的建筑學(xué)系過去沒有開設(shè)環(huán)境景觀設(shè)計這門課，只是近兩年獲美國哈佛大學(xué)景觀設(shè)計學(xué)博士的俞孔堅回國后，才在北京大學(xué)創(chuàng)辦了環(huán)境景觀設(shè)計研究中心。近兩年，極少數(shù)高校嘗試開設(shè)景觀設(shè)計這門課，但又很少涉及住宅的景觀設(shè)計。由于景觀設(shè)計在中國缺乏高等教育的支持，那么，在建筑的實踐過程中，建筑規(guī)劃設(shè)計與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計是相脫離的，在實踐操作中，往往是建筑

15、規(guī)劃設(shè)計完成后，景觀設(shè)計單位才姍姍介入；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計。其實，這個時候已經(jīng)無法做好統(tǒng)一的景觀設(shè)計了。建筑吹簫，景觀打鑼，充其量叫做有設(shè)計的綠化而已。國外環(huán)境景觀設(shè)計叫地景設(shè)計，是先期介入地塊，至少與建筑規(guī)劃設(shè)計同步。其次，再看景觀設(shè)計隊伍，國內(nèi)的景觀設(shè)計單位一般來自園林部門、林學(xué)院、農(nóng)學(xué)院或藝術(shù)院校，他們對園林藝術(shù)或公共藝術(shù)有一定的造詣，但對建筑缺乏研究，更沒干過屋頂花園之類的活兒，讓他們進(jìn)行建筑的環(huán)境景觀設(shè)計，只能邊干邊學(xué)，草鞋沒樣，邊打邊像。國外的景觀設(shè)計公司已嗅到中國景觀設(shè)計的巨大市場，美國的貝爾高林、EDSA、還有新加坡、日本等國的景觀公司紛紛登陸中國。他們所受

16、的教育，雖然能較好地理解景觀與建筑的關(guān)系，但又缺乏對當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗、審美認(rèn)同、居住文脈以及市場成本接受度的了解，往往對接不到審美的文化認(rèn)同，就算能悟出："雨里雞鳴一兩家，竹溪村路板橋斜"的詩句，但要找到看左傳往右翻的感覺，還要下一番實在的地域調(diào)查和體驗生活的功夫。接下來是房地產(chǎn)老板御用的某些廣告公司，同樣是找不到景觀的設(shè)計深刻理念。于是，只好盡情發(fā)揮蒼白的藝術(shù)吆喝："這里的綠化率高達(dá)50%，或給你一個綠化大的公園"，或"給你一個綠色生態(tài)空間"，再順口一點："美然香榭里，再版法蘭西"。那么，怎樣把住宅社區(qū)的環(huán)境景觀做

17、得更好、更貼切，讓景觀與建筑相統(tǒng)一，讓景觀從建筑里生長出來，和諧共生，讓景觀更有地域文化的支撐力呢？我認(rèn)為：做好社區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計，首先要去深入了解兩個背景特征：其一，時代經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景特征；其二，地域文化背景特征。我們的房子是蓋給當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代人住的，我們環(huán)境景觀是營造給當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代人審美享用的。 現(xiàn)代人回到自己居住的社區(qū)，主要解決兩個"再生"問題：1、體力再生2、腦力再生亦是社區(qū)智能化主要解決的問題如果模仿傳統(tǒng)的園林景觀設(shè)計，那是向后看，忽略了我們的時代特征。傳統(tǒng)園林景觀概念淵源于農(nóng)業(yè)社會的概念，強(qiáng)調(diào)的是欣賞休閑性，是封建社會仕大夫、有閑階級，將自己門前屋后理想化的產(chǎn)物。 如果

18、一味地克隆西洋園林景觀設(shè)計，則缺乏創(chuàng)新，忽略了地域?qū)徝勒J(rèn)同，很難產(chǎn)生親和力與歸宿感。我們的時代主流，仍是以大工業(yè)時代為背景的主流，尚沒有完全到達(dá)信息時代的多元化、個性化階段。因此，我們的景觀設(shè)計，應(yīng)以康體型景觀設(shè)計為主，關(guān)注人的心身再生，人的參予性，即體力、腦力能在一個好環(huán)境中迅速得到恢復(fù)，第二天更精神抖擻地投入工作。理解了景觀的設(shè)計背景，再去掌握景觀設(shè)計的主要原則，即：1、景觀設(shè)計的地域性原則2、景觀設(shè)計的使用為本原則3、景觀設(shè)計的物美價廉原則最后，去厘清環(huán)境景觀的幾個功能層次：1、使用功能層次主要針對兒童與老人設(shè)計2、審美功能層次主要針對中年人設(shè)計3、生態(tài)功能層次對環(huán)境景觀整體把握，對可持

19、性發(fā)展的把握，對低耗、節(jié)能、高效的把握，對環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)-健康與舒適性的把握，如果脫離了這一些，任何豪華與藝術(shù)的設(shè)計就是多余的奢侈。只有提高對景觀設(shè)計的深層認(rèn)識，才會釀制出豐富的景觀文化內(nèi)涵，才能在廣告中對環(huán)境景觀的賣點吆喝出精彩，才能使環(huán)境景觀真正成為住宅社區(qū)獨有的、不可超越的賣點。五、提高住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，一個需要不斷量化的賣點 一個住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，主要表達(dá)在四個方面：建筑單體、環(huán)境景觀、公建配套、物業(yè)管理，其中，建筑單體最為重要，因為，人三分之一的時間是呆在自己家里，我們要買的還是房子本身。那么，如何提高社區(qū)住宅的整體質(zhì)素呢？首先把四大要素進(jìn)一步細(xì)分：1、建筑單體主要包括：

20、戶型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外立面；2、環(huán)境景觀主要包括：交通路網(wǎng)、公共藝術(shù)、綠化景園、工程管道系統(tǒng)；3、公建配套主要包括：車位設(shè)置、康體設(shè)施，即滿足于人們工作、生活需要的一切服務(wù)設(shè)施。公建配套無固定要求模式，如果在市區(qū)內(nèi)，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小區(qū)內(nèi)大興"會所"土木。如果遠(yuǎn)離市區(qū)，公建配套則需在社區(qū)內(nèi)自我完善。4、物業(yè)管理：物業(yè)管理好壞，取決于社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的范圍大小及服務(wù)質(zhì)量高低如何。物業(yè)管理最基本的服務(wù)就是維護(hù)社區(qū)的社會公共秩序，方便住戶工作與生活，保養(yǎng)社區(qū)的物業(yè)。條件高的社區(qū)，物業(yè)管理還可提供信息增值服務(wù)，家政服務(wù)、教育服務(wù)、健康管理服務(wù)等。其次，將每項細(xì)分出的

21、量化因子，努力去做到最優(yōu)秀，而且是一種均衡的優(yōu)秀，我們所說強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合追求的就是均衡優(yōu)秀。如果顧此失彼則應(yīng)了"短板定律"一說，就象我國早期的電視機(jī)，許多零部件不比外國的差，但就是個別零件不過關(guān)，導(dǎo)致圖象彩色總是那么不舒服。于是你罵的不是那幾個零部件，而是整個電視機(jī)。 當(dāng)然，優(yōu)秀是相對的，可根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌袌龅母偁幊潭?，整個城市的住宅發(fā)展水平去評判優(yōu)秀與否。例如，競爭程度激烈住宅發(fā)展水平較高的廣州，如果再去蓋磚混結(jié)構(gòu)的房子就很難賣掉，但是在競爭程度不太激烈住宅水平不高的濟(jì)南，太原、長沙、南昌等城市磚混結(jié)構(gòu)的住宅還大行其道。當(dāng)構(gòu)成社區(qū)的每個要素都具備了，而每個要素中的每項量化因子，都

22、是優(yōu)秀的，那么，社區(qū)的整體質(zhì)素就高了。社區(qū)的整體質(zhì)素高，市場號召力就大，產(chǎn)品的整體競爭力就強(qiáng)，所要傳播出去的賣點就越實在，當(dāng)然，投資風(fēng)險就越小。 然而，什么樣的社區(qū)屬質(zhì)素高的？各量化因子優(yōu)秀與否有無統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)？目前，全國尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的說法。但各房地產(chǎn)策劃公司，應(yīng)該有一套自己的說法。值得注意的是，住宅社區(qū)整體質(zhì)素的高低，取決于房地產(chǎn)前期的概念設(shè)計，住宅社區(qū)的主題提煉。過去提及設(shè)計要"以人為本"，現(xiàn)在應(yīng)該把"以人為本"更加細(xì)化：前期建筑概念設(shè)計的一切，要服從于人的舒適性，服務(wù)于人的健康性，要適應(yīng)于人的多樣化選擇。我們不能等建設(shè)好了社區(qū)之后再去評判其質(zhì)素，

23、因為那時如發(fā)現(xiàn)住宅社區(qū)的質(zhì)素不高，想去更正修改，則木已成舟，晚矣。六、科技奉獻(xiàn)率，一個不斷追求的賣點科技奉獻(xiàn)率同住宅產(chǎn)業(yè)化程度相關(guān)，兩者是正比例關(guān)系，科技奉獻(xiàn)率越高，賣點就越多。或者說以最經(jīng)濟(jì)的新方法去代替?zhèn)鹘y(tǒng)的方法，用同樣的成本換取更有效的功能，用新的方法去營建我們的家園，并維護(hù)、保養(yǎng)我們家園?？萍挤瞰I(xiàn)率表達(dá)在營建住宅社區(qū)的各方面，諸如：建筑單體、環(huán)境營造、物業(yè)管理乃至建筑設(shè)計。比方說建筑單體：營建其所應(yīng)用的建材、設(shè)備、工藝的不同，反映的科技奉獻(xiàn)率亦不同。如果建筑設(shè)備先進(jìn)，建筑的品部件應(yīng)用的多，住宅營建以干式作業(yè)為主，那么，建筑單體的科技奉獻(xiàn)率就高。 再說建材，我們已有的"環(huán)境保護(hù)

24、法"，強(qiáng)調(diào)的是室外環(huán)境，但室內(nèi)環(huán)境保護(hù)法，或室內(nèi)環(huán)境的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，目前尚未出臺。但室內(nèi)環(huán)境對人的健康威協(xié)似乎更直接，我們住宅所用的墻體材料就可能是室內(nèi)環(huán)境直接污染源之一。俗話說：人住宅，宅養(yǎng)人。但宅是否真養(yǎng)人，是否由于建材的環(huán)保指標(biāo)不過關(guān)而"損"人呢？我們過去恐怕很少想到這些問題。廣州市已全面禁用"紅磚"，最近市墻革辦又建議廣州停用實心型粉煤灰燒結(jié)磚，尚可用頁巖磚、灰砂磚等，而"國家康居示范工程"則建議用蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土ALC板材，ALC板材無放射性，屬環(huán)保綠色建材。住宅墻體的建材使用變更，說明住宅的科技奉獻(xiàn)率在提升，說

25、明住宅產(chǎn)品又增加了新的賣點。如果你的廣告說：本住宅使用的是綠色環(huán)保材料，住進(jìn)去無味、不刺眼、無放射性污染，買房者豈不是對你營建的房子更有信心，你的住宅產(chǎn)品豈不是更有競爭力。如果老百姓某一天明白過來了，命比錢要緊，要你測一下室內(nèi)的放射性或其它有毒物體是否超標(biāo)，如果我們的發(fā)展商還沒有認(rèn)識到這一點，豈不傻了眼。許多事，老板們要比老百姓先明白才好。 世界經(jīng)濟(jì)一體化，中國進(jìn)入WTO，新型環(huán)保建材，高科技生活設(shè)施引進(jìn)，中國住宅環(huán)保法出臺，這都直接關(guān)系到科技奉獻(xiàn)率的提升。我們的住宅開發(fā)商，建材的生產(chǎn)商做好心理準(zhǔn)備了嗎？環(huán)境營建亦如此，環(huán)保型工程的高科技術(shù)企業(yè)，在住宅社區(qū)就有廣闊的市場可開拓，社區(qū)內(nèi)垃圾的處理

26、，污水的處理與回用等已經(jīng)提到議事日程。天津清華德人環(huán)境工程公司，已有其成功經(jīng)驗。社區(qū)環(huán)境營造不僅是有粉擦在臉上，去追求景觀欣賞、康體設(shè)施使用等，更應(yīng)該以人為本，順應(yīng)時代的發(fā)展需要，把科學(xué)技術(shù)引進(jìn)住宅社區(qū)，科學(xué)技術(shù)換來的住宅賣點將更實在，是骨子里的硬道理。物業(yè)管理的科技奉獻(xiàn)率，主要表達(dá)在硬件設(shè)施上，國家康居示范工程，對智能化這一項作了星級評審，星級的高低就反映了科技奉獻(xiàn)率的大小。最后提及的是建筑設(shè)計：中國住宅的建筑設(shè)計費(fèi)普遍偏低，抑制了設(shè)計單位對科技奉獻(xiàn)的投入。簡單的六圖一書，算是對建筑規(guī)劃設(shè)計的一個交待。設(shè)計建筑單體，除了解決遮陽、隔熱、通風(fēng)、防潮等基本問題外，是否在外立面的設(shè)計中考慮到改變氣

27、流方向，合理組織自然風(fēng)；除了模擬日照，是否對氣流、溫度也做出電腦模擬？或者說在設(shè)計前，針對環(huán)境對人體健康有直接影響的因子，如光照度、色彩、周邊景觀、聲音、空氣品質(zhì)、水質(zhì)、氣流、氣壓、氣溫、振動，空氣相對濕度、電磁波、放射線等做全面研究及測量。而且把測量的結(jié)果圖象化地告訴購房者，這種做法就可以提高產(chǎn)品的競爭力。如果做到這些，就不僅是"六圖一書"了，而是十圖或廿圖一書，將過去看不見的東西，如氣流、氣溫、分貝等，用電腦模擬出圖象，掛進(jìn)售樓部，更換那好看不中用的虛擬效果圖，讓買房人更明白將來住的"長壽"的房子是怎樣的。這就是科技奉獻(xiàn)率帶來的新賣點。建筑設(shè)計施展的

28、空間越大，科技奉獻(xiàn)率就越大。科技對住宅的奉獻(xiàn)是非常實在的，它直接影響建筑的壽命，家園的壽命，房子不怕貴，就怕它不值。提高住宅的科技奉獻(xiàn)率，讓我們的房子在70年中青春常駐。七、比產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)：一個增強(qiáng)購房信心的賣點計劃經(jīng)濟(jì)，人去適應(yīng)房子，市場經(jīng)濟(jì)房子去適應(yīng)人。在中國，解放以來一直是人去適應(yīng)房子，這個時代經(jīng)歷了四十多年，而房子適應(yīng)人的時代才幾年。九十年代初，由于我們欠老百姓的房"債"太多，由于我們的商品房開發(fā)是零起步，一切都在摸著石頭過河，于是，一窩蜂、高速度、低標(biāo)準(zhǔn)、低層次、低水平、多快差省地去開發(fā)，去滿足賣方市場住房分配制度的需求。這種開發(fā)帶來的悲哀是：許多九十年代初蓋的

29、房子，差不多又要進(jìn)入"舊城"改造了。當(dāng)產(chǎn)品處于賣方市場時，產(chǎn)品的質(zhì)量、品味，不會去過多考究的，產(chǎn)品的服務(wù)意識也不會被關(guān)注的。中國的住宅市場，近兩年才轉(zhuǎn)化為買方市場。市場的轉(zhuǎn)變，老百姓購房意識的覺醒，敦促房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)住宅產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)的開發(fā)意識。但我們沒有經(jīng)歷長時間市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，沒有經(jīng)歷嚴(yán)格意義上的大工業(yè)時代，所以，我們開發(fā)商老板們的意識深處還缺乏自覺的產(chǎn)品品質(zhì)理念。如西門子電器倡導(dǎo)售后零服務(wù)，而我們有些開發(fā)商還不清楚，住宅產(chǎn)品性能認(rèn)定包括哪些內(nèi)容的時候，就高舉品牌大旗，殊不知，無"品"哪有牌；殊不知，品牌競爭，是產(chǎn)品同質(zhì)化以后競爭的高級階段，而我們

30、現(xiàn)實中的住宅產(chǎn)品，在達(dá)標(biāo)的同質(zhì)化競爭層面上，還不具備普通性。房子質(zhì)量品質(zhì)好壞，好象都在廣告中去找感覺，中國的住宅產(chǎn)品還缺乏科學(xué)而符合人性的量化檢驗標(biāo)準(zhǔn)。90年代初，中國家電行業(yè)許多著名企業(yè)都去爭取通過ISO9002的質(zhì)量認(rèn)證，而我們房地產(chǎn)開發(fā)商，目前又有幾家通過了呢？中國住宅有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)認(rèn)證的觀念或一些相關(guān)規(guī)則至少比我們的家電行業(yè)落后了7、8年。如最近國內(nèi)電冰箱市場，洋產(chǎn)品挾新技術(shù)卷土重來，其市場占有率比去年提高了7個百分點，這已是電冰箱第二輪產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的開始，而中國的住宅產(chǎn)品第一輪同質(zhì)化競爭才小荷剛露尖尖角。住宅產(chǎn)品的賣點不是靠廣告吆喝出來的，而是靠產(chǎn)品本身提供的，靠產(chǎn)品的質(zhì)量、品

31、質(zhì)提供的。近兩年才實行交樓、交鑰匙時，頒發(fā)住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，這是對產(chǎn)品服務(wù)的承諾，是給購房者信心。而這僅僅是中國住宅產(chǎn)品服務(wù)承諾的開始。大連萬達(dá)一馬當(dāng)先創(chuàng)服務(wù)深度承諾之先河。如果哪位發(fā)展商在住宅質(zhì)量保證書中再增加承諾內(nèi)容，就有新賣點，如果誰將住宅漏水的保修期從3年，延長到5年或8年，就是新賣點。重視住宅產(chǎn)品質(zhì)量，比住宅產(chǎn)品質(zhì)量的透明度，即究竟用了些什么材料在營造房子？！如果開發(fā)商敢于向購房者說明白，就有新賣點。購房者說："不怕房子貴，就怕買得不值，買的是豆腐渣工程"。買得時候不舒服，住的時候就舒服貴點，但質(zhì)量好可用70年；買得時候舒服，住得時候可能就不舒服廉價

32、，也許質(zhì)量差，住不了多久毛病就來了，相信老百姓自有權(quán)輕權(quán)重的選擇。 如果誰將住宅使用說明書說得更詳細(xì)，更周全，就是新賣點。應(yīng)該說價格越高，越耐用的產(chǎn)品，其售后服務(wù)就越重要。而我們住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)，同樣落后于中國的家電行業(yè)。這是在中國發(fā)生的修彩電的故事：一位用戶的彩電壞了，一個 ，維修人員馬上趕到，修不好，需要搬回去修理。但是他們在搬回去的同時，又搬來一臺新彩電給用戶，在修理期間，決不耽擱用戶看電視。我們住宅的售后服務(wù)，何時能到達(dá)這種境界呢？未雨繆綢，不要等到競爭壓得喘不過氣的時候，才想到產(chǎn)品質(zhì)量，想到產(chǎn)品的售后服務(wù)。廣廈千萬間，"寒土"少投訴，有信心，盡歡顏。八、成本與管

33、理：一個笑到最后的賣點成本是個目標(biāo)概念。它是產(chǎn)品同質(zhì)化后，企業(yè)競爭要追求的目標(biāo)，并通過管理的計劃、組織、指揮和監(jiān)控而實現(xiàn)。成本構(gòu)成的優(yōu)勢，最終表現(xiàn)為價格的優(yōu)勢。住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，誰的價格低，誰的功能價格比優(yōu)秀,產(chǎn)品競爭優(yōu)勢就強(qiáng)，其促銷的"殺傷力"就大。因此住宅產(chǎn)品的成本與管理的競爭是房地產(chǎn)市場競爭未來發(fā)展的必然趨勢。競爭的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價格競爭。中國家電行業(yè)，已歷經(jīng)了數(shù)輪價格大戰(zhàn)，好似在作進(jìn)入WTO的熱身賽。那么，中國住宅的成本競爭與價格大戰(zhàn)何時爆發(fā)？首先，取決于市場的供求關(guān)系。供求關(guān)系是價格漲落的晴雨表。但中國的住宅市場由于開發(fā)企業(yè)的體制原因，價格的杠桿作用，還

34、不能完全用市場的公平法則去衡量。如一家國營的開發(fā)商出現(xiàn)了爛尾樓，那是情愿掛帳也不愿降價銷售，盡管市場已經(jīng)不承認(rèn)它的定價，但企業(yè)的財務(wù)帳面承認(rèn)，只要掛在那兒，就值那份兒錢。企業(yè)是"吃不了，虧得起"；銀行是"吃得了，兜著走"。如果低價售出，帳面就虧損，恐怕領(lǐng)導(dǎo)不好交代。其次，取決于商品房市場化的進(jìn)程。中國住宅產(chǎn)品市場化的進(jìn)程不長，諸如：住宅產(chǎn)業(yè)化、土地市場化、管理標(biāo)準(zhǔn)化 、采購?fù)该骰?、企業(yè)品牌化等提法或做法才剛剛開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面的質(zhì)量管理，還在探索中。一位省會的建委主任曾跟我說，他們城市的房地產(chǎn)開發(fā)是小、亂、散、差。那么，什么時候房地產(chǎn)開發(fā)才能到達(dá)大

35、、有序、集中、好呢？到達(dá)上述的"五化"呢？當(dāng)然，房地產(chǎn)競爭必須經(jīng)歷市場的發(fā)育過程，否則在市場機(jī)制不完善、法制不健全的環(huán)境下，在未擠干臺下黑箱操作的利潤下，去進(jìn)行價格競爭，將是不公平的價格競爭。再次，房地產(chǎn)市場壟斷的格局并未形成，兼并、淘汰、重組有待時日。許多房地產(chǎn)"大鱷"，無論北伐與南征，并沒有壟斷當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，因此也左右不了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。因此，由于上述許多市場條件的不成熟，成本競爭的階段尚未到來。房地產(chǎn)價格大戰(zhàn)只能是畜勢待發(fā)。其實，價格大戰(zhàn)何時爆發(fā)不重要。重要的是如何洞燭先機(jī)地去發(fā)現(xiàn)未來的危機(jī)問題，成本與管理是未來房地產(chǎn)競爭的必然趨勢與競爭焦點。目前，因為成本要素的重要性尚未凸現(xiàn)，所以，管理還沒有深入到這個層面。但現(xiàn)在未雨綢繆練內(nèi)功，去適應(yīng)行駛目前房地產(chǎn)競爭的快車道。"東西沒有壞，是唯一修理的時候"。要為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展去管理，不要為眼前的利潤去管理。在我所接觸到的發(fā)展商中，企業(yè)管理實在存在不少問題。不說預(yù)期利潤在開發(fā)過程中縮水，就連產(chǎn)品質(zhì)量本身也難以得到保證。不要以為禁止蓋平頂屋，就