房地產(chǎn)抵押的概念及房地產(chǎn)特性

1、、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物， 是實(shí)物、 權(quán)益、區(qū)位三者的綜合 體。房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的局部。房地產(chǎn)的權(quán)益，是指 房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的局部，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)的區(qū)位是指 房地產(chǎn)的空間位置。 房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位 和距離上的關(guān)系，除了其他地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所如市中心、機(jī) 場(chǎng)、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等的距離，從其他地方 到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性， 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性以及該宗房地產(chǎn) 的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政 府提供的效

2、勞設(shè)施、 學(xué)習(xí)的教學(xué)質(zhì)量、 犯罪率等。 雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)都有有 關(guān)具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位 置能隨時(shí)改變， 因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎市房地產(chǎn)所獨(dú)有的。 兩宗實(shí)物 和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處的位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基 礎(chǔ)設(shè)施和公共效勞設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價(jià)值可能有很多差異。二、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押 是指抵押人 , 以其合法的房地產(chǎn) , 以不轉(zhuǎn)移占有的方式， 向抵 押權(quán)人, 提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以 , 抵押房地產(chǎn)的拍賣所得，優(yōu)先受償。一、不轉(zhuǎn)移占有 - 抵押權(quán)人既可以獲得債權(quán)的

3、擔(dān)保， 又毋須保管抵押物； 作為抵 押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件： 一是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的， 當(dāng)債務(wù)到期 不能清償時(shí)能夠依法順利處置， 不會(huì)引起糾紛； 二是， 抵押房地產(chǎn)依法處置后的 價(jià)值應(yīng)當(dāng)不小于貸款的本息之和。二、防范房地產(chǎn)抵押行為不規(guī)帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)。 有些抵押房地產(chǎn)權(quán)屬上存在一些 瑕疵，手續(xù)不是完全合規(guī)的，當(dāng)事人也許可以通過(guò)關(guān)系，辦理抵押登記，這樣就 給以后的處置帶來(lái)隱患， 存在處置分險(xiǎn)。 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù) 履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)， 拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者 抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。 由于房地產(chǎn)同時(shí)具有獨(dú)一 無(wú)二和價(jià)值量

4、大兩個(gè)特性， 無(wú)論從專業(yè)能力要求， 還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看， 金 融機(jī)構(gòu)難以依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值， 更難以預(yù)測(cè)處置抵押房地產(chǎn) 時(shí)的價(jià)值。1. 抵押人:是指依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人， 作為本人或者第三人履 行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人、或者其他組織； 第三人，就是平時(shí)我們講的，用自 己的房地產(chǎn)，為別人的貸款提供抵押，這時(shí)簽訂抵押合同時(shí)，抵押人是自己，借 款人是第三人， 辦理登記時(shí)， 登記機(jī)關(guān)不需要提供借款人的資料， 只是對(duì)業(yè)主的 資料、權(quán)屬進(jìn)行審查2. 抵押權(quán)人：是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人 或者其他組織；3. 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押：是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的

5、房?jī)r(jià)款后，由貸款 銀行代其支付其余的購(gòu)房款， 將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān) 保的行為；4. 在建工程抵押： 是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款， 以其合 法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)， 以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給 貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為；5. 最高額抵押： 是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議， 在最高債權(quán)額度內(nèi)對(duì)一定期間 內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 最高額抵押與普通抵押的最大差異，在于最高額抵 押所擔(dān)保的債權(quán)的是不特定的， 這種抵押權(quán)是附屬抵押人與抵押權(quán)人的協(xié)議， 并 由此而產(chǎn)生的一系列連續(xù)的債的關(guān)系。 就是雙方簽訂一個(gè)總的貸款金額和貸款期 限，辦理登記，

6、 登記機(jī)關(guān)一般要求最高額抵押合同配綜合授信合同； 在登記的期 限和最高金額內(nèi)， 隨時(shí)可以用款， 這里說(shuō)的隨時(shí)用款， 是指不用在為用款辦理抵 押登記，具體貸款發(fā)放的金額和時(shí)間，要根據(jù)銀行和抵押人的協(xié)議，對(duì)此， ?最 高院司法解釋?中還有一些規(guī)定：1當(dāng)事人對(duì)最高限額、抵押期間進(jìn)行變更的，不能以其變更對(duì)抗順序在后 的抵押權(quán)人。指用抵押物的余額局部在另外一家銀行貸款時(shí)，如果最高額抵押 合同發(fā)生上述變更，就不能優(yōu)先受償，受償?shù)拇涡蛳蚝箜樠印?2 最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍， 不包括抵押物被查封或債務(wù)人、 抵 押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定1. 不可以抵押的房地產(chǎn) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

7、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)； 依法不得抵押的其它房地產(chǎn)。2. 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情 況告知抵押權(quán)人。 房地產(chǎn)抵押后， 該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部 分，可以再次抵押，但不得超過(guò)余額局部。3. 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但當(dāng)事人 另有約定的除外。4. 預(yù)購(gòu)商品房抵押的，商品房開發(fā)工程必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商 品房預(yù)售許可證。5. 以出租的房地產(chǎn)抵押的， 抵押

8、人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人， 并將抵押情況告 知承租人。原 租賃 合同繼續(xù)有效。三、房地產(chǎn)抵押登記一抵押登記1. 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)降盅何锼诘?的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。2. 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。3. 抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證 書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。4. 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)置的房地產(chǎn)抵押的， 其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以 處分和收益的份額比例為限。5訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆 滿，抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。6. 以依法取得的房

9、屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原 【房屋所有 權(quán)證】上作他項(xiàng)權(quán)利記載后， 由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)【房屋他項(xiàng)權(quán)證】二以西安市登記機(jī)關(guān)的抵押物登記范圍為例說(shuō)明：1. 西安市房地產(chǎn)交易中心； 個(gè)人住房按揭貸款、在建工程抵押2. 西安市土地局；以土地為主的抵押3. 西安市房產(chǎn)局產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)處 ; 有產(chǎn)權(quán)證的抵押，包括房產(chǎn)證、房產(chǎn)土地權(quán) 屬證書齊備的房地產(chǎn)4. 西安高新區(qū)房地局； 高新區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)四、抵押期間房地產(chǎn)的占用與管理1. 已抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。 抵押人在占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維 護(hù)抵押房地產(chǎn)的平安與完好。 債權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定， 監(jiān)督、檢查抵押 房地產(chǎn)的管理

10、情況。抵押物非認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)有保險(xiǎn)公司理賠， 同時(shí)也存在人為損壞風(fēng)險(xiǎn)， 是因?yàn)榈?押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)值下降而產(chǎn)生的。 抵押人在抵押 期限內(nèi)，對(duì)房屋的處分權(quán)受到限制， 抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得擅自改變房屋 結(jié)構(gòu)，不得損壞列入房屋估價(jià)內(nèi)容的配套設(shè)施。 2. 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)不得與債權(quán)別離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 。抵押權(quán)轉(zhuǎn) 讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或者出租， 須經(jīng)抵押權(quán)人同意。 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款， 應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清 償所擔(dān)保的債權(quán)。 超過(guò)債權(quán)數(shù)額的局部， 歸抵押人所有，缺乏局部由債

11、務(wù)人清償。 抵押前已經(jīng)出租的， 按前面講的應(yīng)該告知承租人， 租金已經(jīng)收歸抵押人了； 抵 押后出租的，租金收入應(yīng)該提前歸還銀行貸款3. 因國(guó)家建設(shè)需要， 將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的， 抵押人應(yīng)當(dāng) 及時(shí)書面通知抵押權(quán)人； 抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)， 也可以依法清理債 權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。4. 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、 滅失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押 權(quán)人，并采取措施防止損失的擴(kuò)大。 抵押物因抵押人的行為造成損失， 使抵押房 地產(chǎn)的價(jià)值缺乏以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)， 抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或 者增加擔(dān)保，以彌補(bǔ)缺乏， 或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。 抵押人對(duì)抵押房地

12、 產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的， 抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的局部，仍作為債務(wù)的擔(dān)保5. 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋不得出租； 房屋所有權(quán)抵押的， 該房屋 占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。五、抵押的效力1. 抵押物在抵押期間是否可以轉(zhuǎn)讓？?擔(dān)保法?規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知 抵押權(quán)人， 并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未 告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的， 抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的 擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)

13、 向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。 轉(zhuǎn)讓所 得的收益，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的局部，歸抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。2. 抵押權(quán)不得與債權(quán)別離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。3. 抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的， 抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其 行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)， 抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值， 或者提 供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。 抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的， 抵押權(quán)人只能 在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)， 要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的局部， 仍作為債權(quán)的擔(dān)保。4. 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅了，抵押權(quán)也消滅。六、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

14、1. 債務(wù)履行期屆滿， 抵押權(quán)人未受清償?shù)模?可以與抵押人協(xié)議， 以抵押物折 價(jià)或者以拍賣、 變賣該抵押物所得的價(jià)款受償； 協(xié)議不成的， 抵押權(quán)人可以向人 民法院提起訴訟。 抵押物折價(jià)或者拍賣、 變賣后， 其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的局部歸 抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。2. 同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的， 拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款的清償 有一定的分配順序： 抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償； 抵押合同自簽訂之日起生效的， 該抵押物已登記的， 按照本條第項(xiàng)規(guī)定 清償；抵押物未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照 債權(quán)比例清償。

15、抵押物已登記的先于未登記的受償。3. 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后， 土地上新增的房屋不屬于抵押物。 需要拍賣 該抵押的房地產(chǎn)時(shí)， 可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣， 但對(duì)拍 賣新增房屋所得， 抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 按照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使 用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn) 、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。4. 拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款， 在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地 使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 劃撥土地不交土地出讓金5. 為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人， 在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)后，

16、 有權(quán)向債務(wù)人 追償。6. 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。七、抵押房地產(chǎn)的處分1. 有以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)； 債務(wù)履行期滿， 債權(quán)人未受清償， 債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行 協(xié)議的； 抵押人死亡， 或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的； 或者抵押 人的合法繼承人、 遺產(chǎn)受贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的； 抵押人被依法宣告解散或 者破產(chǎn)的； 抵押人違反本方法的有關(guān)規(guī)定， 擅自處分抵押房地產(chǎn)的； 抵押合 同約定的其它情況。2. 有上述規(guī)定情況之一的， 抵押當(dāng)事人協(xié)商， 可以通過(guò)拍賣等合法方式處分 抵押房地產(chǎn)，協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人

17、民法院提起訴訟。3. 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人； 抵押房地產(chǎn)為共 有或者出租的， 還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人； 在同等條件下， 共有人或 承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。4. 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。5. 處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分， 但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。6. 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定房地產(chǎn)抵押的， 進(jìn)行處 分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中， 繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。7. 合同約定期屆

18、滿，抵押人未還清債務(wù)的， ?房屋他項(xiàng)權(quán)證?仍具有法律效 力，他項(xiàng)權(quán)利人可憑?房屋他項(xiàng)權(quán)證?行使他項(xiàng)權(quán)利。 建設(shè)部?關(guān)于抵押期屆 滿抵押人對(duì)抵押物是否喪失優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)示?的復(fù)函8. 抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，有以下情況的，可以中止：抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的； 抵押人申請(qǐng)，愿意，并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的，可 以中止； 發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)中止； 訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)； 其它應(yīng)當(dāng)中止的情況；9. 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，以以下順序分配： 支付處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用評(píng)估費(fèi)，拍賣費(fèi)等； 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款； 歸還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金； 賠償由債務(wù)人違反合

19、同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害； 剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額缺乏以支付債務(wù)和違約金、 賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有 權(quán)向債務(wù)人追索缺乏局部。三、房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng) 性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十大特性。不可移動(dòng) 由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀、 與其他地方如市中心的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú) 有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置， 使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。 同時(shí)值得注意的 是，房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變， 但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻有可能發(fā)生變化。因?yàn)橹車h(huán)境、 交通條

20、件、 與公共效勞設(shè)施及商業(yè)中心的接近程度等， 均可以影 響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些是可變的。獨(dú)一無(wú)二獨(dú)一無(wú)二特性又稱獨(dú)特性、 異質(zhì)性、 個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之 處，可以說(shuō)沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 有時(shí)即使兩處的建筑物一模一樣， 但由 于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢(shì)不同，周圍環(huán)境、景觀不同，該兩宗房地 產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也不相同的。 房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供 應(yīng)，從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代， 房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)， 房地產(chǎn) 價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別行為的影響。壽命長(zhǎng)久供給有限價(jià)值量大流動(dòng)性差房地產(chǎn)由于價(jià)值量大， 加上具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無(wú)二的特性， 使得同一宗房 地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。用途多樣相互影響房地產(chǎn)具有相互影響的特性， 從