產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告2016年3月目錄：一、理解與探索二、產(chǎn)業(yè)分析與市場定位三、產(chǎn)業(yè)招商模式一、理解與探索一、理解與探索十二五”期間多個(gè)?。▍^(qū)、市）將“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力,多個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)園區(qū)呼之欲出：重慶：重慶：規(guī)劃了國內(nèi)最大筆記本電腦基地和國內(nèi)最大離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心兩大基地，產(chǎn)值目標(biāo)分別定為6500億元和1500億元；湖南：湖南：“十二五”期間省內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)力爭培育6個(gè)銷售收入過千億億元的園區(qū)。老東北工業(yè)基地老東北工業(yè)基地黑龍江在“十二五”期間規(guī)劃建立哈大齊工業(yè)走廊建設(shè)區(qū)北京：北京：僅亦莊就有移動(dòng)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)千億產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目地產(chǎn)派富力、合生、世貿(mào)；實(shí)業(yè)派海爾、

2、地產(chǎn)派富力、合生、世貿(mào)；實(shí)業(yè)派海爾、TCLTCL、聯(lián)想、華強(qiáng)電子紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，政府直、聯(lián)想、華強(qiáng)電子紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，政府直屬國企經(jīng)開、泰達(dá)等也開始全國擴(kuò)張，聯(lián)東、華夏、天安等專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更是加足馬力屬國企經(jīng)開、泰達(dá)等也開始全國擴(kuò)張，聯(lián)東、華夏、天安等專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更是加足馬力全國布局。全國布局。為什么在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控新政下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻逆勢異軍突起？為什么在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控新政下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻逆勢異軍突起？產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：十二五“以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線”確定，產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移中各種資源要素聚集需求；城市化發(fā)展需要；城市化發(fā)展需要；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)

3、整；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展需要；產(chǎn)業(yè)類客戶需求強(qiáng)勁：產(chǎn)業(yè)類客戶需求強(qiáng)勁：孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)樓、商業(yè)配套、總部辦公樓、文化創(chuàng)意園等等；開發(fā)商告別暴利后的轉(zhuǎn)型之路：開發(fā)商告別暴利后的轉(zhuǎn)型之路：商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等）地方政府發(fā)展需求：地方政府發(fā)展需求：經(jīng)濟(jì)增長、稅收、就業(yè)的需求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)1、投資大、投資周期長、利潤低；安全穩(wěn)定，持續(xù)盈利能力強(qiáng)；2、產(chǎn)品個(gè)性化強(qiáng),服務(wù)要求高;3、對區(qū)域與位置、周邊環(huán)境（產(chǎn)業(yè)環(huán)境）依賴程度高；4、對開發(fā)投資與運(yùn)營的能力要求高開發(fā)主體類型開發(fā)主體類型地產(chǎn)開發(fā)型：地產(chǎn)開發(fā)型：富力、合生

4、、世貿(mào)實(shí)業(yè)開發(fā)型：實(shí)業(yè)開發(fā)型：海爾、TCL、聯(lián)想、華強(qiáng)政府主導(dǎo)型：政府主導(dǎo)型：天津泰達(dá)、上海張江高科、北京經(jīng)開科技院校型：科技院校型：清華科技園、北大科技園、人大文化創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)投資型：產(chǎn)業(yè)投資型：張江高科、北京經(jīng)開區(qū)域運(yùn)營型：區(qū)域運(yùn)營型：華夏地產(chǎn)、五礦產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)運(yùn)營型：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營型：聯(lián)東、天安模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式1、產(chǎn)業(yè)性物業(yè)開發(fā)租售收益2、服務(wù)性收入3、產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)4、園區(qū)公共設(shè)施或服務(wù)平臺建設(shè)收入5、配套的住宅和商業(yè)開發(fā)收益6、區(qū)域改造提升或一級開發(fā)收益7、稅收獎(jiǎng)勵(lì)與政府產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營核心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營核心1、產(chǎn)業(yè)分析與定位能力；2、園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力；3、產(chǎn)業(yè)招商及產(chǎn)

5、業(yè)資源整合能力；4、產(chǎn)業(yè)服務(wù)及社會資源整合能力；房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)雙重屬性：地產(chǎn)是形式，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)雙重屬性：地產(chǎn)是形式，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容注重營造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，提升園區(qū)軟實(shí)力，提供優(yōu)質(zhì)、全面的服務(wù)；以建設(shè)園區(qū)文化為基礎(chǔ)，推出物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)、個(gè)性服務(wù)提供園區(qū)統(tǒng)一的綠化、安全、衛(wèi)生、設(shè)提供園區(qū)統(tǒng)一的綠化、安全、衛(wèi)生、設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，營造良好的園區(qū)環(huán)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，營造良好的園區(qū)環(huán)境境打造手續(xù)代辦、政策扶持、人力資源、打造手續(xù)代辦、政策扶持、人力資源、統(tǒng)采統(tǒng)購四個(gè)增值平臺與國內(nèi)外資深認(rèn)統(tǒng)采統(tǒng)購四個(gè)增值平臺與國內(nèi)外資深認(rèn)證、外貿(mào)、咨詢、法律、會計(jì)、設(shè)計(jì)、證、外貿(mào)、咨詢、法律、會計(jì)、設(shè)計(jì)、廣告、信息

6、、物流、金融、教育培訓(xùn)、廣告、信息、物流、金融、教育培訓(xùn)、租賃、會展等專業(yè)化機(jī)構(gòu)形成良好的合租賃、會展等專業(yè)化機(jī)構(gòu)形成良好的合作關(guān)系，形成發(fā)展聯(lián)盟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)作關(guān)系，形成發(fā)展聯(lián)盟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。境。針對重點(diǎn)客戶的需求，提供有針對性的針對重點(diǎn)客戶的需求，提供有針對性的保姆式服務(wù)。保姆式服務(wù)。物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)增值增值服務(wù)服務(wù)個(gè)性個(gè)性服務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作誤區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作誤區(qū)1 1、重地產(chǎn)，不重產(chǎn)業(yè)、重地產(chǎn)，不重產(chǎn)業(yè)2 2、重產(chǎn)品形式，不重實(shí)用功能、重產(chǎn)品形式，不重實(shí)用功能3 3、重招商，不重服務(wù)、重招商，不重服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作注意事項(xiàng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作注意事項(xiàng)1、階段論：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段、區(qū)域發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)

7、發(fā)展階段、企業(yè)發(fā)展階段、公司發(fā)展階段； 2、位置論：位置決定產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)決定客戶、客戶決定產(chǎn)品、產(chǎn)品聚集客戶；位置、產(chǎn)品、配套、政策，決定客戶位置、產(chǎn)品、配套、政策，決定客戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢與機(jī)遇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢與機(jī)遇 發(fā)展趨勢：1、中國制造中國創(chuàng)造中國服務(wù) 產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型中物業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與需求變化；2、產(chǎn)業(yè)方向上是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速崛起、傳統(tǒng)制造業(yè)的國內(nèi)轉(zhuǎn)移與全球轉(zhuǎn)移；3、專業(yè)化園區(qū)、特色服務(wù)模式、產(chǎn)業(yè)投資模式、綜合性區(qū)域運(yùn)營和新城建設(shè)模式是未來企業(yè)運(yùn)作的主要模式；3、投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商、服務(wù)商 “四商合一”與專業(yè)細(xì)分；機(jī)遇：三個(gè)分享：城市化發(fā)展的價(jià)值、社會發(fā)展的價(jià)值、企業(yè)成長的價(jià)值在產(chǎn)

8、業(yè)運(yùn)營與服務(wù)中尋找商業(yè)模式商業(yè)配套還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初步階段，可以針對企業(yè)需求進(jìn)行商業(yè)資源的戰(zhàn)略合作二、產(chǎn)業(yè)分析與市場定位二、產(chǎn)業(yè)分析與市場定位產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品消費(fèi)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品消費(fèi)特點(diǎn)1、非經(jīng)常購買，消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)缺乏；2、非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，缺少足夠的標(biāo)準(zhǔn)支持決策；3、企業(yè)生命周期不同、管理模式階段不同和商業(yè)模式不同；4、地域性強(qiáng)，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)格局、企業(yè)家文化、地方風(fēng)俗有關(guān)5、投資性6、需求復(fù)雜、個(gè)性化更強(qiáng)7、功能的可變性與可拓展性8、文化附加，企業(yè)與員工賦予企業(yè)本身或行業(yè)本身的文化，或開發(fā)商賦予的符號行業(yè)定位行業(yè)定位先選行業(yè)，確定目標(biāo)市場，找準(zhǔn)客戶，再定產(chǎn)品產(chǎn)品的五大范疇：土地、規(guī)劃和建筑產(chǎn)品、政策、服務(wù)和

9、主題機(jī)會型向戰(zhàn)略型開發(fā)運(yùn)營轉(zhuǎn)變?nèi)绾芜x行業(yè)：1、區(qū)域資源對比分析2、政府支持鼓勵(lì)行業(yè)3、公司能力及戰(zhàn)略4、社會資源整合能力依托行業(yè)資源與行業(yè)發(fā)展趨勢，整合社會資源依托行業(yè)資源與行業(yè)發(fā)展趨勢，整合社會資源如何確定目標(biāo)市場如何確定目標(biāo)市場細(xì)分市場細(xì)分市場1、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)、政策決定需求和市場容量2、土地供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)決定供應(yīng)細(xì)分維度細(xì)分維度不同經(jīng)濟(jì)周期下的區(qū)域發(fā)展階段：工業(yè)化初步階段、快速發(fā)展階段、成熟階段（產(chǎn)業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段（傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)）、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整期、三產(chǎn)成熟期（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以金融業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等為主）；行業(yè)周期：行業(yè)周期：新細(xì)分行業(yè)、成長期、快速發(fā)展期、成熟期、衰退期企業(yè)規(guī)模、

10、年產(chǎn)值及稅收、企業(yè)人員、企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)價(jià)值觀與文化；企業(yè)規(guī)模、年產(chǎn)值及稅收、企業(yè)人員、企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)價(jià)值觀與文化；企業(yè)周期：企業(yè)周期：創(chuàng)業(yè)孵化期、成長初期、高速成長期擴(kuò)張（區(qū)域擴(kuò)張、產(chǎn)品擴(kuò)張、投資擴(kuò)張、目標(biāo)客戶群擴(kuò)展）；成熟階段、衰退與死亡；企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)類型：資本型、勞動(dòng)密集型、技術(shù)型、品牌型、生產(chǎn)代工型支付能力：盈利能力、融資能力租售階段：首次租賃、改擴(kuò)租的二次租賃、首次置業(yè)、首改、再改功能變化：廠辦一起、生產(chǎn)與辦公分開、生產(chǎn)與總部分開、專業(yè)分工與區(qū)域分工購買特點(diǎn)：關(guān)注品牌、正規(guī)、專業(yè)、價(jià)格、服務(wù)、功能。購買決策點(diǎn)：老板喜好、市場集中、供應(yīng)鏈驅(qū)動(dòng)、勞動(dòng)力、科技力量、員工分布區(qū)域；

11、聯(lián)東U谷客戶定位：快速發(fā)展階段的高利潤、高成長性中小企業(yè)天安數(shù)碼城：中小型科技行業(yè)成長性企業(yè)恒生科技園：中小型成長性科技企業(yè)運(yùn)盛實(shí)業(yè)：無明確行業(yè)導(dǎo)向，面向中小型成長性企業(yè)客戶需求原點(diǎn)：追求高效率與低成本客戶需求原點(diǎn)：追求高效率與低成本高效率：品牌、正規(guī)、專業(yè)、配套成熟、公共平臺、政府政務(wù)、信息成本、融資成本、低成本：租金、勞動(dòng)力、交通、配套成本、交易、安全高效客戶來源客戶來源產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)業(yè)升級帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改變，進(jìn)而帶來產(chǎn)業(yè)空間的改變，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求；區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或發(fā)達(dá)地區(qū)向欠發(fā)達(dá)的地區(qū)轉(zhuǎn)移，欠發(fā)達(dá)區(qū)域進(jìn)軍發(fā)達(dá)區(qū)域；產(chǎn)業(yè)升級：新增生產(chǎn)線、結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)展等具體來源形式：具體來源形

12、式：1、村鎮(zhèn)民房或集體建設(shè)用地工業(yè)大院；2、私搭亂建的違章房屋或地下室等；3、正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；4、二手園區(qū)、企業(yè)多余廠房；5、產(chǎn)業(yè)調(diào)整空余寫字樓，結(jié)構(gòu)調(diào)整；6、寫字樓：貿(mào)易型、品牌型、研發(fā)型等向生產(chǎn)型轉(zhuǎn)型；7、商業(yè)或?qū)懽謽牵汗δ芨淖儯?、其它空間：孵化樓、各高校科研所；客戶消費(fèi)動(dòng)機(jī)及表現(xiàn)形式客戶消費(fèi)動(dòng)機(jī)及表現(xiàn)形式1、被動(dòng)搬遷2、主動(dòng)擴(kuò)張3、新增需求：轉(zhuǎn)生產(chǎn)上生產(chǎn)線、新進(jìn)區(qū)域、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域調(diào)整的搬遷4、上市資產(chǎn)需要5、投資型6、花費(fèi)型7、改善型 表現(xiàn)形式面積：大變小、小變大租金：高變低、低變高檔次：低到高、高到低功能：商業(yè)轉(zhuǎn)倉儲和加工、商業(yè)轉(zhuǎn)辦公、辦公轉(zhuǎn)倉儲 客戶定位分析客戶定位分析客戶類型

13、消費(fèi)主導(dǎo)價(jià)值觀行業(yè)提供什么產(chǎn)品和服務(wù)快速提升型工業(yè)園形象、品質(zhì)醫(yī)療器械、能源環(huán)保外觀美觀獨(dú)棟廠房、獨(dú)棟務(wù)實(shí)發(fā)展型低成本追求食品、印刷、服裝低端加工 實(shí)用型功能導(dǎo)向型滿足功能機(jī)械加工豐富產(chǎn)品、定制化服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集型產(chǎn)業(yè)氛圍電子通訊類產(chǎn)業(yè)聚集、行業(yè)服務(wù)投資型升值空間、付款方式關(guān)注工業(yè)產(chǎn)業(yè)投資面積小、付款方式簡單、變現(xiàn)簡單以銷售為主三、產(chǎn)業(yè)招商模式三、產(chǎn)業(yè)招商模式招商模式常規(guī)招商：中介招商、網(wǎng)絡(luò)招商、 營銷、老帶新轉(zhuǎn)介紹 品牌驅(qū)動(dòng)：聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城龍頭驅(qū)動(dòng)：富士康工業(yè)園、旭天發(fā)展產(chǎn)業(yè)招商：大連軟件園“人海戰(zhàn)術(shù)人海戰(zhàn)術(shù)”“”“全民招商全民招商”、“地毯式地毯式”招商到產(chǎn)業(yè)招商的轉(zhuǎn)變：招商到產(chǎn)業(yè)招商的轉(zhuǎn)變：摸清產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)缺失的情況下，根據(jù)區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，分析出亟需解決的關(guān)鍵技術(shù)瓶頸和所需引入的配套或互補(bǔ)性產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，并能夠根據(jù)