五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村 災(zāi)后重建集中安置項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告項(xiàng)目申報(bào)單位：青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村項(xiàng)目建設(shè)單位：地大盛農(nóng)投資有限公司項(xiàng)目編制單位：中通建設(shè)工程咨詢有限責(zé)任公司 編制日期：二0 0年二月總論目錄一、項(xiàng)目概況 1二、研究圍及編制依據(jù) 11、研究圍 12、編制依據(jù) 1三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性及必要性 31、項(xiàng)目建設(shè)的背景 32、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 33、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4三、項(xiàng)目建設(shè)方案及容 41、項(xiàng)目建設(shè)方案 42、建設(shè)規(guī)模 5四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 5五、項(xiàng)目總投資 6六、資金來(lái)源 6七、結(jié)論 6第二章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 7一、項(xiàng)目區(qū)域概況 71、市概況 72、清泉鎮(zhèn)概況 73、五愛(ài)村概況

2、8二、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃 91、土地整理規(guī)劃思路 92、社區(qū)總體規(guī)劃 9第三章 項(xiàng)目業(yè)主 10一、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 10二、公司經(jīng)營(yíng)管理水平 121、主要管理者 122、公司組織機(jī)構(gòu) 123、公司相關(guān)業(yè)績(jī) 13三、公司發(fā)展戰(zhàn)略 13四、財(cái)務(wù)狀況分析 13五、公司清泉鎮(zhèn)項(xiàng)目概括 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性 15一、項(xiàng)目的提出 15二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 161、符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在法律上是可行的 162、符合國(guó)家關(guān)于節(jié)約集約建設(shè)用地要求，在土地利用上是可行的 163、符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要 16三、建設(shè)的必要性 171、項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)

3、略實(shí)施的需要 172、項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善群眾居住條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 183、項(xiàng)目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善五愛(ài)村人居環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 18第五章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 19一、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 19二、本項(xiàng)目具體規(guī)劃情況 20三、本項(xiàng)目建設(shè)容及規(guī)模 201、建設(shè)容 202、建設(shè)規(guī)模 203、建設(shè)地點(diǎn) 21第六章 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)及建設(shè)條件 21一、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 21二、項(xiàng)目建設(shè)基本條件 22第七章 項(xiàng)目建設(shè)管理 22一、落實(shí)配套資金 22二、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作 23三、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理 23四、加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理 24五、加強(qiáng)質(zhì)量管理 25六、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理 25七、加強(qiáng)合同管理 2

4、6八、加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理 26九、加強(qiáng)安全建設(shè)管理 27十、資金管理 27第八章 環(huán)境保護(hù) 28一、概況 28二、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 28（一）主要環(huán)境影響分析 28（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 29三、環(huán)境保護(hù)措施 30四、項(xiàng)目建成使用后的環(huán)境影響 31第九章 節(jié)能節(jié)水 一、節(jié)能、節(jié)水原則 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)須遵照以下依據(jù)：三、節(jié)能 1、節(jié)能措施 2、采取建筑節(jié)能技術(shù)措施3、建筑電氣節(jié)能 四、節(jié)水措施 31 31 313232 32. 3233、工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的編制原則 34、項(xiàng)目實(shí)施容 34、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 34第十一章 投資估算及資金使用計(jì)劃 35一、估算編制的依據(jù) 35二、工程量依據(jù) 36三、投資估算方法 36四

5、、估算圍 36五、投資估算說(shuō)明 36（一）第一部分工程建設(shè)費(fèi)用 36（二）第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用 38（三）預(yù)備費(fèi) 40（四）項(xiàng)目總投資 40六、資金來(lái)源 42七、資金使用計(jì)劃 42第十二章 收入費(fèi)用估算與財(cái)務(wù)分析 43、收入與費(fèi)用估算 431、收入估算依據(jù) 432、土地價(jià)格預(yù)測(cè) 433、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 45、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 461、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 462、償債能力分析 483、敏感性分析 494、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 50第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 50一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 501、土地出讓收入不均衡的風(fēng)險(xiǎn) 502、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 513、投資估算的風(fēng)險(xiǎn) 51二、農(nóng)民安置風(fēng)險(xiǎn) 51三、項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn) 52第十

6、四章 社會(huì)評(píng)價(jià) 52一、社會(huì)評(píng)價(jià)基本因素識(shí)別 531、項(xiàng)目利益主體 532、主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素 53二、社會(huì)影響分析 531、項(xiàng)目對(duì)安置農(nóng)民生活水平和生活質(zhì)量的影響 532、項(xiàng)目對(duì)地區(qū)不同利益群體的影響 533、項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 544、項(xiàng)目對(duì)提升區(qū)域土地價(jià)值的影響 54三、負(fù)面影響與對(duì)策 541、負(fù)面影響 542、減少負(fù)面影響的對(duì)策 54四、項(xiàng)目互適性分析 551、各級(jí)政府（組織）的態(tài)度 552、安置群眾的態(tài)度 55五、社會(huì)效益分析評(píng)價(jià) 55第十五章 結(jié) 論 571、進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進(jìn)程 572、改善農(nóng)民住房條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 573、改善

7、了片區(qū)人居環(huán)境，推動(dòng)文明城市發(fā)展。 57市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置2、項(xiàng)目地址：清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村三組。3、項(xiàng)目業(yè)主：地大盛農(nóng)投資有限公司4、建設(shè)容及規(guī)模：項(xiàng)目點(diǎn)位符合青白江區(qū)災(zāi)后重建土地利用規(guī)劃 （20082010年）區(qū)域，集中安置約 300戶，占地 100 畝，建筑面積 35800 川，包括場(chǎng)場(chǎng)外的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施。二、研究圍及編制依據(jù) 對(duì)市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村三組“災(zāi)后重建集中安置”項(xiàng)目進(jìn)行可行 性研究，并提交可行性研究報(bào)告。1、研究圍本可研報(bào)告的主要研究容有： 項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性、

8、 建設(shè)方案、 建設(shè)容及規(guī)模、建設(shè)條件、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金來(lái)源等。2、編制依據(jù)（1）關(guān)于加快災(zāi)后城鄉(xiāng)住房重建工作的實(shí)施意見(jiàn) （成委發(fā) 200827號(hào)）；（2）關(guān)于堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的意見(jiàn)（成 府發(fā) 200846 號(hào)）；（3）關(guān)于加強(qiáng)我市農(nóng)村住房災(zāi)后重建規(guī)劃管理的意見(jiàn)（成規(guī)委辦 20084 號(hào)）；（4）關(guān)于支持災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實(shí)施意見(jiàn)（成國(guó)土資發(fā) 2008332 號(hào)）；（ 5）關(guān)于加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實(shí)施意見(jiàn)（青委發(fā) 200837 號(hào)）；（6）青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（ 19972010 年）；（ 7）市人民政府文件（成府土 201022 號(hào)）“關(guān)于郫縣古城

9、鎮(zhèn)、新 津縣鎮(zhèn)、青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)等四個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理集中使用項(xiàng)目實(shí)施 規(guī)劃的批復(fù)”；（ 8）市青白江區(qū)發(fā)展和改革局 （青發(fā)改政務(wù)投資函 2009115 號(hào)）“關(guān) 于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知”；（9）市青白江區(qū)規(guī)劃管理局“關(guān)于清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置 點(diǎn)選址情況的說(shuō)明”；（10）市青白江區(qū)建設(shè)局“關(guān)于清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置點(diǎn)建 設(shè)有關(guān)情況的說(shuō)明”；（11）市青白江區(qū)國(guó)土資源局“關(guān)于清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置 點(diǎn)土地規(guī)劃情況說(shuō)明”；12）“清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合示村規(guī)劃方案”；（13）其它有關(guān)政策文件及業(yè)主提供的相關(guān)資料和附件。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性及必要性1、項(xiàng)目建設(shè)的背景由于 2

10、008年 5.12 大地震，造成了五愛(ài)村 117 戶村民房屋受損無(wú)法居 住，本項(xiàng)目需安置五愛(ài)村村民共 300 戶，戶均占地面積近 1 畝多，村民房 屋零星使用宅基地面積過(guò)大，政府?dāng)M通過(guò)災(zāi)后重建集中安置的辦法，對(duì)村 民的舊宅基地進(jìn)行整理與集約使用，不僅可以為受災(zāi)戶重建永久性住房， 也可以改善五愛(ài)村其他村民生活條件，集中居住后可大大節(jié)約農(nóng)民宅基地 310.02 畝建設(shè)用地， 可以發(fā)展工業(yè)、 商業(yè)、旅游，既可增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入， 也為村民提供了長(zhǎng)期的收入保證。土地綜合整治，是促進(jìn)土地集約化利用和保證土地資源可持續(xù)發(fā)展的 重要措施和手段，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡戰(zhàn)略的重要保障。土地綜 合整治不僅可以節(jié)

11、約因建設(shè)而占用耕地面積，對(duì)改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài) 環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收也具有重要意義。本工程為災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)，主要建設(shè)容：集中安置 300 戶， 占地100畝，建筑面積35800川，根據(jù)協(xié)議可獲得節(jié)約土地 310.2畝的建 設(shè)用地的使用權(quán)作為業(yè)主的全部收益。2、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在法律上是可行的；（ 2）本項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于節(jié)約集約建設(shè)用地要求，在土地利用上是可行的；3）本項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)符合農(nóng)民群眾災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要，群眾積極 性高，當(dāng)?shù)卮迕裼幸筮M(jìn)行土地綜合整

12、治的強(qiáng)烈愿望，希望通過(guò)土地綜合 整治改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地的產(chǎn)出率。3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的需要；（2）項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善群眾居住條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu) 化；（3）項(xiàng)目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善青白江區(qū)五愛(ài)村人居環(huán)境，推動(dòng)最 佳旅游城市和文明城市的發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)方案及容1、項(xiàng)目建設(shè)方案 本災(zāi)后重建集中安置房工程主要以住宅建設(shè)為主，適當(dāng)在社區(qū)建設(shè)少 量低層商業(yè)用房和管理用房。住宅主要面向本村農(nóng)戶。根據(jù)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村 安置區(qū)規(guī)劃條件建設(shè)要求，本項(xiàng)目規(guī)劃用地 100 畝，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體 土地，共建設(shè)住宅樓10棟，建筑層數(shù)均為5層，建筑戶型

13、為110.10川的 約200戶，為144.20川的約100戶，每棟樓頂均配置居民活動(dòng)室 2間。2、建設(shè)規(guī)模災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項(xiàng)目占地 100畝，擬建總建筑面積35800 m2建設(shè)項(xiàng)目容積率為1.86，綠地率為42.9%,建筑密度9.6%。本項(xiàng)目各項(xiàng)具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目單位工程量比重規(guī)劃總建筑面積m35800.001 地上建筑面積m35800.00住宅建筑面積m32796.4291.61%a.110.10 m的住宅面積及比例m21028.6258.74%B.144.20 m的住宅面積及比例m11767.8032.87%商業(yè)用房建筑面積m2757.007.70%物管用房建筑面積m246.0

14、00.69%2 居住戶（套）數(shù)戶3003 總?cè)莘e率1.864 總建筑密度%9.6%5.綠地率（不小于）%42.9%6.機(jī)動(dòng)車位個(gè)168A .住宅停車位：個(gè)125B .商業(yè)停車位：個(gè)439.非機(jī)動(dòng)車位：個(gè)168010.全民健身場(chǎng)所：m76四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目情況，項(xiàng)目建設(shè)工期為 3年（不包括前期工作）。1、2009年12月底前，完成方案設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告并審批、環(huán)評(píng)、施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作。2、2010年1月至2012年9月前，進(jìn)行農(nóng)遷房項(xiàng)目主體工程建設(shè)、設(shè)備安裝及裝修裝飾工程和室外總圖工程。3、2012年10月，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，并交付投入使用五、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目建設(shè)總投資

15、為5000萬(wàn)元，具體構(gòu)成如下（詳見(jiàn)附表1）:序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱估算金額（萬(wàn)元）比例（%-一一第一部分工程費(fèi)用3888.6277.77%1土建工程2787.7055.75%2總圖工程669.0013.38%3機(jī)電設(shè)備及安裝工程388.507.77%4建筑裝飾裝修工程43.430.87%二二二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用1013.3320.27%-三第三部分預(yù)備費(fèi)98.041.96%四工程建設(shè)總投資5000.00100.00%六、資金來(lái)源根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為5000萬(wàn)元，業(yè)主自籌資金2000萬(wàn)元，占 項(xiàng)目總投資的40%向銀行貸款3000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的60%七、結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施有利于解決災(zāi)后農(nóng)

16、民的重建和安置問(wèn)題，有利用農(nóng)村集 體土地集約化使用，提高農(nóng)村集體土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有利于推動(dòng)城鄉(xiāng)一體 化建設(shè)，加快區(qū)域城市化進(jìn)程。同時(shí)，通過(guò)區(qū)域居住環(huán)境的改善和配套設(shè) 施的完善，切實(shí)提高了區(qū)域農(nóng)民群眾的生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。項(xiàng) 目具有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第二章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、項(xiàng)目區(qū)域概況1、市概況 市是省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，是中國(guó)西南地區(qū) 重要的發(fā)達(dá)城市，中國(guó)特大城市之一，同時(shí)，還是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地 區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。 近年來(lái)，市連續(xù)被評(píng)為全國(guó)最佳旅游城市、全國(guó)最佳森林城市。 2007

17、 年， 市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點(diǎn)城市。近年來(lái)， 扎實(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)， 取得明顯成效。 在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、 推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)中，采取了強(qiáng)有力的措施：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了城 鄉(xiāng)規(guī)劃的一體化；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著各項(xiàng)政策的逐步落實(shí)，城鄉(xiāng)二 元結(jié)構(gòu)矛盾有所緩解，新型城鄉(xiāng)管理體制開(kāi)始建立。綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 的設(shè)立，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展帶來(lái)新的歷史機(jī)遇。根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革 試點(diǎn)的部署，未來(lái) 10 年，市 150 萬(wàn)農(nóng)民變市民，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到 2:1 ，城市化率達(dá)到 70，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)率達(dá) 75，萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能 耗減少 20；經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展；城鄉(xiāng)差距得到明顯縮小。2

18、、清泉鎮(zhèn)概況 清泉鎮(zhèn)是市東北部的區(qū)域中心鎮(zhèn)，是青白江、金堂與成南高速公路、 龍泉驛區(qū)聯(lián)系的“門(mén)戶”，地理位置十分重要，作為傳統(tǒng)的東山（東部丘 陵地區(qū)）五場(chǎng)之首，歷來(lái)商貿(mào)活躍，是周邊 3 個(gè)區(qū)縣 10 余個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)副產(chǎn) 品的集散地。3、五愛(ài)村概況五愛(ài)村地處龍泉山脈東段，位于青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)東北面，東北方向與 金堂縣的鎮(zhèn)、九龍鎮(zhèn)交界，西、南面與清泉鎮(zhèn)的牌坊村、友好村、北寧村 接壤，是清泉鎮(zhèn)丘陵村中一個(gè)比較偏僻的村鎮(zhèn)，平均海拔 820 米，高低相 差不大，年均降水量 860 毫米，年日照 1600小時(shí)，平均氣溫 16 攝氏度。 土地以紫色土壤為主，主產(chǎn)蔬菜、西瓜、生姜、大蔥、中藥材、四季水果、 栽桑養(yǎng)蠶

19、。五愛(ài)村村通往各組的道路由水泥、柏油、碎石機(jī)耕道組成，共 38 公 里，村部到金堂縣城 17 公里，到區(qū)政府 39 公里，到鎮(zhèn)政府 11 公里。距 市區(qū) 24 公里，聯(lián)系相對(duì)方便。五愛(ài)村全村幅員面積 6.89 平方公里，轄 13 個(gè)組 670 戶 1980人，是 清泉鎮(zhèn)丘陵山區(qū)村中人口最多的一個(gè)村鎮(zhèn)，五愛(ài)村屬于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)村 落，目前，五愛(ài)村有耕地 2800畝，封山育林地 4000 畝，殘次林地 1500 畝。全村發(fā)展蠶桑 1600畝，西瓜 600 畝，枇杷、臍橙、子等四季水果 800 畝，核桃、大棗等堅(jiān)果 3000 余畝。五愛(ài)村已實(shí)現(xiàn)村通電，村共有 38 公里通往各組的道路，全村生活用 水

20、仍是采用地表水敞開(kāi)水井供水方式，其污水也是采取直接排放的方式， 2008 年，五愛(ài)村完成了“三改一建”工程，建設(shè)沼氣池 204 口，解決了部 分村民的燃料使用問(wèn)題，村大部分農(nóng)民的燃料仍然是以蜂窩煤為主，材禾 為輔。五愛(ài)村與花園村距離很近， 2009 年花園村利用 1000 多畝桃林的資源 優(yōu)勢(shì)成功舉辦了桃花節(jié)，花園村還有一眼溫泉，出口溫度達(dá)36 攝氏度，目前，花園村旅游發(fā)展已經(jīng)形成一定的規(guī)模，五愛(ài)村與花園村在溫泉旅游 可形成一個(gè)溫泉集群，帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，最終形成一個(gè)溫泉度假、現(xiàn)代觀光 農(nóng)業(yè)基地、濕地公園、高檔療養(yǎng)院、大型農(nóng)家樂(lè)等為一體的鄉(xiāng)村度假休閑 的天堂。二、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃1、土地整理規(guī)劃思路（

21、1）五愛(ài)村通過(guò)“用住宅基地?fù)Q住房”的方式，將全村土地進(jìn)行流 轉(zhuǎn)，既可以解決受災(zāi)農(nóng)民建房困難，又壯大了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。（2）將現(xiàn)有種植作物結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，更加合理的利用土地。選擇種 植一些經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，適宜在山區(qū)生長(zhǎng)的作物，提高單位土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 大規(guī)模種植經(jīng)濟(jì)作物既可以提供土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也可開(kāi)展農(nóng)業(yè)觀光。（3）保護(hù)現(xiàn)耕地，促進(jìn)五愛(ài)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2、社區(qū)總體規(guī)劃 五愛(ài)村的社區(qū)命名為“五愛(ài)家園”，“五愛(ài)家園”項(xiàng)目北臨樸分路， 西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤(pán)山，規(guī)劃的五花大道與“五愛(ài) 家園”相連?！拔鍚?ài)家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤 基地，集餐飲、娛樂(lè)、休閑

22、為一體的五愛(ài)村集中居住區(qū)。（1）總體布局“五愛(ài)家園”社區(qū)占地約 100 畝，共安置農(nóng)戶 300 戶，安置房及配 套社區(qū)商業(yè)用房、管理用房、垃圾收集點(diǎn)等規(guī)劃總建筑面積35800 。社區(qū)總體布局規(guī)劃如下：利用鄉(xiāng)村村通道路圍合形成。通過(guò)路網(wǎng)、景觀軸線的延續(xù)，建筑風(fēng)格 的統(tǒng)一，消弱道路帶來(lái)的分割效果，將東西兩個(gè)片區(qū)融為一體，臨環(huán)山路 村分路設(shè)小區(qū)入口，入口處設(shè)入口廣場(chǎng)及休閑廣場(chǎng)。（2）社區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃功能定位：居住 - 旅游 - 商貿(mào) 空間結(jié)構(gòu)：以廣場(chǎng)為圓心的扇形結(jié)構(gòu)，圍繞廣場(chǎng)分布社區(qū)服務(wù)設(shè)施。（ 3）社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃勞動(dòng)保障站：建筑面積30川；警務(wù)室：建筑面積40川；衛(wèi)生防御站 建筑面積80川；人口計(jì)生

23、服務(wù)站：建筑面積 40川；綜合文化活動(dòng)室：建 筑面積150川；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：建筑面積500川；幼兒園：建筑面積1744.53 川；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建筑面積 80川；公廁2個(gè)：建筑面積2*30川；日用品 零售店：建筑面積100川；農(nóng)資放心店：建筑面積100川；全民健身活動(dòng) 中心2個(gè)，占地面積300川；建日處理能力為600噸的污水處理廠1座。第三章 項(xiàng)目業(yè)主一、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介1 、單位名稱：地大盛農(nóng)投資有限公司2、單位地址：市武侯區(qū)長(zhǎng)益街 3 號(hào)附 31 號(hào)3、注冊(cè)資金： 500 萬(wàn)元人民幣4、法定代表人：珍5、經(jīng)營(yíng)圍：項(xiàng)目投資；環(huán)?？萍奸_(kāi)發(fā)；農(nóng)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)推廣及服務(wù)；農(nóng)業(yè)觀光旅游 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；國(guó)商務(wù)信息咨詢服

24、務(wù)；土木工程施工；土地整理。（以上經(jīng)營(yíng) 圍國(guó)家法規(guī)規(guī)定限制的除外，需許可證的憑許可證在有效期經(jīng)營(yíng)）。6、公司簡(jiǎn)介地大盛農(nóng)投資有限公司成立于 2008年 12 月 17 日，公司注冊(cè)資本：500 萬(wàn)元。由珍和薛建生 2 個(gè)自然人股東構(gòu)成， 其中：珍投入貨幣資金 350 萬(wàn)元，占公司注冊(cè)資本的 70%，薛建生投入貨幣資金 150 萬(wàn)元，占公司注 冊(cè)資本的 30%，公司注冊(cè)號(hào)： 。公司辦公設(shè)備先進(jìn)，技術(shù)力量雄厚，組織機(jī)構(gòu)健全。公司現(xiàn)有員工 26 人，其中專業(yè)技術(shù)人員均具有土地管理、土地規(guī)劃、農(nóng)田水利、地質(zhì)工程 等專業(yè)本科以上學(xué)歷。公司努力實(shí)踐“誠(chéng)信、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，以專業(yè)的設(shè) 計(jì)理念、

25、有力的技術(shù)支撐、規(guī)的操作流程、健全的服務(wù)體系，努力為客戶 提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)。、公司經(jīng)營(yíng)管理水平1、主要管理者公司法人代表珍，女，現(xiàn)年 39 歲， 1994 年畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù) 管理專業(yè)，從 1991 年起，先后在渝江企業(yè)集團(tuán)、江市地方稅務(wù)局、信言 律師事務(wù)所、 呼嚕嚕酒店等企業(yè)擔(dān)任管理工作， 具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司總經(jīng)理曾剛，男，現(xiàn)年 40 歲，1991 年畢業(yè)于大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系， 2003 年取得工商管理學(xué)院頒發(fā)的工商管理碩士文憑，從 1991 年起，先后 在省江煤礦機(jī)械廠、金莎實(shí)業(yè)公司、華西證卷有限公司、東源產(chǎn)業(yè)股份有 限公司、國(guó)潤(rùn)土地整理開(kāi)發(fā)有限公司等企業(yè)擔(dān)任管理工作，具有豐

26、富的企 業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和土地整理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。公司財(cái)務(wù)總監(jiān)震中，男，現(xiàn)年 39 歲，1991年畢業(yè)于大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)， 從 1991 年起，先后在中國(guó)建筑西南勘察研究院、岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所、華 立會(huì)計(jì)師事務(wù)所、電信科研規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司等企業(yè)從事財(cái)務(wù)管理工作， 2009 年 10 月至今任地大盛農(nóng)投資有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。2、公司組織機(jī)構(gòu) 公司根據(jù)公司法和其他相關(guān)法律法規(guī)制定了公司章程，公司 設(shè)立股東會(huì)，股東會(huì)由全體股東組成，為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司設(shè)董事會(huì)， 其成員由股東會(huì)選舉。公司設(shè)有行政人事部、財(cái)務(wù)部、工程部、發(fā)展部、金土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中 心等部門(mén)。公司產(chǎn)權(quán)明晰，組織機(jī)構(gòu)健全，能滿足經(jīng)營(yíng)管理需要3、公司相關(guān)業(yè)績(jī)自

27、2005 年開(kāi)始，公司團(tuán)隊(duì)成功地參與了市蒲江縣復(fù)興鄉(xiāng)土地整理項(xiàng) 目。該項(xiàng)目為省和市社會(huì)資金參與土地整理的示項(xiàng)目，也是省市占補(bǔ)平衡 的示性項(xiàng)目，總投資 3802萬(wàn)元，新增耕地 2358 畝。該項(xiàng)目的實(shí)施，得到 了省市領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和支持，在省引起了極大的轟動(dòng)，被省國(guó)土資源廳 作為土地整理典向全川推廣。公司還成功參與了甘溪鎮(zhèn) 7900 萬(wàn)元土地整 理項(xiàng)目、丹棱縣雙橋鎮(zhèn)、仁美鎮(zhèn) 2600 萬(wàn)元土地整理項(xiàng)目的投資咨詢、實(shí) 施咨詢。擁有了豐富的土地整理政策水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)中享有了很 高的聲譽(yù)，并得到了國(guó)土部門(mén)的積極認(rèn)可。三、公司發(fā)展戰(zhàn)略 依托土地管理法賦予各級(jí)政府法定義務(wù)，運(yùn)用良好的土地整治支 持

28、政策，結(jié)合公司豐富的土地整理經(jīng)驗(yàn)及人才貯備，立足于土地資源的前 端環(huán)節(jié)（土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)前環(huán)節(jié)），在服務(wù)地方的同時(shí)，追求更好的效、人益。由于政府土地征用采用“雙指標(biāo)”管理，即同時(shí)具備新增耕地指標(biāo)和 用地指標(biāo)，公司在為政府解決新增耕地指標(biāo)的同時(shí)，大力開(kāi)拓解決政府用 地指標(biāo)的業(yè)務(wù)，遵循謹(jǐn)慎的原則，在取得新增耕地指標(biāo)和用地指標(biāo)后盡快 轉(zhuǎn)讓，不予留存，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)。四、財(cái)務(wù)狀況分析根據(jù)公司提供的審計(jì)報(bào)告，截止 2010 年 6 月，公司總資產(chǎn) 2326.65 萬(wàn)元，其中：流動(dòng)資產(chǎn) 778.97 萬(wàn)元，固定資產(chǎn) 1547.67 萬(wàn)元，公司總負(fù) 責(zé) 738.46 萬(wàn)元，全部為流動(dòng)負(fù)責(zé)，所有者權(quán)益

29、1588.19 萬(wàn)元，其中：項(xiàng) 目注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本公積 1010 萬(wàn)元，未分配利潤(rùn) 78.19 萬(wàn)元。公司截止 2010年 6 月經(jīng)營(yíng)情況：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 608.52 萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè) 務(wù)成本 560.81 萬(wàn)元，稅金及附加 33.77 萬(wàn)元，主要業(yè)務(wù)利潤(rùn) 13.94 萬(wàn)元， 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -22.22 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外收入 106.30 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 84.08 萬(wàn)元， 凈利潤(rùn) 84.08 萬(wàn)元。截止 2009年 12 月，公司總資產(chǎn) 1538.63 萬(wàn)元，其中：流動(dòng)資產(chǎn) 902.61 萬(wàn)元，固定資產(chǎn) 636.02 萬(wàn)元，公司總負(fù)責(zé) 634.52 萬(wàn)元，全部為流動(dòng)負(fù)責(zé)， 所有者權(quán)益 9

30、04.11 萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本公積 410 萬(wàn)元，未分配利潤(rùn) -5.89 萬(wàn)元。公司 2009年經(jīng)營(yíng)情況： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 0 萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 60 萬(wàn)元， 稅金及附加 0.06 萬(wàn)元，主要業(yè)務(wù)利潤(rùn) -60.06 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -150.11 萬(wàn) 元，營(yíng)業(yè)外收入 144.22 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 -5.89 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) -5.89 萬(wàn)元。綜上所述，公司主要依靠股東投入進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，負(fù)債率處于較低水 平，隨著建設(shè)投入的進(jìn)行和籌資方式的變化，指標(biāo)可能發(fā)生較大變化。經(jīng) 營(yíng)尚未開(kāi)始，未取得經(jīng)營(yíng)收入，盈利能力無(wú)從體現(xiàn)。公司信用狀況：截止目前，公司無(wú)銀行借款，無(wú)對(duì)外擔(dān)保和訴

31、訟等信五、公司清泉鎮(zhèn)項(xiàng)目概括 公司為支持市災(zāi)后重建工作，發(fā)揮公司土地資源整治的經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù) 地方、實(shí)現(xiàn)效益的思想指導(dǎo)下，于 2008年 12 月選定在青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五 愛(ài)村進(jìn)行土地綜合整治。1、與青白江清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村、興樹(shù)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書(shū)。公司租賃承包經(jīng)營(yíng)市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村土地 約 1 萬(wàn)畝，計(jì)劃用于投資開(kāi)發(fā)，土地租賃期限暫定 50 年。2、與青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)人民政府、清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村村委會(huì)、興樹(shù)公司簽 訂了合作建設(shè)協(xié)議書(shū)及災(zāi)后重建合作協(xié)議，由公司投入建設(shè)資金， 以農(nóng)戶宅基地?fù)Q住房形式，建設(shè)農(nóng)戶安置房。3、以災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目立項(xiàng)，以取得部分宅基地 指

32、標(biāo)置換至清泉鎮(zhèn)商業(yè)土地，最終取得清泉鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)用地，以提升項(xiàng)目 附加值。第四章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性一、項(xiàng)目的提出 本項(xiàng)目屬于市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置工程。 近年來(lái)，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的實(shí)施，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的持續(xù) 推進(jìn)，合理經(jīng)營(yíng)農(nóng)村集體土地資源的發(fā)展需要，同時(shí)，也為解決因 5.12 大地震造成的五愛(ài)村 117 戶村民房屋受損無(wú)法居住需重建的資金的問(wèn)題，政府提出擬通過(guò)對(duì)五愛(ài)村 300 戶村民房屋零星使用的舊宅基地進(jìn)行整理與 集約使用，以節(jié)約土地解決災(zāi)害重建項(xiàng)目資金問(wèn)題。 五愛(ài)村現(xiàn)有村民房屋零星使用宅基地面積過(guò)大，政府?dāng)M通過(guò)災(zāi)后重建 集中安置的辦法，對(duì)村民的舊宅基地進(jìn)行整理

33、與集約使用，不僅可以為受 災(zāi)戶重建永久性住房，也可以改善五愛(ài)村其他村民生活條件， 300 戶村民 集中居住后可節(jié)約的 310.02 畝建設(shè)用地，可以發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、旅游， 既可增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，也為村民提供了長(zhǎng)期的收入保證。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在法律上是可行的 該項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榈卣鹗転?zāi)比較嚴(yán)重地區(qū)，也容易引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，符 合國(guó)家及地方政府優(yōu)先進(jìn)行綜合整治的政策規(guī)定。本項(xiàng)目符合青白江區(qū)土地利用總體規(guī)劃和青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)土地 利用總體規(guī)劃等關(guān)于土地利用總體規(guī)劃項(xiàng)目的要求。2、符合國(guó)家關(guān)于節(jié)約集約建設(shè)用地要求，在土地利用上是可行的 本項(xiàng)目土地綜合整治潛力主要來(lái)源于舊宅基地

34、節(jié)約與集約使用。五愛(ài) 村現(xiàn)有 300 戶村民戶均占地面積近 1 畝多，通過(guò)集中居住，可集約使用建 設(shè)用地約 310.02 畝。3、符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要 該項(xiàng)目的可行性論證過(guò)程中得到了青白江區(qū)黨委、政府的大力支持， 廣泛征求了國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等部門(mén)的意見(jiàn)和建議，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員 和鎮(zhèn)、村、社干部一起， 經(jīng)過(guò)一周的現(xiàn)場(chǎng)踏勘考察， 充分聽(tīng)取村民的意見(jiàn)， 獲取了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，使可行性研究編制更貼近項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況，更 符合村民利用土地的愿望。該項(xiàng)目的建設(shè)符合農(nóng)民群眾災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要，群眾積極 性高，當(dāng)?shù)卮迕裼幸筮M(jìn)行土地綜合整治的強(qiáng)烈愿望，希望通過(guò)土地綜合

35、 整治改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地的產(chǎn)出率。三、建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的需要2007 年，市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。 建 立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和 關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的新要求。是大城市帶大郊區(qū)， 2007 年城市化率大約 39.6%，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征 十分明顯，“三農(nóng)”問(wèn)題仍然十分突出。另一方面，目前我市總體上已進(jìn) 入工業(yè)化中期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 90%來(lái)自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，城市化進(jìn)程和城市文明普及 率都進(jìn)入快速發(fā)展階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴城市的帶動(dòng)，現(xiàn) 階段是

36、城鄉(xiāng)逐步走向一體的重要時(shí)期。本項(xiàng)目實(shí)施可有效改善該區(qū)域居住條件較差、基礎(chǔ)設(shè)施較為落后的面 貌。本項(xiàng)目的實(shí)施從根本上改善五愛(ài)村農(nóng)民的住房條件，并使其逐步轉(zhuǎn)化 城市居民，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整為和區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的現(xiàn)代商貿(mào) 業(yè)，城鄉(xiāng)居民的生活水平得到進(jìn)一步提高，公共服務(wù)設(shè)施和市政配套條件和城市接軌，居民生活方式和現(xiàn)代城市相適應(yīng)。從而加快市城鄉(xiāng)結(jié)合部一 體化建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)市的城市化進(jìn)程。項(xiàng)目除集中安置房周邊預(yù)留了一定量的商業(yè)用房，有利于繁榮社區(qū)商 業(yè)方便群眾生活。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套水平的提升、人居環(huán)境的改善有利 于推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而 促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使

37、失地農(nóng)民的生活水平、生活方式向城市居民轉(zhuǎn)變。2、項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善群眾居住條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化項(xiàng)目所在的五愛(ài)村農(nóng)民居住房存在建筑凌亂， 容積率低，布局不合理， 其土地利用率低，五愛(ài)村現(xiàn)有村民戶均占地面積近 1 畝多，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有 300 戶村民進(jìn)行集中居住，可節(jié)約建設(shè)用地約 310.02 畝?？捎行У靥嵘r(nóng)村 集體土地的利用價(jià)值。土地資源的成功經(jīng)營(yíng)是籌集城市建設(shè)資金的有效渠道，是加快推進(jìn)城 鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高城市規(guī)劃建設(shè)水平的有效途徑。城市土地資源的運(yùn)營(yíng) 關(guān)鍵在于提高基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施的配套水平，改善人居環(huán)境，既提高群 眾的住宅條件，又實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。本項(xiàng)目的實(shí)施，將加快推動(dòng)

38、該區(qū)域土地整理，促進(jìn)城市功能的改善，從而為土地集約化使用創(chuàng)造良好 條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化，土地資源配置的最優(yōu)化。3、項(xiàng)目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善五愛(ài)村人居環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年來(lái)，城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展卻十分緩慢，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯 后，環(huán)境臟、亂、差，大量污水未經(jīng)處理直接排入水體，給居住環(huán)境帶來(lái) 嚴(yán)重破壞。該本項(xiàng)目的建設(shè)和周邊環(huán)境的整治勢(shì)必會(huì)改善區(qū)域的環(huán)境狀況，促進(jìn)五愛(ài)村人居環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步優(yōu)化，推動(dòng)區(qū)域人居環(huán)境的進(jìn)一步 改善，是切實(shí)改善民生的重要工程。從而也為推動(dòng)農(nóng)村旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快 速、健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案一、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案該項(xiàng)目規(guī)劃方案是由規(guī)劃部門(mén)牽頭，

39、會(huì)同農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局、水利局、 農(nóng)機(jī)局、交通局等部門(mén)的有關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行先期實(shí)地踏勘，就規(guī)劃思 路征求了有關(guān)專家、相關(guān)部門(mén)和村社干部的意見(jiàn)，實(shí)地初步擬定了規(guī)劃方 案。五愛(ài)村的社區(qū)命名為“五愛(ài)家園”，“五愛(ài)家園”項(xiàng)目北臨樸分路， 西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤(pán)山，規(guī)劃的五花大道與“五愛(ài) 家園”相連。“五愛(ài)家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤 基地，集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的五愛(ài)村集中居住區(qū)。五愛(ài)村三組災(zāi)后重建集中安置項(xiàng)目土地屬于農(nóng)村集體土地，按照農(nóng)遷房安置政策，集中安置區(qū)房屋應(yīng)當(dāng)按照人均建筑面積35川的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集中安置（兩人戶以下按兩人計(jì)算）。、本項(xiàng)目具體規(guī)劃情況本項(xiàng)目

40、具體規(guī)劃方案：“五愛(ài)家園”項(xiàng)目共占農(nóng)村集體土地約100畝,共安置農(nóng)戶約300戶，安置房及配套社區(qū)商業(yè)用房、管理用房、垃圾收集點(diǎn)等規(guī)劃總建筑面積35800 。社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如下：序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1用地31 m / 人2用水220升/人.日，米取集中供水，管網(wǎng)到戶3用電4.5kw/ 戶4電訊近期50部/100人，遠(yuǎn)期70部/100人5使用年限及安全等級(jí)不少于50年，安全等級(jí)不低于二級(jí)6抗震7度三、本項(xiàng)目建設(shè)容及規(guī)模1、建設(shè)容本災(zāi)后重建集中安置房工程主要以住宅建設(shè)為主，適當(dāng)在社區(qū)建設(shè)少 量低層商業(yè)用房和管理用房。住宅主要面向本村農(nóng)戶。根據(jù)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村 安置區(qū)規(guī)劃條件建設(shè)要求，本項(xiàng)目規(guī)劃用地100畝，土地性

41、質(zhì)為農(nóng)村集體土地，共建設(shè)住宅樓10棟，建筑層數(shù)均為5層，建筑戶型分別為110.10 m2/戶和144.20 m2/戶，每棟樓頂均配置居民活動(dòng)室 2間。2、建設(shè)規(guī)模災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項(xiàng)目占地 100畝，擬建總建筑面積35800 m。 建設(shè)項(xiàng)目容積率為1.86，綠地率為42.9%,建筑密度9.6%。本項(xiàng)目各項(xiàng)具 體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目單位工程量比重規(guī)劃總建筑面積m235800.001 地上建筑面積m235800.00住宅建筑面積m32796.4291.61%A.110.10川的住宅面積及比例m21028.6258.74%B.144.20卅的住宅面積及比例m11767.8032.87%商業(yè)用房建

42、筑面積m2757.007.70%物管用房建筑面積m246.000.69%2 居住戶（套）數(shù)戶3003 總?cè)莘e率1.864 總建筑密度%9.6%5.綠地率（不小于）%42.9%6.機(jī)動(dòng)車位個(gè)168A .住宅停車位：個(gè)125B .商業(yè)停車位：個(gè)439.非機(jī)動(dòng)車位：個(gè)168010.全民健身場(chǎng)所：m2763、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村三組第六章項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)及建設(shè)條件一、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)1、該項(xiàng)目集中居住區(qū)建設(shè)規(guī)模 35800 ，規(guī)劃占地100畝，對(duì)現(xiàn)有2、通過(guò)公建配套，雨污分流，使生態(tài)環(huán)境得到很大改善。即保護(hù)和 改善項(xiàng)目區(qū)自然景觀和生態(tài)環(huán)境，又提高農(nóng)民收入，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán) 境。二、項(xiàng)目建設(shè)

43、基本條件1、項(xiàng)目區(qū)正在完善水利設(shè)施，修建三級(jí)水電站，解決了生產(chǎn)、生活 用水后顧之憂；增大了項(xiàng)目區(qū)水域面積，為旅游度假奠定了基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目區(qū)位于青白江區(qū)東南方向， 處于成南高速公路 24 公里出口處， 項(xiàng)目區(qū)路網(wǎng)基礎(chǔ)較密，交通較通暢。3、項(xiàng)目區(qū)地形外貌為丘陵，林木覆蓋率較高，風(fēng)沙危害較小，林網(wǎng) 建設(shè)主要考慮道路防護(hù)林建設(shè)、丘陵半山以上的綠化及水土保持和提高園 地的面積與利用率。4、項(xiàng)目區(qū)農(nóng)網(wǎng)電力改造已完成，能滿足將來(lái)生產(chǎn)生活的需要。第七章 項(xiàng)目建設(shè)管理本建設(shè)項(xiàng)目是涉及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域改造、投資大的農(nóng)遷房建設(shè)工程。 加強(qiáng)全過(guò)程項(xiàng)目管理是提高工程質(zhì)量和社會(huì)效益的重要工作。一、落實(shí)配套資金 項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)

44、程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計(jì)劃，具備完善的資金 管理制度， 并憑借經(jīng)濟(jì)、 行政和法律三種約束手段， 把配套資金落到實(shí)處。、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作1、業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和要求，確定項(xiàng)目高質(zhì)量的管理人員， 凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項(xiàng)目的管理工作。2、充分利用經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定的各級(jí)項(xiàng)目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效 避免各級(jí)責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級(jí)責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使 “責(zé)、權(quán)、利”相對(duì)等，“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。3、招標(biāo)采購(gòu)工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì) 量。需加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的監(jiān)督管理。三、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理 建設(shè)管理工作的重點(diǎn)是：工程質(zhì)量、

45、工程進(jìn)度和工程投資。 業(yè)主自己行使項(xiàng)目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項(xiàng) 目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。1、編制建設(shè)管理計(jì)劃及資金計(jì)劃、審查施工圖紙是否滿足設(shè)計(jì)文件 和規(guī)要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術(shù)要求。2、采用公開(kāi)招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。3、采用公開(kāi)招標(biāo)確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。4、審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、施 工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實(shí)。5、檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過(guò)程中的技術(shù)規(guī)，作好投資、進(jìn)度、質(zhì)量和合同管理工作。6、檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān) 鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定

46、的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招 標(biāo)采購(gòu)工作。7、作好資金管理，按進(jìn)度作好結(jié)算工程提款工作，節(jié)約投資。8、根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請(qǐng)，簽發(fā)工程付款 憑證、支付工程款。9、組織竣工驗(yàn)收。10、組織工程審計(jì)。11、審查接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術(shù)業(yè)務(wù)資料，建立技術(shù)經(jīng)濟(jì) 檔案。四、加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理項(xiàng)目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時(shí) 糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以，以求在工 程項(xiàng)目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，首先確 定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中 對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費(fèi)

47、用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)際費(fèi)用支出額與 計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并 分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)五、加強(qiáng)質(zhì)量管理 本項(xiàng)目農(nóng)遷房建設(shè)，應(yīng)該抓好項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，確保建筑質(zhì)量合乎建 筑設(shè)計(jì)要求，確保群眾的居住安全。工程質(zhì)量需達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)要求，并 經(jīng)驗(yàn)收合格。質(zhì)量管理容主要為以下幾個(gè)方面：1、審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；2、組織和建立本項(xiàng)目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；3、對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；4、質(zhì)量事故的報(bào)告和處置；5、督促、檢查工程材料是否符合要求；6、督促、檢查工程建設(shè)是否符合國(guó)家有關(guān)的規(guī)要求

48、；7、督促、檢查工程建設(shè)是否符合設(shè)計(jì)圖紙要求。六、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理 在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫(xiě)進(jìn)有關(guān)工期、進(jìn)度、進(jìn)度違約金等條 款，通過(guò)招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵(lì)施工單位加快進(jìn)度， 控制對(duì)投資的投放速度， 控制對(duì)物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié) 調(diào)等管理職能手段，在工程的準(zhǔn)備及實(shí)施的全過(guò)程中，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控 制。根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有 關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。七、加強(qiáng)合同管理合同管理是工程建設(shè)管理的重要容之一，是控制工程投資、進(jìn)度質(zhì)量 的基本依據(jù)。由于建設(shè)工程投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復(fù)雜、施工周 期長(zhǎng)，使用的人力物力多，涉及

49、的單位多等原因，有必要將建設(shè)工程合同 作為一個(gè)系統(tǒng)工程進(jìn)行科學(xué)管理，從而提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益。因此，工程實(shí)施過(guò)程中的每個(gè)項(xiàng)目，均要以合同形式確定雙方或多方 的責(zé)、權(quán)、利，以保證工程項(xiàng)目和工作任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。在項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，制定具體的合同管理辦法，對(duì)合同管理 的原則、圍、主要容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、 對(duì)合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對(duì)合同的變 更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合 同管理有章可循。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須嚴(yán)格按照合同辦事，在工程建設(shè)招標(biāo)、材料供應(yīng)招標(biāo)、 監(jiān)理招標(biāo)中應(yīng)按照合同法和工程建設(shè)有關(guān)管理制度和規(guī)章

50、與中標(biāo)單位簽 訂完善的合同條款，并嚴(yán)格按照合同進(jìn)行管理，以保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng) 的順利進(jìn)行，提高工程管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量、環(huán)保 等目標(biāo)，取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。八、加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，也是保證工程順利實(shí)施的關(guān)鍵，在整個(gè) 工程實(shí)施過(guò)程中，建設(shè)項(xiàng)目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設(shè)項(xiàng)目組織部 各單位、各部門(mén)之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設(shè)項(xiàng)目與周圍環(huán)境、其它建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別 是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。在項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中 須加強(qiáng)與相關(guān)政府部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，因此，要取得一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成功， 就必須通過(guò)積極

51、有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實(shí)現(xiàn)建設(shè) 項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)。九、加強(qiáng)安全建設(shè)管理本項(xiàng)目工程容涉及大量基礎(chǔ)施工，工程量大、工期跨度較長(zhǎng)，施工安 全管理的好壞將直接影響到該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。首先，監(jiān)督和要求施工單位建立健全工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度。必須建 立有符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理、施工及相 關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度要符合 國(guó)家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)和標(biāo) 準(zhǔn)。其次，做好安全檢查。對(duì)安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對(duì)待，需要整改的必 須限定整改完成時(shí)間，落實(shí)整改方案和責(zé)任人。十、資金管理本項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)按

52、銀行要求開(kāi)設(shè)專用賬戶，專款專用。制定每月用 款計(jì)劃，確保建設(shè)資金足額、恰當(dāng)、適時(shí)地使用于本農(nóng)遷房建設(shè)第八章 環(huán)境保護(hù)、概況本項(xiàng)目對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提高被拆遷群眾生活水平和住房條件，提升 區(qū)域形象具有極其重要的作用，為確保工程的正常施工和運(yùn)行安全以及城 市環(huán)境衛(wèi)生，主要把工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響減至最小，作為研究的目 的。二、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（一）主要環(huán)境影響分析1、不利影響工程施工期間，挖掘的泥土通常堆放在施工現(xiàn)場(chǎng)，堆土裸露，使大氣 中懸浮粒物含量驟增，影響市容和景觀。施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植 物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊居住和其他區(qū)域環(huán)境的整潔。施工期間施工機(jī)械和建筑材料運(yùn)輸、車輛馬達(dá)的轟鳴及

53、喇叭的喧鬧聲 等施工噪聲將產(chǎn)生擾民問(wèn)題，影響鄰近村民的工作和休息。施工期間土方的運(yùn)輸、處置過(guò)程中都可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。車輛裝載 過(guò)多導(dǎo)致沿程泥土散落滿地，車輪沾滿泥土致運(yùn)輸公路布滿泥土，晴天塵 土飛揚(yáng)，雨天路面泥濘，嚴(yán)重影響行人和車輛過(guò)往，其環(huán)境質(zhì)量狀況差。 棄土處置地不明確或無(wú)規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞 自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。棄土的運(yùn)輸需要大量的車輛， 如在白天進(jìn)行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。綜上所述，擬建工程施工期的影響是有的，但也是暫時(shí)的，在施工結(jié) 束后，影響區(qū)域的各環(huán)境要素基本都可以得以恢復(fù)。只要認(rèn)真制定和落實(shí) 工程施工期應(yīng)采取環(huán)保

54、對(duì)策措施，工程施工期的環(huán)境影響問(wèn)題可以得到消 除或有效控制。2、工程建設(shè)的有利影響（1）改善五愛(ài)村的環(huán)境，對(duì)周邊的建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮重要作用，使居 住環(huán)境得到顯著改善。（2）隨著工程沿線和規(guī)劃區(qū)的綠地增加，城市生態(tài)環(huán)境將得到改善。 同時(shí)對(duì)改善土地資源利用、城市環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)衛(wèi)生生態(tài)環(huán)境等均是有利 的。（3）本工程完成后，將大大改善五愛(ài)村三組周邊的投資環(huán)境，推進(jìn) 城北舊片區(qū)的改造，提升附近土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。為此項(xiàng)目的建設(shè)從城市化 的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)講也是非常必要的。（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、完善排水系統(tǒng)、提升城市形象、及提高綠 化率和改善整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量具有積極作用，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效

55、益 和環(huán)境效益顯著， 其有利影響是顯著、 長(zhǎng)久的， 不利影響是局部、 臨時(shí)的 工程所在地自然、社會(huì)環(huán)境條件較好，無(wú)大的環(huán)境制約因素。工程興建帶 來(lái)的不利影響通過(guò)采取切實(shí)可行的措施，可予以有效減小或消除。只要全 面落實(shí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和工程設(shè)計(jì)提出的環(huán)保對(duì)策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，確保工程污染物達(dá)標(biāo)排放，并有效控制生態(tài)破壞，本項(xiàng)目從環(huán) 境保護(hù)角度分析是可行的。二、環(huán)境保護(hù)措施（一）在工程項(xiàng)目建設(shè)中，制定棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，采用 加蓋型運(yùn)輸車輛并在裝運(yùn)的過(guò)程中不要超載，裝土車沿途避免灑落，車輛 駛出工地前應(yīng)將輪子的混土去除干凈， 防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔。 建議施工中在棄土表面加蓋防塵布，防止揚(yáng)塵。同時(shí)施工時(shí)應(yīng)對(duì)工