加油站收購項目房屋建筑物評估說明書

1、房屋建筑物評估技術(shù)說明（一）評估圍納入評估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主包括： 房屋建筑物、構(gòu)筑物與 其他輔助設(shè)施等。房屋建筑物類資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日賬面價值如下表所 示：金額單位：人民幣元科目名稱賬面原值賬面凈值房屋建筑物1,488,732.371,440,486.00構(gòu)筑物與其他輔助設(shè)施5,378,435.755,205,800.78房屋建筑物類合計6,867,168.126,646,286.78（二）房屋建筑物概況納入評估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主要建成于1996年至2013年,共計為四個加油站，大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝 沿村岫水公路北側(cè)；大石橋平順加油站的房屋建筑物分布于官屯鎮(zhèn)何 屯村

2、；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺安盛達(dá)加油站的房屋建筑物分布于臺安縣新臺鎮(zhèn)西桓村。房屋建筑物類資 產(chǎn)根本概況如下：納入本次評估圍的房屋建筑物共計 7項，按用途主要分為營業(yè)用 房和輔助用房。營業(yè)類房屋建筑物主要為：大石橋第一加油站房產(chǎn)、鳳城第一加 油站營業(yè)房、平順加油站后街營業(yè)室和臺安盛達(dá)加油站營業(yè)房等。輔助類房屋建筑物主要為：平順加油站的站房和休息室。框架結(jié)構(gòu)其主要建筑物特征為：框架結(jié)構(gòu)根底為鋼筋砼條形根 底、鋼筋砼獨立根底。鋼筋砼框架梁、獨立柱、現(xiàn)澆平板、圈梁。圍 護(hù)結(jié)構(gòu)為370mn厚機磚砌筑墻體或混合砂漿多空磚砌墻體。外墻為水 泥砂漿抹灰刷涂料，墻混合砂漿抹灰刷涂料，地

3、面多為砼地面、耐酸 缸磚地面。門窗多為鋁合金窗、塑鋼窗、鋼木門。屋面為加氣砼塊保 溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層。水、電、暖、弱 電等配套設(shè)施齊全。磚混結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)其主要建筑物特征為：為一層或多層用房。 根底為帶型磚根底，圍護(hù)墻為磚墻，外墻砌370MM專墻，隔墻為240MM 磚墻，現(xiàn)澆鋼筋混凝土根底圈梁、構(gòu)造柱、承重圈梁、予應(yīng)力空心樓 板。屋面水泥砂漿找平層，SBS防水層，墻面為水泥砂漿抹面刷彩色 防水涂料、或貼彩色墻磚，墻面為水泥砂漿抹面刷白，天棚混合砂漿 抹灰涂料刷白?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，鋼管護(hù)欄木扶手，踏步為彩色 水磨石面層。地面為砼地坪，各房屋門為木門，鋼窗，室電線為暗

4、線 布置、日光燈、吸頂燈照明，立柱式鑄鐵采暖器。衛(wèi)生間墻水泥砂漿 抹面貼彩色墻磚，普通衛(wèi)生潔具，上下水設(shè)施齊全。消防系統(tǒng)設(shè)施齊 全。房屋建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體狀況較好。其混合結(jié)構(gòu)的主要特征類 似于磚混結(jié)構(gòu)。構(gòu)筑物的主要特征為：納入評估圍的構(gòu)筑物主要有混凝土地面、 加油站罩棚、儲油池、加油島、圍墻與廁所等。其中加油站罩棚主要 為鋼結(jié)構(gòu)或鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；地面、儲油池與加油島主要為混凝土或鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)；圍墻和廁所主要為磚混結(jié)構(gòu)。被評估單位資產(chǎn)管理人員對建筑物的主要受力構(gòu)件定期觀測，保證其使用安全。對建筑物使用過程中發(fā)生的外表破損與缺陷與時采取 措施進(jìn)展修繕，保證其使用性能，同時做好建筑物的采光、通風(fēng)和

5、衛(wèi) 生工作，保證其枯燥、清潔。(1) 賬面原值構(gòu)成被評估單位的房屋建筑物主要為自建房屋， 賬面原值一般由建安 工程費、前期費用與其他費用以與資本化利息等構(gòu)成。(2) 折舊方法被評估單位采用年限平均法計提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、 預(yù)計使用壽命和預(yù)計殘值，確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如 下：固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率%年折舊率%房屋建筑物20納入本次評估圍的房屋建筑物共計7項，合計建筑面積826.92平方米，其中已辦理房屋所有權(quán)證的房屋建筑物共計4項，已辦證的房屋面積為649.40平方米，辦證時間為2014年和2015年間，辦證 率為70%已辦證的房屋證載權(quán)利人為：XXXXX公司。其中有3

6、項房 屋未辦理房產(chǎn)證，主要為企業(yè)收購的四個加油站中未辦理房屋所有權(quán) 證的房屋，截止評估基準(zhǔn)日尚未辦理房屋所有權(quán)證的3項房屋。企業(yè)對未辦證的房屋出具了有關(guān)事項說明，承諾權(quán)屬歸XXXX)公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部辦理了土地使用權(quán)證，共計占用土地使用權(quán)5宗，為出讓的商服用地和批發(fā)零售用地。土地證編號為： 大石橋國用(2014)第036號、大石橋國用(2015)第038號、大石橋國 用(2015)第037號、鳳城國用(2014)第0058號、臺安園區(qū)國用(2015) 第00003號。土地證載權(quán)利人為：XXXXX司。(三) 核實過程評估過程主要劃分為以下三個階段：第一階段：準(zhǔn)備階段評估人員對納

7、入評估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)展初步 了解，設(shè)計了初步評估技術(shù)方案和評估人員配備方案；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細(xì)表，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)如此的要求， 指導(dǎo)被評估單位準(zhǔn)備評估所需資料和填寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估申 報明細(xì)表。第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段1. 核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報 明細(xì)表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的房屋建筑物類資產(chǎn)明細(xì)賬、臺賬核對使明細(xì)金額與容相符；最后對局部房屋建筑物類資產(chǎn)核對了原始記賬憑證。2. 資料收集：評估人員按照重要性原如此，根據(jù)房屋建筑物類 資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了房屋產(chǎn)權(quán)證明文

8、件；收集了工程發(fā) 包合同與發(fā)票、工程圖紙、工程結(jié)算；收集了廠區(qū)平面圖、室外管線 圖；收集了日常維護(hù)與管理制度等與評估相關(guān)的資料。3. 現(xiàn)場查點：評估人員和被評估單位相關(guān)人員共同對評估基準(zhǔn)日申報的房屋建筑物類資產(chǎn)進(jìn)展了盤點與查看。核對了房屋建筑物名 稱、數(shù)量、購建日期、面積、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、供電照明等根本 信息；了解了房屋建筑物的工作環(huán)境、維護(hù)與保養(yǎng)情況等使用信息； 了解了房屋建筑物的完損程度和預(yù)計使用年限等成新狀況；填寫了典型房屋建筑物的現(xiàn)場調(diào)查表。4. 現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位調(diào)查了解了房屋建筑物類資 產(chǎn)的質(zhì)量、功能、利用、維護(hù)等信息；調(diào)查了解了當(dāng)?shù)卦u估基準(zhǔn)日近 期的建筑安裝市場價

9、格信息；調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值 構(gòu)成、折舊方法、減值準(zhǔn)備計提方法等相關(guān)會計政策與規(guī)定。第三階段：評定估算階段根據(jù)各類房屋建筑物的特點，遵照評估準(zhǔn)如此與相關(guān)規(guī)定，分別 采用適宜的評估方法，確定其在評估基準(zhǔn)日的市場價值，并編制相應(yīng) 的評估明細(xì)表和評估匯總表，撰寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估技術(shù)說明。（四）評估方法評估人員認(rèn)真分析了所掌握的資料，并對估價對象進(jìn)展了實地 勘察，委估房屋主要為營業(yè)與輔助性用房的房屋建筑物，房屋建筑 物分布在大石橋第一加油站、大石橋平順加油站的房屋建筑物、 鳳城 第一加油站、臺安盛達(dá)加油站的，考慮到委估房屋建筑物其他特點與 自身實際情況，主要采用本錢法進(jìn)展評估。本錢法

10、計算公式如下：評估值二重置全價X綜合成新率（1）重置全價確實定重置全價二建筑安裝工程造價+前期費用與其他費用+資金本錢 建安綜合造價對于大型、價值高、重要的建（構(gòu)）筑物，采用預(yù)決算調(diào)整法確 定其建安綜合造價，即以待估建（構(gòu)）筑物決算中的工程量為根底， 根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費文件，分別計算土建工程費用 和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建（構(gòu)）筑物采用單方造價法確定其建 安綜合造價。在區(qū)分不同的結(jié)構(gòu)類型與使用功能的根底上， 根據(jù)評估 基準(zhǔn)日與所在地正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)確定其基 準(zhǔn)單方造價，在此根底上依照建（構(gòu)）筑物的個性（如不同的層高、跨 度

11、、裝修情況、施工困難程度等）和現(xiàn)場測量的工作量對基準(zhǔn)單方造 價進(jìn)展調(diào)整，最終確定單方造價標(biāo)準(zhǔn)，以此作為建安綜合造價。 前期與其他費用建設(shè)工程前期與其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額， 根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)*按工程取費1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534 號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格200210號3工稈監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.56%計價格20021980 號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格19991283 號6安全評

12、價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534 號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125 號小計11.82%-二-按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10 元 / m2遼財非2008817 號9散裝水泥專項基金建筑面積0.6 元/ m遼財綜2003488號小計10.6 元/ m合計建安工程造價X 11.82% +建筑面積X 10.60元/ m2 資金本錢按照合理的建設(shè)工期，取相應(yīng)年度的貸款利率，計算建設(shè)期間合 理的資金本錢。資金本錢=（建安工程費用+前期費用與其他費用）X合理工期寧2X利率（2）綜合成新率確實定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率二尚可使用年限/（已使用

13、年限+尚可使用年限）X 100%式可使用年限根據(jù)評估圍房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年 限，結(jié)合現(xiàn)場勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護(hù)狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續(xù)使用功 能為前提，以根底和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和結(jié)實性為主要條件， 而裝修 和配套設(shè)施只有在根底和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計算其新舊 程度，并且作為修正根底和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3) 評估值確實定評估值二重置全價X綜合成新率(五) 評估案例案例一：鳳城第一加油站營業(yè)房明細(xì)表序號：固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表-序號3建筑物名稱：鳳城第一加油站營業(yè)房賬面原值：元賬面凈值：元建成時間：2008

14、年10月15日建筑面積：平方米委估建筑物為營業(yè)房，位于省鳳城市鳳山區(qū)二龍村四組，該營業(yè) 室建筑面積255.84平方米。營業(yè)室于2008年10月建成并投入使用。 至評估基準(zhǔn)日，該建筑物根底穩(wěn)定，建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備完好，使用 正常。門為單層包邊木門，窗為單層塑鋼窗，外磚墻抹灰，刷涂料。 電氣安裝為配照型掛燈與吸頂燈、熒光燈；主要承重構(gòu)件為鋼筋砼梁， 墻體為磚墻，屋面現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，彩鋼板坡屋頂，該建筑物 水、電、消防設(shè)施齊全。經(jīng)現(xiàn)場勘察，鳳城第一加油站營業(yè)房地基承載力強， 無不均勻下 沉現(xiàn)象；結(jié)構(gòu)鞏固，無裂縫現(xiàn)象；屋面無滲漏；房屋整體狀況較好。評估人員以待估建筑物實物為根底，依據(jù)省建設(shè)工程費

15、用標(biāo)準(zhǔn) （2008年）、省建筑工程消耗量定額（2008年）、省裝飾裝修工程 消耗量定額（008年）、省安裝工程消耗量定額（2008年）等相關(guān) 定額，參考省建設(shè)工程造價管理總站 2015年10月份公布的（指導(dǎo) 性材料價格與人工費指數(shù)）調(diào)整材料價格信息，分別計算建筑裝飾、 安裝工程總造價，得到建安綜合造價。計算如下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分局部項工程費合計工程量X定額基價+主材費其中人工費+機械費2企業(yè)管理費1.1 X費率18.20%3利潤1.1 X費率23.40%4項目措施費安全文明施工措施費1.1 X費率15.90%冬雨季施工費1.1 X費率

16、7.00%5稅費前工程造價合計(1+2+3+4)6規(guī)費社會保障費1.1 X費率26.19%住房公積金1.1 X費率8.18%序號費用項目計算方法費率金額7人工費調(diào)整人工費x費率38.00%8材料差價9稅金(5+6+7+8) X 費率3.48%10工程造價(5+6+7+8+9)裝飾工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分局部項工程費合計工程量X定額基價+主材費其中人工費+機械費2企業(yè)管理費1.1 X費率12.25%3利潤1.1 X費率15.75%4項目措施費安全文明施工措施費1.1 X費率12.50%冬雨季施工費1.1 X費率7.00%5稅費前工程造價合計(1+2

17、+3+4)6規(guī)費社會保障費1.1 X費率26.19%住房公積金1.1 X費率8.18%7人工費調(diào)整人工費X費率38.00%8材料差價9稅金(5+6+7+8) X 費率3.48%10工程造價(5+6+7+8+9)安裝工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分局部項工程費合計工程量X定額基價+主材費其中人工費+機械費2企業(yè)管理費1.1 X費率16.80%3利潤1.1 X費率21.60%4項目措施費安全文明施工措施費1.1 X費率15.10%冬雨季施工費1.1 X費率7.00%5稅費前工程造價合計(1+2+3+4)6規(guī)費社會保障費1.1 X費率26.19%住房公積金1.

18、1 X費率8.18%7人工費調(diào)整人工費X費率38.00%8材料差價9稅金(5+6+7+8) X 費率3.48%10工程造價(5+6+7+8+9)建安工程造價二土建+裝飾工程造價+安裝工程造價=+=元(2) 前期費用與其他費建設(shè)工程前期與其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額, 根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)按工程取費1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格200210號3工稈監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.56%計價格20

19、021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格19991283 號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125號小計11.82%-二-按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10 元 / m2遼財非2008817號9散裝水泥專項基金建筑面積0.6 元/ m遼財綜2003488號小計10.6 元 / m合計建安工程造價X 11.82% +建筑面積X 10.60元/ m2(3) 資金本錢計算該項目建筑合理工期按 0.5年計算，建筑工期假設(shè)資金均勻投 入，貸款利率按一至五年期年貸款利率 4.35%計算，如此：資金本錢=(建

20、安工程造價+前期費用)X貸款利率X合理工期12(4) 重置全價確實定重置全價二建安造價+前期費用與其他費用+資金本錢=元（取整）該房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年， 距評估基準(zhǔn)日已使用7年。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該房屋根底承載力足夠，承 重構(gòu)件完好鞏固，屋面無滲漏，門窗完好無破損，照明線路完好，通 風(fēng)良好。截止評估基準(zhǔn)日該房屋使用正常， 評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘察況 確定尚可使用年限為43年，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限， 尚可使用年限計算出建筑物的綜合成新率。綜合成新率二尚可使用年限（尚可使用年限+已使用年限）X 100%=43/（43+7） X 100%=86%取整）評估值二重

21、置全價X綜合成新率=711,300.00 X 94%案例二：第一加油站罩棚明細(xì)表序號：固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物評估明細(xì)表序號1-1建筑物名稱：第一加油站罩棚建成時間：2001年02月1日建筑面積：360平方米該罩棚2002年9月建成，鋼結(jié)構(gòu)，層高6米，跨度12米，水平12 / 16投影面積360平方米，配套設(shè)施有照明系統(tǒng)?，F(xiàn)場勘察狀況：根底有足夠有承載力，無不均勻沉降，承重結(jié)構(gòu) 和圍護(hù)結(jié)構(gòu)結(jié)實，該罩棚尚在使用中。評估人員以待估建筑物實物為根底，依據(jù)省建設(shè)工程費用標(biāo)準(zhǔn) 2008年、省建筑工程消耗量定額2008年等相關(guān)定額，參考 省建設(shè)工程造價管理總站2015年10月份公布的指導(dǎo)性材料價格 與人工費指數(shù)調(diào)

22、整材料價格信息，分別計算建筑裝飾、安裝工程總 造價，得到建安綜合造價。計算如下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分局部項工程費合計工程量X定額基價+主材費其中人工費+機械費2企業(yè)管理費1.1 X費率18.20%3利潤1.1 X費率23.40%4項目措施費安全文明施工措施費1.1 X費率15.90%冬雨季施工費1.1 X費率7.00%5稅費前工程造價合計(1+2+3+4)6規(guī)費社會保障費1.1 X費率26.19%住房公積金1.1 X費率8.18%7人工費調(diào)整人工費X費率38.00%8材料差價9稅金(5+6+7+8) X 費率3.48%序號費用項目計算方法

23、費率金額10工程造價(5+6+7+8+9)建安工程造價二土建裝飾工程造價(2)前期費用與其他費建設(shè)工程前期與其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額, 根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃2012534號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格200210號3工稈監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格2007670號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.56%計價格20021980 號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格19991283 號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃2012534號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格2002125號合計11.82%前期與其他費用=329,399.49 X 11.82%(3)資金本錢計算該項目建筑合理工期按 0.5年計算，建筑工期假設(shè)資金均勻投 入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計算，如此：資金本錢