上海仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)抵押價值評估報告

1、仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)抵押價值評估報告XX房地產(chǎn)估價有限公司報告摘要XX房地產(chǎn)估價有限公司接受陳偉耀先生的委托，按照中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，對仁達(dá)公寓（市長寧區(qū)平武路36號）內(nèi)，建筑面積為6992.42平方米的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開市場價值進(jìn)行評估。根據(jù)委托方擬將估價對象進(jìn)行抵押的估價目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘察結(jié)果，采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象于估價時點(diǎn)（二一年五月十八日）的現(xiàn)狀公開市場價值。致委托方函陳偉耀先生：受您的委托，本公司根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，遵循合法、科學(xué)、客觀、公正的原則，對您所委托的仁達(dá)公寓（市長

2、寧區(qū)平武路36號）內(nèi)，建筑面積為6992.42平方米的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開市場價值進(jìn)行評估。根據(jù)委托方擬將估價對象進(jìn)行抵押的估價目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘察結(jié)果，現(xiàn)將估價對象于二一年五月十八日（估價時點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開市場價值報告如下：房 地 產(chǎn) 總 價：人民幣41,600,000元大 寫：肆仟壹佰陸拾萬元整 單位建筑面積均價：人民幣5950元/平方米大 寫：每平方米伍仟玖佰伍拾元整XX房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：高幸奇 二一年五月三十一日估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范)估價的假設(shè)和限制條件1.本報告提供的估價結(jié)果是公開市場價值。所謂公開市場價值，是指估價對象于估價時點(diǎn)在市場

3、上出售并按以下條件取得的合理價格：(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或者降低房地產(chǎn)真實(shí)價值；(2)有一段合理交易時間；(3)在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定；(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。2.截止到估價時點(diǎn)，估價對象的市房地產(chǎn)權(quán)證還未辦理。根據(jù)估價方向市房屋土地管理局有關(guān)部門查詢的結(jié)果和委托方的承諾，估價對象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為葉鴻林、林春海（其中仁達(dá)公寓D、E座24套為權(quán)利人葉鴻林所有；仁達(dá)公寓A、B、C座23套為權(quán)利人林春海所有）。 3.截止到估價時點(diǎn)，估價對象均已裝修，因此本報告提供的估價結(jié)果已包含了室內(nèi)裝修價值。4.本報告提供的估價結(jié)果

4、，只為委托方向銀行進(jìn)行抵押提供價值參考依據(jù)，而不對其他用途負(fù)責(zé)。5. 本報告提供的估價結(jié)果是估價對象現(xiàn)狀公開市場價值，并未考慮未來物業(yè)強(qiáng)制處置、要求迅速變現(xiàn)的特性。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方1.委托人：陳偉耀2.聯(lián)系地址：市平武路36號（仁達(dá)公寓）18樓D座3.聯(lián)系人：陳偉耀4.聯(lián)系電話：1370-1731330二、估價方1.機(jī)構(gòu)名稱：XX房地產(chǎn)估價有限公司2.法人代表：高幸奇3.機(jī)構(gòu)地址：市浦東新區(qū)浦建路243號4.資格等級：壹級5.證書編號：（2000）建房估證字第9號6.聯(lián)系人：談勇7.聯(lián)系電話：（8621）三、估價對象1.房地產(chǎn)概況估價對象為仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)(47套)。仁達(dá)公寓位

5、于市長寧區(qū)平武路36號內(nèi)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地產(chǎn)用途：住宅建筑面積：6992.42平方米土地權(quán)屬性質(zhì)：國有出讓土地 土地出讓年限: 一九九六年八月二十四日至二六六年八月二十三日土地等級：市四級土地形狀：矩形臨街狀況：一面臨街2.房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象為權(quán)利人葉鴻林、林春海于一九九九年二月向仁達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購進(jìn)的內(nèi)銷商品房。截止到估價時點(diǎn)，估價對象合法權(quán)利文件只有簽訂的市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同，預(yù)售許可證編號：滬房地（96）內(nèi)預(yù)字0004號，還未辦理市房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)估價方向市房屋土地管理局有關(guān)部門查詢結(jié)果和委托方的承諾，委估的仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)（47

6、套，建筑面積6992.42平方米）不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為葉鴻林、林春海（其中仁達(dá)公寓D、E座24套為權(quán)利人葉鴻林所有；仁達(dá)公寓A、B、C座23套為權(quán)利人林春海所有）。3.房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀仁達(dá)公寓位于市長寧區(qū)東部繁華地段，它由一幢總高二十五層的公寓和地下車庫組成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，現(xiàn)該公寓的物業(yè)已基本出售。目前，由專業(yè)物業(yè)管理公司提供全面現(xiàn)代化的管理。估價對象現(xiàn)處于空置狀態(tài)。4.建筑物和地上定著物狀況仁達(dá)公寓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總高二十五層的公寓，1996年開始建造，1998年竣工投入使用。房型為三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，一層五

7、單元，層高2.8米，總高70米。仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)（47套），A座有17套，房型為三室二廳二衛(wèi)；B座有2套，房型為三室二廳二衛(wèi)；C座有4套，房型為二室二廳一衛(wèi)；D座有9套，房型為三室二廳二衛(wèi)；E座有15套，房型為三室二廳二衛(wèi)，均已裝修，總計(jì)建筑面積6992.42平方米。各套房屋具體情況(單元、樓層、面積、戶型、產(chǎn)權(quán)人) 參見表一：估價對象情況說明表（略)。裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配置情況如下：外墻： 彩色釉面磚窗： 古銅色鋁合金、白玻璃門： 分戶門木面鋼腹壓制防盜門戶室門： 分戶門為壓制門（美國進(jìn)口高密度板）地坪： 鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)企口硬木地板墻面天花：乳膠漆廚房： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，配備全套高級廚房設(shè)備

8、衛(wèi)生間： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，全進(jìn)口美標(biāo)三件套衛(wèi)生潔具，大理石洗面臺強(qiáng)電： 分戶配電箱，開關(guān)、插座面板和燈座均安裝完成并穿管接線到位管道： 煤氣及上水完成立管及各戶接口支管，水表安裝到位熱水器： 進(jìn)口11升白兔（帶強(qiáng)制排風(fēng)裝置）空調(diào)： 每戶設(shè)高級空調(diào)壹臺衛(wèi)星天線：亞太一號、亞衛(wèi)一號電話： A、B 、D 、E戶型直線二門，C戶型直線一門，均穿管接線到位電梯： 全進(jìn)口日立電梯二臺車位： 備有充裕的停車泊位安保系統(tǒng)：大樓具有進(jìn)口可視訪客系統(tǒng)和電視監(jiān)視系統(tǒng)5.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件估價對象位于市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，已具備了“七通一平”的條件。四、估價目的因委托方擬將估價對象進(jìn)行抵押，

9、特此委托本公司評估其客觀合理的公開市場價值，供抵押相關(guān)方作參考。五、估價時點(diǎn)二一年五月十八日六、價值定義本報告提供的房地產(chǎn)價格是估價對象在現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點(diǎn)的公開市場價值，即在公開市場上最可能形成或成立的價格。七、估價依據(jù) 1.國家和市有關(guān)的法律、法規(guī)（1）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2）中華人民共和國土地管理法（3）市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法（4）市房地產(chǎn)抵押辦法2.市長寧區(qū)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃3.市建筑裝飾工程預(yù)算定額4.委托方提供的有關(guān)證明文件（1）估價委托書（2）委托人的產(chǎn)權(quán)承諾書（3）部分內(nèi)銷商品房預(yù)售合同（復(fù)印件）（4）購房款發(fā)票（復(fù)印件）（5）委托方個人身份證（復(fù)印件）5.估價人員向

10、有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘察收集的有關(guān)資料 八、估價原則本次評估主要遵循如下估價原則：1.合法原則國家的土地制度、房地產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃等法律和法規(guī)是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，房地產(chǎn)的權(quán)益只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)才具有經(jīng)濟(jì)上的價格。因此，房地產(chǎn)的價格評估必須以房地產(chǎn)的權(quán)益合法為前提。2.替代原則同類功能和用途的商品具有可替代性，某一房地產(chǎn)的價格會受到與其同類的可替代的房地產(chǎn)價格的影響和制約。因此，估價對象房地產(chǎn)的價格可通過對同類型房地產(chǎn)價格的比較修正來替代。3.估價時點(diǎn)原則房地產(chǎn)的價格會隨著社會、政治、經(jīng)濟(jì)等情況的發(fā)展變化而不斷地變動，因而在不同的時點(diǎn)上，同一個房地產(chǎn)往往有不同的價格水平。因此

11、，必須確定價格的估價時點(diǎn)，才能確定估價對象在某一時點(diǎn)上的價格。4.最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。本估價報告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。九、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等；有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、收

12、益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。本項(xiàng)目的估價技術(shù)思路與方法為：由于估價對象的用途為中高檔公寓住宅樓，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易和租賃活動較為頻繁，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較法和收益法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值。十、估價結(jié)果陳偉耀先生所委托的仁達(dá)公寓（市長寧區(qū)平武路36號）內(nèi)，建筑面積為6992.42平方米的房地產(chǎn)于二一年五月十八日（估價時點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開市場價值為：房 地 產(chǎn) 總 價：人民幣41,600,000元大 寫：肆仟壹

13、佰陸拾萬元整單位建筑面積均價：人民幣5950元/平方米大 寫：每平方米伍仟玖佰伍拾元整十一、估價人員 姓 名 房地產(chǎn)估價師注冊號 簽名（蓋章）談 勇 龔明榮 31979701131 竇建民 陳凌嵐 3120000045 十二、估價作業(yè)日期 二一年五月十五日至二一年五月三十一日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期，自估價時點(diǎn)二一年五月十八日起至二二年五月十七日一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 1.房地產(chǎn)概況估價對象位于市長寧區(qū)平武路36號（仁達(dá)公寓）內(nèi)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地產(chǎn)用途：住宅建筑面積：6992.42平方米土地權(quán)屬性質(zhì)

14、：國有出讓土地 土地出讓年限: 一九九六年八月二十四日至二六六年八月二十三日土地等級：市四級土地形狀：矩形臨街狀況：一面臨街2.房地產(chǎn)權(quán)利狀況(同前)3.房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀(同前)4.建筑物和地上定著物狀況(同前)5.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件估價對象位于市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全。二、區(qū)域因素分析 長寧區(qū)位于市中心城區(qū)的西部，東與靜安區(qū)相連、南與徐匯區(qū)接壤、西與閔行區(qū)毗臨、北靠吳淞江，與普陀區(qū)隔河相望。全區(qū)面積38萬平方公里，全區(qū)人口61.13萬。長寧區(qū)西端有的航空港一虹橋國際機(jī)場；中部有著名的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和市最大的涉外高級住宅區(qū)一古北新區(qū)；東部有中山公園和興國路、華山

15、路、泰安路、新華路、愚園路等處的花園住宅區(qū)。優(yōu)越的涉外開放條件，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，眾多的科研院所，良好的居住生態(tài)環(huán)境，健全的基礎(chǔ)教育體系和現(xiàn)代化旅游及娛樂設(shè)施構(gòu)成了長寧區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢。委估的仁達(dá)公寓座落于長寧區(qū)的東部，靠近番禺路、平武路口。該地域位于市長寧區(qū)東部的繁華地段，緊靠主要交通干道延安路高架道路，是市最具有人文氣息的高尚住宅區(qū)之一。估價對象周邊金融、商業(yè)、文化、娛樂、衛(wèi)生、教育設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境質(zhì)量好，屬于市中心鬧中取靜的黃金地段，與“興國賓館”、“新華別墅”、“丁香花園”、“總統(tǒng)公寓”、“影城”毗臨。由于該區(qū)域地理位置的獨(dú)特優(yōu)越，適宜于居住與辦公之用。 長寧區(qū)是市區(qū)的西大門，地

16、理位置獨(dú)特，交通十分便利。區(qū)內(nèi)，虹橋機(jī)場是我國最大的空中交通樞紐之一；滬杭鐵路縱貫全區(qū)南北，蘇州河、滬青平公路是蘇、錫、杭、嘉、湖通往的主要水、陸信道；高架環(huán)路、延安路高架、南北高架交通、地鐵二號線和區(qū)內(nèi)拓寬后的江蘇路、長寧路、原有的虹橋路、延安西路等交通干線與30多條公交線路，形成了長寧區(qū)頗具特色的水、陸、空齊全，縱橫交錯、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。估價對象位于長寧區(qū)東部，南向傍依徐家匯，北向靠近南京路，驅(qū)車幾分鐘即可上延安路高架道路，通過延安路高架道路可貫穿市，交通十分便捷。估價對象距市市中心（人民廣場）5公里；距虹橋國際機(jī)場8.5公里；距火車站5公里；距延安路高架道路僅幾百米，已形成人口流

17、量高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷的商務(wù)和居住區(qū)。三、市場背景分析1.市房地產(chǎn)市場背景分析2001年一季度房地產(chǎn)市場已逐漸走出幾年來的低谷，商品房銷售保持良好的勢頭，市場供求關(guān)系已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。 同時，必須清晰地認(rèn)識到，一季度內(nèi)銷商品房預(yù)售登記面積首次超過批準(zhǔn)上市面積所呈現(xiàn)出的“求大于供”，僅僅是一種階段性、季節(jié)性的現(xiàn)象，前幾年超量開發(fā)所積累的整體上供大于求的實(shí)質(zhì)性矛盾尚未清除，這是一個值得繼續(xù)引起足夠重視的問題，繼續(xù)消化空置房任重而道遠(yuǎn)。從區(qū)域分析來看，一季度內(nèi)銷商品住宅銷售量大的區(qū)域?yàn)槠謻|、閔行、徐匯、普陀分別占市區(qū)銷售總量的17%、15%、12.3%、10%，內(nèi)銷商品住宅預(yù)售量大的區(qū)域浦東、普陀、閔

18、行、寶山分別占市區(qū)銷售總量的18.6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)，但仍可以看到一些非熱點(diǎn)區(qū)域崛起的現(xiàn)象，如虹口、楊浦、閘北等區(qū)。隨著市政建設(shè)的發(fā)展，這些區(qū)的外部環(huán)境均得到了不同程度的改善，為房產(chǎn)開發(fā)提供了新的發(fā)展空間。從價格分布分析來看，房地產(chǎn)市場的價格分布遵循著地段原則，即由市中心向外價格逐漸降低，呈階梯狀。依據(jù)此規(guī)律，我們將市區(qū)分為四個部分：市中心區(qū)、內(nèi)環(huán)（為內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)）、內(nèi)外環(huán)（為內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間地區(qū)）、外環(huán)（為外環(huán)線以外地區(qū)），四個區(qū)域一季度的平均成交價格為4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米。由上述的價

19、格走勢可以看出：(1)內(nèi)環(huán)區(qū)域最受市場歡迎，在市場吸納量最大的情況下，其價格升勢遠(yuǎn)非其它區(qū)域可比；(2)市中心區(qū)和其它地區(qū)價格差最大，其它各區(qū)價格相對較小；(3)外環(huán)線外的價格反而高于內(nèi)外環(huán)線之間的價格。2.長寧區(qū)房地產(chǎn)市場背景分析2001年一季度長寧房地產(chǎn)市場內(nèi)銷商品房預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售面積34.07萬平方米，已登記內(nèi)銷預(yù)售1304套，面積15.96萬平方米，分別比去年同期上漲118.8%和136.5%。從資料來看，一季度長寧區(qū)內(nèi)銷商品房預(yù)售的成交特點(diǎn)為：(1)市場相對穩(wěn)定，房價指數(shù)持平的樓盤數(shù)為36 個，占統(tǒng)計(jì)樓盤的59%；(2)高層價格走勢較多層要好，高層價格指數(shù)達(dá)到1003點(diǎn)，多層價格指數(shù)僅

20、為980點(diǎn)；(3)區(qū)域內(nèi)西部市場較為看好，占全區(qū)總成交面積的72.5%；而虹橋路沿線及古北地區(qū)市場基本飽和，僅占全區(qū)總成交面積的3.53%；(4)區(qū)域房價指數(shù)為1003點(diǎn)，平均成交單價4625元/平方米。從市場來看，長寧區(qū)有著獨(dú)特的優(yōu)勢，表現(xiàn)為：(1)以外貿(mào)為特征具有外事功能的涉外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)，獨(dú)具歐陸風(fēng)格的高級花園住宅區(qū)古北新區(qū)，重要的航空港虹橋國際機(jī)場座落在長寧區(qū)，隨著時間的推移，其涉外開放條件日益成熟；(2)立體的交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷。江蘇路、長寧路的拓寬，虹橋路、延安西路的改善，地鐵二號線及輕軌高架的相繼竣工，使長寧區(qū)的投資條件更上一層樓；(3)居住生態(tài)環(huán)境的日益改善。長寧路兩側(cè)的

21、大面積綠化完工，虹橋地區(qū)周邊環(huán)境不斷完善等給予綠化覆蓋率居全市中心城區(qū)之首的長寧區(qū)錦上添花；(4)購房者消費(fèi)觀念的改變。去年年底房改政策的逐步落實(shí)以及加入WTO組織的臨近，長寧區(qū)潛在優(yōu)勢得以明顯地發(fā)揮。從供求角度來看，部分航班遷移浦東，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成沖擊，隨著長寧區(qū)市場的逐步完善，其市場擴(kuò)容速度將會逐漸變緩，其它區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展將吸納部分客源，尤其是緊鄰的閔行區(qū)將對其產(chǎn)生不小的沖擊。3.周邊市場背景分析估價對象位于市長寧區(qū)內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于此區(qū)域是真正意義的市區(qū)，居住生活條件相當(dāng)方便，各類配套相當(dāng)完善，交通也十分便捷，樓盤檔次較高，價格為全區(qū)最高。一季度平均售價為5518元/平方米，如海富公

22、寓、長峰廣場、晶采名人大廈、佳信都市花園等，都是在全市范圍內(nèi)有一定影響的高檔次樓盤。因此，雖然市場價格較高，但市場認(rèn)同率較高，是該區(qū)域房產(chǎn)的主要特點(diǎn)。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。本估價報告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。五、估價方法選用(同估價結(jié)果報告)六、估價測算過程1.市場比較法市場比較法是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、

23、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進(jìn)行對照比較，并對比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：估價對象價格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)(1) 可比實(shí)例選擇通過市場調(diào)查和向有關(guān)部門查詢，收集了與估價對象有關(guān)的若干市場交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價格類型相同、估價時點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實(shí)例。實(shí)例一：佳信都市花園位置：延安西路、番禺路口結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級

24、釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修銷售均價：5400元/平方米 成交日期：2000年10月實(shí)例二：盛源大廈 位置：番禺路5號 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價：5500元/平方米 成交日期：2001年5月實(shí)例三：延和大廈 位置：番禺路37弄7號結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價：5200元/平方米 成交日期：2001年5月 3.因素選擇 根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的主要因素，結(jié)合估價對象和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等。區(qū)域因素主要有商

25、服繁華度、景觀、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個別因素主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新狀況、朝向等。4.因素條件描述估價對象和可比實(shí)例的各因素條件說明，詳見表二：因素條件說明表。表二 因素條件說明表估價對象及可比實(shí)例比較因素ABC估價對象佳信都市花園盛源大廈延和大廈仁達(dá)公寓坐落延安西路番禹路口番禺路5號番禺路37弄7號平武路36號交易日期200010 200152001520015交易情況市場價市場價市場價市場價交易價格540055005200待求區(qū)域因素商服繁華度與估價對象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同與估價對象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同與估價對象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同位于市中心，

26、靠近徐家匯、較繁華景觀與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同較好交通條件與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同靠近延安西路高架橋，多條公交線路，交通方便。區(qū)域環(huán)境與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致位于長寧區(qū)東部高檔住宅區(qū)，區(qū)域環(huán)境良好基礎(chǔ)設(shè)施與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致七通個別因素結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混房型房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好，功能與估價對象一致。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比估價對象稍差。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比估價對象差。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好。建筑裝修毛胚房毛胚房毛胚房裝修成新狀況全新全新全新全新朝向與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同整座房屋朝南5.編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象的各因

27、素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)。詳見表三：因素條件指數(shù)表 房地產(chǎn)名稱ABCD交易日期99100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度100100100100景觀100100100100交通條件100100100100區(qū)域環(huán)境100100100100市政基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個別因素結(jié)構(gòu)100100100100房型1009998100建筑裝修929292100成新狀況100100100100朝向100100100100表三 因素條件指數(shù)表表中有關(guān)修正說明如下：(1)交易日期修正 可比實(shí)例A成交日期為2000

28、年10月，根據(jù)GREIS中房指數(shù)月度報告，從2000年10月至2001年4月，房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，2000年10月中房住宅指數(shù)為640，2001年4月為647，漲幅為1%，因此，實(shí)例A交易日期修正為99/100；實(shí)例B、實(shí)例C成交日期與估價時點(diǎn)相近，則交易日期不作修正。 (2)交易情況修正實(shí)例A、B、C的交易情況均屬正常，則交易情況不作修正。(3)區(qū)域因素修正 實(shí)例A、B、C與估價對象均處于市長寧區(qū)東部的繁華地段，區(qū)域條件基本一致，不作修正。(4)個別因素修正A.實(shí)例A房型基本與估價對象相同，故不作修正。實(shí)例B、C房型設(shè)計(jì)相對較差，影響該房地產(chǎn)使用功能，進(jìn)行修正，分別修正為100/9

29、9、100/98；B.裝修情況 可比實(shí)例均為毛坯房，估價對象為裝修房，應(yīng)進(jìn)行裝修修正。根據(jù)估價對象的裝修情況和當(dāng)前裝修市場信息，將實(shí)例A、B、C分別修正為100/92、100/92、100/92。C.其它個別因素條件基本一致，則對其他個別因素條件不作修正。6.實(shí)例修正后的房地產(chǎn)價格分析計(jì)算上述幾個可比實(shí)例位于同一區(qū)域，修正后價格較相近。因此，取上述三個可比實(shí)例修正后價格的算術(shù)平均值作為估價對象的評估價格，詳見表四：因素比較修正系數(shù)表。表四 因素比較修正系數(shù)表房地產(chǎn)名稱ABC交易價格540055005200交易日期99/100100/100100/100交易情況100/100100/100100

30、/100區(qū)域因素商服繁華度100/100100/100100/100景觀100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100區(qū)域環(huán)境100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100個別因素結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100房型100/100100/99100/98建筑裝修100/92100/92100/92成新狀況100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100修正價格581160395768權(quán)重值1/31/31/3則：估價對象比準(zhǔn)價格=（5811+6039+

31、5768）/3=5873元/平方米2.收益法所謂收益法，是指預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(1)求取年總收入(潛在毛收入)估價人員根據(jù)評估需要，做了詳細(xì)的市場調(diào)查。主要調(diào)查了與估價對象相類似的符合同一地價區(qū)段或同一供需圈范圍內(nèi)相同結(jié)構(gòu)與類型、接近估價時點(diǎn)等要求的案例，如佳信都市花園、盛源大廈和延和大廈及詢價，估價對象當(dāng)前的正常毛租金租賃詢價為人民幣1.8元/天.平方米，根據(jù)當(dāng)前市場報價與成交價的一般情況，確定估價對象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=1.8元/天.平方米×365=657元/年.平方米

32、 (2)求取年運(yùn)營費(fèi)用:A.營業(yè)稅及附加5.565% 657×5.565% =36.56元/平方米B.房地產(chǎn)稅12% 657×12% = 78.84元/平方米C.管理費(fèi)5% 657×5% =32.85元/平方米D.維修費(fèi)(年折舊費(fèi)的45%) 2000元/平方米×1.4%×45% = 12.60元/平方米E.保險費(fèi)2 2000×2= 4元/平方米F.水電費(fèi) 由租賃方承擔(dān) 年總費(fèi)用=A+B+C+D+E=164.85元/平方米(3)求取年凈租金收益 年凈租金收益=年毛租金收入-年總費(fèi)用=657-164.85 =492.15元/年.平方米（取

33、整為492元/平方米） 【有關(guān)年總費(fèi)用計(jì)算說明: A. 營業(yè)稅及附加: 按照年毛租金收入的5.565%計(jì)算； B. 房地產(chǎn)稅: 按照年毛租金收入的12%計(jì)算；C. 管理費(fèi): 按照一般慣例以年毛租金收入的5%計(jì)算；D. 維修費(fèi): 按市場一般慣例取年折舊費(fèi)的45%，年折舊費(fèi)一般以房屋的重置價為基數(shù)計(jì)算.根據(jù)當(dāng)前建筑造價信息，估價對象的房屋重置單價為2000元/平方米，采用直線折舊法，評估房地產(chǎn)的使用年限為70年，年折舊率=(1/70)×100%=1.4%，年折舊費(fèi)=2000元/平方米×1.4%=28元/平方米；維修費(fèi)=年折舊費(fèi)×45%=12.60元/平方米 E. 保險

34、費(fèi): 按市場一般慣例為建筑物價值的2；F. 水電費(fèi): 由租賃方承擔(dān)】 (4) 收益法求取估價對象的市場價格 根據(jù)對該區(qū)域同類房地產(chǎn)出租情況的詳細(xì)調(diào)查，出租率按當(dāng)前市場一般情況確定為75%。住宅的土地使用年限為70年，目前估價對象的土地使用年限尚剩余66年， 資本化率取6%(以近期的三年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風(fēng)險調(diào)值系數(shù)后綜合確定)，根據(jù)公式: Vn=a/r1-1/(1+r)n式中:Vn-有限年期單位樓價 a/r-無限年期單位樓價 r-資本化率 n-估價對象剩余土地使用權(quán)年限 Vn=(492×75%/6%)1-1/1.0666=6019 元/平方米3.估價結(jié)果的確定綜合

35、上述兩種估價方法，經(jīng)分析比較，用市場比較法和收益法評定的房地產(chǎn)均比較接近估價時點(diǎn)的市場行情。因此用算術(shù)平均法確定估價對象最終價值。單位價格= (5873+6019)/2= 5946元/平方米（取整為5950元/平方米）總價格= 5950元/平方米×6992.42平方米= 41604899元 （取整為人民幣元）七、估價結(jié)果確定陳偉耀先生所委托的仁達(dá)公寓（市長寧區(qū)平武路36號）內(nèi)的建筑面積6992.42平方米的房地產(chǎn)于二一年五月十八日（估價時點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開市場價值為：房 地 產(chǎn) 總 價： 人民幣41,600,000元 大 寫： 肆仟壹佰陸拾萬元整 單位建筑面積均價： 人民幣5950元/平方米大 寫： 每平方米伍仟玖佰伍拾元整估價師心得 本項(xiàng)目為公寓式住宅抵押評估報告，其主要特點(diǎn)有：1、估價對象位于市中心區(qū)域；2、估價對象為中高檔公寓式高層住宅，且有內(nèi)裝修；3、估價對象