關(guān)于公寓物業(yè)管理方案

1、關(guān)于公寓物業(yè)管理方案第一章物業(yè)管理要點1 .項目簡介：公寓坐落于小區(qū)總面積：平方米，共有_幢高樓、總戶數(shù)戶。小區(qū)現(xiàn)有管理站長名，保安人員名，清潔工名，電梯工名，、消防工名，水暖電工名，綠化工名。（一）、秩序管理服務(wù)小區(qū)共有個出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設(shè)有保安24小時值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上一點開，晚上進(jìn)關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車輛管理就必須增加秩序維護(hù)人員。1 .秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行24小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如:照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；

2、1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；2 .門崗服務(wù)2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時秩序管理服務(wù)；2.2 在指

3、定崗位，嚴(yán)禁脫崗；2.3 值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進(jìn)出管理做好登記2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出管理2.5.1 非開放時大件物品應(yīng)憑員工簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；2.5.2 進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。2

4、.6 機動車輛進(jìn)出、停放管理2.6.1 對機動車進(jìn)出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2 外來車輛謝絕進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.7巡崗服務(wù)2.7.1 管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每2小時巡遍全部公共區(qū)域。28區(qū)內(nèi)巡視2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；2.8.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修

5、現(xiàn)場等；2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。2.8.4 員工需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；2.8.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；2.8.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；2.8.7 遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；2.8.8 巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；2.8.9 巡視結(jié)束后，交接巡視器材；2.9夜間巡視2.9.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；2.9.2 巡視時注意扶

6、梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；2.9.3 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；3.1 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。3.2 發(fā)生火警3.2.1 立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；3.2.2 通知火災(zāi)周圍員工撤離危險區(qū)；3.2.3 做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.3 發(fā)生刑案3.3.1 立即向管理處報告或報公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；3.3.2 向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.3.3 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.4 發(fā)生盜、搶事件3.4.1 用對講機報告請求支

7、援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.4.2 對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；3.4.3保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.5 發(fā)現(xiàn)觸電事故3.5.1 切斷電源，使觸電者脫離電源；3.5.2 報告管理處主任和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；3.5.3 引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；3.5.4 無救護(hù)車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.6 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.6.1 立即用對講機報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.6.2 安慰被困人員；3.6.3 協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。3.7 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序

8、管理員及時疏導(dǎo)。3.8 監(jiān)控崗服務(wù)3.9 日常工作3.9.1 監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像資料保存1個星期。3.9.2 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告管理處主任。3.9.3 接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。3.9.4 負(fù)責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。1.1 監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的管理1.1.1 對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。1.1.2 任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。1.1.3 監(jiān)

9、控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。1.2 中央監(jiān)控室的出入管理1.2.1 與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。1.2.2 因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處主任簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。1.2.3 凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每2小時循環(huán)換崗；5.2 換崗程序:巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗；5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6 秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處主任確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7 秩序管理服務(wù)檢查制度7.1 自查：秩序