2008年湛江市房地產(chǎn)考察報告

1、.湛江市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場情況報告第一章 經(jīng)濟(jì)發(fā)展一、城市概況1.城市人口及面積湛江市位于中國大陸最南端、廣東省西南部，坐落在雷州半島，處在粵桂瓊?cè)?區(qū))交匯處。全市面積1.3萬平方公里，人口710萬人，是廣東人口第二大市。湛江轄雷州、廉江、吳川3個縣級市，遂溪、徐聞2個縣，赤坎、霞山、麻章、坡頭4個區(qū)和湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東海島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗區(qū).湛江市在廣東省地理位置2.行政區(qū)劃湛江市目前下屬的6個區(qū)中，赤坎、霞山區(qū)屬于中心城區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于赤坎區(qū)與霞山之間。市區(qū)常住人口為140多萬。赤坎區(qū)：面積79平方公里，常住人口22.6萬人 霞山區(qū)：陸地總面積117平方公里，常住人口35萬多坡頭區(qū)

2、：坡頭區(qū)位于湛江海灣東岸，人口38.38萬人，面積562平方公里，新城規(guī)劃面積58平方公里。中國海洋石油南海西部公司總部駐區(qū)內(nèi)。坡頭區(qū)建有5萬噸級貨運(yùn)碼頭。 麻章區(qū)：在湛江市區(qū)的西部。全區(qū)總面積460平方公里，常住人口26萬。湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：1984年成立的全國首批14個沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，位于湛江市赤壞、霞山兩個老城區(qū)之間。面積9.2平方公里，是湛江市未來發(fā)展的中心區(qū)域。人口5萬余。 東海島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)試驗區(qū)：湛江市東海島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗區(qū)位于湛江市東南部海域，與市區(qū)隔海相望，包括東海、硇洲兩大島，轄東山、民安、東簡、硇洲四鎮(zhèn)，面積428.29平方公里，人口20.3萬。 3湛江市城市地位

3、 湛江是廣東省省轄市，中國首批對外開放的沿海港口城市之一。國家一類大市，全國綜合實力50強(qiáng)城市。 是粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)中心。大西南出海通道的物流中心。 廣東省西部和北部灣地區(qū)的交通中心。二經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.1 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.1.1 GDP對比分析；2003年2008年湛江市GDP發(fā)展情況年份總量(億元)增長%2003年483.9510.12004年551.7112005年658.0912.22006年770.1812.92007年892.56132008年1048.6610從以上圖標(biāo)看到，湛江市的GDP發(fā)展保持了連續(xù)5年的高速增長勢頭，同比增長一直保持在10%速度以上。從2003年的485億

4、到2008年的1048億元，實現(xiàn)了GDP翻番。但從增長率來看，在2008年受到很大影響，增長率下降3個百分點，可謂喜憂參半。2008年廣東省各城市GDP排名排名城市總量(億元)增長率%1廣州8200122深圳780712.13佛山430015.44東莞3710145中山140911.16惠州128011.57江門127711.038茂名120010.19湛江105010.110珠海992.1911汕頭97710.512清遠(yuǎn)75718.213肇慶7201414揭陽6831615韶關(guān)521.210.516潮州4351217陽江49812.518梅州48310.219河源368.91120汕尾355

5、16.221云浮32812.8根據(jù)2008年廣東省GDP排名情況來看，湛江排名第九，處于中等略偏上水平，甚至領(lǐng)先于珠海及汕頭，但與第八名茂名GDP總量還是差距較大。但從2008年的增長率來看，在21個城市中排名倒數(shù)第二，排在其后的清遠(yuǎn)及肇慶在高速發(fā)展情況下，趕超湛江極有可能。1.1.2社會消費品零售總額時間社會消費品零售總額(億元)增長率2001年1898.10%2002年205.728.80%2003年226.4410.10%2004年231.6614.20%2005年269.2517.80%2006年319.7918.80%2007年382.1619.50%2008年467.7122.40

6、%從圖表來看，湛江市社會消費品零售總額從2001年開始連續(xù)8年保持高速增長增長率也呈加速發(fā)展勢頭。8年內(nèi)實現(xiàn)了社會消費品零售總額翻番。 2008年全年社會消費品零售總額467.71億元，增長22.4，扣除物價因素，實際增長16.5。其中，城市消費品零售額316.90億元，增長22.8；縣及縣以下消費品零售額150.81億元，增長21.6。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)零售額53.45億元， 增長31.6；零售業(yè)零售額337.70億元，增長22.2；住宿和餐飲業(yè)零售額76.06億元，增長18.6；其他行業(yè)零售額0.50億元，下降47.7%。1.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“工業(yè)立市” (以下統(tǒng)計為2008年數(shù)據(jù))工業(yè)主導(dǎo)地

7、位增強(qiáng)。第二產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)中增幅最高、增速最快。經(jīng)濟(jì)總量連上臺階，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。初步核算，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1048.66億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值230.66億元，增長5.4；第二產(chǎn)業(yè)增加值497.07億元，增長10.5；第三產(chǎn)業(yè)增加值320.93億元，增長12.5。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增長14.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長14.7%，住宿和餐飲業(yè)增長11.1%，金融業(yè)增長1.7%，房地產(chǎn)業(yè)增長10.2%，其他服務(wù)業(yè)增長12.5%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的22.546.431.1調(diào)整為22.047.430.6。第一產(chǎn)業(yè)比重下降0.5個百分點，第二產(chǎn)業(yè)

8、比重上升1.0個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降0.5個百分點。1.3人均可支配收入時間人均可支配收入增長率窗體頂端2001年窗體底端75206%2002年76448.90%2003年82377.80%2004年89198.30%2005年96528.20%2006年104508.30%2007年113899%2008年123628.50%根據(jù)湛江市城鎮(zhèn)居民可支配收入發(fā)展來看，雖然保持著較高的增長率，也在2006年突破萬元大關(guān)，但是從廣東省內(nèi)排名較低，處于中等偏下水平。1.4 “十一五”發(fā)展重點和主要任務(wù)繼續(xù)實施工業(yè)立市發(fā)展戰(zhàn)略，以工業(yè)園區(qū)為載體，重點發(fā)展臨港石化、能源、造紙、鋼鐵、機(jī)械等支柱產(chǎn)業(yè)，做

9、大做強(qiáng)傳統(tǒng)工業(yè)，形成家用電器、紡織服裝、糖業(yè)、果蔬加工、水產(chǎn)品加工等傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)集群。2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超1000億的目標(biāo)，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重超過45%，工業(yè)化進(jìn)入中期階段。深入實施以港興市發(fā)展戰(zhàn)略，以建設(shè)現(xiàn)代化、多功能、綜合性的國際港口為目標(biāo)，以提高湛江港核心競爭力為重點，構(gòu)筑以港口為中心，以鐵路、高速公路、國省道主干線為骨架，溝通國內(nèi)外的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。2010年，港口貨物吞吐量超過1億噸。第二章 城市規(guī)劃一、城市總體規(guī)劃（資料來源：湛江市規(guī)劃局官方網(wǎng)站）1.1城市性質(zhì)我國南方大港，廣東省副中心城市之一，粵西及環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈中心城市，具有北熱帶風(fēng)光的現(xiàn)代化濱海城市。1.2城市

10、規(guī)模1.2.1城市人口規(guī)模中心城區(qū)實際居住人口中期（至2010年）100-110萬，遠(yuǎn)期（至2020年）150-175萬。1.2.2城市用地規(guī)?，F(xiàn)狀湛江市建成區(qū)城市建設(shè)用地71.02平方公里，人均用地指標(biāo)為96.67平方米；根據(jù)國家城市建設(shè)用地強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確定遠(yuǎn)期（至2020年）中心城區(qū)城市建設(shè)用地173.37平方公里，人均用地指標(biāo)為105.27平方米。1.3城市空間布局1.3.1 城市空間布局結(jié)構(gòu)中心城區(qū)用地空間采取相對集中、有機(jī)分散的布局形式，城市總體發(fā)展確定為環(huán)海灣拓展，不斷提升中心城區(qū)功能，增強(qiáng)輻射帶動力，形成海灣型組團(tuán)結(jié)構(gòu)形態(tài)。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)逐步發(fā)展為 “一灣、三片（七組團(tuán)）”：“一灣

11、”即湛江港灣；“三片”，即城西、城東和城南片?！俺俏髌奔粗鞒牵ㄓ沙嗫?、中心區(qū)、霞山、麻章、臨港工業(yè)基地等五個組團(tuán)組成）；“城東片”即坡頭區(qū)組團(tuán)（包括南三島休閑度假基地）；“城南片”即東海島開發(fā)試驗區(qū)組團(tuán)。組團(tuán)之間有快速便捷的道路交通緊密聯(lián)系，并盡可能保留部分農(nóng)田、擴(kuò)展沿河綠帶、建設(shè)快速道路及鐵路沿線的保護(hù)綠帶，將外圍山體丘陵、水面引入城區(qū)，作為建設(shè)用地組團(tuán)的自然分隔帶，改善城區(qū)景觀生態(tài)環(huán)境。1.3.2分區(qū)規(guī)模和功能定位（1）城西片（主城）：由赤坎區(qū)、中心區(qū)、霞山區(qū)、臨港工業(yè)基地、麻章區(qū)等五個組團(tuán)構(gòu)成的區(qū)域。用地總面積約120130平方公里，居住人口120130萬人左右。該地區(qū)除充實現(xiàn)有城市組

12、團(tuán)外，沿湛江港北岸，湖光路以南，充分發(fā)揮港口資源優(yōu)勢，設(shè)立臨港工業(yè)基地，發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)港口城市特色，壯大城市空間。麻章區(qū)組團(tuán)：用地面積約1520平方公里，居住人口1015萬人左右?？仓行膮^(qū)霞山區(qū)組團(tuán)：用地面積約7080平方公里，居住人口100110萬人左右。臨港工業(yè)基地組團(tuán)：用地面積約3035平方公里左右，居住人口10萬人左右。（2）城東片（坡頭區(qū)組團(tuán)）本區(qū)是南油最大后勤基地。隨著跨海大橋的建設(shè)，將逐漸建成為城市新城。積極引導(dǎo)發(fā)展高教、文化、居住、商貿(mào)金融業(yè)，做好主城區(qū)中心功能的延伸，形成次級城市中心，同時發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和對外加工業(yè)。南三島規(guī)劃為休閑度假基地，用地面積約20平方公里，居住人

13、口2025萬人左右。 （3）城南區(qū)（東海島開發(fā)試驗區(qū)組團(tuán)）開發(fā)深水港，發(fā)展港口工業(yè)、物流業(yè)，同時進(jìn)一步強(qiáng)化海島旅游功能。城市建設(shè)用地面積25-30平方公里，居住人口15萬人左右。二、交通規(guī)劃1.提升港口核心競爭力充分發(fā)揮深水良港的優(yōu)勢，進(jìn)一步推動港口規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化建設(shè)，提升湛江港環(huán)北部灣主樞紐地位。配合國家儲備油庫、沿海鋼鐵基地建設(shè)，加快湛江港原油、鐵礦石、煤、散裝化肥、糧食等深水碼頭和寶滿集裝箱專用碼頭的建設(shè)，加快調(diào)順、霞海港區(qū)技術(shù)改造，湛江港在原有25萬噸級深水航道的基礎(chǔ)上繼續(xù)浚深至30萬噸級。在開發(fā)區(qū)新區(qū)建設(shè)若干個萬噸級以上的專業(yè)泊位，加快海安、流沙、烏石、龍頭沙、吳陽、北潭等港

14、口建設(shè)，形成環(huán)雷州半島港口群。到2010年，全市新增泊位42個，其中深水泊位18個，集裝箱處理能力達(dá)80萬標(biāo)箱，比2005年增長5倍，建成以重化能源、原材料和集裝箱運(yùn)輸為主的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的南方大港和服務(wù)大西南的主要出海通道。2.進(jìn)一步完善公路網(wǎng)絡(luò)公路建設(shè)按照構(gòu)建以市區(qū)為中心的“兩小時經(jīng)濟(jì)圈”的要求，重點建成湛徐高速公路。配套建設(shè)縣（市）、重要中心鎮(zhèn)到高速公路連接線，改擴(kuò)建省道一級公路，形成高等級公路主骨架網(wǎng)。2006年建成海灣大橋，動工建設(shè)二期工程。提高縣道技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，縣（市、區(qū)）到鎮(zhèn)通二級以上公路，形成區(qū)域支線網(wǎng)。拓寬東海大堤，規(guī)劃建設(shè)環(huán)雷州半島東西海岸的“環(huán)島公路”。到2010年，

15、全市新（改）建公路4456公里，其中高速公路114公里，一級公路167公里。全市公路通車總里程8800公里，公路密度70公里/百平方公里。建設(shè)若干個市區(qū)主樞紐客運(yùn)站、物流貨運(yùn)站及縣（市）級運(yùn)輸樞紐站場、中心鎮(zhèn)客運(yùn)站。形成適應(yīng)公路運(yùn)輸發(fā)展需要的服務(wù)體系。3.加快提高鐵路運(yùn)輸能力建設(shè)支撐億噸港口吞吐量的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。重點建設(shè)茂湛鐵路、東海島疏港鐵路、合河鐵路湛江段，續(xù)建黎湛鐵路河唇至湛江段增建二線工程，建設(shè)湛江鐵路樞紐，加快規(guī)劃建設(shè)粵海鐵路湛江西站的配套設(shè)施，大幅度提高全市鐵路營運(yùn)能力。爭取部分項目列入國家和省重點建設(shè)項目，以取得國家和省的資金支持。2010年，新增鐵路通過能力6200萬噸/年。4

16、.完善機(jī)場配套設(shè)施建設(shè)建成航站樓二期和進(jìn)出境候機(jī)樓，增加航線航班，提高服務(wù)質(zhì)量。2010年，進(jìn)出港旅客達(dá)80萬人次。第三章 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況一、房地產(chǎn)市場情況1.1投資情況1.1.1固定資產(chǎn)投資總額；時間固定資產(chǎn)投資增長率2001年84.8610.50%2002年95.5112.60%2003年114.1319.50%2004年150.0331.50%2005年180.2817.90%2006年206.5314.50%2007年242.7717.40%2008年295.2921.60%2008年湛江市全社會固定資產(chǎn)投資295.29億元，增長21.6。其中基本建設(shè)投資完成141.75億元，增長

17、109.4；更新改造投資完成43.64億元，增長7.1；在全社會固定資產(chǎn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資5.41億元，下降7.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資117.61億元，增長17.4；第三產(chǎn)業(yè)投資172.27億元，增長26.0。從湛江市近8年來的固定資產(chǎn)投資來看，一直保持快速穩(wěn)定的階梯式增長，但增長率有所起伏，經(jīng)過2003年的高速增長，開始恢復(fù)到正常增長速度。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資情況時間房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增長率2001年8.35.70%2002年10.6728.60%2003年11.467.40%2004年12.8712.30%2005年20.7232.20%2006年23.8314.70%2007年33

18、.9441.70%2008年36.687.90%2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）廣州市7624286深圳市4404887珠海市1476476汕頭市329038佛山市4036776韶關(guān)市552655河源市183583梅州市157361惠州市1868314汕頭市86877東莞市2701501中山市1916144江門市1046434陽江市212494湛江市366837茂名市189967肇慶市543204清遠(yuǎn)市1156853潮州市149344揭陽市207678云浮市112728湛江市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資量相對較少，雖然也在逐年遞增，但是增長率起伏變化較大。2008年房地產(chǎn)投資額達(dá)到36億

19、，占廣東省的12.5%，在廣東省排名12，位列中游水平。1.2湛江市商品房銷售分析1.2.1銷售面積及銷售金額（萬平方米）（備注：以下統(tǒng)計為湛江全市，含坡頭區(qū)及麻章區(qū)）商品房銷售面積住宅部分商品房銷售額住宅部分2004年44.2843.547.47.042005年8371.6417.6613.462006年107.99101.3722.3719.882007年99.0392.8425.4122.12008年67.9165.4118.4417.67從圖表中很清晰的反映出湛江近幾年的房地產(chǎn)銷售情況。自2004年開始，湛江市房地產(chǎn)開始飛速發(fā)展，連續(xù)三年保持高增長，至2006年商品房銷售面積突破百萬平

20、方米大關(guān)。但2007年表現(xiàn)十分意外，在全國市場一片飄紅情況下，湛江市商品房及商品住房銷售面積卻掉頭向下，2008年銷售面積跌幅更是達(dá)到驚人的31.4%，究其原因，主要還是由于市場的有效供應(yīng)不足引起的供需失衡，所以在2007年銷售面積下降的情況下銷售金額不降反增。1.2.2銷售價格（備注：以下統(tǒng)計為湛江市區(qū)，為霞山區(qū)、赤坎區(qū)及開發(fā)區(qū)）時間商品房均價（元/平方米）同比增長2004年19445.83%2005年20776.79%2006年242016.51%2007年298823.47%2008年352818.07%根據(jù)圖表情況來看,湛江市商品房銷售均價一直保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，尤其在2008年宏觀市場

21、發(fā)生變化，全國許多城市價格掉頭下行情況下，湛江市商品房銷售均價雖然增幅有所下降，但是價格仍然保持上漲。1.2.3商品房供需情況（備注：以下統(tǒng)計為湛江市區(qū)，為霞山區(qū)、赤坎區(qū)及開發(fā)區(qū)）2007年2008年商品房銷售面積（萬平方米）39.7739.72商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）47.4271.53供求比0.840.56根據(jù)上表看到，目前湛江市區(qū)2007年及2008年市場去化基本持平，未有過多變化，但市場供給卻由于2007年的市場影響造成2008年供求失衡。二、 2008年湛江市房地產(chǎn)運(yùn)行情況2.1 2008年湛江1-12月商品房成交均價走勢圖從全年表現(xiàn)來看，湛江市商品房均價處于穩(wěn)步上升階段，價格

22、逐漸在摸高4000元/平方米大關(guān)。2008年湛江全市商品房銷售均價為3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低價格出現(xiàn)在1月，為3194.69元/平方米。最高價格出現(xiàn)在7月，為4047.88元/平方米。2.2 2008年湛江市商品房銷售地域分布情況從圖表中可以看出：2008年赤坎區(qū)是商品房銷售的主力，占了全年商品房總銷量的78%?？梢灶A(yù)測未來2年，湛江房地產(chǎn)投資開發(fā)還是將以赤坎區(qū)為主。2.3 2008年湛江市商品房銷售面積分布情況 從圖表中可以看出：湛江最熱銷的戶型面積是80以下，占了總銷量的31%；其次是120-160（含160），占了總銷量的30%。但這不代表大家熱衷于小

23、戶型，而是很多大戶型都被拆成2個小戶型組合銷售，實際情況還是120-160戶型面積為銷售主力。2.4 2008年湛江市商品房銷售價格分布情況從圖表中可以看出：目前湛江商品房銷售均價主要集中在3000-4000元這個階段，占了43%的市場份額， 這也符合上面2008年湛江全市商品房銷售均價為3528元/平方米的統(tǒng)計。湛江樓盤主流售價位于2000-5000元/平方米這個階段。根據(jù)資料，7000元/平方米以上的戶型，全年只有1套的成交數(shù)據(jù)。2.5 湛江市商品房銷售戶型分布情況從圖表中可以看出：二房以下（含二房）的小戶型，占了56%。 其次是三房的戶型，占了34%。正如上面所說，這不代表大家熱衷于小戶

24、型，而是很多大戶型都被拆成2個小戶型組合銷售，實際情況還是以三房的戶型為銷售主力。；2.6 主城區(qū)主要在售項目赤坎區(qū)項目名稱富虹上游城金海灣君臨海岸華德力雍景城年豐豪庭開發(fā)商湛江富虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湛江安康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湛江市廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湛江華德力置業(yè)有限公司湛江市年豐開發(fā)有限公司建筑類別共14棟高層.其中:1-4棟層高24,5-6棟層高26,7棟層高27,8棟層高28,9-11棟層高30層,12-14棟層高27層一期17、27層住宅共17棟 14棟2831層8棟31層高樓5棟（7層、12層、18層、32層）物業(yè)地址赤坎區(qū)南橋北路2號(原湛江造紙廠)赤坎區(qū)金城路93號（海田車站

25、斜對面）赤坎區(qū)觀海路北10號赤坎區(qū)海北路43號（海北路與南橋北路交匯處）赤坎區(qū)金城大道一號占地面積47777.8820471480319.304608280000建筑面積206362630000258471.10236453120000容積率3.82.653.183.992.06銷售價格最低價：3500元/均價：4100元/最高價：4600元/最低價：4200元/均價：6000元/最高價：7200元/最低價：4390元/均價：5700元/最高價：6990元/最低價：3784元/均價：4596元/最高價：5409元/最低價：3800元/均價：4690元/最高價：5580元/戶型面積43-28155-2308