經典-征地補償安置模式淺析

1、征地補償安置模式淺析土地一級開發(fā)中經常涉及農用地征用問題，而解決被征地農民的安置補償是其中重中之重。對征地補償模式的探討，將有利于一級開發(fā)企業(yè)在前期土地整理、儲備及開發(fā)過程中比較順利地解決實際問題。我國現行安置被征地農民有七種途徑：貨幣安置、農業(yè)安置、重新擇業(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。貨幣安置通常與就業(yè)安置相結合。貨幣安置是將安置補助費及部分土地補償費一次性發(fā)放給被征地農民，讓其自謀生路的安置辦法。由于操作簡單，農民心理上易于接受，貨幣安置是各地征地安置的主要方式。實踐表明：在經濟較發(fā)達地區(qū)，被征地的農民已經不以土地為主要的生計來源，或就業(yè)渠道較多，這種安置措施較適宜。

2、但在一些經濟不發(fā)達地區(qū)，被征地農民或者就業(yè)困難，或者理財能力較低，存在坐吃山空的問題和不穩(wěn)定的隱患。采取貨幣安置與就業(yè)安置相結合，是將安置補助費以及按政策應歸農戶的土地補償費一次性發(fā)給被征地農民，同時，通過采取積極的促進就業(yè)政策，使農民失地不失業(yè)。這要求：一方面，建立被征地農民就業(yè)技能培訓制度，制定用地單位在普通崗位優(yōu)先安置被征地農民勞動力就業(yè)的政策；另一方面，政府在制定征地補償標準的政策上，重點考慮征收在耕農民土地后這部分農民的生產生活問題，將這部分農民作為以工哺農的重點對象。 農業(yè)安置，是通過在農村集體經濟組織內部調整土地，使被征地農民重新獲得土地的安置辦法。主要選擇在人均耕地較多、征收城

3、市規(guī)劃區(qū)外農民集體土地的地區(qū)，通過調整分配農村集體機動地、承包戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發(fā)整理新增加耕地，保證使被征地農民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農業(yè)生產。采取這種途徑安置被征地農民，通常土地補償費和安置補助費全部或部分留存集體經濟組織內部，或者用于土地開發(fā)整理增加新的耕地。規(guī)劃區(qū)內城市分批次建設用地一般不用這種安置途徑。而鐵路、公路、能源、水利等單獨選址建設項目用地，采用在集體經濟組織內部調整承包土地，通過土地開發(fā)整理增加耕地安置被征地農民的較多。事實上，隨著人均耕地的逐年減少以及有關法律的制約，農業(yè)安置的政策空間越來越小。重新擇業(yè)安置，主要選擇在市場經濟較發(fā)達，征收城市規(guī)劃區(qū)

4、內農民集體土地的地區(qū)。要積極創(chuàng)造條件，通過試點研究，建立培訓機制，探索向被征地農民提供免費勞動技能培訓，安排就業(yè)工作崗位的可行性和途徑。在同等條件下，用地單位優(yōu)先吸收被征地農民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。重點實施用地單位安置和社會保險安置。 留地安置，主要選擇在城市近郊區(qū)，在土地征收時由用地部門代征一定比例土地留給被征地集體經濟組織使用，按城市統(tǒng)一規(guī)劃要求，開展經營活動，使失地農民的生產、生活與社會城市同步發(fā)展。探索經濟發(fā)展水平與留地安置的關系。社會保險安置，是將征地補償費的全部或部分用于被征地農民參加養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)

5、療等社會保險的一種安置辦法。這種在重慶最先推出的征地保險模式已經迅速推廣到全國。這種安置方式改變了以往一次性補償方式，將安置補償金根據不同年齡段按比例納入社會保險，為被征地農民構筑一道“生存保障線”。經過幾年來全國各地的實踐證明，將因征地而導致無地的農民納入城鎮(zhèn)就業(yè)和社會保障體系，使被征地農民分享工業(yè)化成果，對加快城鎮(zhèn)化進程、擴大社會保險覆蓋面等都有積極的作用。目前，這種安置方式一般在城市規(guī)劃區(qū)內征收農民集體土地時適用，而且要求當地具有較強的經濟實力。據測算，目前一般大城市的社會保障成本都在8萬元/人以上，而目前征地補償費一般都低于社會保障的參保門檻，即使按照國務院關于深化改革嚴格土地管理的決

6、定（國發(fā)2004第28號）關于“依照現行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼”的規(guī)定，面對巨額資金缺口，各級政府也是力有不及。盡管如此，由于社會保險安置能夠很好地解決被征地農民的長遠生計問題，政府應盡力給與補貼，以處理好被征地農民的近期生活與長遠保障的關系。入股分紅安置，主要選擇有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集

7、體經濟組織與用地單位協商，以征地安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股使被失地農民收入有保障，農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。探索建立符合遼寧省經濟社會發(fā)展相適應的、可行的征地費入股安置模式。 這種安置方式是近年來著眼于被征地農民長遠生計的新探索，雖然在入股項目的選擇上，無論企業(yè)規(guī)模大小、行業(yè)優(yōu)劣，其市場風險、經營風險都難以避免，但我國一些地方根據本地區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢實施征地費作價入股進行了有益的嘗試。移民安置，主要選擇用地規(guī)模大且集中的如大型水電項目。探索本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意

8、見的前提下，由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。移民安置擬解決的重點問題是探索規(guī)范化的扶植政策和協商途徑。 2008-1-17【豪利花園】12月營銷推廣計劃一、銷售目標1、具體目標：40套單位2、完成時間：12月29日公開發(fā)售，2008年1月31日前完成二、推貨計劃1、所推單位：雅云閣（1）、雅云閣（2）、翠云閣余貨2、對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（2）單位三、具體工作安排1、現場廣告包裝：1) 售樓部外部：Ø 外部布置明確的指示系統(tǒng)，增加刀旗、樹木包金布裝飾等，營造熱烈的銷售氛圍。Ø 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛Ø 建議安排好自駕車客的停車問

9、題，一旦進入熱銷期售樓部外的停車位將會非常擁擠2) 售樓部外部：Ø 內部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。Ø 多布置綠化，點綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨；Ø 增加暖色調燈飾、藝術掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。Ø 售樓部模型往門口移動，方便客戶看樓。3) 銷售通道：對現在客戶看樓通道進行全的廣告包裝，同時增加綠化的營造。4) 樓體廣告（建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體）5) 樓盤內部、外圍廣告位：將樓盤現場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳

10、畫面。6) 板房氛圍的營造：建議對翠云閣四個板房進行銷售氣氛的營造，如增設音樂、燈光、綠化、花卉等備注：整體廣告時間安排表內容大項小項開始時間完成時間制作完成時間廣告類定位項目定位語12月5日12月8日案名建議、項目LOGO設計12月5日12月8日宣傳文稿第一款單張12月5日12月14日12月18日認購資料（戶型圖）12月5日12月14日12月18日認購資料（認購須知、裝修標準等）12月5日12月14日12月18日報紙廣告12月10日12月19日巡展物料帳篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日傘12月5日12月7日12月14日內容大項小項開始時間完成時間制作完成時間包裝類外圍圍墻廣告12月

11、10日12月17日12月21日戶外廣告12月10日12月17日12月21日公交車身、車站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日樓體廣告12月10日12月17日12月21日售樓部展板12月10日12月17日12月21日宣傳掛畫12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞條12月10日12月17日12月21日溫馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包裝12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日12月17日12月21日現場氣氛包裝(燈、綠化）12月10日12月1

12、7日12月21日板房溫馨提示牌12月7日12月15日12月19日防撞條12月7日12月15日12月19日臨時門牌12月7日12月15日12月19日裝修標準告示12月7日12月15日12月19日戶型及裝修示意圖12月7日12月15日12月19日2、增設新板房：為促進項目第二批貨量的推售，以及推動項目價格的上漲，建議將瑞云閣B棟單位、祥云閣A棟單位（A棟單位位于祥云閣、皓云閣之間，利于兩棟單位的銷售），各自其中一層單位設置為板房。3、工作人員形象提升：Ø 更換保安、清潔人員的工作服，統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標準。Ø 對工作人員進行嚴格、系統(tǒng)的儀容、儀態(tài)服務培訓，為客戶提供高質量的

13、服務。Ø 培訓時間：12月中旬4、宣傳策略明細1) 線上媒體投放A、電視媒體：發(fā)布時間：12月17日-12月31日發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視宣傳內容：項目形象、公開發(fā)售信息B、報紙廣告：發(fā)布時間：12月21日、12月28日發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標客戶覆蓋廣州客戶，所以建議選擇廣州日報。宣傳內容：項目賣點、公開發(fā)售信息2) 線下宣傳工作A、 普通短信群發(fā)：Ø 發(fā)布時間：12月份逢周四、五發(fā)布Ø 發(fā)布對象：項目近期到訪客戶，一、二期業(yè)主，我司積累的白云區(qū)客戶；必要時由短信公司提供客戶資料有選擇性的發(fā)布。

14、Ø 發(fā)布內容：根據樓盤最新動態(tài)不斷變換主題。B、小區(qū)短信群發(fā)：Ø 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項目的宣傳短信。Ø 發(fā)布時間：12月10日后Ø 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。C、媒體軟文發(fā)布Ø 發(fā)布時間：12月15日、12月22日、12月28日、12月29日Ø 發(fā)布媒體：廣日、南都、羊晚、新快報、買樓通、搜房網、焦點網、購房者網站等。Ø 發(fā)布內容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。D、 網絡信息發(fā)布Ø 發(fā)布時間：12月中旬后，每周四或周五Ø 發(fā)布網站：搜房網、焦點網、購房者網、

15、房博士等網站。Ø 發(fā)布內容：樓盤動態(tài)新聞、圖片。E、團購活動：Ø 活動時間：12月10日開始Ø 推薦單位：機場單位，民航企業(yè)，花都市政府周邊機關單位，如地稅局、檢查院等。F、旺點咨詢點設置：Ø 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點（如：新世紀廣場或大潤發(fā)廣場）Ø 廣州：時代新都會設置咨詢點，并可接送客戶至項目看樓。（建議看樓車一小時一班次，促進項目銷售）G、業(yè)主聯誼暨圣誕新年活動目的：利用圣誕契機，舉辦業(yè)主聯誼活動，可加深業(yè)主與發(fā)展商之間的感情聯絡，增強業(yè)主的歸屬感，同時調動舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交的積極性。Ø 時間：12月23日下午Ø 地點

16、：銷售中心Ø 活動內容：發(fā)展商代表致辭，現場魔術、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎等。Ø 活動宣傳工作：發(fā)業(yè)主函、帖電梯海報（12月15日前完成）；群發(fā)短信（12月15日、12月20日、12月22日）；銷售人員coldcall（12月18日、12月22日）H、學生具體工作計劃1) 招聘、面試、培訓、實操A. 12月6-7日50人（兼職）面試12月8-9日培訓 B. 12月13-14日50人（兼職）面試 12月15-16日培訓C. 12月19-20日50人（兼職）面試 12月21日培訓 12月22-23日實操D. 12月26-27日50人（兼職）面試 12月28日培訓 12月

17、29-30日實操E. 培訓 12月8日10：00pm-11：30pm. 新人上崗培訓晗； 12月8日13：00pm-14：00pm. 培訓工作技巧、意識培訓目標與價值培訓張小姐； 12月9日9：30pm-10：30pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑、拉近學生與銷售的距離恒； 12月15日14：00pm-15：30pm. 學生組長培訓晗； 12月15日16：00pm-17：30pm. 學生文化制度、工作技巧與工作意識培訓晗；12月16日17：00pm-18：00pm. 形象態(tài)度、統(tǒng)一口徑，項目優(yōu)勢張小姐； 12月21日17：30pm-19：00pm. 新人上崗培訓晗；12月22日18：30pm-19：0

18、0pm. 學生組長培訓張小姐；12月23日18：30pm-19：00pm. 學生組長管理方面培訓恒；12月28日17：30pm-7：00pm. 新人上崗培訓晗；12月29日18：00pm-7：00pm. 學生組長意識培訓恒；12月30日18：00pm-7：00pm. 學生價值培訓張小姐；2) 前期拓展?jié)B透（附表）A. 鑒于本項目客戶的特征、工作職業(yè)和居住地段制定執(zhí)行本計劃；B. 執(zhí)行計劃將以小區(qū)滲透、旺點派單宣傳為主；C. 本滲透、派單計劃執(zhí)行范圍主要在以下區(qū)域路段：Ø 建設北路（南段）：（金城大廈小區(qū)，麥當勞、肯德基及各專賣店附近一帶小區(qū)）Ø 商業(yè)大道（鎮(zhèn)二小、新華中學、

19、秀全中學、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū)）Ø 新華大道（人民醫(yī)院、秀全大道附近一帶小區(qū)）Ø 茶園路（永大新城，駿威小區(qū)、金菊小區(qū)、金鵬小區(qū)、銀菊小區(qū)等周邊小區(qū)）Ø 秀全路版塊（公園前、鎮(zhèn)四小、車輛生活區(qū)、新世界廣州附近小區(qū)）Ø 機場板塊（機場生活區(qū)小區(qū)、遠景路中高檔小區(qū)、民航酒店賓館）Ø 天河北板塊（龍口東小區(qū)、龍口西小區(qū)及旺點派單）Ø 三元里板塊（汽配市場、化妝品市場、服裝市場、鞋業(yè)市場、皮具市場、鐘表城）12月份前期學生拓展?jié)B透一覽表第一階段工作內容日期工作地點目標單張學生人數滲透12月18日金城大廈小區(qū)及周邊配套、建設北路麥當勞、肯

20、德基派單20個電訪-5個到訪3000612月19日商業(yè)大道新華中學、秀全中學附近小區(qū)及周邊配套、金城大廈、麥當勞、肯德基派單20個電訪-5個到訪3000612月20日鎮(zhèn)二小、鎮(zhèn)郵局、夜間步行街附近小區(qū)三元里小區(qū)及周邊配套、金城大廈、麥當勞、肯德基派單20個電訪-5個到訪3000612月21日人民醫(yī)院、秀全大道附近一帶小區(qū)及周邊配套、永大新城，駿威小區(qū)附近一帶派單20個電訪-5個到訪30006外展拉客12月22日拉客派單（見附表）20個電訪-105003012月23日20個電訪-1050030合計120個電訪-20個到訪3300084第二階段工作內容日期工作地點目標單張學生人數滲透12月25日機場生活區(qū)小區(qū)及周邊配套/火車站服裝市場、皮具市場派單20個電訪-5個到訪3000612月26日遠景路小區(qū)及周邊配套/火車站服裝、皮具市場派單20個電訪-5個到訪3000612月27日三元里汽配城、周邊私企檔主派單20個電訪-5個到訪3000612月28日龍口東小區(qū)/及周邊旺點派單20個電訪-5個到訪30006外展拉客12月29日拉客派單（見附表）20個電訪-105003012月30日20個電訪-1050030合計120個電訪-20個到訪33000843) 拉客點（附表）工作內容外展點目標（臺天)單張數