淮安奧特萊斯項(xiàng)目考察報(bào)告

1、淮安市奧特萊斯考察研究報(bào)告常州奧萊商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司 目 錄前言第一部分：城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)狀況研究分析（發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)）一、淮安市概況1、地理位置2、轄區(qū)范圍及人口規(guī)模3、交通二、淮安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、居民收入水平3、招商引資成果情況4、清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平5、淮安城市化發(fā)展?fàn)顩r6、旅游業(yè)發(fā)展水平及現(xiàn)狀分析7、淮安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r三、淮安市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、淮安商業(yè)格局2、商圈劃分及業(yè)態(tài)分布四、小結(jié)第二部分：淮安市城市發(fā)展規(guī)劃（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需符合城市發(fā)展的要求）一、淮安城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃二、城市發(fā)展規(guī)劃三、清河區(qū)新區(qū)城市規(guī)劃第三部分：項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境的調(diào)研分析一、地塊地理位置及周

2、邊交通狀況二、周邊環(huán)境現(xiàn)狀分析第四部分：關(guān)于奧特萊斯的研究一、奧特萊斯的業(yè)態(tài)介紹二、奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀三、奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展前景四、關(guān)于奧特萊斯案例簡(jiǎn)要分析第五部分：項(xiàng)目定位分析（論證最佳運(yùn)作模式）一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、項(xiàng)目主題定位第六部分：本案發(fā)展分析一、本案SWORT分析二、本案小結(jié)前言商業(yè)地產(chǎn)大面積開(kāi)發(fā)至今約6、7年的時(shí)間，其間商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短缺價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值到整合價(jià)值的三個(gè)階段，可以說(shuō)是發(fā)展迅猛。結(jié)果呢？銷售、招商火爆的背后面臨慘淡經(jīng)營(yíng)。最近幾年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量著實(shí)超乎想象，可是真正成功的少之又少。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作何以有如此大的差異？歷史的

3、經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！痹绞且?guī)模大的項(xiàng)目，越是要通過(guò)周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中立于不敗之地。        我公司榮幸接受淮安清河區(qū)政府的委托，為淮安清河新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行先期策劃論證。我司對(duì)待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，認(rèn)真研究、反復(fù)論證，以期望能為開(kāi)發(fā)商提供最有價(jià)值的服務(wù)，由于時(shí)間僅2天，要對(duì)項(xiàng)目做出周密的調(diào)研，難度很大。如未來(lái)能有機(jī)會(huì)繼續(xù)為該項(xiàng)目提供服務(wù)，后期會(huì)出詳盡的策劃報(bào)告。這里僅僅是通過(guò)兩天的所見(jiàn)所聞結(jié)合公司在多年商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)中的經(jīng)驗(yàn)給予貴方框架性研究

4、方案。同時(shí)感謝淮安市清河區(qū)高區(qū)長(zhǎng)及清河區(qū)科技局劉局長(zhǎng)親自陪同為我司調(diào)研人員作規(guī)劃及項(xiàng)目介紹。 第一部分：城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)狀況研究分析（發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)）一、淮安市概況1、地理位置及人口規(guī)?；窗彩惺且淮鷤ト酥芏鱽?lái)的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬(wàn)。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬(wàn)。2、歷史文化淮安是我國(guó)歷史文化名城，古稱楚州，曾是漕運(yùn)鹽運(yùn)重鎮(zhèn)，南北交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”。淮安人文薈萃，

5、歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、老殘游記作者劉鶚等。3、交通淮安市對(duì)外交通條件已逐步改善。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，京滬高速、寧徐高速、寧連高速、宿淮鹽高速以及新沂到長(zhǎng)興的鐵路均已在此相會(huì); 京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯(cuò)，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水路并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，成為江蘇南北交通交匯中心。淮安市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心、到衰落、如今又將興起；因此其商業(yè)的匯聚擴(kuò)散作用也必將經(jīng)歷成為中心、到衰落、到新的中心興起的歷程。可以預(yù)言隨著淮安新的區(qū)域交通中心地位逐步確定，其在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間

6、承南啟北的作用也會(huì)逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。 二、淮安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2007年1-10月份淮安市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)  2007年1-5月份淮安市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：萬(wàn)元） 1-10月份累計(jì)同比增長(zhǎng)（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià)) 885074萬(wàn)元33.1規(guī)模以上工業(yè)增加值(現(xiàn)價(jià))2245242萬(wàn)元（可比價(jià)）18.8全部財(cái)政收入1025531萬(wàn)元39.2一般預(yù)算收入435507萬(wàn)元51.1財(cái)政支出 770602萬(wàn)元58.8規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成額3279565萬(wàn)元30.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 796248萬(wàn)元56

7、.9商品房屋銷售額 587087萬(wàn)元84.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額2181929萬(wàn)元16.5金融機(jī)構(gòu)存款余額6035844萬(wàn)元比年初+922380儲(chǔ)蓄存款3137434萬(wàn)元比年初+247808金融機(jī)構(gòu)貸款余額4015624萬(wàn)元比年初+688009城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 10167元16.8城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元） 6777元17.0市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）103.8 小結(jié)：淮安經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，2006年，淮安市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值651.06億元，比上年增長(zhǎng)14.9。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值123.78億元，增長(zhǎng)5.0；第二產(chǎn)業(yè)增加值305.23億元，增長(zhǎng)19.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值222.0

8、5億元，增長(zhǎng)15.5。2007年，1-10月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值224.52億元，同比增長(zhǎng)18.8%，超過(guò)去年全年水平。預(yù)計(jì)2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值765億元，年遞增14.1%；財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，達(dá)到123.4億元，年遞增23.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資610億元，年遞增27.6%；隨著人民物質(zhì)與文化生活要求的提高，在市場(chǎng)商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上以及購(gòu)物環(huán)境的軟、硬件條件都將有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來(lái)更大的機(jī)遇。2、居民生活收入水平 人均可支配收入增長(zhǎng)情況小結(jié)：2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)1.21萬(wàn)元、5100

9、元，年遞增10.9、8.9%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額269億元，年遞增16%，比上五年平均增速提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年增幅居蘇北五市第一。居民生活水平穩(wěn)步提高，為淮安市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障。3、全市招商引資成果 淮安市招商引資成果情況 小結(jié)：招商引資成效顯著，2006年，淮安新批外商投資企業(yè)137個(gè)，比上年增加34個(gè)，增長(zhǎng)33.0%；協(xié)議注冊(cè)外資6.41億美元，比上年增長(zhǎng)118.0%；實(shí)際外商直接投資1.16億美元，增長(zhǎng)70.9%，成功引進(jìn)了世界500強(qiáng)之一的臺(tái)灣鴻海集團(tuán)，在淮安圈下1500畝土地建設(shè)電子工業(yè)城，2010年富士康項(xiàng)目完全建成后，用工總數(shù)將達(dá)12萬(wàn)人左右，屆時(shí)將并極大的推

10、動(dòng)淮安商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、清河區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平清河區(qū)新區(qū)是淮安市的政治、商貿(mào)和文化中心，已有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，有良好的服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，對(duì)建成綜合功能的清河區(qū)新區(qū)十分有利。預(yù)計(jì)2007年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到33億元，比2002年的12.41億元翻了一番多，年均增長(zhǎng)20.9；財(cái)政總收入達(dá)到7億元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá)到4。4億元，均比2002年翻了近三番，年均分別增長(zhǎng)33.4%、31.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60億元，比2002年翻了近四番，年均增長(zhǎng)59.1%。人均GDP突破30000元，達(dá)到31400元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破10000元，達(dá)到13

11、000元；農(nóng)民人均純收入突破6000元，達(dá)到6900元，分別比2002年增長(zhǎng)83.9%、66.3%和78.1%。5、淮安市城市化發(fā)展水平淮安城市化發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)：城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市建設(shè)有序推進(jìn)?；搓?、楚州融入主城區(qū)步伐加快，建成區(qū)面積由70平方公里擴(kuò)大到95平方公里，人口由70萬(wàn)增加到95萬(wàn)，城市化率達(dá)40.1%；獲得國(guó)家衛(wèi)生城市和江蘇省文明城市稱號(hào)，國(guó)家園林城市、環(huán)保模范城市通過(guò)國(guó)家技術(shù)考核，健康城市建設(shè)進(jìn)展順利，全國(guó)文明城市、最佳人居環(huán)境城市創(chuàng)建全面啟動(dòng)。完成城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等，淮安目前的城市化水平低于江蘇省乃至全國(guó)平均水平，近年來(lái)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市建設(shè)與

12、發(fā)展具有廣闊的空間。6、淮安市旅游業(yè)發(fā)展水平及現(xiàn)狀分析一是旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。2001年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入13.28億元，2004年，實(shí)現(xiàn)旅游收入29.01億元，提前一年完成江蘇省旅游局下達(dá)的“十五”旅游倍增計(jì)劃。“十五”期間旅游接待人數(shù)年平均增長(zhǎng)15%，旅游總收入年平均增長(zhǎng)22%。二是市委市政府十分重視旅游業(yè)發(fā)展。2005年8月3日，市委常委會(huì)第38次會(huì)議專門(mén)研究了旅游景區(qū)點(diǎn)的建設(shè)與發(fā)展問(wèn)題，決定設(shè)立全市A級(jí)景區(qū)創(chuàng)建引導(dǎo)和旅游發(fā)展專項(xiàng)資金。市委市政府要求旅游部門(mén)在“十一五”期間創(chuàng)建6-8個(gè)4A級(jí)景區(qū)和全國(guó)工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，努力將淮安市從旅游業(yè)的小市變成旅游業(yè)大市，進(jìn)而發(fā)展為強(qiáng)市。2007年淮安

13、旅游業(yè)預(yù)計(jì)接待游客731.3萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)收入60.8億元，年分別遞增18.6%和28.5%，躋身中國(guó)優(yōu)秀旅游城市行列，成功舉辦了淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)、稻米博覽會(huì)、盱眙龍蝦節(jié)、金湖荷花節(jié)、洪澤湖水文化旅游節(jié)、江蘇省第四屆園藝博覽會(huì)等節(jié)會(huì)活動(dòng)。“十一五”主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱2005年預(yù)計(jì)“十五”遞增（%）2010年計(jì)劃“十一五”遞增（%）1入境旅游者(萬(wàn)人次)2.16244.3152旅游外匯收入(億美元)0.13210.35223國(guó)內(nèi)旅游者(萬(wàn)人次)549.85111105154國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)34.552490215旅游業(yè)總收入(億元)35.662393217旅游增加值(億元)14.18

14、2558338占服務(wù)業(yè)增加值的%7.9215.59占GDP的%2.445小結(jié)：淮安整體的城市定位為歷史文化名城，基于淮安1300多年的歷史，淮安有著豐富的旅游基礎(chǔ)，“十一五”旅游業(yè)發(fā)展指導(dǎo)思想是：完善旅游產(chǎn)品體系，在穩(wěn)定省內(nèi)客源市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，大力開(kāi)拓華東市場(chǎng)，積極面向華東周邊地區(qū)大中城市以及京津唐地區(qū)市場(chǎng)，吸引外圍市場(chǎng)。在省內(nèi)旅游快速增長(zhǎng)的同時(shí)，省外旅游達(dá)到超常規(guī)的大發(fā)展。利用5年時(shí)間，爭(zhēng)取將淮安市旅游業(yè)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)培育成三產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)。大大提高淮安在整個(gè)華東旅游業(yè)中的地位和影響，使淮安成為華東知名旅游城市之一。同時(shí)旅游業(yè)所來(lái)帶來(lái)的旅游消費(fèi)能大大促進(jìn)商業(yè)的迅速發(fā)展。7、淮安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)?/p>

15、況7.1 2008年9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)比2008年9月全市當(dāng)月新開(kāi)工和投資指標(biāo)環(huán)比持續(xù)減少，分別為10.66萬(wàn)和10.06億元，環(huán)比減少51%和14.2%；全市當(dāng)月竣工量39.29萬(wàn)，環(huán)比增加93.8%。1-9月份，全市新開(kāi)工340.93萬(wàn)，同比減少26.8%；竣工211.8萬(wàn)，同比增加5.7%；投資103.39億元，同比增加22.7%。其中主城區(qū)新開(kāi)工104.85萬(wàn)，同比減少39%；竣工77.68萬(wàn)，同比減少29.3%；投資44.75億元，同比增加29.2%。 07年淮安周邊城市主城區(qū)房?jī)r(jià)情況區(qū)域總?cè)丝?萬(wàn)人)人平GDP人均GDP排名每平米房?jī)r(jià)鹽城79814711元103857元揚(yáng)州45

16、424251元64900元連云港46613369元123268元淮安53314332元113112元小結(jié)：從以上分析可以看出，淮安的房?jī)r(jià)同蘇北周邊城市比較而言，同比銷售價(jià)格明顯偏低，排名最后。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，淮安具有巨大潛力，顯然淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的上升空間。7.2 2008年商品房供應(yīng)量數(shù)據(jù)對(duì)比在商品房供應(yīng)方面，全市當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積為57.8萬(wàn)，環(huán)比增加53.3%；2007年1-9月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為339.92萬(wàn)，同比增加14.8%；全市當(dāng)月登記備案面積18.32萬(wàn)，環(huán)比增加42.2%；1-9月份全市累計(jì)登記備案面積175.79萬(wàn)。7.3 2008年9月份土地供應(yīng)情況在土地管理

17、方面，一是上月掛牌的19塊土地9月舉行了招拍掛，共成交11塊，流標(biāo)6塊（鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓不在統(tǒng)計(jì)范圍）。成交地塊共857.07畝，成交金額7.52億元，平均畝地價(jià)87.8萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)區(qū)和淮陰區(qū)各成交4塊，平均畝地價(jià)分別為99.9萬(wàn)元和92.8萬(wàn)元。二是9月16日，國(guó)土部門(mén)發(fā)布19號(hào)公告，市區(qū)13宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓，總面積1063.79畝，掛牌起始價(jià)共計(jì)93730萬(wàn)元。其中，開(kāi)發(fā)區(qū)8宗613.89畝，掛牌起始價(jià)計(jì)62750萬(wàn)元；清河區(qū)4宗435.78畝，掛牌起始價(jià)計(jì)30100萬(wàn)元；清浦區(qū)1宗14.12畝，掛牌起始價(jià)計(jì)880萬(wàn)元。小結(jié)：2008年9月份，本市商品房成交量在企業(yè)促銷和房博會(huì)的帶動(dòng)下環(huán)比出現(xiàn)

18、了明顯的回升，商品住房均價(jià)保持小幅上漲，創(chuàng)歷史最高；新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資環(huán)比繼續(xù)回落，竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售量和月末可售量持續(xù)增加；個(gè)人住房貸款量繼續(xù)放大?？偟膩?lái)看，今年以來(lái)本市商品住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)漲量降的態(tài)勢(shì)，但價(jià)格上漲勢(shì)頭明顯趨緩，成交量下降幅度則較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生重大改變、由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)宏觀因素的影響?；窗驳牡禺a(chǎn)進(jìn)入相對(duì)低迷狀態(tài)，但隨著淮安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入快車(chē)道，區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展、交通條件的改善、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、百姓收入的提高、文化的大發(fā)展大繁榮、旅游業(yè)的快速發(fā)展以及淮安的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，都將給淮安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)極好的機(jī)遇。三、淮安市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、淮安商業(yè)發(fā)展格

19、局淮安市商業(yè)市場(chǎng)無(wú)論是市中心百貨零售業(yè)態(tài)還是專業(yè)市場(chǎng)近幾年發(fā)展非常迅速，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷提檔升級(jí)，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，淮安市商業(yè)初步形成城鎮(zhèn)與農(nóng)村、批發(fā)與零售相結(jié)合的多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的商業(yè)服務(wù)體系。目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場(chǎng)由北向南可以劃分為如下幾個(gè)部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場(chǎng)為中心，包括小營(yíng)廣場(chǎng)、汽車(chē)北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長(zhǎng)途汽車(chē)站周邊部分：以匯通市場(chǎng)為中心，包括布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、食品城等；淮海廣場(chǎng)部分：主要以商場(chǎng)、商廈為主，包括新亞商城、清江商場(chǎng)、新亞家電城、通訊市場(chǎng)、家私市場(chǎng)等；

20、東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場(chǎng)等?？偟膩?lái)說(shuō)：整個(gè)淮安市商業(yè)分布相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱。2、商圈劃分及業(yè)態(tài)分布根據(jù)淮安市現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境和區(qū)域特點(diǎn)，城區(qū)主要分為三大商圈-淮海路為主線的中心零售商圈、環(huán)淮海北路一帶五金、電子、食品、小商品商圈及楚州商業(yè)集中區(qū)和蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城等組成的外圍商圈，這三大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最有集中的地方，另外有潛在商圈，隨著“東擴(kuò)南連”城市建設(shè)步伐加快，城市副中心商業(yè)區(qū)將會(huì)形成。 1

21、）商圈劃分·核心商業(yè)圈   以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心，方圓1.5公里范圍內(nèi)。特點(diǎn)：這一商圈是目前淮安市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域，人流密集，買(mǎi)賣(mài)興旺；核心商場(chǎng)金鷹、新亞商城等是目前淮安市規(guī)模最大、檔次最高的大型購(gòu)物商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)品種齊全、口碑較佳。附近聚集了一批大中規(guī)模的商場(chǎng)、超市，專賣(mài)店。分析：該區(qū)域是零售市場(chǎng)的集中代表，商品豐富，業(yè)態(tài)完備，規(guī)模適中合理，商品以中高檔為主，基本符合市場(chǎng)消費(fèi)需求和功能需求，隨著該商圈的不斷升級(jí)，淮海路商圈更加成熟發(fā)達(dá)，其市場(chǎng)地位無(wú)法撼動(dòng)。·次級(jí)商業(yè)圈   圍合淮海南北路的北京路、承德路、解

22、放路組成。特點(diǎn)：主要分布專賣(mài)店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無(wú)差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級(jí)。分析：基本滿足淮安市場(chǎng)的消費(fèi)需求，但市場(chǎng)的發(fā)展水平與周邊城市對(duì)比，仍然存在較大的差距，除了受周邊城市輻射影響外，更主要的是市場(chǎng)交易平臺(tái)的落后，缺少市場(chǎng)整合力度，沒(méi)有足夠的規(guī)模和豐富商品去支撐市場(chǎng)，從而導(dǎo)致大量客戶向其周邊其他城市流失，綜合研究該商圈的幾大市場(chǎng)，仍然以規(guī)模小，硬件差為主要特點(diǎn)，行業(yè)急需整合?；窗沧畲蟮膮R通小百貨市場(chǎng)由于歷史形成原因和缺少新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，小商品市場(chǎng)生意十分紅火，但經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然沿用原有建筑設(shè)施，已經(jīng)無(wú)法滿足小商品市場(chǎng)的進(jìn)

23、一步發(fā)展壯大，同時(shí)，硬件環(huán)境的破敗，也嚴(yán)重影響了城市形象，所以小商品市場(chǎng)無(wú)論從發(fā)展壯大還是提升城市形象急需提檔升級(jí)。·外圍商業(yè)圈   蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成。2）商業(yè)形態(tài)分析主商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布各商業(yè)區(qū)內(nèi) 商品陳列雜亂，檔次低購(gòu)物中心新亞商城、清江商場(chǎng)、新亞國(guó)際購(gòu)物中心（在建）、金鷹購(gòu)物中心淮海廣場(chǎng)、淮海西路市民購(gòu)物休閑、流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，購(gòu)物環(huán)境好 專營(yíng)店報(bào)喜鳥(niǎo) DOBON、婚紗影樓、大光明眼鏡、虎都男裝、雅戈?duì)柲醒b淮海北路、淮海西路裝修好，面積大，服務(wù)意識(shí)好，為淮安品牌服裝重要流

24、通渠道。超市時(shí)代超市，華潤(rùn)蘇果超市,華聯(lián)超市，一剪梅超市,易初蓮花淮海路、人民路、清河路數(shù)量不多，缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品不足市場(chǎng)類匯通，五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要沿淮海南北路分布較集中市場(chǎng)種類齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營(yíng)水平，市場(chǎng)環(huán)境、管理水平落后特色專營(yíng)商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小 淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門(mén)商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成。3、淮安商圈研究1）

25、主要商業(yè)集中區(qū)：淮海南、北路（新世紀(jì)廣場(chǎng)-解放路），昌盛路，     東、西大街，健康路，淮海東、西路?；春１甭罚鹤罘比A商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣(mài)店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂(lè)休閑中心鑲嵌其中，沿路分布十多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心。   東、西大街：主要經(jīng)營(yíng)服裝鞋類及少數(shù)小百貨   昌盛路：女裝一條街（200米）;健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）淮安市商圈主要集中在清河區(qū)淮海路方圓1.5公里范圍內(nèi)，主要商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生重要影響力和輻射力。

26、淮安市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，無(wú)論是市中心的百貨及其它業(yè)態(tài)市場(chǎng)還是專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)都發(fā)展十分迅速，整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)為多業(yè)態(tài)，現(xiàn)有市場(chǎng)主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營(yíng)上很難達(dá)到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場(chǎng)需求，商業(yè)的總體格局過(guò)于集中，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱?；窗彩性凇笆晃濉币?guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化中等城市建設(shè)，大力實(shí)施“東擴(kuò)南連”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進(jìn)城市現(xiàn)代化步伐。 總體來(lái)說(shuō)，淮安市的商業(yè)市場(chǎng)和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十

27、分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達(dá)，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場(chǎng)提檔升級(jí)步伐加快。四、小結(jié)1.淮安市工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，財(cái)政收入、居民收入、人均收入和消費(fèi)性支出持續(xù)高速增長(zhǎng)，為淮安市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。2.城市居民綜合購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，居民的投資觀念開(kāi)放，具有強(qiáng)烈經(jīng)濟(jì)投資意識(shí)，用于基礎(chǔ)建設(shè)的投資逐年贈(zèng)加。3.零售市場(chǎng)發(fā)展速度較快，業(yè)態(tài)完備，隨著金鷹、新亞購(gòu)物中心的建立，更加奠定以淮海路為主線的核心商圈地位；4.專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá)，處于剛起步階段，沒(méi)有規(guī)模與品牌效應(yīng)，與淮安市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致，高端消費(fèi)逐步流向蘇南及其他周邊市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合，急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來(lái)整合。

28、5.家居、建材、汽車(chē)、汽車(chē)配件、汽車(chē)快修仍處于初級(jí)交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)法演變成區(qū)域性交易市場(chǎng)。第二部分：淮安市城市發(fā)展規(guī)劃（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求）一、淮安城區(qū)總體規(guī)劃淮安市城市總體規(guī)劃調(diào)整（20052020年）。城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。城市規(guī)模：中期（2010年）100萬(wàn)人遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。淮安城市

29、的特點(diǎn)可概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。 淮安的中長(zhǎng)期規(guī)劃是發(fā)展成為蘇北中心城市，城市化率在2010年達(dá)到55%，而07年淮安的城市化率只有40%，而隨著“三淮一體”的推進(jìn)，淮安城市規(guī)模和城市人口將迅速發(fā)展，大批的農(nóng)村人口和外來(lái)人口涌入市區(qū)，城市化必然會(huì)推動(dòng)淮安商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。二、城市發(fā)展的總方向 東擴(kuò)南連三、清河區(qū)新區(qū)城市規(guī)

30、劃1、規(guī)劃范圍本次規(guī)劃范圍：西臨寧連一級(jí)公路，東至貴陽(yáng)路，北起古黃河，南至深圳東路，規(guī)劃用地面積約為8.61平方公里。2、新區(qū)總的規(guī)劃方向新區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃為：“一脈、一軸、兩心、兩組團(tuán)”“一脈”：沿古黃河的綠脈?！耙惠S”：沿蘇州路的商業(yè)發(fā)展軸?！皟尚摹保何挥陲w耀路與和平東路交叉口西北側(cè)附近的片區(qū)綜合服務(wù)中心和沿白鷺湖周邊的休閑服務(wù)中心?！皟山M團(tuán)”：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居住組團(tuán)和工業(yè)組團(tuán)清河新區(qū)總規(guī)劃圖 整個(gè)新區(qū)規(guī)劃參照淮安市整體規(guī)劃的要求，結(jié)合淮安人文、生態(tài)條件，力求打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)三位一體的新城。第三部分：項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)研分析一、地塊地理位置及周邊交通狀況項(xiàng)目位于淮安市清河區(qū)新區(qū)內(nèi)，淮安市主城區(qū)

31、東部，與主城區(qū)通過(guò)和平東路和深圳東路相連。項(xiàng)目周邊為寧連一級(jí)公路、寧連高速公路、京滬高速公路、徐宿淮鹽高速公路。新區(qū)南距上海市400公里，西南距省會(huì)南京市200公里，北距徐州、連云港分別為210公里、120公里，東到鹽城市110公里。項(xiàng)目地至漣水27公里，楚州25公里，至飛機(jī)場(chǎng)路已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，建成后項(xiàng)目地至飛機(jī)場(chǎng)僅半個(gè)小時(shí)車(chē)程。新區(qū)西側(cè)與新長(zhǎng)鐵路相鄰，東側(cè)與京滬高速公路立交互通口毗鄰，擁有極其優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。二、周邊環(huán)境現(xiàn)狀分析1、項(xiàng)目位于新區(qū)清河工業(yè)園，和平東路白鷺湖公園旁，與清河生態(tài)園隔路相望，北靠廢黃河，外環(huán)于古淮河4A級(jí)生態(tài)景區(qū)內(nèi)。西側(cè)緊鄰主城區(qū)，項(xiàng)目距市中心9公里。向北和向南也有

32、多條干道聯(lián)系淮陰區(qū)和楚州區(qū)。從這個(gè)距離上來(lái)講，符合奧特萊斯的優(yōu)質(zhì)選址。它既避開(kāi)了下架產(chǎn)品對(duì)正價(jià)專賣(mài)店的沖擊，又能為有車(chē)一族的到來(lái)提供最快捷的方式。2、周邊規(guī)劃在建項(xiàng)目有：紅星美凱龍、蘇州商業(yè)街（規(guī)劃中）、白鷺湖休閑度假村、百富汽配城及物流中心、博物館、星級(jí)賓館、淮海路小學(xué)新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、淮陰師范附小實(shí)驗(yàn)學(xué)校清河新區(qū)管委會(huì)等作為新城配套設(shè)施已經(jīng)陸續(xù)上馬。3、周邊小區(qū)：洪福小區(qū)、和達(dá)雅苑、東方麗景等已經(jīng)交付入住。大型在建高檔社區(qū)2個(gè)以上已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，周邊具有較好的零售消費(fèi)群。4、目前市區(qū)有兩條公交線路通往項(xiàng)目地，車(chē)程僅5-6公里。未來(lái)仍會(huì)有其它線路，能夠滿足有車(chē)一族以外消費(fèi)人群前往消費(fèi)。5、地塊位

33、于最有發(fā)展?jié)摿Φ奶K中地區(qū)淮安，它是連接蘇北發(fā)展的重要交通樞紐，交通網(wǎng)線發(fā)達(dá)，在整個(gè)蘇中及蘇北地區(qū)具有重要價(jià)值地位。一小時(shí)車(chē)程范圍輻射近千萬(wàn)消費(fèi)圈。6、項(xiàng)目位于新區(qū)，毗陵開(kāi)發(fā)區(qū)，政府、商貿(mào)、外來(lái)投資企業(yè)都位于此，外圍環(huán)境有利奧特萊斯開(kāi)設(shè)。7、項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目地碧水環(huán)繞，綠草成蔭，緊鄰白鷺湖公園，清河生態(tài)園一路之隔，古淮河景區(qū)近在咫尺，缽池山公園數(shù)步之遙，自然環(huán)境對(duì)啟動(dòng)奧萊萊斯具有無(wú)比優(yōu)越性。第四部分：關(guān)于奧特萊斯的研究一、奧特萊斯的業(yè)態(tài)介紹奧特萊斯最早誕生于歐洲，近年來(lái)在世界各地迅速發(fā)展。目前美國(guó)的各個(gè)大中型城市周邊都有多個(gè)奧特萊斯業(yè)態(tài)。奧特萊斯在發(fā)展初期作為單個(gè)的工廠直銷，

34、以優(yōu)惠的價(jià)格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費(fèi)群體的青睞，直銷店成片成群逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場(chǎng)，并最終發(fā)展成為一種獨(dú)立的、嶄新的商業(yè)零售業(yè)態(tài)。 美國(guó)奧特萊斯二、奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀?yuàn)W特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國(guó)應(yīng)該說(shuō)正當(dāng)其時(shí)，奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來(lái)，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)，提供一種中等價(jià)位高檔品牌的特殊盈利模式，滿足目前中國(guó)消費(fèi)者特別是長(zhǎng)三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。目前，越來(lái)越多的國(guó)際知名品牌進(jìn)入中國(guó)，品牌和業(yè)態(tài)的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。目前奧特萊斯在中國(guó)開(kāi)設(shè)的有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯，上海

35、青浦的奧萊效益最好，江蘇蘇州和順奧特萊斯也已開(kāi)業(yè)一年，經(jīng)營(yíng)狀況良好。江蘇南京、張家港、常熟、江陰、常州等都有自己的奧特萊斯。三、奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展前景中國(guó)的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來(lái)看還屬于初級(jí)階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖動(dòng)，但尚不具備正真高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基礎(chǔ)至少在十多年里不會(huì)有很大的變化，使得奧特萊斯在中國(guó)20年內(nèi)有著很好的發(fā)展前景。為了適合中國(guó)的消費(fèi)現(xiàn)狀，境內(nèi)外大部分品牌拓展中國(guó)市場(chǎng)采用了專賣(mài)店發(fā)布信息，奧特萊斯開(kāi)店實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)支持專賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)策略，這種經(jīng)營(yíng)策略使奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展出現(xiàn)良好的市場(chǎng)前景，據(jù)專家預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年

36、內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品銷售額，并逐年遞增，其前景在中國(guó)被廣泛看好。 上海青浦奧特萊斯四、關(guān)于奧特萊斯成功案例簡(jiǎn)要分析1、上海青浦奧特萊斯1、背景資料上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)是由國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)集團(tuán)百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)（中國(guó)）合作投資建設(shè)，總投資4.7億元人民幣，于2006年5月建成并投入運(yùn)營(yíng)。奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。項(xiàng)目占地面積16萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬(wàn)平方米，約250個(gè)專賣(mài)鋪位，經(jīng)營(yíng)世界一、二線及國(guó)內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂(lè)區(qū)的建筑面積近3萬(wàn)平方米

37、，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位近1200個(gè)，還有兒童游樂(lè)場(chǎng)等配套設(shè)施，具有休閑、文化、景觀等多種功能。功能上分為3大版塊：A區(qū)擁有近40個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌折扣商店；B區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名名牌；C區(qū)為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)，建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米，主要是為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；外圍停車(chē)場(chǎng)占地近4萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)車(chē)位1200個(gè)。2、區(qū)位交通：上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處以北200米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。附近的國(guó)際時(shí)尚家具城、商務(wù)物

38、流中心、星級(jí)賓館等項(xiàng)目也正陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。整個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場(chǎng)所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車(chē)程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場(chǎng)6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常便利。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，以及近萬(wàn)幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)的存在與發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。3

39、、建筑規(guī)劃：建筑布局方面，廣場(chǎng)總體布局以商業(yè)街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨(dú)特形式，每個(gè)品牌專賣(mài)店均有鮮明的特色與布置方式。它既不同于百貨公司的“店中店”，也不同于商業(yè)街上獨(dú)立的專賣(mài)店。廣場(chǎng)內(nèi)的品牌專賣(mài)店均以獨(dú)立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)絕無(wú)死角，四通八達(dá)。參考國(guó)外OUTLETS的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本基地的特性，總體布局上采用了環(huán)狀連續(xù)空間布置形式，預(yù)留前區(qū)廣場(chǎng)集中停車(chē)，這樣可解決總體大量車(chē)流停車(chē)位。在中部服飾品牌區(qū)部分，將兩組商鋪用水系分隔成兩列布置，這樣既可避免連續(xù)空間的單調(diào)性，同時(shí)又可造成一個(gè)集購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑的完整空間。4、經(jīng)營(yíng)模式：在招商初期，百

40、聯(lián)方面為了遷就國(guó)際品牌，根據(jù)不同檔次、級(jí)別的品牌，推出了包括代銷、扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，百聯(lián)集團(tuán)為了支持奧特萊斯加快招商進(jìn)度，甚至同意了買(mǎi)斷式的招商方式。但從現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，上海奧特萊斯內(nèi)90以上的商鋪是扣率經(jīng)營(yíng)，而只有不到10的商家選擇了商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)。充分考慮要把價(jià)格空間讓給消費(fèi)者，提高商品的吸引力，上海奧特萊斯根據(jù)不同的品牌確定了20至16的不等扣率。20的很少很少，一般都在16左右，但是，對(duì)杰尼亞、HUGO BOSS、AMARNI等大品牌扣率只有6、7。小結(jié)：任何商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功都離不開(kāi)前期精確的選址，上海奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的選址是根據(jù)它經(jīng)營(yíng)的特性來(lái)確定的，它有幾個(gè)特性，一

41、個(gè)是跟旅游相結(jié)合，上海旅游最成熟的在西線，第二個(gè)交通便利，他們選址根據(jù)這兩個(gè)原則，第三個(gè)特性就是它必須能跟比較高檔的住宅區(qū)相結(jié)合。 上海奧萊不管是從選址，建筑規(guī)劃，品牌整合、運(yùn)營(yíng)商的背景、商業(yè)空間的分割等因素來(lái)看，無(wú)疑有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，就國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)的奧特萊斯來(lái)看，上海奧萊恐怕是最成功的一個(gè)。2、張家港香港城奧特萊斯項(xiàng)目概況：香港城現(xiàn)有商業(yè)開(kāi)發(fā)用地200余畝，預(yù)計(jì)總投資11.8億人民幣。已成功開(kāi)發(fā)一期項(xiàng)目：奧特萊斯購(gòu)物中心、歐尚超市、東方威尼斯、麥當(dāng)勞“得來(lái)速”餐廳，目前這幾個(gè)項(xiàng)目均已投入使用。張家港香港城SHOPPING MALL商業(yè)中心，是張家港市政府十大服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛

42、樂(lè)、養(yǎng)生、度假、住宿等為一體的大型商業(yè)中心。該項(xiàng)目成功引進(jìn)世界零售業(yè)巨頭法國(guó)歐尚連鎖超市。2007年2月8日，該項(xiàng)目正式與法國(guó)歐尚超市簽約。超市總建筑35000平方米，已于2007年11月26日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，每天營(yíng)業(yè)額達(dá)100萬(wàn)元以上。小結(jié)：優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目的建筑較為合理，符合購(gòu)物環(huán)境需求，室內(nèi)空間較廣，給經(jīng)營(yíng)戶提供足夠的空間展示商品，市場(chǎng)布局合理，二樓直接與歐尚超市連接，為顧客提供了快捷通道，提供良好的購(gòu)物環(huán)境。（2）市場(chǎng)輻射面較廣，十分鐘車(chē)程輻射商圈30萬(wàn)常住人口，半小時(shí)車(chē)程輻射商圈140萬(wàn)常住人口。（3）市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境較好，張家港是近年來(lái)人均GDP位于全國(guó)之首。（4）該項(xiàng)目有較大的停車(chē)場(chǎng)，能

43、夠解決好交通問(wèn)題。（5）交通十分便利。（6）從購(gòu)物中心模式來(lái)看，業(yè)態(tài)分布均勻，經(jīng)營(yíng)品類豐富，餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物融為一體。劣勢(shì)：（1）從商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，一樓為較高端的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌，二樓為較低端的服裝為主的市場(chǎng)，能否和諧統(tǒng)一，達(dá)到經(jīng)營(yíng)要求，值得市場(chǎng)檢驗(yàn)。（2）二樓前期招商并沒(méi)有達(dá)到預(yù)先的定位要求，現(xiàn)處于重新調(diào)整中，將來(lái)會(huì)調(diào)整成怎樣的結(jié)果，現(xiàn)在還不得而知。（3）奧特萊斯的商業(yè)主題定位不明確。（4）該項(xiàng)目還要加強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)部管理，完善經(jīng)營(yíng)模式，突出自己的主題。3、蘇州奧特萊斯1、項(xiàng)目背景蘇州奧特萊斯為世界最大的奧特萊斯集團(tuán)與香港太平大西洋有限公司和美國(guó)最大的華裔房地產(chǎn)公司美國(guó)大都會(huì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手大力開(kāi)

44、發(fā)中國(guó)市場(chǎng)的第一站。同時(shí)選址的地點(diǎn)有，江蘇省鎮(zhèn)江市，浙江省杭州市，福建省廈門(mén)市，陜西省西安市，天津直轄市。希望在未來(lái)的5年內(nèi)開(kāi)立5家?jiàn)W特萊斯，成為中國(guó)最大的奧特萊斯產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商，屆時(shí)在美國(guó)華爾街上市。2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：蘇州奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)位于唯亭鎮(zhèn)雙陽(yáng)路南，占地面積約20萬(wàn)平方米，建筑面積約11萬(wàn)平方米,其中零售業(yè)達(dá)到7萬(wàn)平方米。計(jì)劃開(kāi)設(shè)200家品牌店，其中60%為國(guó)際知名品牌，如波士、李維斯、萬(wàn)寶龍、登喜路、湯米·希爾費(fèi)格、拉爾夫·勞倫、阿瑪尼等等，其余為國(guó)內(nèi)品牌，同時(shí)配備餐飲和辦公用房，預(yù)計(jì)將于2008年8月正式運(yùn)營(yíng)。3、交通區(qū)位：蘇州奧特萊斯位于唯亭鎮(zhèn)內(nèi)，環(huán)金雞湖，擁有兩個(gè)

45、滬寧高速公路出口、兩個(gè)滬寧城際鐵路站口、園區(qū)交通樞紐均在唯亭境內(nèi)。唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、北瀕著名的大閘蟹產(chǎn)地陽(yáng)澄湖、環(huán)抱青劍湖，滬寧高速、京滬鐵路、312國(guó)道和婁江水運(yùn)四大黃金通道橫貫全鎮(zhèn)東西，區(qū)域內(nèi)依次分布著滬寧高速園區(qū)出入口和陽(yáng)澄湖服務(wù)區(qū)出入口；形成了以星湖街、星華街、唯勝路為南北干道，和以312國(guó)道、葑亭路、雙陽(yáng)路為東西通道的三縱三橫交通大格局。4、經(jīng)營(yíng)情況：目前蘇州奧特萊斯主要采取聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，少部分采用租賃形式，聯(lián)營(yíng)扣率為15%左右。租賃為18元/平方/月。從開(kāi)業(yè)至今約一年時(shí)間，從現(xiàn)狀來(lái)看，還沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期的效果。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要一個(gè)過(guò)程，但相信，未來(lái)蘇

46、州奧特萊斯一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)明媚春天。小結(jié)：從現(xiàn)場(chǎng)考察和資料分析，蘇州奧特萊斯不管從其開(kāi)發(fā)背景，還是建筑設(shè)計(jì)，還是景觀打造，外圍交通輻射，都有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。但是項(xiàng)目的劣勢(shì)也非常明顯：項(xiàng)目具有地標(biāo)性，場(chǎng)地缺乏易達(dá)性；業(yè)態(tài)具有新穎性，體量缺乏統(tǒng)治力：建筑具有時(shí)尚性，外觀缺乏識(shí)別性；商圈具有目的性，氣氛缺乏商業(yè)性；景觀具有欣賞性，景點(diǎn)缺乏整合力。第五部分：項(xiàng)目定位分析（論證最佳商業(yè)模式）一、市場(chǎng)定位奧特萊斯主題旅游商業(yè)街蘇中蘇北地區(qū)最大體驗(yàn)式旅游商業(yè)街定位支撐：1) 蘇中及蘇北地區(qū)缺乏奧特萊斯這樣的新型業(yè)態(tài)，但該地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)增加，私家車(chē)保有量逐年增加，擁有巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，為本案發(fā)展提供了有利條件

47、。2) 淮安市旅游資源豐富，旅游經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)，年吸引旅游客流達(dá)到750萬(wàn)人次，2007年旅游收入為60億元人民幣，為本案客流提供了強(qiáng)大的保證；3) 隨著人們生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越來(lái)注重生活質(zhì)量，下午經(jīng)濟(jì)和周末經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生，人們更喜歡利用周末的時(shí)間自駕車(chē)出游，奧特萊斯新型業(yè)態(tài)的出現(xiàn)更能吸引著部分人消費(fèi)。一、目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)定位1、淮安為主要消費(fèi)市場(chǎng)（核心商圈）2、漣水、金湖、洪澤及蘇北部分地區(qū)為次輻射區(qū)域（次級(jí)商圈）3、來(lái)自與各地的旅游消費(fèi)人群（輻射商圈）二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、運(yùn)動(dòng)品牌主題區(qū)2、兒童品牌主題區(qū)3、生活主題區(qū)4、國(guó)際一線品牌區(qū)5、國(guó)際二三線品牌區(qū)6、餐飲休閑區(qū)7、經(jīng)濟(jì)型酒店三、項(xiàng)目主題定位以水文化為主題，打造蘇中及蘇北地區(qū)最具創(chuàng)意的、最具異域風(fēng)情、最具時(shí)尚特色的主題購(gòu)物街區(qū)淮安奧特萊斯購(gòu)物街區(qū)。1、總體構(gòu)思 以水生活、水文化為背景，按照現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，打造全國(guó)第一個(gè)全新理念，“商景一體、商旅合一”的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)。2、策劃思