項目總承包工程驗收及移交管理方案

1、文 f4iV第十五節(jié)第十六節(jié)第十七節(jié)驗收及移交管理方案1竣工驗收的計劃、措施及承諾1丄1相關(guān)人員的培訓(xùn)在工程竣工后投入使用前，組織專業(yè)人員和有關(guān)設(shè)備設(shè)施的廠家技術(shù)人員對發(fā)包人的物業(yè)管理人員進(jìn)行操 作和維護(hù)的培訓(xùn)，以確保物業(yè)管理人員在工程投入使用后能立即獨(dú)立進(jìn)行必要的操作、維護(hù)和故障排除。1.1.2工程使用說明書的準(zhǔn)備準(zhǔn)備好相應(yīng)的工程使用說明書，包括維修手冊和操作說明等；維修手冊和操作說明作為竣工培訓(xùn)的主 要參考文件。按照本招標(biāo)文件要求編寫工程使用說明書，編寫的工程使用說明書真實(shí)、完整、詳盡地 反映本工程實(shí)際情況。在竣工驗收前將編寫的工程使用說明書初稿報給發(fā)包人和總監(jiān)理工程師審核，發(fā)包 人和總監(jiān)

2、理工程師審核后，認(rèn)真修改、整理工程使用說明書，并將修改后的工程使用說明書報發(fā)包人 和總監(jiān)理工程師審核。工程使用說明書的最終稿經(jīng)發(fā)包人、總監(jiān)理工程師和承包人三方共同簽字確認(rèn)，承 包人必須在三方簽字確認(rèn)后一周內(nèi)將正式的工程使用說明書（包括電子版）移交給發(fā)包人。1.1.3竣工圖的編制竣工圖基于合同圖紙、變更指令、經(jīng)審批的施工作業(yè)圖、大樣圖和配合圖以及過程質(zhì)量記錄等進(jìn)行準(zhǔn)備和 制作；此類圖紙以總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的格式及重慶市檔案管理部門的規(guī)定進(jìn)行準(zhǔn)備和遞交。提供竣工圖電子文 檔、曬印藍(lán)圖，所提供竣工圖圖紙的數(shù)量和格式、裝訂方式等滿足業(yè)主的要求，并且負(fù)責(zé)本工程竣工圖向重慶 市城建檔案館歸檔責(zé)任。分包人和其

3、他承包人（如果有）制作自己的竣工圖和整理自己的竣工資料；發(fā)包人將要求分包人和其他承 包人（如果有）的竣工資料隨工程進(jìn)度逐步提交給承包人，曲承包人統(tǒng)一分類整理。在工程實(shí)際竣工前，發(fā)包人承包人和總監(jiān)理工程師審核后，根據(jù)發(fā)包人和總監(jiān)理工程師的審核意見進(jìn)行修 改并提供完整的竣工圖給總監(jiān)理工程師、發(fā)包人?？⒐D在竣工移交證書頒發(fā)前提供。1.1.4竣工驗收的規(guī)章承諾應(yīng)在整個過程中嚴(yán)格依照政府相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和合同文件要求，認(rèn)真做好質(zhì)量保證、材料的進(jìn)貨檢驗、分 部分項工程的隱預(yù)檢等與質(zhì)量記錄和竣工資料的收集整理相關(guān)的工作。1.2竣丄驗收綜合調(diào)試的組織機(jī)電工程在竣工前對所有各系統(tǒng)進(jìn)行整體調(diào)試（包括山專業(yè)分包人完

4、成的部分），并在發(fā)現(xiàn)問題后進(jìn)行整 改直至符合要求為止。綜合調(diào)試工作是機(jī)電安裝施工的重點(diǎn)工作，也是檢驗前期各系統(tǒng)施工是否達(dá)到設(shè)汁要求 及使用功能要求的重要階段，而且機(jī)電安裝系統(tǒng)調(diào)試是包含多系統(tǒng)、多專業(yè)的綜合性的工作。因此需要各專業(yè) 在開始系統(tǒng)調(diào)試前分別作出專項調(diào)試方案。并報中方及監(jiān)理審批。1.2.1檢驗工作流程1.2.2綜合調(diào)試的組織（1）人員組織項IJ成立聯(lián)合調(diào)試小組，山項Ll總工程師擔(dān)任本工程綜合調(diào)試組長，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各單位及對專業(yè)分包的監(jiān)督 和管理，項目機(jī)電專業(yè)人員作為小組骨干，專業(yè)分包均要求派45名專業(yè)人員作為小組成員，確保綜合調(diào)試 按時、保質(zhì)完成。（2）綜合調(diào)試1.3竣工交驗和移交移交計劃

5、表格序號竣工驗收和移交計劃內(nèi)容1驗收條件1）本工程按合同約定實(shí)施完畢：2）完成相關(guān)主管部門或機(jī)構(gòu)要求的所有單項工程或?qū)I(yè)工程的報裝、開 通、竣工驗收備案手續(xù)；3）完成全部系統(tǒng)開通調(diào)試和工程樓宇保潔，具備投入使用的條件和狀態(tài)： 已經(jīng)按照合同的約定以及工程所在地相關(guān)行政主管部門的規(guī)左簽署了工程保修書；序號竣工驗收和移交計劃內(nèi)容4）符合政府或有關(guān)管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他任何工程完工條件。2驗收計劃1）編制工程竣工驗收計劃，重點(diǎn)控制消防、電梯安檢驗收、室內(nèi)環(huán)境驗 收。2）在驗收完成的基礎(chǔ)上，配合業(yè)主進(jìn)行單位工程驗收并協(xié)助業(yè)主備案。3工程竣工驗收程序竣工驗收由業(yè)主或監(jiān)理單位牽頭，本企業(yè)的相關(guān)部門和現(xiàn)場項目經(jīng)理

6、部積 極配合進(jìn)行。4驗收前準(zhǔn)備工作在項目竣工驗收之前，本公司將按照合同條款規(guī)左和業(yè)主要求，積極配合 監(jiān)理單位做好竣工驗收的準(zhǔn)備工作。5完成收尾工程，重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)：1）項目經(jīng)理部組織相關(guān)部門及分包方的人員逐層、逐段、逐房間地進(jìn)行 查項、査質(zhì)量，檢查施工中的丟項、漏項和質(zhì)量缺陷等需修補(bǔ)的問題，安排作 業(yè)計劃，采取“三泄”（泄人、立量、左時間）措施，并按計劃實(shí)時完成逐一 銷項。2）保護(hù)成品和進(jìn)行封閉3）及時組織管線系統(tǒng)負(fù)荷試驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修復(fù)。4）有生產(chǎn)工藝設(shè)備的工程項目，在竣工準(zhǔn)備階段要組織進(jìn)行設(shè)備安裝完 成后的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車和有負(fù)荷聯(lián)動試車并驗收。5）要及時、有計劃地拆除施工現(xiàn)

7、場的各種臨時設(shè)施和暫設(shè)工程，有步驟 地組織材料、工具及各種物資的回收、退庫。6）在竣工驗收前準(zhǔn)備階段要組織工程全而的竣工前淸理。7）準(zhǔn)備好竣工驗收資料。8）通過自檢的方式，依據(jù)正式驗收的標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門人員參加，分 層分段、分房間地逐一進(jìn)行檢查，并做好記錄。對不符合要求的項目和部位立 期修整完善，報請上級復(fù)檢，為正式驗收做好充分準(zhǔn)備。9）竣工驗收的實(shí)施：工程已具備完工驗收條件后，本公司應(yīng)就此通知業(yè) 主和監(jiān)理工程師，各方應(yīng)根據(jù)合同的約定進(jìn)行完工驗收。10）檢査監(jiān)督，按計劃完成收尾6竣工圖和竣工資料本公司按合同的約定提交符合重慶市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和重慶 市城市建設(shè)檔案館要求的竣工資料。工

8、程竣工移交當(dāng)工程獲頒了竣工驗收證書，即表明工程具備移交條件。工程具備移交條 件后，總承包方應(yīng)向業(yè)主移交工程，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受移交，業(yè)主向總承包方頒發(fā) 工程竣工移交證書。驗收承諾在按照設(shè)計圖紙及相關(guān)驗收規(guī)范的規(guī)泄，保質(zhì)保量完成整個工程施工，各序號竣工驗收和移交計劃內(nèi)容專業(yè)、各部位均在計劃時間內(nèi)進(jìn)行報驗與驗收，且一次驗收合格，按合同要求 完成竣工備案，向業(yè)主移交工程。2. 工程竣工保修2.1階段性的竣工保修第一階段第二階段工程竣工后，工程現(xiàn)場仍然保留原班人員配程第一階段之后，項目人員撤離工程現(xiàn)場，但仍然依照和專業(yè)檢修隊，保證能及時發(fā)現(xiàn)問題和及時檢修，相關(guān)規(guī)左和義務(wù)負(fù)有該工程的質(zhì)量保障責(zé)任，做到及時檢確

9、保該工程的質(zhì)量保障。此階段從竣工到之后的三修，確保該工程的質(zhì)量保障。此階段從第一階段宜到工程個月。的保修年限。2.2竣工質(zhì)量保障體系2.3組織機(jī)構(gòu)和管理體系2.3.1 組織機(jī)構(gòu)工程竣工后，由公司項Ll 部負(fù)責(zé)對 工程竣工 后保修期 內(nèi)售后服序號形式服務(wù)措施1目標(biāo)至誠至信的完美服務(wù)、百分之百的用戶滿意2原則站在客戶的立場上考慮問題、解決問題，把客戶的需求和滿意放到一切考慮因素之首， 同時兼顧企業(yè)的利益，使客戶利益與企業(yè)利益相得益彰，雙贏才能永不敗。3標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主相關(guān)工作人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)4原則侶息交流暢通；反應(yīng)快速準(zhǔn)確：質(zhì)量保證完善。；卓恥178務(wù)的組織工作和保修期結(jié)束后為業(yè)主提供物業(yè)管理的維修計

10、劃。政府質(zhì)量監(jiān)管部門勞務(wù)分包隊專業(yè)分包隊2.3.2用戶服務(wù)的管理運(yùn)行程序（1）過程精品服務(wù)在施工過程中，要考慮業(yè)主的需要和利益，盡可能滿足業(yè)主潛在的要求，以“精品工程”回報業(yè)主。同時, 我司可利用技術(shù)優(yōu)勢，為工程提供細(xì)部節(jié)點(diǎn)的深化設(shè)訃或者提出合理化建議供業(yè)主和設(shè)訃單位參考。為了更全面的為業(yè)主戶服務(wù)，滿足業(yè)主的使用功能和舒適性，確保業(yè)主在保修期內(nèi)享受到良好的服務(wù)，工 程交工前，項IJ經(jīng)理部要編制用戶手冊和機(jī)電設(shè)備操作與維護(hù)手冊，同時向業(yè)主提供保修卡和使用說 明書，為業(yè)主的物業(yè)管理人員提供技術(shù)和操作維護(hù)培訓(xùn)。（2）售后滿意服務(wù)保修階段根據(jù)工程情況制訂保修計劃，并報業(yè)主的物業(yè)管理部門備案，以保證保修

11、工作的順利進(jìn)行。同時 根據(jù)業(yè)主的要求及工程特點(diǎn)制訂季節(jié)性回訪訃劃，及時了解、處理物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)的問題，以便更好為業(yè)主 服務(wù)。該階段的服務(wù)模式為：“一、二、三、四”模式：（3）后期延伸服務(wù)保修期過后，根據(jù)業(yè)主的要求，我司可為業(yè)主提供其它特殊的服務(wù)。2.3.3保修方案的主要內(nèi)容（1）我單位用戶服務(wù)部針對本工程建立專項保修服務(wù)檔案。（2）指定專人負(fù)責(zé)本工程的保修工作。（3）制訂保修計劃，季節(jié)性回訪計劃。（4）對于保修過程中發(fā)現(xiàn)的問題，用戶服務(wù)部將組織原項Ll工程技術(shù)人員制訂切實(shí)可行的有針對性的方 案，及時、保質(zhì)的解決問題，盡最大的可能滿足用戶的要求。2.4簽署保修書工程交付完工驗收前，我方按照中華

12、人民共和國建筑法中的有關(guān)規(guī)定向業(yè)主提交經(jīng)簽署的保修書。保修書 中應(yīng)當(dāng)約定保修期、保修范圍、保修費(fèi)用、總承包方未履行保修義務(wù)的后果與責(zé)任、缺陷原因調(diào)查、保修責(zé)任 終止等內(nèi)容。2.5保修服務(wù)措施我司十分重視工程交工后的保修服務(wù)工作，按照IS09000質(zhì)量體系文件的規(guī)定，我司承諾以下服務(wù)措施：序號服務(wù)措施1對于任何原因造成的任何損壞，我方將一律主動地先維修，后分析原因2分專業(yè)向業(yè)主提供保修卡3對業(yè)主相關(guān)工作人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)4建立由專人負(fù)責(zé)的保修隊，并與業(yè)主建立穩(wěn)定的工程維修聯(lián)系制度5如業(yè)主有更進(jìn)一步對工程保修或售后服務(wù)方面的要求，我司將積極配合2.6工程保修管理2.6.1保修范圍在保修期間，凡總包

13、施工范圍內(nèi)的所有工程項Lh因總包責(zé)任造成其使用功能不能正常發(fā)揮或者產(chǎn)生質(zhì)量 問題，均應(yīng)該進(jìn)行保修，及時制定切實(shí)有效的措施，組建維修小組，安排專人負(fù)責(zé)，盡快予以解決。對于山于業(yè)主使用不當(dāng)而造成的建筑功能不良或損壞者以及非我司施工原因造成的質(zhì)量問題，不屬于保修 范圉，山建設(shè)單位自行組織維修，若維修不便或維修較為困難時，我司亦會積極協(xié)助建設(shè)單位將問題維修處理 完善，幫助業(yè)主出謀劃策，排憂解難，在技術(shù)上、物質(zhì)上提供力所能及的幫助。2.6.2保修時間自工程竣工驗收完畢之日的第二天開始計算，保修期限根據(jù)2000年1月30日發(fā)布國務(wù)院令第279號建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第六章第90條規(guī)定和重慶凱德古渝雄關(guān)置業(yè)有

14、限公司標(biāo)書的要求制定。序號保修部位保修時間1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程使用年限2屋面防水工程、有防水要求的廚衛(wèi)間和外墻而的防滲漏5年3供熱與供冷系統(tǒng)的采暖期、供冷期2個采曖期、供冷期4電氣管線、給水管道、設(shè)備安裝2年5裝飾工程2年6其他工程2年2.6.3保修做法序號保修做法1發(fā)放保修證書2保修證書的主要內(nèi)容包括：工程簡況、房屋使用管理要求、保修范帀和內(nèi)容、保修時間、保修說 明、保修情況記錄。此外，保修證書還附有保修單位的名稱、詳細(xì)地址、電話、聯(lián)系接待部門和聯(lián)系 人，以便于工作聯(lián)系3建立工程保修管理制度，對保修人員起到嚴(yán)格的約朿和管理作用，保障保修工作的正常開展4指沱熟悉本工

15、程的技術(shù)、施工管理人員作為保修負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)本工程的保修工作，并與建設(shè) 單位建立可靠聯(lián)系，隨叫隨到序號保修做法5在接到維修通知后，保修負(fù)責(zé)人立即前往現(xiàn)場檢查，并會同建設(shè)單位共同做岀鑒左，提出修理方 案，并盡快地組織人力物力進(jìn)行修理6驗收7在發(fā)生問題的部位或項目修理完畢以后，要在保修證書的“保修記錄”欄內(nèi)做好記錄，并經(jīng)建設(shè) 單位驗收簽認(rèn)，以表示修理工作完結(jié)2.7工程回訪制度在施工進(jìn)行過程中及整個1：程的保修期間，我們將跟蹤服務(wù)，進(jìn)行定期的、不定期的質(zhì)量回訪活動，執(zhí)行服務(wù)程序，廣泛收集信息，促進(jìn)質(zhì)量改進(jìn)和強(qiáng)化質(zhì)量保證，以提供更高質(zhì)量和更富情感的建筑精品。2.7.1回訪方式序號回訪方式回訪做法1季

16、節(jié)性回訪在雨季、臺風(fēng)季節(jié)回訪屋而、墻面的防水情況，發(fā)現(xiàn)問題采取有效措施及時加以觸決2技術(shù)性回訪了解在工程施工過程中所采用的新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備等的技術(shù)性能 和使用后的效果，發(fā)現(xiàn)問題及時加以補(bǔ)救和解決：同時也便于總結(jié)經(jīng)驗，獲取科學(xué)依 據(jù)，不斷改進(jìn)與完善，為進(jìn)一步推廣創(chuàng)造條件4節(jié)日回訪制訂節(jié)日回訪計劃，保修責(zé)任人按照計劃要求對負(fù)責(zé)的項目進(jìn)行回訪，向業(yè)主進(jìn) 行節(jié)日慰問，并進(jìn)行用戶意見調(diào)査5特殊回訪特殊情況的回訪指建設(shè)單位的來人、來函和電話反映的急需處理的問題，必須按 質(zhì)量保修書中規(guī)泄的時間進(jìn)行回訪，并在規(guī)定時間內(nèi)處理完成C6保修期滿前回訪在保修即將屆滿之前進(jìn)行回訪，即可以解決出現(xiàn)的問題，又

17、標(biāo)志著保修期即將結(jié) 朿，使建設(shè)單位注意對建筑物的維護(hù)和使用2.7.2回訪措施序號措施1針對工程應(yīng)用情況和有關(guān)的反饋信息，向建設(shè)單位、質(zhì)檢單位、監(jiān)理單位分別征詢意見，對“新 技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備”應(yīng)用的工期效益、質(zhì)量效益有哪些影響2根據(jù)工程的進(jìn)度情況和氣候特點(diǎn)進(jìn)行季節(jié)性回訪，主要解決以下問題：特殊氣候如風(fēng)、雨對工程質(zhì)量的影響及各單位的意見和建議，針對特殊氣候所制定的施工措施是否有效，需要采取哪些改進(jìn)措施，業(yè)主及其他各單位的其他要求序號措施3對本工程中確左的特殊過程和關(guān)鍵過程的施工情況，我們將進(jìn)行專門的質(zhì)屋回訪，分析特殊過 程的控制效果，總結(jié)經(jīng)驗，汲取教訓(xùn)，促進(jìn)質(zhì)量改進(jìn)4在工程的保修期間，

18、我們每半年進(jìn)行一次質(zhì)量回訪，在工程保修期結(jié)朿后，我們?nèi)詫⑦m時跟進(jìn)回訪，聽取業(yè)主的意見和建議并提供幫助5針對建筑工程的特點(diǎn)，對于易發(fā)難治的質(zhì)疑通病，我們將事先編制專門的質(zhì)量通病防治措施， 在施工過程中跟進(jìn)回訪，收集信息，及時制泄有針對性的措施應(yīng)用于過程實(shí)踐中6組織生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、水電等有關(guān)方而的人員進(jìn)行回訪，回訪時由建設(shè)單位組織座談或意見 聽取會，并察看建筑物和設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況等，回訪必須認(rèn)真，必須解決問題，并做出回訪記錄，必要 時應(yīng)寫出回訪記要7組織生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、水電等有關(guān)方而的人員進(jìn)行回訪，回訪時由建設(shè)單位組織座談或意見 聽取會，并察看建筑物和設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況等，回訪必須認(rèn)真，必須解決問題。3

19、. 用戶服務(wù)方案3.1為業(yè)主服務(wù)3.1.1工程前期階段的服務(wù)項Ll經(jīng)理部進(jìn)場后迅速組織、安排工程前期的施工準(zhǔn)備和工程交接工作。并向業(yè)主客觀介紹總承包商基本 情況，使其對總承包商的資源、能力、特點(diǎn)、優(yōu)勢有更全面的了解。協(xié)助業(yè)主進(jìn)行工程前期相關(guān)工作的組織、 運(yùn)作。幫助業(yè)主協(xié)調(diào)周邊及地方關(guān)系。為業(yè)主工程設(shè)計、深化設(shè)計、材料設(shè)備選型提供技術(shù)咨詢。3.1.2工程實(shí)施階段的服務(wù)管理（1）工程實(shí)施階段服務(wù)內(nèi)容D加強(qiáng)與業(yè)主和工程管理各方的溝通，充分了解業(yè)主意圖，征求業(yè)主對項tl管理的意見和建議，對業(yè)主 提出的問題及時予以答復(fù)和處理，不斷改進(jìn)工作質(zhì)量。2）當(dāng)好業(yè)主的助手和參謀，根據(jù)業(yè)主建設(shè)意圖，發(fā)揮企業(yè)技術(shù)優(yōu)勢

20、，站在業(yè)主的高度從工程的使用功能、 設(shè)計的合理性等方面考慮問題，多提合理化建議。3）協(xié)調(diào)業(yè)主完成專業(yè)工程的招標(biāo)工作，按合同要求對專業(yè)分包商進(jìn)行科學(xué)、合理的組織，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管 理好各專業(yè)分承包商，解決工程中存在的各種問題，讓業(yè)主放心。4）建立與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計參加的工程例會制度，加強(qiáng)溝通，及時解決工程質(zhì)量、施工進(jìn)度等問題。5）進(jìn)場后向業(yè)主遞交一份總承包商根據(jù)進(jìn)度要求編制的圖紙需求計劃，此計劃明確總承包商對各區(qū)段最 新版本圖紙的最遲需求時間。便于業(yè)主和設(shè)計控制出圖時間。6）項Ll經(jīng)理部將站在工程全局的高度，負(fù)責(zé)對專業(yè)分承包商進(jìn)行全面管理，承擔(dān)分承包商在施工過程中 質(zhì)量、進(jìn)度、安全及環(huán)保等方面的相關(guān)

21、責(zé)任。刀 充分考慮并準(zhǔn)備足夠的自有流動資金，不因資金影響工程正常施工。8）項LI經(jīng)理部加強(qiáng)與當(dāng)?shù)亟值?、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、派出所、市政城管等部門的聯(lián)系，融洽與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T 及周邊居民的關(guān)系，及時解決可能出現(xiàn)的擾民、民擾問題，確保工程施工順利進(jìn)行。不因工程管理不到位給業(yè) 主帶來不必要的麻煩。9）施工準(zhǔn)備和各項方案的制定充分考慮業(yè)主和最終使用用戶的需要和利益，滿足業(yè)主和最終使用用戶的 需求。10）施Il中對業(yè)主提出的各項合理要求，項Ll經(jīng)理部做出承諾后一定按時執(zhí)行。業(yè)主和最終使用用戶對施 工管理過程中提出的意見，山項Ll經(jīng)理部定期匯總分析、傳遞給相關(guān)部門和人員，作為工作質(zhì)量改進(jìn)和管理工 作改善的重點(diǎn)。（

22、2）專業(yè)承包商管理總包項IJ經(jīng)理部將全力配合業(yè)主對專業(yè)分包項Ll、獨(dú)立承包工程的招標(biāo)采購工作。在制定總承包合約管理 方面，明確業(yè)主指定分包、業(yè)主、總包相關(guān)各方的職責(zé)、權(quán)利，協(xié)助業(yè)主選擇質(zhì)量優(yōu)良、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理 的設(shè)備、材料供應(yīng)商及專業(yè)工程分承包商。（3）項Ll公共關(guān)系服務(wù)管理工程施工全過程，總承包商充分發(fā)揮與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T已經(jīng)建立的相互信任、相互支持關(guān)系，項Ll經(jīng)理 部融洽與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T之間的關(guān)系，邀請政府職能單位到現(xiàn)場指導(dǎo)、檢查等，取得政府主管部門的支持。 全力解決好擾民及民擾問題，不因工程管理不到位或其他原因給工程形象帶來不利影響。3.2為最終使用用戶服務(wù)3.2.1建筑工程質(zhì)量保

23、證書序號內(nèi)容1工程竣工驗收交付時，總承包商同時向業(yè)主遞交建筑工程質(zhì)量保證書，建筑工程質(zhì)量 保證書基本內(nèi)容和格式如下2本著對用戶負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)的原則，本公司在其結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方而作出如下質(zhì)量保證和承諾3符合國家、重慶市現(xiàn)行建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)4已在市質(zhì)量監(jiān)督部門辦理竣工驗收備案手續(xù)，并有書面的驗收證明文件5所屬的單元具有建筑工程交付使用許可證序號內(nèi)容61）自簽約后交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下，有如下工程質(zhì)量問題的，均由本公 司（單位）免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任：2）墻面、樓而、管道發(fā)生滲漏；3）雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢：4）門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂：5）墻面、頂棚抹灰層脫落：6）照

24、明線路發(fā)生故障：屋而防水保修5年，其他部位、部件的保修期限開發(fā)企業(yè)與用戶自 行約定7因用戶使用、裝修不當(dāng)或披自改動結(jié)構(gòu)、管線上向而造成的質(zhì)量問題不在本公司維修范圍之內(nèi)8用戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴（來信來訪），本公司（單位）將及時給予實(shí)地察看、書而答復(fù)和妥善處理9地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門鑒泄，屬危 險房屋的將予以退還和調(diào)換，并由本公司（單位）承擔(dān)有關(guān)的鑒定費(fèi)用10如對我司的答復(fù)或處理有爭議，凡有關(guān)工程質(zhì)量的，可根據(jù)重慶市建筑市場管理條例 向地域內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量主管部門申請協(xié)調(diào)：凡有關(guān)配套質(zhì)雖的，可根據(jù)重慶市新建工程配套 建設(shè)與交付使用管理辦法，向原發(fā)

25、證的建設(shè)管理部門申請協(xié)調(diào)11我司愿承諾的其他內(nèi)容3.2.2建筑工程使用說明書工程竣工驗收交付時，總承包商同時向業(yè)主遞交建筑工程使用說明書。建筑工程使用說明書對建設(shè) 工程的建筑結(jié)構(gòu)、類型和各設(shè)施容量、布置情況等性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)包含以 下內(nèi)容：序號內(nèi)容1建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱2建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說明3自來水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、通訊等設(shè)施容量、配宜、管線走向4有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項5門、窗類型，使用注意事項6配電負(fù)荷說明序號內(nèi)容7裝飾、裝修注意事項3.2.3用戶使用及維修手冊為了方便業(yè)主和最終使用用戶的使用和維修，

26、項Ll經(jīng)理部在系統(tǒng)調(diào)試完成后組織各專業(yè)分承包商制定一份 系統(tǒng)運(yùn)行操作大綱呈交業(yè)主和監(jiān)理工程師審核，經(jīng)業(yè)主和監(jiān)理審核后編制用戶使用及維修手冊為了讓業(yè)主工作人員和物業(yè)管理人員能預(yù)先對有關(guān)裝置有所了解，系統(tǒng)調(diào)試時邀請最終使用用戶一起參 與，使之以最短的時間熟悉各個系統(tǒng)。工程竣工交付前一個月，項目經(jīng)理部將組織各系統(tǒng)承建商對最終使用用 戶進(jìn)行專項培訓(xùn)。用戶使用及維修手冊包含系統(tǒng)的說明、技術(shù)說明和維修保養(yǎng)內(nèi)容，基本內(nèi)容如下。供應(yīng)商名錄，正常時間及緊急事件發(fā)生時的聯(lián)絡(luò)電話。（1）系統(tǒng)說明序號內(nèi)容1詳盡介紹每個系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)測和調(diào)校的說明2系統(tǒng)各主要裝置和部件的大小規(guī)格和功能3列出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件

27、和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)4正常系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)作程序和在不正常條件情況時的應(yīng)變程序5有關(guān)供電系統(tǒng)，配電屏和控制屏的詳細(xì)說明（2）技術(shù)說明技術(shù)說明包括所提供安裝的設(shè)備和部件的技術(shù)資料和功能說明。序號內(nèi)容1所有系統(tǒng)和裝備的技術(shù)資料2管道和接線圖3所有設(shè)備須附有原廠設(shè)計圖紙，如有需要須同時提供部件分解圖以顯示各部件的位巻4設(shè)備表：列出生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所核左的調(diào)節(jié)左位參數(shù)5提供所有裝置設(shè)備的產(chǎn)品說明書以及性能指標(biāo)表等資料（3）維護(hù)保養(yǎng)包括全部裝置所要求的運(yùn)作、維修及故障監(jiān)測指示，應(yīng)包括以下內(nèi)容。序號內(nèi)容1所有系統(tǒng)的維修檢查手冊2裝垃更換部件的程序和要求3整個系統(tǒng)維修保養(yǎng)指示和說明、

28、涮校程序和尋找故障的指示和說明文 f4iV序號內(nèi)容4零配件貯存和目錄編冊系統(tǒng)5系統(tǒng)的故障尋找程序6零配件表（4）安全保險1）各類設(shè)備的正確操作規(guī)程。2）對各系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的危險事故，所應(yīng)釆取的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)等措施說明。（5）供應(yīng)廠商指南1）詳細(xì)列出包括主要設(shè)備、材料及配件的供應(yīng)廠商和代理商的情況，包括通訊地址、電話、圖文傳真號 碼及電子郵件地址。2）列出所有提供予業(yè)主的零備件和維護(hù)保養(yǎng)所用工具的清單。3.2.4維修檔案庫系統(tǒng)工程竣工交付進(jìn)入保修期后的用戶服務(wù)管理為公司總部，我司成立了山企業(yè)總工程師領(lǐng)導(dǎo)的工程部，工程 部負(fù)責(zé)管理工程竣工后保修期內(nèi)的保修服務(wù)及保修期結(jié)束后為業(yè)主提供各項延伸服務(wù)。工程部建立了工程檔案 庫管理系統(tǒng)，通過計算機(jī)對企業(yè)歷年來完成的工程進(jìn)行跟蹤管理。工程檔案庫管理系統(tǒng)將本項Ll各分部分項工 程施工過程情況及用戶使用情況進(jìn)入企業(yè)檔案庫管理系統(tǒng)，并反映到服務(wù)手冊上，一方面方便提醒業(yè)主進(jìn)行工 程的到期維修，另一方面，山于工程已投入使用和運(yùn)行，為便于業(yè)主及管理單位的工作安排，在進(jìn)行維修和回 訪前預(yù)約業(yè)主及管理單位。3.2.5季節(jié)性服務(wù)內(nèi)容（1）雨季和汛期服務(wù)在雨季前，工程部組織現(xiàn)場維修小組防水專業(yè)人員回訪一次并于每次雨后進(jìn)行現(xiàn)場回訪或電話回訪。序號措施1雨季和汛期組織一次避雷系統(tǒng)的檢查2排水問